Gebyr for boligrådgivning og ikke effektueret lån. Spørgsmål om ansvar for merudgift til tinglysning af sælgerpantebrev.
| Sagsnummer: | 121/1998 |
| Dato: | 02-10-1998 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Karin Duerlund, Mette Reissmann, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Gebyr - ikke-effektueret lån
|
| Ledetekst: | Gebyr for boligrådgivning og ikke effektueret lån. Spørgsmål om ansvar for merudgift til tinglysning af sælgerpantebrev. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har været berettiget til at beregne sig gebyr for rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom og oprettelse af boliglån, som ikke blev effektueret, idet klagerne overførte deres engagement til et andet pengeinstitut. Endvidere vedrører sagen spørgsmålet, om indklagede er ansvarlig for en merudgift på 1.200 kr. til tinglysning af et sælgerpantebrev.
Sagens omstændigheder.
Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.
Primo oktober 1997 påtænkte klagerne at købe fast ejendom, i hvilken forbindelse de henvendte sig til indklagedes Rosengårdscenter afdeling, som udarbejdede en kontantprisberegning, to økonomiberegninger og et lånebevis til klagerne.
Den 27. oktober 1997, hvor klagerne havde truffet beslutning om køb af en bestemt ejendom, udarbejdede afdelingen en ny økonomiberegning. Klagerne blev rådgivet om køberkurskontrakt, indfrielse af sælgerpantebrev og boliglån til finansiering af udbetaling og omkostninger. Ved kassekreditkontrakt underskrevet af klagerne samme dag ydede indklagede en førkøbskredit på 85.000 kr. med udløb den 1. marts 1998 til finansiering af udbetaling og omkostninger.
Den 30. oktober 1997 indgik klagerne en køberkurskontrakt med indklagede.
Den 3. november 1997 modtog afdelingen fra den medvirkende ejendomsmægler kopi af et lånetilbud fra Nykredit vedrørende et ejerskiftelån, som skulle hjemtages af sælgeren via dennes pengeinstitut P.
Indklagede har oplyst, at ejendomsmægleren umiddelbart efter kontaktede afdelingen og meddelte, at lånetilbudet ikke var så stort som forventet, men at et større ville blive forsøgt indhentet. Til brug for køberkurskontrakten indhentede afdelingen pr. telefon den 6. november 1997 hos Nykredit oplysninger om lånebeløb og ejendomsnummer vedrørende et nyt og større lånetilbud.
Ifølge en erklæring fra ejendomsmægleren af 3. maj 1998 blev Nykredits tilbud om ejerskiftelån fremsendt til henholdsvis sælgers og klagers advokat og pengeinstitut den 1. november 1997. Ejendomsmægleren erfarede senere, at Nykredit havde bevilget et større lån, men modtog ikke lånetilbudet herom og var i øvrigt ikke involveret i lånesagens videre forløb.
P har ved skrivelse af 12. maj 1998 til klagerne oplyst, at man den 3. november 1997 modtog et lånetilbud på 727.000 kr. fra ejendomsmægleren. Den 6. november 1997 modtog P direkte fra Nykredit et nyt lånetilbud på 749.000 kr., og den 11. november 1997 blev det fra Nykredit bekræftet, at der var indgået kurskontrakt vedrørende lånet på 749.000 kr. P medvirkede ikke ved indhentelsen af lånetilbudene.
Klagerne har oplyst, at deres advokat under et møde den 16. januar 1998 meddelte, at ejerskiftelånet ikke var stort nok. De rettede straks henvendelse til indklagede, hvor den ekspederende medarbejder fortalte, at hun på baggrund af ejendomsmæglerens oplysning om, at det første lånetilbud ikke var stort nok, for længe siden telefonisk havde indhentet et nyt og større lånetilbud hos Nykredit. De gjorde medarbejderen opmærksom på, at hverken de eller deres advokat var bekendt med det større lånetilbud, hvorpå hun gav udtryk for, at de ikke skulle spekulere mere over dette. De gik herefter ud fra, at medarbejderen ville foretage sig det fornødne. Indklagede har oplyst, at det større lånetilbud ikke blev indhentet af indklagede, men at man alene rettede henvendelse til Nykredit for at få oplyst lånebeløbets størrelse. Dette lånebeløb blev oplyst over for klagerne ved henvendelsen den 16. januar 1998. Det bestrides, at medarbejderen skulle have lovet eller givet udtryk for at ville videregive låneoplysningerne til advokaten.
Ifølge klagerne fremsendte advokaten efterfølgende sælgerpantebrevet til tinglysning, men med et forkert beløb på grund af manglende kendskab til det nye og større lånetilbud fra Nykredit. Sælgerpantebrevet skulle derfor tinglyses igen, hvilket har medført en merudgift på 1.200 kr.
Under et møde mellem klagerne og indklagede den 12. marts 1998 blev der indgået aftale om oprettelse af et boliglån på 110.000 kr. til en rente på p.t. 9,5% p.a. Lånet skulle anvendes til indfrielse af førkøbskreditten, klagernes forbrugslån hos indklagede samt til finansiering af et ekstraordinært indskud på klagernes budgetkonto.
Den 16. marts 1998 rettede M telefonisk henvendelse til indklagede om rentesatsen på boliglånet, idet han på internet havde set billigere rentesatser på boliglån hos andre pengeinstitutter. Indklagede afslog at tilbyde en lavere rente.
Den 19. marts 1998 underskrev H gældsbrevet vedrørende boliglånet, et ejerpantebrev på 70.500 kr. og en håndpantsætningserklæring, hvorefter ejerpantebrevet blev lagt til sikkerhed for klagernes engagement med indklagede. Af gældsbrevet fremgår bl.a. følgende omkostninger:
Stiftelsesprovision | 2.750 kr. |
Udfærdigelsesgebyr | 500 kr. |
Udfærdigelse af ejerpantebrev og håndpanterklæring | 500 kr. |
Under en telefonsamtale den 23. marts 1998 afviste indklagede på ny at nedsætte renten på boliglånet til renten i et konkurrerende pengeinstitut. Klagerne meddelte, at de herefter så sig nødsaget til at overføre deres engagement til et andet pengeinstitut, hvorpå indklagede oplyste, at man ville beregne sig gebyr for det arbejde, der var udført i forbindelse med sagen. Klagerne bestred, at indklagede var berettiget til gebyr.
Klagernes engagement blev overført til et andet pengeinstitut den 23. april 1998.
Indklagede har under sagen opgjort sit gebyrkrav til de i gældsbrevet anførte omkostninger på 3.750 kr., idet indklagede samtidig har anført, at beløbet på 2.750 kr. også omfatter den rådgivning, der er ydet i forbindelse med sagen.
Parternes påstande.
Den 1. april 1998 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet, med endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at frafalde gebyret på 3.750 kr. og erstatte merudgiften på 1.200 kr. for tinglysning af sælgerpantebrev.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede burde have videregivet oplysningerne om det nye og større lånetilbud fra Nykredit til deres advokat. De kunne herved have sparet udgiften på 1.200 kr. til fornyet tinglysning af sælgerpantebrevet, som på grund af den manglende oplysning om det nye lånetilbud blev oprettet med et forkert beløb. På baggrund af henvendelsen om renten den 16. marts 1998 opfordrede indklagedes medarbejder dem til nærmere at undersøge rentesatserne i konkurrerende pengeinstitutter, idet renten på boliglån variererede med graden af sikkerheden i ejendommen. Under telefonsamtalen den 23. marts 1998, gav M udtryk for, at han var uforstående over for, at det ikke var muligt at forhandle renten på boliglånet, da han netop på tv havde set en udsendelse om mulighederne herfor. Medarbejderen, der var bekendt med, at der kunne opnås lavere rente i et konkurrerende pengeinstitut, var forstående over for deres ønske om at flytte, men gjorde samtidig opmærksom på, at indklagede havde besluttet, at kunder, som efter endt hushandel skiftede bank, ville blive opkrævet et gebyr for vejledning/rådgivning i forbindelse med handlen og det forberedende arbejde. De blev først under klagesagens behandling bekendt med gebyrets størrelse, som de finder urimeligt stort.
Indklagede har anført, at man er uden ansvar for, at advokaten ikke var bekendt med Nykredits nye og større lånetilbud, og dermed den ekstra tinglysningsafgift på 1.200 kr. Afdelingen var ikke involveret i sagsbehandlingen omkring hjemtagelse af ejerskiftelån eller udfærdigelse af sælgerpantebrev, og det bestrides, at indklagede påtog sig at videregive låneoplysninger om Nykreditlånet til advokaten. Ved bevillingen af førkøbskreditten blev det aftalt, at denne senere skulle omlægges til et boliglån. På mødet den 12. marts 1998 blev der truffet endelig aftale om boliglånet. Klagerne måtte indse, at indklagede ville beregne sig betaling for det ikke ubetydelige arbejde, der var udført på deres anmodning. Dokumenterne blev udfærdiget efter klar aftale med klagerne og underskrevet af H. Gebyret, der opkræves i forbindelse med etablering af boliglån, dækker også den rådgivning, som indklagede har ydet i forbindelse med sagen. Opgørelsen af gebyret fremgår af gældsbrevet, som er underskrevet af H. Det må derfor antages, at gebyrets størrelse og opgørelse har været klagerne bekendt.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Dokumentet vedrørende boliglånet og sikkerheden herfor blev udfærdiget af indklagede efter aftale med klagerne. Da klagerne først efter udfærdigelsen traf beslutning om, at lånet alligevel ikke skulle effektueres, finder Ankenævnet, at indklagede berettiget kan opkræve udfærdigelsesgebyrerne på 2 x 500 kr., idet det bemærkes, at gebyrerne ikke findes at være urimeligt store.
Under hensyn til den manglende effektuering af lånet finder Ankenævnet derimod ikke, at indklagede er berettiget til at beregne sig stiftelsesprovisionen på 2.750 kr.
Uden forudgående aftale med klagerne herom findes indklagede endvidere ikke at være berettiget til særskilt gebyr for rådgivning i forbindelse med ejendomshandlen. Herved bemærkes, at indklagede ikke har medvirket i ejerskiftesagen, og at klagerne har betalt omkostninger i forbindelse med oprettelsen af førkøbskreditten, ligesom det må antages, at udgiften til oprettelsen af køberkurskontrakten tillige er afholdt af klagerne.
For så vidt angår klagernes merudgift ved fornyet tinglysning af sælgerpantebrevet finder Ankenævnet ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede ansvar herfor. Ankenævnet har herved lagt vægt på indklagedes erklæring om, at lånetilbudet ikke blev indhentet af afdelingen, og at indklagede ikke i øvrigt forestod ekspeditionen i ejerskiftesagen. Endvidere findes det ikke godtgjort, at indklagede den 16. januar 1998 påtog sig at informere advokaten om lånebeløbet.
Som følge heraf
Indklagede tilpligtes at anerkende, at man alene kan beregne sig gebyr på 1.000 kr. for boliglånesagen. Klagen tages i øvrigt ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.