Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21306093
Bidragsforhøjelse.
Klageren havde i sin ejendom to lån hos det indklagede realkreditinstitut. I aftalegrundlaget var der forbehold for bidragsændringer. I forbindelse med udbedring af en forsikringsskade fik klageren tilbud fra instituttet på et supplerende lån ud fra en samlet værdi på 7.000.000 kr. I lånetilbuddet var der henvist til, at instituttet pr. 1. oktober 2012 ændrede prisstruktur med forhøjede bidragssatser og bidragstillæg ved belåning over 60 pct. i ejerboliger. Klageren var efterfølgende i dialog med rådgiveren, idet det tilbudte lån ville indebære en bidragsstigning på 0,25 pct. for klagerens indestående lån, idet 60 pct. lånegrænsen var overskredet. Der drøftedes som alternativ, at klageren optog det ekstra lån i sit sommerhus. Rådgiveren gav i september 2012 klageren besked om, at lånet kunne optages i sommerhuset, og bekræftede på forespørgsel fra klageren, at bidragene på hendes eksisterende lån i helårshuset ikke ville stige, hvis hun gav pant i sommerhuset, idet rådgiveren forklarede, at klagerens lån ”dybest set var lige over 60%”, men at der lå ”nogle systemmæssige marginer til fordel for kunderne, der gør, at du ikke bliver påvirket af bidragsstigningen pr. 1. oktober 2012 ud fra din nuværende belåning.” I marts 2013 varslede instituttet bidragsstigninger over for klageren med henvisning til, at den årlige beregning af belåningsgraden ud fra LTV, der aktuelt var 7.000.000 kr., indebar, at belåningsgraden nu oversteg 60 pct. med deraf følgende bidragstillæg for klagerens afdragsfrie lån på 0,25 pct. fra den 1. juli 2013. Klageren protesterede efterfølgende over bidragsforhøjelsen, som hun fandt i strid med det lovede.


Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at de pr. 1. juli 2013 varslede bidragsforhøjelser skulle annulleres, og at bidragene indtil udløbet af refinansieringsperioden den 31. december 2015 ikke kunne forhøjes som følge af en overskridelse af en belåningsgrad på 60 pct. Instituttet påstod frifindelse.

På baggrund af oplysningerne i e-mailen af 12. september 2012 fandt Nævnet, at klageren med rette kunne forvente, at hendes lån ikke ville blive omfattet af den nye prisstruktur, medmindre finansieringen eller ejendommens værdi ændrede sig, og at instituttet derfor for klagerens lån skulle fastholde en bidragsindplacering for lån med en LTV under 60 pct. På baggrund af de konkrete forventninger, som ovennævnte fejl skabte hos klageren, fandt Nævnet, at fastholdelsen af klagerens lån i den lave bidragskategori skulle ske frem til refinansieringen af klagerens lån den 1. januar 2016. Herefter kunne realkreditinstituttet foretage en fornyet vurdering af klagerens helårsbolig med den deraf følgende bidragsindplacering.


K E N D E L S E
afsagt den 18. marts 2014


JOURNAL NR.: 2013-01-06-093-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 24. februar 2014


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Anna Marie Ringive
Mads Laursen
Lars K. Madsen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejer en ejendom, hvori hun i 2009 optog to lån hos det indklagede realkreditinstitut på henholdsvis 398.700 EUR og 206.100 EUR med rentetilpasning og afdragsfrihed.

Af pantebrevene, der ligger til sikkerhed for lånene, fremgår det, at lånet på 398.700 EUR blev ydet med en bidragssats på 0,5784 pct. p.a., og at lånet på 206.100 EUR blev ydet med en bidragssats på 0,4980 pct. p.a. Af pantebrevenes særlige bestemmeler fremgår endvidere følgende:

”1. Udlånsbetingelser.
Debitor er underkastet kreditors til enhver tid gældende vedtægter, samt bestemmelserne i ”Låntyper og forretningsbetingelser”, der udleveres ved henvendelse til kreditor.
De på tidspunktet for lånetilbudets afgivelse gældende betingelser for udbetalingen og fastsættelse af kursen er udleveret til debitor.
2. … Kreditor kan ændre størrelsen af bidraget og mindstebidraget samt ændre beregningsmåden for bidrag …”

Indklagedes ”Låntyper og forretningsbetingelser Privat” gældende fra den 27. oktober 2011 indeholder følgende afsnit om priser:

”24. Priser

Vi kan opkræve bidrag, renter, gebyrer eller andet vederlag, som er beskrevet i de prisblade, der gælder. Bidragets størrelse fastsættes, når lånet udbetales og efter de retningslinjer, der står beskrevet i vores prisblad.

Vi kan til enhver tid ændre vores priser for både grupper af lån og individuelle lån.

Det kan være ændringer af størrelsen af og/eller beregningsmetoden for morarenter og bidrag, ændringer af eksisterende og/eller indførelse af nye gebyrer, samt indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån®.

Hvis prisændringerne omfatter grupper af lån og ikke er til fordel for dig, skal ændringerne være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-C.

Individuelle ændringer skal være begrundet med et eller flere af de forhold, der er nævnt under punkterne A-E.

A. …(Indklagede)… ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige – herunder indtjeningsmæssige – grunde eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af selskabets ressourcer eller kapacitet.
B. Der sker ændringer i skatter og afgifter, som har betydning for …(indklagede)…
C. Hvis markedsmæssige forhold begrunder ændringen.
D. Betalingsforpligtelsen har været misligholdt.
E. Der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold
• din økonomi
• pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse
• engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt.

24.1 Hvis vi ændrer vores priser
Vi varsler ikke prisændringer, der
• er til fordel for dig
• skyldes udefrakommende forhold, som vi ikke har indflydelse på, ændringer i lovgivning eller retspraksis.
• vedrører ændringer eller indførelse af nye gebyrer.

Hvis prisændringen foretages i lånets løbetid og er til ulempe for dig, varsler vi det mindst 3 måneder i forvejen. Indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® sker dog med mindst 3 måneders varsel til førstkommende rentetilpasning.

24.2 Meddelelse om prisændringer
Ændrer vi priserne for grupper af lån eller indfører kurtage og/eller ændrer kursskæring ved rentetilpasning af FlexLån® annonceres det i dagspressen. Hvis vi laver individuelle ændringer, modtager du et brev. Du kan se de senest fastsatte priser på www… Du kan også få et prisblad i en af …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstituts)… afdelinger.”

Som sagen er oplyst, anmodede klageren indklagede om finansiering af udbedring af en forsikringsskade, som kun delvist var dækket af en forsikringserstatning. I forbindelse hermed blev klagerens ejendom værdiansat af indklagede. Der er i sagen fremlagt et resumé af vurderingsrapporten dateret den 6. marts 2012:

”Samlet oversigt over vurdering
…
Beliggenhed …(klagerens ejendoms adresse)…
-------------------------------------------------------------------------------

iPad vurdering 06032012: 7000000
Mangler ved BBR-registreringen: ja – Udestue som altid har været der.
Gedigen 2 plans funkis villa fra 1936 med rødt tegltag. Fremtræder i pæn og nydelig stand. Indeholder: vindfang, hall med trappe op og ned, 3 store stuer en suite – hvor den ene er indrettet som køkken med udgang til den vestvendte terrasse og have samt udgang til udestue (ej reg i BBR), værelse og toilet. 1. sal: repos med skabe, 2 værelser, et med adgang til balkon, soveværelse med udgang til balkon, 2 mindre værelser, badeværelse, toilet. Kælder: trapperum, toilet, vaske/fyrrum med brus, værelse, værksted, stort disp. rum, viktualierum. Beliggende ud til …(vejnavn)…, men med haven væk fra vejen, der må forventes støj i myldretiden. Muret garage og udhus. Projekt: Ejer har netop vundet en sag mod forsikringsselskabet, at de via ejerskifteforsikringen skal betale for, at randfunderingen skal efterfunderes på hele huset samt udbedre skader på trappen/repos, anslået iht. ejer kr. 1,5-3,0 mio. Ejer afholder selv omkostningerne til efterfundering af hovedskillevæggen i midten huset, som ikke er dækket af forsikringen. Max 500.000,- Omkostningerne til projektet er pt. uklart, fordi den endelige funderingsmetode ikke er fastlagt. VG før projekt sættes lavt pga. sætning kr. 4.000.000 VG efter projekt kr. 7.000.000 …”

En rådgiver hos indklagede fremsendte den 26. marts 2012 følgende e-mail til klageren:

”… Nedenfor er som aftalt vurderingsordlyd.

Endvidere kan jeg bekræfte, at vi i forbindelse med den betingede bevilling ikke har opstillet krav til låntype og afdragsform.

…

Resultat af vurdering.

Ejendommen er vurderet til: 7.000.000,00 kr.

Godkendt til afdragsfrihed.

Der er disse forbehold i forbindelse med vurderingen:

Dokumentation for, at arbejdet er udført iht. Ankenævnets afgørelse af 14.11.2011.

Arbejdet skal være færdigt, og vi skal kunne bekræfte værdiansættelsen. Vi beder dig kontakte os for at aftale tid til den endelige besigtigelse. Herefter vil vi snarest skriftligt meddele …”

Der er i sagen fremlagt en annonce, som indklagede angiveligt i juni 2012 indrykkede i dagspressen vedrørende nye priser fra 1. oktober 2012. Af annoncen fremgår blandt andet følgende:

”Nye priser i …(indklagede)…

Den 1. oktober 2012 ændrer …(indklagede)… sine priser.

Bidragssatser for lån i ejerboliger, boliglandbrug under 10 ha og fritidshuse
For eksisterende lån i ejendomme med en belåningsgrad over 60% (fritidshuse over 45%) forhøjes bidragssatsen med 0,10 procentpoint.

For nye lån forhøjes bidragssatsen med 0,40 procentpoint i belåningsintervallet 60-80% (fritidshuse 45-60%).

Bidragstillæg for lån med afdragsfrihed i ejerboliger, boliglandbrug under 10 ha og fritidshuse
For eksisterende og nye lån med afdragsfrihed i ejendomme med en belåningsgrad over 60% (fritidshuse over 45%) forhøjes bidragstillægget med 0,10 procentpoint.

Kursskæring i forbindelse med refinansiering af FlexLån®
Pr. 1. oktober 2012 beregner vi en kursskæring på 0,20 kurspoint i forbindelse med refinansiering af alle typer FlexLån®

Kursskæring i forbindelse med refinansiering af …(indklagede)… Cibor6® og …(indklagede)… Euribor3®
Pr. 1. oktober 2012 indfører vi en kursskæring på 0,10 kurspoint i forbindelse med refinansiering af …(indklagede)… Cibor6® og …(indklagede)… Euribor3® …”

Den 31. august 2012 skrev rådgiveren en e-mail til klageren, hvoraf blandt andet fremgår følgende:

”… Jeg har nu fået vurderingen, der bekræfter den tidligere. Jeg har derfor udarbejdet lånetilbud, som er lagt i posten d.d.…”

Indklagede udarbejdede den 3. september 2012 et lånetilbud til klageren på et rentetilpasningslån F1 med afdragsfrihed med en hovedstol på 261.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”Vigtigt at vide
Den 1. oktober 2012 ændrer …(indklagede)… priser. Vi forhøjer bidragssatsen ved belåning over 60% ved ejerboliger og over 45% ved fritidshuse. Vi forhøjer bidragstillægget ved anvendelse af afdragsfrihed for lån i ejerboliger med belåning over 60% og over 45% ved fritidshuse. Vi forhøjer kursskæringen ved refinansiering af alle Flexlån®. Årlige omkostninger i procent (ÅOP) og de ydelser, der er angivet her, er ud fra priserne i dag. På …(indklagedes hjemmeside)… kan De læse nærmere om ændringerne og beregne, hvad de betyder for Dem. De kan også ringe til os og få en beregning.

Ydelserne på lånet er beregnet med udgangspunkt i den bidragssats, lånet har på udbetalingsdagen. Hvis lånets vilkår ændres efter udbetalingsdagen, kan det påvirke bidragssatsen – og dermed ydelsernes størrelse…

Bidraget beregnes af restgælden hvert kvartal. Bidraget udgør 0,8104% om året, dog mindst 800 DKK…

I øvrigt henviser vi til ”Låntyper og forretningsbestemmelser.
…

Standardiseret Europæisk Informationsblad
… Bidrag beregnes af (kontantlåns)restgælden hvert kvartal. Bidraget er 0,8104% om året, dog mindst 800 DKK. Bidragets størrelse og beregningsmetoden vil ændre sig i lånets løbetid …”

Klageren skrev den 6. september 2012 følgende e-mail til rådgiveren:

”… Jeg vil gerne høre, om du har fundet en løsning på det problem, vi konstaterede i tirsdags?

I foråret 2012 indgik …(indklagede)… og jeg en skriftlig aftale om, at jeg selv skulle lægge ud for forbedringerne på mit hus, hvorefter …(indklagede)… så efterfølgende ville låne mig de penge, jeg har lagt ud og forbedret huset for, dog maksimalt 500.000 kr., som var lånerammen. …(Indklagede)… lovede mig skriftligt at yde mig lånet som et billigt F1 lån uden afdrag. Det viste sig heldigvis, at jeg kun fik brug for at låne 261.000 kr. i alt og altså ikke 500.000 kr. Det fremsendte lånetilbud er som aftalt et F1 lån uden afdrag, og den månedlige ydelse er før skat 238 kr., hvilket er helt i orden.

Problemet består imidlertid i, at den reelle månedlige ydelse før skat ikke bliver på 238 kr., men på ca. 1.238 kr. pr. måned, hvilket er mere end en 5-dobling af den månedlige ydelse! Dermed bliver det ekstremt dyrt for mig at låne de 261.000 kr. Dette er ikke en del af den aftale …(indklagede)… og jeg har indgået.

Årsagen til at den månedlige ydelse reelt bliver mere end 5-doblet er utilsigtet og skyldes, så vidt jeg har forstået dig, et sammenfald af nogle uheldige omstændigheder og nogle interne tekniske regler hos …(indklagede)…, som fører til, at bidraget på mine eksisterende lån bliver forhøjet med 0,25% af restgælden, fordi jeg ifølge …(indklagede)… lige sniger mig op over en 60%-belåning, når jeg optager det nye lån på 261.000 kr.

Du har tjekket, at jeg UDEN optagelse af det nye lån ikke ville komme op over denne 60% belåningsgrænse, som udløser bidragsstigningen på 0,25% på alle eksisterende lån, og jeg er følgelig ikke en af de kunder, der er blevet adviseret om en sådan stigning.

De nye regler træder i kraft den 1. oktober 2012, og da jeg IKKE er blandt de kunder, der ville blive ramt af disse nye regler, udløser optagelsen af det lille forbedringslån på 261.000 kr. et helt urimeligt resultat i form af en kæmpestor stigning i bidraget på mine eksisterende lån. (Det kan tilføjes, at jeg har været kunde i …(indklagede)… i over 20 år, at jeg i disse 20 år aldrig har betalt en eneste terminsydelse for sent, og at jeg, som du ved, er fastansat i …(arbejdsplads)… og udover friværdien i mit hus på …(helårsboligens adresse)… har en formue ved siden af for langt over 1 mio. kr. (i form af aktier for små 460.000 kr. og et ubelånt sommerhus på …(stednavn)…, som er små 700.000 kr. værd.) Ydermere er tidshorisonten for lånet kort, da jeg regner med at sælge huset på …(helårsboligens adresse)… om ca. 3 år, når mit yngste barn bliver student, og huset bliver for stort for mig. …(Indklagede)… har dermed ingen forhøjet risiko ved at låne mig de 261.000 kr.

Hvis jeg optog det nye forbedringslån på 261.000 kr. i en anden kreditforening end …(indklagede)…, ville bidragene på mine eksisterende …(indklagede)… lån ikke blive forhøjet med 0,25% pr. den 1. oktober 2012. Det forekommer mig dog besynderligt, at …(indklagede)… skulle ønske, at jeg bliver kunde i en anden kreditforening på dette grundlag, når nu jeg gennem 20 år har været …(indklagede)… kunde.

Det er dermed et sammenfald af nogle tekniske regler, der fører til et helt urimeligt resultat, nemlig en månedlig ydelse på 1.238 kr. for at låne 261.000 kr. som afdragsfrit F1-lån. I forvejen er mine eksisterende lån rigtig dyre, fordi jeg er en forsigtig person, som for 2 år siden valgte at låse renten på lånene fast som F5-lån. Det er derfor vigtigt for mig, at det nye lån ikke bliver unaturligt dyrt, hvilket en mere end 5-dobling af den månedlige ydelse må betegnes som.

Løsningsforslag:
Da mit hus som bekendt i de sidste 3 måneder dels er blevet forbedret af mig for omtalte 250.000 kr., dels oveni dette er blevet forbedret for ca. 700.000 kr., som er betalt forsikringsselskabet …, skal jeg bede om at få løst det opståede problem ved, at …(indklagede)… opskriver værdien af mit hus i jeres system med forbedringerne, så jeg ikke får forhøjede bidrag på alle mine eksisterende lån, fordi jeg låner et meget lille beløb oven i i en kortere årrække.

Jeg er vidende om, at …(indklagedes)… vurderingsmand …, som genbesigtigede mit hus den 30. august 2012, fandt at de forbedringer, der nu er lavet, har tilføjet huset rigtig god værdi. Du er velkommen til at tale med ham herom.

Alternativt kan dette tekniske problem løses ved, at de 261.000 kr. i stedet for at få pant i mit hus i … får pant i mit ubelånte sommerhus på …(stednavn)…, for så kommer jeg ikke over grænsen på 60% belåningsgrænse på …(klagerens helårsbolig)…. Dette synes jeg imidlertid er mindre rimeligt, da det jo er huset i …, der er blevet forbedret, hvorfor det forekommer mig forkert, at det er sommerhuset, der skal belånes bare på grund af nogle tekniske regler hos …(indklagede)…

Jeg så i øvrigt DR1 magasinet Penge i går aftes, hvor direktøren for …(det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut)… opfordrede kunderne, der får urimelige stigninger på deres boliglån til at henvende sig til banken med henblik på at få løst problemet. Det er det, jeg hermed gør.

Da jeg skal bruge en del af pengene, skal jeg anmode om, at du som aftalt i tirsdags hurtigst muligt – om nødvendigt – vender det med din ledelse højere oppe i …(indklagedes)… hierarki. Jeg skal bede om, at de i givet fald modtager kopi af dette indlæg fra mig …”

Rådgiveren besvarede samme dag e-mailen som følger:

”… Jeg er i gang med at finde en løsning og har vendt sagen med min chef, som sagtens kan se udfordringen. Vi er dog ikke i stand til at løse den ift. at tage pant i …(klagerens helårsbolig)… Jeg forventer ikke, at det vil være et problem at løse det, hvis vi i stedet lægger lånet i …(klagerens fritidsbolig)… Der er dog et par formaliteter, der skal klares. Lejligheden skal vurderes, og jeg skal kreditmæssigt have godkendt, at vi i stedet tager pant i denne. Min umiddelbare opfattelse er, at begge dele vil være formaliteter, da jeg telefonisk med positiv respons har vendt sagen med vores kreditafdeling, der i sin tid har godkendt tillægsbelåningen.

Med din accept vil jeg bestille en vurdering af …(klagerens fritidsbolig)… og sørge for at opnå kreditmæssig accept, så vi forhåbentlig hurtigst muligt kan få udbetalt lånet med pant i denne i stedet …”

Klageren sendte den 7. september 2012 en ny e-mail til rådgiveren:

”… 1) Jeg skal bede dig skriftligt bekræfte over for mig, at bidragene på mine eksisterende lån så IKKE stiger, hvis jeg giver …(indklagede)… pant i mit hus på …(stednavn)… for forbedringslånet.

2) Jeg har lige sendt dig salgsopstilling med opgørelse af salgsprovenu, fotos, beliggenhed m.v. fra januar 2012 fra en uafhængig ejendomsmægler på …(fritidsboligen)…

Jeg mener derfor IKKE, at det er nødvendigt, at …(indklagede)… skal ud at vurdere mit sommerhus, da I må kunne bruge den vurdering, jeg har sendt jer fra mægleren, og der er rigeligt plads til et pant på 26[1].000 kr. Hvis I virkelig insisterer på det, er I da velkomne, og du har hermed mit samtykke, så længe vurderingen kan ske uden udgift for mig. Det vil imidlertid forsinke processen, går jeg ud fra …”

Rådgiveren besvarede samme dag e-mailen på følgende måde:

”… Ad 1:
Jeg kan bekræfte, at der ifbm. bidragsændringen 01.10.2012 ikke sker påvirkning af bidragssatsen på …(klagerens helårsbolig)… som følge af belåning af …(klagerens fritidsbolig)…


Ad 2:
Jeg har fremsendt materialet til vores vurderingskonsulenter og bedt om vurdering. Det er vurderingskonsulenterne, der vurderer, om ejendommen skal besigtiges …”

Samme dag sendte klageren endnu en e-mail til kunderådgiveren:

”… Ad 1. Jeg vil gerne have bekræftet, at bidragene på mine eksisterende lån på …(klagerens helårsbolig)… ikke stiger pr. 1.10.2012, hverken som følge af, at jeg belåner …(klagerens fritidsbolig)… eller som følge af andre årsager.

Ad 2. Jeg går ud fra, at det er salgsopstillingen m.v., du har sendt til vurderingskonsulenten. Hvornår regner du med, at der er svar på vurderingen? …”

Efter at klageren den 10. september 2012 havde rykket rådgiveren for et svar på hendes seneste e-mail, sendte rådgiveren den 12. september 2012 følgende svar til klageren:

”… Det gik heldigvis hurtigere med at få et svar end forventet.

Du er dybest set lige over 60%, men der ligger nogen systemmæssige marginer til fordel for kunderne, der gør, at du ikke bliver påvirket af bidragsstigningen pr. 01.10.2012 på …(klagerens helårsbolig)… ud fra din nuværende belåning …”

Den 11. marts 2013 varslede indklagede bidragsstigninger i et brev til klageren:

”… Bidragstillægget for dit afdragsfrie lån stiger 1. juli 2013
Mindst en gang om året beregner vi belåningsgraden på din ejendom. Vi har netop foretaget denne beregning, og den viser, at belåningsgraden nu overstiger 60%. Det betyder, at bidragstillægget for dit afdragsfrie lån stiger til 0,25% fra den 1. juli 2013.

Hvis belåningsgraden for din ejendom senere ændrer sig, så det får betydning for bidragstillægget, skriver vi til dig igen.

I skemaet kan du se, hvad bidragsændringen betyder for dig. Belåningsgrad
Belåningsgraden beregner vi som den samlede belåning (kursværdi) i din ejendom i forhold til ejendommens værdi.

Bidragstillæg
Bidragstillægget beregner vi for alle afdragsfrie lån. Det afhænger af belåningsgraden i ejendommen:


Adresse:
…(klagerens helårsbolig)… By: …(klagerens hjemby)… Pantnr. …(nummer)… • Hvis belåningsgraden er under 60%, er tillægget 0,0248%
• Hvis belåningsgraden er over 60%, er tillægget 0,2500%

Ved fritidshuse er grænsen dog 45%
Lån nr. Lånetype Restgæld i dag Ny bidragssats i % Vejl. Ændring pr. md.
018 Flexlån® F5K 398.700 EUR 0,8472% 75 EUR
019 Flexlån® F5K 206.100 EUR 0,8480% 39 EUR

Beregningen af belåningsgraden er sket ud fra vores vurdering af din ejendom, som er på 7.000.000 kr. Har du spørgsmål til vurderingen, kan du kontakte os inden udgangen af april måned …”

Den 24. april 2013 sendte klageren en e-mail til indklagedes klageansvarlige enhed:

”… I forlængelse af min mail til dig af den 22. ds. og vor telefonsamtale samme dag, sender jeg dig hermed …(indklagedes)… mail fra sagsbehandler …(rådgiveren)… af 12. september 2012, hvori han SKRIFTLIGT bekræfter, at jeg ikke vil stige i bidrag ud fra min nuværende belåning, se nedenfor og bemærk særligt mit spørgsmål 1 i min mail af 7. september 2012, som er det, han svarede på!

(Faktiske oplysninger: ”Den nuværende belåning” var i september 2012 baseret på …(indklagedes)… vurdering af villaen, som var 7 mio. kr., og ifølge det af …(indklagede)… oplyste, er vurderingen i dag lidt højere end de 7 mio. kr. Flekslånene er F5 lån i Euro, hvis pålydende restgæld er uændrede fra september 2012 til nu og udgør i DKK ca. 4,5 mio..)

…(Rådgiverens)… svar af 12. september 2012 til mig (om at bidragene på mine eksisterende F5 lån med pant ikke ville stige ud fra min nuværende belåning) – selvom jeg ”dybest set er lige over 60%, men der ligger nogle systemmæssige marginer til fordel for kunderne” citat slut – var fuldstændig udslagsgivende for, at jeg valgte at forblive kunde i …(indklagede)… for så vidt angår disse lån, og for at jeg valgte hos …(indklagede)… at optage det nye forbedringslån på 261.000 kr. med pant i mit – indtil da – helt ubelånte sommerhus på …(stednavn)….

Belåningen af min villa på … er i dag fuldstændig uændret i forhold til belåningen i september 2012, og den bidragsstigning, som nu er varslet med virkning pr. den 1. juli 2013 er urimelig og vilkårlig og i strid med det skriftlige løfte, jeg fik fra …(indklagede)… den 12. september 2012.

Såfremt jeg den 12. september 2012 havde fået det svar fra …(indklagede)…:

”at bidragene ganske vist ikke ville stige pr. 1.10.2112, men at de trods helt uændrede belåningsforhold – ville stige pr. 1.7.2013”

havde jeg naturligvis disponeret anderledes, ligesom jeg under disse omstændigheder ikke ville have givet …(indklagede)… pant i mit ubelånte sommerhus på …(stednavn)…!(Særligt ikke, da lånet på 261.000 kr. var et forbedringslån vedrørende min del af udgiften til en forbedring udført i 2012 på villaen på …, mens …(klagerens forsikringsselskab)… forbedrede villaen for langt over ½ mio. kr. Lånet havde dermed ingen relation til mit sommerhus.)

Den eneste årsag til at jeg disponerede, som jeg gjorde, var …(indklagedes)… skriftlige løfte af 12/9 2012 om at jeg ikke ud fra min nuværende belåning ville få bidragsstigning på grund af den nye regel om en 60% belåningsgrænse. Heri ligger naturligvis, at bidragene ud fra den nuværende belåning ville være uændrede i de ca. 3 år, der udgjorde restløbetiden, indtil der skal ske rentetilpasning på F5-lånene i 2016. (Jeg forudsætter her, at vurderingen af ejendommene i …(klagerens hjemby)… helt generelt ikke falder voldsomt i den resterende ca. 2½ års periode frem til 1.1.2016, og der er da p.t. ikke udsigt til et fald, snarere til en stigning.)

Jeg disponerede for ½ år siden i tillid til …(indklagedes)… skriftlige løfte til mig, og jeg kan derfor ikke acceptere den nu varslede stigning af mine bidrag pr. den 1. juli 2013, der både er i strid med …(indklagedes)… skriftlige løfte og er urimelig og vilkårlig …”

Den klageansvarlige enhed besvarede den 1. maj 2013 klagerens henvendelse som følger:

”… Jeg har nu gennemgået dine låneforhold, herunder naturligvis specielt om vi har levet op til de løfter, du mener, vi har givet dig.

Af de oplysninger, jeg er i besiddelse af, fremgår følgende:

Din ejendom, …(klagerens helårsbolig)…, blev i 2009 belånt med to F5-lån i EURO. Du fik i september 2012 tilbud om et tillægslån på kr. 261.000, som du ikke accepterede. Din belåning af …(helårsboligen)… har derfor været uændret siden 2009.

Din ejerlejlighed, …(sommerhuset)…, er i dag belånt med et F1-lån på kr. 261.000, som du optog i september 2012.

Det fremgår af de pantebreve, du underskrev i 2009 og af vores Låntyper og forretningsbetingelser, at vi kan ændre dit bidrag med tre måneders varsel, og jeg opfatter heller ikke din henvendelse som om du bestrider, at vi har hjemmel til at ændre dit bidrag.

Vi er, så vidt jeg kan bedømme, heller ikke uenige om, at dit bidrag ikke er steget pr. 1.10.2012, men at vi har varslet en stigning pr. 1. juli 2013. Vi er således tilbage ved en fortolkning af indholdet af mailen af 12. september 2012 fra …(rådgiveren)…, hvor han skriver:

”Du er dybest set lige over 60%, men der ligger nogen systemmæssige marginer til fordel for kunderne, der gør, at du ikke bliver påvirket af bidragsstigningen pr. 1.10.2012 på boligen på …(klagerens helårsbolig)… ud fra din nuværende belåning”.

Jeg forstår din henvendelse sådan, at du opfatter …(rådgiverens)… mail som en generel fritagelse for bidragsændringer på dine lån i …(helårsboligen)…

Dine lån i …(helårsboligen)… har en tynge (værdi) på kr. 4.818.315 i forhold til vores belåningsværdi af din ejendom på kr. 7.035.000, hvilket giver en belåningsprocent på 68. Det betyder, at du burde være steget i bidrag pr. 1.10.2012. Den blev du imidlertid friholdt for af de grunde, som …(rådgiveren)… også beskriver.

Pr. 1. juli 2013 har vi imidlertid varslet et bidragstillæg for afdragsfrihed for ejerboliger med en belåningsprocent på over 60. Det er den, du bliver påvirket af.

Efter min opfattelse kan …(rådgiverens)… mail kun læses som et tilsagn om, at du ikke bliver påvirket af bidragsforhøjelsen pr. 1.10.2012, hvilket du heller ikke er blevet. Jeg kan ikke se, at du har belæg for at fortolke mailen som en generel fritagelse for bidragsforhøjelser på dine lån i …(helårsboligen)…”

Klageren fremsendte samme dag endnu en e-mail til den klageansvarlige enhed:

”… Jeg opfattede – og opfatter stadig - …(rådgiverens)… mail af 12. september 2012 som et konkret tilsagn fra …(indklagede)… til mig, om at mine bidrag ikke ville stige i de resterende ca. 3 år, mine F5-lån løb i (nu 2,5 år), forudsat at

1) mine belåningsforhold forbliver uændrede, og
2) værdien af min ejendom og af ejendomme generelt i …(klagerens hjemby)… ikke falder væsentligt i den resterende løbetid af F5-lånet (dvs. inden for de næste 2,5 år)
3) lovgivningen herom ikke blev ændret.

Både forudsætning 1, 2 og 3 er opfyldt, og jeg kan derfor ikke acceptere de varslede bidragsstigninger.

Jeg anser de varslede stigninger for urimelige og helt vilkårlige, da de udelukkende er baseret på, at …(indklagede)… - af mig ukendte årsager – ”er i humør til” at forhøje mine bidrag, i modsætning til for 6 måneder siden, hvor …(indklagedes)… holdning over for mig var, ”at der ligger nogle systemmæssige marginer til fordel for kunderne, der gør, at jeg ikke ud fra min nuværende belåning vil blive påvirket af bidragsstigningerne, selvom jeg dybest set lå lige over 60% belåning”.

Jeg skal bede om en konkret begrundelse for, hvorfor …(indklagede)… i efteråret 2012 lod ”de systemmæssige marginer” være til fordel for mig samt oplyse, hvorfor …(indklagede)… nu ikke længere lader ”de systemmæssige marginer” falde ud til min fordel, når forudsætningerne i øvrigt er uændrede?

Jeg har handlet i tillid til …(indklagedes)… skriftlige tilsagn og baseret mine dispositioner i tillid hertil. Jeg forventer, at jeg kan stole på …(indklagedes)… skriftlige tilsagn over for mig.

Jeg ser frem til at høre fra dig.

Hvis …(indklagede)… ikke vil stå ved sit tilsagn over for mig, bedes du oplyse mig om evt. klagemuligheder, da jeg synes, at jeg har gjort, hvad jeg kan for at disponere bedst muligt, og alligevel kan jeg efterfølgende ikke stole på, det tilsagn, jeg har fået af …(indklagede)…”

Den klageansvarlige enhed besvarede den 13. maj 2013 klagerens seneste henvendelse:

”… Jeg kan fortsat ikke se, hvad du støtter din fortolkning af …(rådgiverens)… mail på. Ordlyden henviser udelukkende til bidragsforhøjelsen pr. 1.10.2012. Ingen af dine stillede betingelser nævnes i mailen og er derfor uden betydning for sagen.

Jeg må også afvise, at vore bidragsændringer er urimelige eller vilkårlige, og jeg har i den forbindelse henvist dig til, at vi i lånedokumentationen har hjemmel til at ændre bidraget.

Vi har, som jeg også anførte i min mail af 1. maj 2013, i perioden omkring bidragsændring i oktober 2012 opereret med nogle tekniske marginer, som har bevirket, at du blev friholdt for stigningen. Altså kunder, der på grund af deres låns karakter, f.eks. i dit tilfælde EURO-lån, har haft en tynge, der har bevirket, at du kunne befinde dig lige omkring 60%. Det gør du imidlertid ikke og derfor [har] bidragsændringen virkning for dig pr. 1. juli 2013.

Jeg beklager, at jeg ikke kan imødekomme dine ønsker, og du er naturligvis velkommen til at rette henvendelse til Realkreditankenævnet…”.

Herefter indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at de pr. 1. juli 2013 varslede bidragsforhøjelser på hendes to lån skal annulleres, og at bidragene på lånene indtil udløbet af refinansieringsperioden den 31. december 2015 ikke kan forhøjes som følge af, at lånene overskrider den belåningsgrad på 60 pct., som indklagede har valgt at fastsætte.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at indklagede med virkning pr. 1. juli 2013 varslede stigning af bidragstillægget på klagerens afdragsfrie rentetilpasningslån type F5. Der er 2½ år tilbage af de oprindelige 5 år.

Renten på lånene er låst fast som F5 lån fra den 1. januar 2011 til den 31. december 2015. Klageren fastlåste renten ved aftale i efteråret 2010, hvor alle troede, at renten ville stige. Klageren låste renten for at sikre sig mod utilsigtede og ubehagelige stigninger i hendes terminsydelser i resten af den tid, hun regner med at eje villaen. Hendes børn bliver snart studenter, og så bliver huset for stort for hende.

Der er ikke på nogen måde sket ændringer i hendes låneforhold for ejendommen, siden hun låste lånene fast som F5 lån pr. 1. januar 2011.

Hvilke lån og størrelsen af stigningen:
Bidragsstigningen vedrører de 2 lån, klageren har i sin private bolig, en villa som indklagede har vurderet til 7 mio. kr. Det drejer sig om 2 lån i EUR med en hovedstol på henholdsvis 398.700 EUR og på 206.100 EUR, svarende til en restgæld på i alt ca. 4,5 mio. kr. Bidragene vil stige med henholdsvis 75 EUR og 39 EUR pr. måned eller med 114 EUR pr. måned, svarende til en stigning på ca. 855 kr. om måneden, så klagerens samlede månedlige ydelse stiger fra ca. 13.400 kr. til 14.255 kr. Da renten på rentetilpasningslånene er fast i yderligere 2½ år, svarer den varslede bidragsstigning til, at hun skal betale 25.650 kr. ekstra til indklagede, indtil hun kan ændre renteaftalen om 2½ år, det vil sige pr. den 1. januar 2016.

Indklagedes begrundelse for stigningen:
Begrundelsen for den varslede stigning af bidragene er, at indklagede en gang årligt beregner belåningsgraden på klagerens ejendom, og at den beregning viser, at belåningsgraden nu (bemærk ordet ”nu”) overstiger 60 pct. Dette meddelte indklagede klageren den 11. marts 2013.

Klagerens begrundelse for klagen:
Klageren er enig i, at der i låneaftalerne (de 2 pantebreve, hun underskrev i 2009) er hjemmel til at forhøje bidragene med 3 måneders varsel, men hun gør gældende, at forhøjelserne er vilkårlige og urimelige særligt set i forhold til det, indklagede og hun har aftalt i efteråret 2012. Klageren fik den 12. september 2012 en skriftlig tilkendegivelse fra indklagede om, at hendes bidrag på de omtalte lån i EUR ikke ville stige.

Klageren havde forud herfor bedt om at få en skriftlig bekræftelse på, at hun ikke ville blive berørt af de regler, indklagede indførte 1. oktober 2012 om bidragsforhøjelser, hvis belåningen oversteg 60 pct.

Hun fik at vide, at kunderådgiveren havde dobbelttjekket det i den afdeling hos indklagede, der har dette fagområde, og hun bad kunderådgiveren bekræfte dette på skrift over for hende, hvilket han gjorde ved en e-mail af 12. september 2012.

I tillid til dette skriftlige svar af 12. september 2012 fra indklagede traf klageren nogle dispositioner.

Klageren opfattede indklagedes svar således, at hun ved uændrede låneforhold ikke ville få forhøjet sine bidrag i resten af F5 lånenes løbetid, det vil sige, at bidragene ikke ville blive forhøjet indtil den 1. januar 2016, hvor hun skal lave en ny aftale om rentetilpasning af lånene.

Klageren er en almindelig forbruger, som har gjort alt, hvad hun kunne, for at blive helt sikker i sin sag, før hun disponerede, og hun mener, at hun må kunne stole på et skriftligt tilsagn fra et af landets største realkreditinstitutter. Det kan tilføjes, at hun har været prioritetskunde hos indklagede i 20 år, og at hun aldrig har betalt en terminsydelse for sent.

Klageren anser den nu varslede bidragsforhøjelse for at være i strid med hendes skriftlige aftale, og forhøjelsen er aldeles vilkårlig og urimelig. En merudgift på 25.000 kr. er mange penge for en almindelig forbruger, som i forvejen betaler langt mere end markedsrenten på disse lån, fordi de er låst fast i 5 år.

Vilkår for bidragsforhøjelse:
Klagerens belåningsgrad har ikke ændret sig i årevis, og belåningen er følgelig også helt uændret siden den 12. september 2012, hvor belåningen klart overskred 60 pct. af ejendommens værdi, hvilket kunne konstateres ved en simpel hovedregning. I 2012 var indklagede imidlertid ifølge e-mailen af 12. september 2012 sindet at lade ”de systemmæssige marginer” falde ud til fordel for forbrugeren (klageren), således at hun ikke blev påvirket af de nye regler. Indklagede har bekræftet, at ejendommen siden da er steget lidt i værdi, det vil sige, at den nu er mere værd end de 7 mio. kr., indklagede vurderede ejendommen til i september 2012. I september 2012 var indklagede i det ”humør”, at klageren ikke skulle få forhøjet sine bidrag, selv om hun klart oversteg 60 pct. belåning. Et halvt år senere, det vil sige den 11. marts 2013, var indklagede i et andet humør, nu ville de lade hendes bidrag stige, selv om hendes låneforhold er helt uændrede i forhold til den 12. september 2012. Klageren har forsøgt at få en begrundelse herfor, men har bare fået det svar, at hun bare skulle være glad, idet hun burde være steget i bidrag allerede i 2012. Hun finder, at indklagedes varslede stigning må karakteriseres som en vilkårlig stigning.

Indklagedes begrundelse holder ikke:
Det giver ingen mening, at indklagede i varslingen begrunder stigningen med, at belåningen ”nu” overstiger 60 pct., for det har den hele tiden gjort, og det gjorde den også i september 2012, hvor indklagede havde en anden holdning. Indklagede har ikke givet nogen reel begrundelse for stigningen.

Stigningen er urimelig:
Stigningen er også urimelig, da klageren i tillid til indklagedes mail af 12. september 2012 disponerede på følgende måde:

Hun valgte helt frivilligt at give indklagede pant for et tillægslån på 261.000 kr. i sit helt ubelånte sommerhus. Forud herfor havde hun i sommeren 2012 forbedret villaen for over 700.000 kr., idet ejendommen blev piloteret m.v. Hun havde efter 7 års opslidende kamp vundet en sag i Forsikringsankenævnet mod sit ejerskifteforsikringsselskab, og forsikringsselskabet skulle betale omkring en halv million kr., mens hun selv skulle betale 261.000 kr. af forbedringen. Indklagede havde i foråret givet hende tilsagn om, at hun kunne få et billigt tillægslån på de 261.000 kr. til omkring 200 kr. om måneden. I mellemtiden indførte indklagede den 11. oktober 2012 60 pct. grænsen for bidragsstigninger, så da hun skulle optage lånet på de 261.000 kr. i september 2012, ville ydelsen pludselig blive ca. 1.200 kr. om måneden og ikke de skønnede 200 kr. om måneden. Årsagen hertil var, at det lille tillægslån på 261.000 kr. ville ”trigge” de store lån, således at hendes eksisterende lån inklusive det lille nye tillægslån ville bevirke, at hendes samlede belåning på ejendommen lige sneg sig op over 60 pct. grænsen, mens hun ville holde sig lige under 60 pct. grænsen, hvis hun ikke optog det lille nye tillægslån i villaen. (Dette skyldtes de ovenfor omtalte systemmæssige marginer, som indklagede lod falde ud til kundernes fordel, for allerede dengang var huset belånt for langt mere end de 4,2 mio. kr. som svarer til 60 pct. af vurderingssummen på 7 mio. kr.)

Klageren fik at vide, at hvis hun i stedet lod tillægslånet få pant i det ubelånte sommerhus, ville ydelserne på hendes eksisterende lån på villaen ikke stige. Klageren spurgte helt specifik til dette i sin mail af 7. september 2012 til kunderådgiveren, se især punktet ”ad 1”.

Kunderådgiveren lovede i mailen af den 12. september 2012 klageren, at ydelserne ikke ville stige på villaen hverken som følge af tillægslånet (som fik pant i sommerhuset) ”eller som følge af andre årsager”.

På basis af dette skriftlige tilsagn valgte klageren at disponere, som hun gjorde, det vil sige at give indklagede pant i hendes sommerhus.

Klageren ville aldrig have fået vurderet og belånt sit sommerhus, hvis indklagede havde skrevet til hende, at indklagede, uanset at hendes låneforhold var uændrede, bare ville vente ½ år med at lade bidragene stige på villaen. Havde indklagede skrevet dette, ville klageren ikke have belånt sit sommerhus, og hun ville slet ikke have optaget lånet hos indklagede, men i stedet have solgt nogle aktiver eller optaget lånet hos en konkurrent, som så på sigt eventuelt også kunne overtage hendes øvrige engagement med indklagede.

Det er klart uhensigtsmæssigt for hende nu at have belånt sommerhuset, særligt da det er belånt med en ”klat” på 261.000 kr. og ikke med de normale 60 pct., som man normalt tager i lån, hvis man ønsker at belåne sit sommerhus.

Konklusion:
De varslede bidragsstigninger er dels vilkårlige, dels urimelige, og bidragene bør forblive uændrede (det vil sige på det hidtil gældende niveau indtil F5 periodens udløb den 31. december 2015.)

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger.

Klageren er enig med indklagede i, at den endelige vurdering på 7 mio. kr. af hendes ejendom forelå den 30. august 2012. Den endelige vurdering bekræftede den foreløbige vurdering, som blev foretaget i marts 2012. Den foreløbige vurdering var også på 7 mio. kr. Dette fremgår klart af indklagedes mail til hende af 26. marts 2012. Det er således ikke korrekt, når indklagede i sin udtalelse anfører, at den foreløbige værdiansættelse udgjorde 4 mio. kr.

Imidlertid er dette fuldstændigt irrelevant i forhold til problemstillingen i denne sag, hvor klageren allerede i september måned 2012 disponerede i tillid til indklagedes skriftlige udsagn til hende og den deri indeholdte begrundelse. At indklagede under klagesagen har fremfundet en hel anden begrundelse for at hæve hendes bidrag, kan ikke tillægges nogen retsvirkning. Indklagedes helt nye begrundelse for sit synspunkt er, at der først den 30. august 2012 forelå en endelig værdiansættelse af hendes hus, hvorfor indklagede ikke kunne varsle en bidragsstigning pr. 1. oktober 2012.

Det gøres derfor gældende, at Realkreditankenævnet ikke bør tillægge den nye begrundelse og indklagedes anbringender i den sammenhæng vægt. Den nye begrundelse har aldrig været givet over for hende, ej heller i mailkorrespondancen i foråret 2013 mellem hende og indklagedes klageansvarlige enhed, hvor indklagedes chefjurist uddybede den tekniske begrundelse for, at hendes bidrag ikke steg.

Den nye begrundelse er i øvrigt uholdbar, dels fordi indklagede jo så bare kunne varsle bidragsstigning pr. 1. januar 2013, hvis problemet var varslet på de 3 måneder. Endvidere er den nye begrundelse uholdbar, fordi indklagedes endelige vurdering på 7 mio. kr. jo forelå allerede den 30. august 2012, det vil sige 14 dage før indklagede den 12. september 2012 skriftligt bekræftede over for hende, at hun ikke ville blive ramt af indklagedes nye 60 pct. regel. Den nye 60 pct. regel er den regel, som indklagede annoncerede i dagspressen den 29. juni 2012, og som trådte i kraft med virkning pr. den 1. oktober 2012.

Indklagede kendte altså den endelige vurdering for huset på 7 mio. kr., før de sendte klageren mailen om, at hun ikke ville blive ramt af den nye 60 pct. regel. Korrespondancen i september 2012 drejede sig ikke om, hvorvidt hun ville få bidragsstigning pr. den 1. oktober 2012 eller pr. et andet tidspunkt. Spørgsmålet var, om hun ville blive omfattet af den nye regel eller ej. Hvis hun blev ramt af den nye 60 pct. regel, var det ret underordnet for hende, om bidragsstigningen ville træde i kraft pr. den 1. oktober 2012 eller lidt senere, f.eks. den 1. januar 2013. Det vigtige spørgsmål for hende var, om hun ud fra sin nuværende belåning ville blive ramt. Hun ønskede svar herpå, fordi det jo var åbenbart, at gælden oversteg 60 pct. af vurderingen på 7 mio. kr. Kursværdien af gælden i villaen var i august 2012 over 4,8 mio. kr., så ejendommen skulle have været vurderet til mindst 8 mio. kr., hvis gælden skulle udgøre mindre end 60 pct. En vurdering på 8 mio. kr. kom ikke på tale i august 2012, men gør det måske i dag, hvor priserne er bedre. Som bekendt var vurderingen i august 2012 kun 7 mio. kr. og ikke 8 mio. kr., og det vidste indklagede, da indklagede skrev, at hun ikke ville blive ramt af den nye regel om bidragsstigning, hvis hun valgte at lægge det lille tillægslån i sit sommerhus. Hun er derfor helt uenig i indklagedes anbringender i udtalelsen.

Klageren havde udtrykkeligt bedt indklagede dobbelttjekke, at hun ikke ville blive ramt af de nye regler, hvilket fremgår af mailkorrespondancen, og kunderådgiveren foretog dette dobbelttjek, idet han undersøgte spørgsmålet til bunds via den relevante afdeling hos indklagede.

Som sagt er indklagedes nye begrundelse for at hæve hendes bidrag irrelevant, da den først er fremkommet under klagesagen, og hun har jo for længst disponeret i tillid til indklagedes udsagn fra september 2012, hvor indklagedes begrundelse for, at hun ikke blev ramt af den nye regel, var, at der lå nogle systemmæssige marginer til fordel for kunderne, som gjorde, at hun ikke ville blive påvirket af bidragsstigningen pr. 1. oktober 2012 på villaen ud fra hendes nuværende belåning. Denne begrundelse blev i øvrigt som ovenfor nævnt uddybet den 13. maj 2013 af chefjuristen, så indklagedes seneste begrundelse i udtalelsen er noget overraskende, da den ikke stemmer med de tidligere af indklagede givne begrundelser.

Indklagedes svar af 12. september 2012 til hende var helt udslagsgivende for hende, hvilket Realkreditankenævnet med al tydelighed kan læse i hendes svar på denne mail, hvori hun skriver følgende:

”Det giver god mening at belåne mit sommerhus i stedet for at optage flere lån i …(villaen)…, når jeg dermed undgår, at bidragene stiger på de eksisterende lån på …(villaen)…”

Det fastholdes derfor, at den varslede bidragsforhøjelse er både vilkårlig og urimelig, set i lyset af den foreliggende skriftlige korrespondance og det tilsagn, indklagede gav hende i september 2012, og som hun disponerede i tillid til.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren i 2009 optog sine nuværende realkreditlån på henholdsvis 398.700 EUR og 206.100 EUR med pant i klagerens helårsbolig. I forbindelse med optagelsen af lånene accepterede klageren pantebreve, der i de ”Særlige bestemmelser” indeholdt dels en henvisning til, at klageren var underkastet indklagedes til enhver tid gældende vedtægter samt bestemmelserne i ”Låntyper og forretningsbetingelser”, dels et forbehold for bidragsforhøjelser.

Af ”Låntyper og forretningsbetingelser” af 27. oktober 2011, punkt 24, fremgår det, at indklagede kan ændre priser for grupper af lån, at prisændringer kan træde i kraft med mindst 3 måneders varsel, og at prisændringer for grupper af lån kan annonceres i dagspressen.

I foråret 2012 rettede klageren henvendelse til indklagede, da hun skulle i gang med en forbedring af ejendommen efter at have vundet en sag i Forsikringsankenævnet. Klageren skulle selv betale 261.000 kr. af forbedringen og ønskede at låne beløbet hos indklagede med pant i sin helårsbolig.

I den forbindelse foretog indklagede den 6. marts 2012 en foreløbig vurdering af ejendommen. I indklagedes ”Samlet oversigt over vurdering”, som blev udarbejdet i forbindelse med vurderingen, bemærkede vurderingskonsulenten blandt andet følgende:

”Projekt: Ejer har netop vundet en sag mod forsikringsselskabet at de via ejerskifteforsikringen skal betale for, at randfunderingen skal efterfunderes på hele huset samt udbedre skader på trappen/repos, anslået i henhold til ejer kr. 1,5-3,0 mio. Ejer afholder selv omkostningerne til efterfundering af hovedskillevæggen midten af huset som ikke er dækket af forsikringen. Max. 500.000,- Omkostningerne til projektet er pt. uklart fordi den endelige funderingsmetode ikke er fastlagt. VG før projekt sættes lavt pga. sætning kr. 4.000.000 VG efter projekt kr. 7.000.000.”

Med andre ord blev værdien af ejendommen fastsat til 4.000.000 kr. før projektet med efterfunderingen af ejendommen, men med en forventning om, at ejendommen kunne vurderes til 7.000.000 kr., efter at projektet var udført.

Kunderådgiveren meddelte pr. mail af 26. marts 2012 til klageren resultatet af vurderingen. Heraf fremgår det blandt andet:

”Der er disse forbehold i forbindelse med vurderingen:

Dokumentation for at arbejdet er udført iht. Ankenævnets afgørelse 14.11.2011.

Arbejdet skal være færdigt, og vi skal kunne bekræfte værdiansættelsen.”

Den 29. juni 2012 indrykkede indklagede en annonce i dagspressen og orienterede om ændring af priser.

I august 2012 skrev indklagede til de kunder, som ved udgangen af juni 2012 havde haft en belåning over 60 pct. Indklagede skrev imidlertid ikke til klageren, da indklagede kun havde en foreløbig værdiansættelse af klagerens ejendom. Alle ejendomme, hvor der kun var foreløbige værdiansættelser ved udgangen af juni måned 2012, blev undtaget fra bidragsforhøjelsen pr. 1. oktober 2012, da indklagede ikke var sikker på belåningsprocenten.

I slutningen af august 2012, da forbedringen af ejendommen var afsluttet, rettede klageren henvendelse med henblik på optagelse af tillægslån på 261.000 kr. med pant i helårsboligen. I den forbindelse blev der den 30. august 2012 foretaget en endelig vurdering af ejendommen, hvorefter ejendommen blev værdiansat til 7.000.000 kr. Først på dette tidspunkt kunne indklagede endeligt konstatere, at belåningen i ejendommen var over 60 pct., men på daværende tidspunkt var varslingsfristen på de 3 måneder for bidragsforhøjelsen pr. 1. oktober 2012 overskredet.

Lånetilbud blev fremsendt umiddelbart herefter, den 3. september 2012.

Klageren accepterede imidlertid ikke lånetilbuddet, da tillægslånet ville betyde, at klageren ville blive omfattet af en bidragsforhøjelse for lån i ejendomme med en belåningsgrad på over 60 pct. pr. 1. oktober 2012. Klageren valgte i stedet at optage lån i sit sommerhus.

I den forbindelse anmodede klageren indklagedes rådgiver om at bekræfte, at bidragene på klagerens eksisterende lån med pant i helårsboligen ikke ville stige pr. 1. oktober 2012, hverken som følge af belåningen af ejendommen eller som følge af andre årsager. Dette bekræftede indklagedes medarbejder i mail af 12. september 2012.

Indklagede havde ikke i september 2012 truffet beslutning om bidragsforhøjelsen pr. 1. juli 2013, og indklagedes rådgiver rådgav derfor ikke herom.

Pr. 1. oktober 2012 ændrede indklagede beregningsmetoden for fastsættelse af bidrag, hvilket blandt andet indebar en forhøjelse af bidragssatsen og bidragstillægget for afdragsfrihed for lån i ejendommen med en belåningsgrad på over 60 pct.

Klageren blev som oplyst af indklagede i mail af 12. september 2012 ikke berørt af denne bidragsændring. Dette skyldes dog ikke tekniske marginer som tidligere oplyst, men at der ved udgangen af juni 2012 kun lå en foreløbig vurdering af klagerens ejendom. Indklagede kunne således ikke på det tidspunkt, hvor klageren skulle orienteres om bidragsforhøjelsen pr. 1. oktober 2012, være sikker på værdien af ejendommen, og klageren blev derfor undtaget fra bidragsforhøjelsen. Indklagede er først under nærværende ankenævnssag blevet opmærksom på dette forhold, hvilket naturligvis er beklageligt. Begrundelsen ændrer dog ikke på, at klagerens belåning i ejendommen var blevet omfattet af bidragsforhøjelsen pr. 1. oktober 2012, såfremt klageren i september 2012 havde optaget tillægslånet på 261.000 kr. Klageren ville i så fald have accepteret bidragsforhøjelsen i forbindelse med optagelsen af tillægslånet.

Ved brev af 11. marts 2013 skrev indklagede til klageren og orienterede om en stigning af bidragstillægget for klagerens eksisterende lån pr. 1. juli 2013.
Herefter rettede klageren henvendelse til indklagede og gjorde indsigelse mod bidragsstigningen under henvisning til mailen af 12. september 2012. Klagen blev afvist af indklagede under henvisning til, at mailen af 12. september 2012 kun vedrørte bidragsstigningen pr. 1. oktober 2012.

Sagen blev herefter indbragt for Realkreditankenævnet.

ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres gældende,

at vurderingen på de 7.000.000 kr. først kunne lægges til grund, da den endelige vurdering var foretaget den 30. august 2012,

at indklagede således ikke før den 30. august 2012 havde en endelig værdiansættelse af ejendommen efter forbedringer, og at indklagede derfor ikke kunne varsle bidragsforhøjelsen pr. 1. oktober 2012 med 3 måneders varsel i overensstemmelse med indklagedes ”Låntyper og forretningsbetingelser”,

at indklagede i sin mail af 12. september 2012 oplyste, at klageren ville blive friholdt for bidragsstigningen pr. 1. oktober 2012 og ikke eventulle fremtidige stigninger,

at indklagedes mail af 12. september 2012 ikke kan fortolkes som en generel fritagelse for bidragsstigninger frem til udløbet den 31. december 2015 af rentetilpasningsperioden på klagerens eksisterende lån,

at indklagede i september 2012 ikke vidste, at klageren ville blive omfattet af en bidragsforhøjelse pr. 1. juli 2013 og derfor ikke kunne rådgive herom, og

at bidragsforhøjelsen pr. 1. juli 2013 hverken er urimelig eller vilkårlig.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Der er i sagen ingen tvist om indklagedes hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser.

Tvisten går på, hvorvidt klageren på baggrund af e-mail korrespondancen i eftersommeren 2012 med rette kunne lægge til grund, at hendes lån ikke ville blive omfattet af den nye prisstruktur (den nye 60 pct. regel), såfremt hverken finansieringen eller ejendommens værdi ændrede sig, og at klageren (dermed) var sikret mod bidragsforhøjelser frem til udløbet af refinansieringsperioden på lånene.

I e-mail af 12. september 2012 fra indklagede til klageren anfører indklagede: ”… Du er dybest set lige over 60%, men der ligger nogen systemmæssige marginer til fordel for kunderne, der gør, at du ikke bliver påvirket af bidragsstigningen pr. 01.10.2012 på …(helårsejendommen)… ud fra din nuværende belåning…”.

Indklagede har under klagesagen ændret forklaringen på, hvorfor klagerens lån ikke blev omfattet af bidragsforhøjelsen pr. 1. oktober 2012, idet indklagede nu oplyser, at dette skyldtes en manglende, endelig værdiansættelse af klagerens helårsejendom.

Nævnet anerkender, at oplysningerne i e-mailen af 12. september 2012 efter ordlyden relaterer sig til bidragsstigningen pr. 1. oktober 2012. Denne bidragsstigning er initieret af en ny prismodel, hvor belåningsgrænsen er afgørende for bidragsniveauet respektive bidragsindplaceringen. Når indklagede i den forbindelse refererer til ”systemmæssige marginer til fordel for kunderne”, er det imidlertid nærliggende at forstå det sådan, at disse er en del af anvendelsen af den nye prismodel (med systemfastsatte værdier og LTV’er). Nævnet finder, at klageren således med rette kunne forvente, at hendes lån ikke ville blive omfattet af den nye prisstruktur, medmindre finansieringen eller ejendommens værdi ændrede sig.

Klageren belånte i august/september 2012 sit sommerhus i stedet for sin helårsejendom for at undgå at komme i en dyrere bidragskategori med helårsejendommen, hvilket motiv var kendeligt for indklagede. Det må lægges til grund, at klageren muligvis ville have disponeret anderledes, eventuelt slet ikke have optaget lånet hos indklagede, hvis klageren havde vidst, at bidragsstigningen meget vel kun blev udskudt til næste år.

Som det fremgår af teksten i varslingsbrevet vedrørende bidragsforhøjelsen i 2013, gennemgår indklagede angiveligt engagementerne en gang om året for at afdække, om belåningen overskrider 60 pct., og om der derfor skal ske forhøjelser.

Stigningerne i bidrag m.v. i 2013 udløstes alene for lån, der ligger ud over 60 pct. af ejendommens værdi.

Eftersom 60 pct. grænsen i helårsboligen allerede i september 2012 var overskredet for den eksisterende belåning, burde det i forbindelse med rådgivningen af klageren i relation til belåningen af sommerhuset i stedet for helårsboligen, som efter det oplyste alene skete for at bevare den lave bidragssats i helårsboligen, i det mindste have været fremhævet, at sikringen af det lave bidrag i helårsboligen meget vel kun ville gælde frem til det tidspunkt, hvor den næste årsgennemgang blev gennemført.

På baggrund af den fejlagtige informering af klageren i e-mailen af 12. september 2012 og den mangelfulde rådgivning af klageren i forbindelse med finansieringen af sommerhuset frem for helårshuset for at undgå bidragsforhøjelser, finder Nævnet, at indklagede for klagerens lån skal fastholde en bidragsindplacering for lån med en LTV under 60 pct. På baggrund af de konkrete forventninger, som ovennævnte fejl skabte hos klageren, finder Nævnet, at fastholdelsen af klagerens lån i den lave bidragskategori skal ske frem til refinansieringen af klagerens lån den 1. januar 2016. Herefter kan indklagede foretage en fornyet vurdering af klagerens helårsbolig med den deraf følgende bidragsindplacering.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, tilpligtes frem til refinansieringen af klagerens lån den 1. januar 2016 at fastholde en bidragsindplacering for klagerens lån i helårsejendommen, svarende til lån med en LTV under 60 pct. Herefter kan indklagede foretage en fornyet vurdering af klagerens helårsbolig med den deraf følgende bidragsindplacering.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef