Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21501004
Bidragsforhøjelse
Klagerne optog i juni 2008 et 5 pct. fastforrentet obligationslån med afdragsfrihed samt et variabelt forrentet obligationslån med renteloft, refinansiering og afdragsfrihed hos det indklagede realkreditinstitut. Af aftalegrundlaget fremgik det, at bidrag og beregningsprincipper fastsattes og kunne ændres af instituttet, der endvidere kunne indføre kursfradrag. I maj 2013 og i august 2014 varslede instituttet en stigning af det årlige bidrag samt kursfradraget ved refinansiering. Klagerne henvendte sig efterfølgende til instituttet, idet deres forudsætninger for at optage lån hos instituttet var en fast ydelse, hvilke forudsætninger var bristede. Klagerne forventede derfor en nedsættelse af bidrag og en garanti for, at der ikke i fremtiden ville komme forhøjelser i samme størrelsesorden. Klagerne anførte videre, at det ikke var muligt for dem uden optagelse af nyt (bank)lån med en betydelig huslejestigning til følge at omlægge lån på grund af den aktuelle ejendomsværdi, som indebar en overskridelse af lånegrænsen på 80 pct. Instituttet redegjorde over for klagerne for den ændrede prisstruktur og henviste til hjemlen i aftalegrundlaget til at foretage sådanne ændringer.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at deres bidrag skulle nedsættes, subsidiært at instituttet skulle indestå for, at der ikke i fremtiden kom yderligere prisforhøjelser på deres lån. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at det over for den klare hjemmel i aftalegrundlaget til, at instituttet kunne foretage bidragsforhøjelser, ikke var bevist eller godtgjort, at klagerne var blevet tilsikret, at omkostningerne ved lånet ikke kunne stige, og at der ikke i aftalegrundlaget kunne indfortolkes en begrænsning, hvorefter hjemlen til at foretage bidragsforhøjelser alene skulle gælde for nye lån. Efter Nævnets opfattelse havde bidragsforhøjelserne karakter af en generel ændring af prisstrukturen for alle kunder med afsæt i de ændrede vilkår for institutterne og deres udlån, og de ændrede kapitalkrav gjaldt således ikke alene for nye lån, men også for allerede ydede lån. Endelig fandt Nævnet, at bidragsforhøjelserne ikke havde ført til åbenbart urimelige bidragssatser i sammenligning med satserne for tilsvarende lån i andre dele af branchen. Til klagernes bemærkninger om deres manglende mulighed for at omlægge lånene uden at optage (dyrere) banklån som følge af den aktuelle ejendomsværdi og lånegrænse bemærkede Nævnet, at såfremt instituttet var indstillet herpå, var der uanset en ”teknisk insolvens” mulighed for inden for visse rammer at foretage en omlægning uden institutskifte af klagernes lån. Som en følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 18. september 2015


JOURNAL NR.: 2015-01-01-004-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 27. august 2015


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld O. Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Morten B. Pedersen
Jacob Elverum
Mads Laursen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne optog i juni 2008 et 5 pct. fastforrentet obligationslån på 1.844.000 kr. med afdragsfrihed samt et variabelt forrentet obligationslån på 87.000 kr. med renteloft, refinansiering og med afdragsfrihed hos det indklagede realkreditinstitut.

Af begge pantebreve for de to lån fremgår blandt andet følgende:

”Særlige bestemmelser

Vilkår for lånet
For lånet gælder de af …(indklagedes)… bestyrelse til enhver tid fastsatte vilkår for långivningen og obligationsudstedelsen. Henvisningen til vedtægterne i Justitsministeriets pantebrevsformular B skal forstås som en henvisning til bestemmelser fastsat af …(indklagedes)… bestyrelse med hjemmel i …(indklagedes)… vedtægter.

Der henvises i øvrigt til de til debitor udleverede ”Almindelige forretningsbestemmelser” i Långuiden samt ”Særlige bestemmelser” i nærværende pantebrev.

…

Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.

Bidrag og beregningsprincipper kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning. Meddelelse herom vil i såfald blive givet til debitor med mindst 3 måneders varsel forud for en termin.

…(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.

…

JUSTITSMINISTERIETS PANTEBREVSFORMULAR B

1. Debitor er personlig ansvarlig for opfyldelse af forpligtelserne efter dette pantebrev og underkastet de til enhver tid for realkreditinstituttet gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne, herunder eventuelle bestemmelser om solidarisk ansvar.”

Indklagedes Långuide indeholder følgende afsnit om bidrag:

”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.

Bidraget beregnes som en procentsats af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån). Betalingen sker forholdsmæssigt som en del af lånets terminsydelse.
…

Ændring af bidrag, beregningsmetode for bidrag, kursfradrag/kurstillæg og gebyrer mv.
Bidrag og beregningsmetoden for bidraget kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning. …(Indklagede)… kan endvidere ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. i eksisterende låneforhold.

…(Indklagede)… kan forhøje bidraget, ændre beregningsmetoden for bidraget, ændre eller indføre gebyrer, kursfradrag/kurstillæg, morarenter mv. med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelsen, ændring af beregningsmetoden for bidraget, ændring eller indførelse af kursfradrag/kurstillæg eller andre prisændringer i eksisterende låneforhold kan ske som følge af

- øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger,
- penge eller kreditpolitiske ændringer i ind- eller udland, der påvirker …(indklagedes)… adgang til penge eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for …(indklagede)…,
- at …(indklagede)… efterlever krav og henstillinger fra lovgivere, offentlige myndigheder og/eller andre interessenter, som har betydning for …(indklagedes)… forretningsmodel og risikoprofil,
- at …(indklagede)… imødekommer forretningsmæssige krav og/eller målsætninger fra investorer, ratinginstitutter og/eller andre interessenter, som har betydning for …(indklagedes)… forretningsmodel og risikoprofil. Prisændringer kan fx udløses af, at …(indklagede)… ønsker at opnå eller fastholde en ønsket rating, hvis det er hensigtsmæssigt ift. …(indklagedes)… samlede fundingsituation og/eller hvis det forventes at bidrage positivt til prisfastsættelsen og/eller afsætningssikkerheden for …(indklagedes)… obligationer,
- hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, risikomæssige, markedsmæssige, konkurrencemæssige grunde eller for at udnytte sine ressourcer eller kapacitet på en mere hensigtsmæssig måde, eller
- hvis det i øvrigt er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder - men ikke alene - behov for forbedring af kapitalgrundlaget samt øgede krav til kapitalberedskabet.”

Ved breve af 27. maj 2013 varslede indklagede prisforhøjelser over for klagerne:

”Nye priser på realkreditlån
Realkreditinstitutterne bliver mødt med skærpede lovkrav til, hvor meget kapital, vi skal have som sikkerhed for vores udlån. Når prisen på denne kapital så samtidig er høj, og vores tab er vokset, betyder det, at vores omkostninger ved at producere realkreditlån stiger kraftigt. For at dække disse omkostninger må vi hæve priserne.

Det betyder, at …(indklagede)… fra 1. oktober 2013 forhøjer bidragssatserne på realkreditlån. Forhøjelsen betyder samtidig en mere entydig sammenhæng mellem pris, låntype og belåningsgrad. Lån uden afdrag bliver dyrere end lån med afdrag, og variabelt forrentede lån bliver dyrere end fastforrentede lån. De nye bidragssatser bevirker, at alle lån fra …(indklagede)… følger samme prisstruktur.

Det nye bidrag opkræver vi første gang sammen med ydelsen ved udgangen af december måned 2013.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Obligationslån afdragsfrihed
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,5732
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 0,6804
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 1.844.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 26.186,64
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr.
494,19


-0-

Hvad betyder det for dig?
Låntype Obl.lån med variabel rente
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,8000
Ny årlig bidragssats fra 01.10.2013 i pct. 1,8500
Restgæld pr. 30.09.2013 i kr. 87.000,00
Terminsydelse december 2013 i kr. 540,21
Bidragsændringens betydning for ydelsen i kr.
228,38

…”

Ved varslingsbrev af 28. august 2014 varslede indklagede på ny forhøjelse af bidraget og endvidere forhøjelse af kursfradraget på det variabelt forrentede lån:

”Nye priser på realkreditlån
1. januar 2015 forhøjer …(indklagede)… bidragssatser på realkreditlån. Bidragssatserne ændres, så de i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med pågældende låntype.

Realkreditlån fra …(indklagede)… vil fortsat være en attraktiv måde at finansiere din bolig på.

Det nye bidrag opkræver vi første gang som en del af din ydelse ved udgangen af marts måned 2015.

Hvad betyder det for dig?
Låntype Obligationslån afdragsfrihed
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 1.844.000,00
Nuværende årlig bidragssats i pct. 0,6804
Ny årlig bidragssats fra 1. januar 2015 i pct. 0,7836
Bidragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. (før skat) 475,76


Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.
-0-

Forhøjelse af kursfradrag ved refinansiering af realkreditlån
1. januar 2015 forhøjer …(indklagede)… kursfradraget ved refinansiering på realkreditlån. Kursfradraget ændres, så det i højere grad modsvarer de omkostninger, kapitalkrav og risici, der er forbundet med pågældende låntype.
…

Hvad betyder det for dig?
Låntype Obligationslån afdragsfrihed
Restgæld pr. 31. december 2014 i kr. 87.000,00
Nuværende kursfradrag i kurspoint 0,10
Nyt kursfradrag fra 1. januar 2015 i kurspoint 0,20
Kursfradragsændringens betydning for ydelsen pr. kvartal i kr. fra førstkommende refinansiering (før skat)
22


Forhøjelsen af bidragssatsen følger de regler og betingelser, som fremgår af dine lånevilkår.”

Den 23. september 2014 skrev klagerne en klage til indklagede:

”Klage over de mange forhøjelser af bidragssatsen siden 2011.

Da vi i 2008 købte vores lejlighed, var det meget vigtigt for os, at vi ikke kom til at binde flere penge i murstenene end de 700.000 kroner, som vi indskød i handlen.

Det var også meget vigtigt for os, at vi fremover kunne være sikre på, at vores ’husleje’ ikke ville komme til at stige, da vi på det tidspunkt var henholdsvis 66 og 63 år gamle.

Derfor valgte vi et 30-årigt afdragsfrit, fastforrentet lån på 5% i samarbejde med …(det for indklagede låneformidlende pengeinstitut)…, som bekræftede os i, at vi så ville kende vores ’husleje’ de næste 30 år.

Det gik fint indtil 2011, hvor I begyndte at forhøje bidragssatsen. Jeres forhøjelser siden da (en stigning i bidragssatsen på 65%!) har betydet, at vores ’husleje’ er steget med ikke mindre end kr. 477 pr. måned!

Vores forudsætninger for at optage ovennævnte lån er fuldstændig bristede. De indtægter vi har som pensionister, kan slet ikke følge med. Vi valgte jo netop dette lån for at undgå at vores månedlige udgift til bolig skulle stige.

Vi føler os rigtig dårlig behandlet, ja man kan faktisk sige ’bondefanget’, og vi syntes, at de 5%, vi betaler i rente, er mere end rigeligt.

Vi forventer en nedsættelse af bidragsydelsen og en garanti for, at der ikke i fremtiden kommer forhøjelser i samme størrelsesorden.”

Indklagede besvarede den 17. oktober 2014 klagernes henvendelse:

”Vi kan godt forstå jeres ærgrelse over, at vi hæver priserne, og vi ville gerne have undgået det.

Men vi indfører faktisk denne prisstruktur for at sikre, at vi også i fremtiden kan tilbyde billige realkreditlån. Samtidig giver vi jer mulighed for helt eller delvist at undgå prisstigningen.

Jeres muligheder
Hvis I inden udgangen af 2015 vælger at omlægge jeres lån til et lån med fast rente, Rentemax eller F-kort med afdrag, giver …(indklagede)… jer en rabat på op til 5.000 kr. på gebyret for optagelse af lån og sagsekspedition. På den måde kan I helt eller delvist undgå prisstigningen.
…
Baggrund for forhøjelsen
…(Indklagede)… indfører en prisstruktur, der skal gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag og lån med længere tid mellem refinansieringerne.

Vi indfører den nye prisstruktur, fordi de ratingbureauer, som vurderer realkreditinstitutter og vores obligationer, er bekymrede for antallet af lån uden afdrag og lån med kort tid mellem refinansieringerne. De lægger stor vægt på, at der sker en reduktion af antallet af disse lån. Formålet er dels at gøre boligmarkedet mere robust, dels at gøre obligationssalget i forbindelse med refinansieringerne så sikkert som muligt. Låneomlægninger fra F1- og F2 til andre låntyper, herunder med afdrag, vil medvirke til at opfylde kravene fra både ratingbureauer og myndigheder.

Myndigheder i EU og Danmark er af samme holdning som ratingbureauerne. Senest har Finanstilsynet som en del af en såkaldt tilsynsdiamant stillet krav om, at realkreditinstitutterne nedbringer antallet af F1- og F2-lån og lån uden afdrag.

Derfor er det på disse lån, at vi forhøjer bidragssatsen, mens boligejere med de øvrige låntyper ikke oplever stigninger. Samtidig er det også på F1- og F2-lån, at kursfradraget stiger mest. Og det er netop ved en omlægning fra disse låntyper, vi tilbyder rabat.

Vores mulighed for at ændre bidrag og gebyrer fremgår af låneaftalen (pantebrevet) og af vores almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån og for obligationshandel, som i dag står i …(indklagedes)… Långuide…”

Klagerne fastholdt den 4. november 2014 klagen:

”I skriver om vores muligheder for helt eller delvis at undgå prisstigninger og samtidig opnå en rabat på 5.000 kroner ved omlæggelse af vores lån inden udgangen af 2015.

Hvis I havde gjort jer den ulejlighed at kigge på vores kundeforhold før jeres svar, så ville I kunne se, at det ikke er muligt for os at omlægge vores lån, da vores ejendomsværdi er faldet fra 2,5 mio. til 2,0 mio. siden 2008, hvor vi optog lånet. Vores nuværende gæld overstiger derfor grænsen på 80% af ejendomsværdien, og en omlægning ville således kræve optagelse af nye (bank)lån med en betydelig huslejestigning til følge.

Vi kan godt forstå, at I ændrer prisstrukturen for at imødegå kravet fra myndighederne om, at realkreditinstitutterne nedbringer antallet af lån uden afdrag. En prisstigning på optagelse af nye lån er forståelig, men hvorfor skal det gå ud over de gode gamle kunder?

Da vi optog vores lån i 2008, benyttede vi os af de muligheder, som var til stede på det tidspunkt. Det bliver vi nu straffede for!

…(Det for indklagede låneformidlende pengeinstitut)… bekræftede os dengang i, at vores husleje ikke ville stige de næste 30 år, men jeres prisforhøjelser (en stigning i bidragssatsen på 65% siden 2011) har, som nævnt i vores første klage, betydet en huslejestigning på ikke mindre end kr. 477 pr. måned.

Vi syntes stadigvæk, at vi har bidraget pænt til jeres indtjening ved at betale 5% i rente siden 2008, og som nævnt i første klage, forventer vi en nedsættelse af bidragsydelsen og en garanti for, at der ikke i fremtiden kommer forhøjelser i samme størrelsesorden…”

Den 12. november 2014 besvarede indklagede denne henvendelse som følger:

”Jeg har forståelse for jeres synspunkter, og jeg vil gerne gøre det klart, at vi ikke har til hensigt ”at lade det gå ud over gode gamle kunder”.

Bidragssatserne i …(indklagede)… fastsættes imidlertid ikke individuelt, men ud fra generelle karakteristika ved lån og sat i forhold til ejendommens belåningsinterval.

Alle kunder med samme type i samme belåningsintervaller betaler derfor samme bidrag.

Bidraget kan derfor ikke fastsættes individuelt.”

Klagerne indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet at anerkende, principalt at klagernes bidrag skal nedsættes, subsidiært at indklagede indestår for, at der ikke i fremtiden kommer yderligere prisforhøjelser på deres lån.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne anfører, at klagen omhandler de gentagne forhøjelser af bidragssatsen, som indklagede har foretaget siden 2011.

Indklagede anfører, at baggrunden for forhøjelserne er at indføre en prisstruktur, der skal gøre det mere attraktivt at vælge lån med afdrag. De forstår ikke, at man i dag – med de avancerede edb-systemer, indklagede har – ikke kan indkode, at forhøjelserne kun skal gælde for nye lån. De benyttede sig kun af de muligheder, der var på det tidspunkt, hvor de optog lånet, og rådgivningen, de fik i det låneformidlende pengeinstitut, har ikke været tilstrækkelig.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klagerne pr. 19. juni 2008 fik udbetalt et afdragsfrit, fastforrentet obligationslån på 1.844.000 kr.

Klagerne optog yderligere pr. 20. juni 2008 et variabelt forrentet lån på 87.000 kr. med indledende afdragsfrihed. Lånets afdragsfrihed udløber 30. juni 2018.

Det i denne sammenhæng relevante aftalegrundlag mellem klagerne og indklagede udgøres af pantebrevene fra 2008. Begge suppleres af indklagedes Långuide.

Af såvel pantebrevene som Långuiden fremgår det, at indklagede ved lånets ydelse fastsætter bidragets størrelse og beregningsmåde, og at indklagede kan foretage ændringer heraf i lånets løbetid. Långuiden indeholder en angivelse af de forhold, der kan føre til sådanne ændringer. Der er i aftalegrundlaget en tilsvarende hjemmel, for så vidt angår kursfradrag ved refinansiering af lån.

Indklagede har varslet bidrags- og kursfradragsstigninger over for klagerne. Varslingerne er sket i overensstemmelse med gældende regler, ankenævnspraksis og ovenstående aftalegrundlag mellem klagerne og indklagede.

Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte påstand gældende,

at indklagede er berettiget til at hæve bidrags- og kursfradragssatsen som varslet over for klagerne.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. indeholder følgende bestemmelse om låneomlægning:

”§ 7. Lån kan uanset § 5 ydes ud over lånegrænsen til indfrielse af såvel realkreditlån i eget institut som foranstående lån. Lån efter 1. pkt. udmåles med et kontantprovenu maksimalt svarende til indfrielsesbeløbet og omkostningerne i forbindelse med indfrielse og ydelse af lån.

Stk. 2. Der må kun ydes lån efter stk. 1, såfremt pantsikkerheden ikke herved forringes væsentligt.

Stk. 3. Stk. 1 finder tilsvarende anvendelse ved indfrielse af realkreditlån i et andet institut, såfremt værdiansættelsen til brug for udmålingen af det oprindelige lån er foretaget på grundlag af godkendte anskaffelsessummer efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., lov om boligbyggeri eller lov om boliger for ældre og personer med handicap.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Klagerne anfører om den rådgivning, der blev ydet dem i forbindelse med låneoptagelsen, at den tog afsæt i, at låneydelserne var kendt i 30 år.

Nævnet har ikke mulighed for nærmere at afdække den mundtlige del af den nævnte rådgivning. Over for den klare hjemmel i aftalegrundlaget til, at indklagede kan foretage bidragsforhøjelser, finder Nævnet det ikke bevist eller godtgjort, at klagerne er blevet tilsikret, at omkostningerne ved lånet ikke kunne stige.

Nævnet finder endvidere, at der ikke i aftalegrundlaget kan indfortolkes en begrænsning, hvorefter hjemlen til at foretage bidragsforhøjelser alene skulle gælde for nye lån. Nævnet finder heller ikke, at forhøjelserne af klagernes lån umiddelbart kan tilskrives edb-tekniske udfordringer hos indklagede. Efter Nævnets opfattelse har bidragsforhøjelserne karakter af en generel ændring af prisstrukturen for alle kunder med afsæt i de ændrede vilkår for realkreditinstitutterne og deres udlån. De ændrede kapitalkrav gælder således ikke alene for nye lån, men også for allerede ydede lån.

Endelig finder Nævnet, at bidragsforhøjelserne ikke har ført til åbenbart urimelige bidragssatser i sammenligning med satserne for tilsvarende lån i andre dele af branchen.

Det fremgår af korrespondancen i sagen, at det er klagernes opfattelse, at de ikke kan omlægge deres lån uden tillige at optage (dyrere) banklån, idet værdien af klagernes ejendom er faldet siden realkreditlånenes optagelse i 2008, hvorved disse ikke kan rummes inden for 80 pct. af værdien. Nævnet skal hertil bemærke, at såfremt indklagede er indstillet herpå, er der uanset en ”teknisk insolvens” mulighed for inden for visse rammer at foretage en omlægning uden institutskifte af klagernes lån, jf. herved § 7 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef