Indfrielse af lån i forbindelse med ejendomshandel.
| Sagsnummer: | 104 /1999 |
| Dato: | 07-09-1999 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Ole Reinholdt, Mette Reissmann, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Indfrielse af lån i forbindelse med ejendomshandel. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klagerne, ægtefællerne M og H, der som følge af sen indfrielse af lån i forbindelse med en ejendomshandel blev pålagt meromkostninger til rente.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 29. april 1998 solgte M sin faste ejendom med overtagelse 1. maj 1998. Salget blev gennemført uden brug af ejendomsformidler, men med bistand af en advokat, A. Købesummen på 850.000 kr. skulle berigtiges kontant, idet der i tilslutning til købsaftalens underskrift skulle deponeres 50.000 kr. hos advokaten. Ved skødets underskrift skulle der deponeres 800.000 kr. hos indklagede, hvor klagerne var kunder. I øvrigt fremgår bl.a.:
"Det påhviler berigtigede advokat/depositar af købesummen at indfri pantegæld, der ikke skal overtages af køberne, at betale eventuelle restancer vedrørende ejendommen, at betale eventuel refusionssaldo i købernes favør, samt når skødet foreligger tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, at frigive restbeløbet til sælger eller ordre. Renter af de deponerede beløb tilfalder sælger."
Den 7. maj 1998 modtog indklagede deponeringen på 800.000 kr.
Ved skrivelse af 1. juli 1998 til indklagede meddelte A, at købers rådgiver den 24. juni 1998 havde oplyst, at skødet var tinglyst med retsanmærkning om 3 præjudicerende pantehæftelser. A anmodede indklagede om at indfri hæftelserne, som var to lån i Nykredit og et ejerpantebrev, som beroede hos indklagede.
Den 2. juli 1998 udstedte indklagede en check på 473.035,47 kr. til Nykredit til indfrielse af lånene. Checken blev den 7. juli 1998 udleveret til klagerne, som overbragte denne til Nykredit.
Ved skrivelse af 23. juli 1998 rettede klagerne henvendelse til indklagede om bl.a. indfrielsen af Nykreditlånene, idet de, som følge af at indfrielsen var sket efter den 1. juli 1998, var blevet opkrævet yderligere renter på 6.466 kr.
Ved skrivelse af 27. juli 1998 til indklagede meddelte købers repræsentant, at skødet var tinglyst uden retsanmærkninger, hvorfor de deponerede midler kunne frigives.
Forud for frigivelsen af deponeringen havde indklagede bevilget klagerne en trækningsret på 100.000 kr. på deres konto.
Af korrespondancen i sagen fremgår, at klagerne i juli 1998 yderligere gjorde indsigelse imod, at en ydelse til Realkredit Danmark ikke var betalt rettidigt, og at aftalte overførsler til klagernes kapitalpensionskonti, som ved en fejl ikke var blevet overført siden februar 1998, samlet blev overført i juli 1998.
Parternes påstande.
Den 5. marts 1999 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 10.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at A blev spurgt til råds, men at de selv forestod handelen. I juni 1998 anmodede de flere gange indklagede om at indfri de eksisterende lån med indeståendet på skødedeponeringskontoen. Indklagede gav nogle tågede svar om, at der ikke var nogen "sag", da de selv havde solgt huset. A oplyste, at indklagede på deres anmodning skulle indfri de eksisterende lån med midler fra skødedeponeringsordningen, men indklagede forlangte en besked fra A herom, hvorfor sagen kørte i ring. De kontaktede endvidere købers rådgiver i et forsøg på at forstå, hvad der forsinkede det hele, og de bad indklagede ringe til A for at få opklaret spørgsmålet. Ved det sidste møde med indklagede om spørgsmålet blev der ringet til A, som gik med til at anmode om indfrielse af lånene, siden indklagede åbenbart ikke kunne slippe den tanke, at A skulle give besked. De ringede selv til Nykredit, der var uforstående over for den manglende frigivelse af deponeringen, og som meddelte, at de kunne anmode indklagede om at udstede en check og selv indfri lånene hermed. De konstaterede efterfølgende, at de som følge af, at Nykreditlånene ikke blev indfriet før den 1. juli 1998 blev påført en yderligere renteudgift på 6.466 kr. Indklagede bør erstatte dette beløb, da man har undladt at efterkomme deres berettigede anmodning om indfrielse og i øvrigt har undladt at rådgive om betydningen af, at indfrielse skete før 1. juli 1998. Det fremgår klart af købsaftalen, at det påhviler berigtigende advokat og/eller depositar af købesummen at indfri pantegælden, der ikke skulle overtages af køberne. Da indklagede yderligere bl.a. har undladt at betale regninger til tiden, skrevet forkert tekst på kontoudtog og kludret med betalingerne omkring deres flytning, har de rundet erstatningsbeløbet op til 10.000 kr.
Indklagede har anført, at der den 18. marts 1998 forud for ejendomssalget blev afholdt et møde med klagerne, hvor salget samt klagernes køb af en ny ejendom blev drøftet. I relation til salget tilbød man at etablere en lånesag og dermed forestå hjemtagelse og/eller indfrielser af realkreditlån m.v. Klagerne meddelte imidlertid, at deres advokat havde ansvaret herfor. Angående optagelse af ejerskiftelån i den købte ejendom havde klagerne kontakt til et realkreditinstitut. På den baggrund blev det aftalt, at man ikke skulle foretage sig yderligere i relation til ejendomshandlerne. I forbindelse med en tilretning af klagernes budget under et møde den 22. juni 1998 konstaterede man, at der fortsat var registreret terminsbetalinger til Nykredit. Da disse lån for længst burde have været indfriet, opfordrede man klagerne til at kontakte deres advokat med henblik på at få dette forhold bragt i orden hurtigst muligt. Da man ikke var inddraget i handlen, havde man på dette tidspunkt ikke grundlag for at disponere over de deponerede midler uden nærmere instruks fra advokaten. Dette blev forklaret klagerne, der også fik oplyst, at skødedeponeringskontoen ikke var til deres disposition, før de aftalte betingelser i købsaftale/skøde var opfyldt. Først den 3. juli 1998 modtog man instruks om indfrielse fra advokaten. Da klagerne ikke ønskede at betale sædvanligt gebyr for indfrielse af realkreditlån, udstedte man en check til Nykredit, som klagerne fik udleveret. Man har i fornødent omfang forsøgt at bistå klagerne med at iværksætte indfrielserne, selv om klagernes advokat havde ansvaret herfor. Det bestrides, at man som følge af manglende betalinger af regninger m.v. skulle have pådraget sig et ansvar over for klagerne.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Som sagen foreligger oplyst for Ankenævnet, lægges det til grund, at indklagede den 18. marts 1998 tilbød klagerne at etablere en lånesag og dermed forestå hjemtagelse og indfrielse af realkreditlån, men at klagerne ikke ønskede dette. Det lægges endvidere til grund, at indklagede meddelte klagerne, at indklagede ikke ville foretage indfrielse af de bestående lån uden en instruks fra klagernes advokat. Indklagede modtog først den 3. juli 1998 anmodning fra advokaten om at indfri lånene til Nykredit.
Under disse omstændigheder finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge indklagede noget ansvar for det tab, som klagerne blev tilføjet, fordi indfrielsen ikke var sket inden 1. juli 1998.
Ankenævnet finder heller ikke, at de af klagerne i øvrigt anførte forhold kan danne grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.