Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved låneomlægning, herunder om mulighed for at få yderligere afdragsfrihedsfrihed efter udløb af en afdragsfri periode på 10 år på et fastforrentet obligationslån.
| Sagsnummer: | 20/2022 |
| Dato: | 02-11-2022 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Jesper Claus Christensen, Karin Duerlund, Jacob Ruben Hansen og Kim Korup Eriksen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
|
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved låneomlægning, herunder om mulighed for at få yderligere afdragsfrihedsfrihed efter udløb af en afdragsfri periode på 10 år på et fastforrentet obligationslån. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning ved låneomlægning, herunder om mulighed for at få yderligere afdragsfrihed efter udløb af afdragsfri periode på 10 år på et fastforrentet obligationslån.
Sagens omstændigheder
Klageren optog i december 2012 et FlexLån F5 i Realkredit Danmark med 30 års løbetid og med afdragsfrihed i perioden indtil 31. marts 2022.
Banken har oplyst, at klageren henvendte sig til banken i slutningen af januar 2021 for at høre om muligheden for at omlægge sit F5 lån til et fastforrentet lån. Banken oplyste, at det ville betyde en gældsforøgelse som følge af, at hans eksisterende lån skulle indfries til overkurs, og at der endvidere ville være et kurstab på det nye lån i forbindelse med optagelsen af dette. Banken anbefalede derfor umiddelbart ikke en låneomlægning i januar 2021, idet klagerens eksisterende lån skulle rentetilpasses pr. 1. april 2022, hvor han havde mulighed for at opsige lånet til kurs 100.
Klageren bad i starten af februar 2021 banken om at få tilsendt beregninger på en låneomlægning. Da klagerens lån stod til at blive minimalt rentetilpasset (rentetilpasset for en mindre del) pr. 1. april 2021, oplyste banken, at den først havde mulighed for at udarbejde disse efter den 1. april 2021.
Klageren kontaktede den 3. marts 2021 banken telefonisk to gange. Banken har fremlagt en transskription af telefonsamtalerne. Det fremgår heraf, at klageren ønskede rådgivning om mulighederne for at lave en låneomlægning før 1. april 2021. Det fremgår endvidere, at klageren blandt andet oplyste, at han overvejede at gå over i et fastrentelån, at han havde fået huset vurderet, og at han ved en omlægning ville få et lavere bidrag, så han samlet set kunne komme til at sidde for nogle få tusinde kr. mere om året end hans F5 lån. Dette kunne være attraktivt for ham, da han havde boet i huset i 18 år og godt kunne forestille sig, at han blev boende resten af sin levetid.
Af transskriptionen af samtalerne fremgår blandt andet:
”[Klageren]: … Og hvordan er det? Hvis man gerne vil have 30 års afdragsfri, så er det slet ikke det lån, jeg kan tage, det almindelige lån. Er det så et helt andet lån, jeg skal have?
[Rådgiveren]: Ja, det er vores FlexLife-lån, som, som egentlig ... Det, der, på mange punkter er det meget lig vores almindelig fastforrentede lån, eller vores almindelige variabelsrentelån, det fås jo med begge dele. Den hovedsagelige forskel er jo bare på det, at hvis man ønsker 30 års afdragsfrihed fra start af, så skal man holde sig inden for 60 procent belåning. Hak i det. Der er du. Men det kræver også, så det heller ikke bare en ren omlægning, vi kan lave det som. Så kræver det også det, jeg nævnte for dig tidligere med det her økonomisk godkendelse.
[Klageren]: Ja.
[Rådgiveren]: Og ikke fordi jeg siger, det bliver et problem for dig, men så er der bare lige nogle dokumenter, vi skal have ind, gennemgå, sige OK til, lave en bevilling på og så ...
…”
Rådgiveren gjorde under telefonsamtalen endvidere opmærksom på, at renten på et FlexLife lån nok ville være 1,5 %, da kursen var lavere på grund af afdragsfriheden. På et obligationslån var der mulighed for et 1% lån, og kursen på dette var omkring 97. Klageren nævnte i den forbindelse, at han var klar over, at der ville være noget kursskæring, men hvis ydelsen på lånet kom til at være tæt på det beløb, som han betalte i dag, ville han være tilfreds.
Klageren besluttede sig for i første omgang at benytte sig af den mulighed, der var på bankens hjemmeside for at lave nogle beregninger på henholdsvis et obligationslån og et FlexLife lån, hvorefter han ville vende tilbage.
Den 7. april 2021 rettede klageren på ny telefonisk henvendelse til banken, der har fremlagt en transskription af telefonsamtalen. Det fremgår heraf, at klageren oplyste, at han nok gerne ville omlægge sit eksisterende realkreditlån til et 30 årigt 1% lån med afdragsfrihed, da det ville betyde, at han kun skulle betale den lave bidragssats, men at han dog var klar over, at der var et tillæg til bidragssatsen for afdragsfrihed. Han gjorde endvidere opmærksom på, at det var vigtigt for ham at få tryghed om renten, og at han gerne ville have så lav rente og så lille en hovedstol som muligt, ligesom han lagde vægt på, at låneomlægningen gerne skulle foregå hurtigt, da han var bekymret for kursudsving. Omkostningerne ved at gennemføre en låneomlægning nu ville ifølge ham kunne opvejes af den lavere bidragssats. (rulle s. 74-78).
Banken gjorde opmærksom på, at klageren skulle indlevere nye økonomiske oplysninger, da han skulle have bevilget ny afdragsfrihed, og at den kunne sende et finansieringseksempel til klageren i hans netbank og samtidig oplyse, hvilke økonomiske oplysninger den havde brug for til sin bevilling.
Banken sendte herefter et finansieringseksempel til klageren og aftalte et telefonmøde med klageren den 9. april 2021.
Banken har fremlagt en transskription af telefonmødet den 9. april 2021. Heraf fremgår blandt andet:
”[Rådgiveren]: Og ... Så skriver vi bare lige her ... At du er jo sådan relativt sikker på hvilket produkt, du, du er interesseret i.
[Klageren]: Ja, jeg (utydeligt, sidder og overvejer/sidder og har overvejet) det dér FlexLife, men ... Altså jeg ... Det er jo for det første, så er det jo en del dyrere, det er jo dårlige kurser, så vidt jeg kan se, ikke?
[Rådgiveren]: Ja.
[Klageren]: Plus, (utydeligt) på.
[Rådgiveren]: Det er også rigtigt.
[Klageren]: Og jeg har svært ved at tro på, hvis man stadigvæk ligger omkring de der 40 procent og ikke kan få noget afdragsfrihed om 10 år, men altså ...
[Rådgiveren]: Det ville, det ville overraske mig ekstremt meget.
SP2: Ja. Så det, det ... Det er fint nok.
…”
Klageren bekræftede under telefonmødet, at han ønskede et 1 % fastforrentet obligationslån og nævnte, at han havde lavet en beregning på bankens hjemmeside, men at det for så vidt angik hovedstolen ikke matchede den beregning, som banken havde udarbejdet, idet bankens beregning viste en hovedstol, der var 5-10.000 kr. højere end hans beregning, men han gik ud fra, at det skyldtes en mindre kursforskel. Hvis det skyldtes forskel i gebyrer ville han gerne undgå at betale disse.
Rådgiveren oplyste, at det ville koste ca. 2.009.000 kr. at indfri klagerens nuværende lån, og at det ville betyde, at hovedstolen på det nye lån ville blive på 2.098.000 kr. beregnet på baggrund af gennemsnittet af gårsdagens kurser og bankens sædvanlige ekspeditionsgebyrer.
Klageren og rådgiveren drøftede herefter muligheden for at indgå en fastkursaftale med henblik på at sikre provenuets størrelse. Rådgiveren oplyste, at klageren havde mulighed for at indgå en fastkursaftale til kurs 96,232 pr. 16. april 2021, og at det var en lidt lavere kurs end angivet i beregningen. Da klageren havde påpeget, at hans beregning og bankens beregning ikke var fuldstændig identisk i forhold til hovedstolen, gjorde rådgiveren opmærksom på, at kursforskellen ville medføre, at hovedstolen ville blive 2.000 kr. højere, ligesom den månedlige ydelse på lånet ville blive 2 kr. højere end i beregningen. Klageren bekræftede herefter, at det kunne han acceptere, og han ønskede derfor at indgå fastkursaftalen til den angivne kurs.
Banken sendte herefter lånedokumenterne til klageren til underskrift, herunder et lånetilbud på et 1 % obligationslån med en hovedstol på 2,1 mio. kr. og en fastkursaftale, hvoraf fremgik, at lånet blev udbetalt til kurs 96,232 den 16. april 2022.
Af lånetilbuddet fremgik, at der var mulighed for op til 10 års afdragsfrihed på lånet, og at der var aftalt afdragsfrihed i perioden fra den 16. april 2021 til den 31. marts 2031. Det fremgik endvidere, at ydelsen steg efter en eller flere afdragsfrie perioder, fordi lånet skulle afdrages, så restgælden var nul, når det udløb.
Klageren underskrev lånedokumenterne, og lånet blev udbetalt den 16. april 2021.
I oktober 2021 gjorde klageren over for banken indsigelse mod, at banken ikke havde oplyst ham om, at han ville være nødt til at lave en låneomlægning, hvis han ønskede længere afdragsfrihed end ti år. Han gjorde i den forbindelse gældende, at han havde haft en indgående dialog med banken om muligheden for at kunne forlænge afdragsfriheden, og at baggrunden for hans låneomlægning var et ønske om at kende sin husleje for resten af livet.
Banken afviste klagerens indsigelse, men tilbød ham at lave en ny låneomlægning baseret på det aktuelle renteniveau. Renteniveauet var imidlertid steget, siden klageren foretog låneomlægningen i april 2021.
Parternes påstande
Den 16. januar 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Danske Bank skal tilbyde ham et FlexLife lån fra Realkredit Danmark til samme kurs, rente mv., som på den dag, hvor han hjemtog sit nuværende realkreditlån (1 % fastforrentet obligationslån fra Realkredit Danmark, der udløber pr. 31. marts 2041), og således at han kan vælge, om han ønsker at benytte sig af dette tilbud, eller om han ønsker at bibeholde sit nuværende lån.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at de af banken fremlagte transskriptioner af hans telefonsamtaler med banken klart understreger, at han i forbindelse med drøftelserne med banken om låneomlægningen oplyste, at forudsigelighed med hensyn til fremtidige ydelser var centralt for ham. Samtidig ønskede han afdragsfrihed. Han ønskede ikke en renterisiko.
Hans overordnede mål ved omlægningen var tryghed i at kende sine fremtidige ydelser og derefter minimering af 'husleje' relateret til lånet. Derfor valgte han at omlægge til et dyrere 30-årigt lån med fast rente.
Han overvejede 30 års afdragsfrihed, men vurderede, at lavere kurs og højere ydelser ved 30 års afdragsfrihed ikke kunne betale sig, da banken bekræftede, at han med den nuværende belåningsgrad sandsynligvis alligevel kunne forlænge afdragsfriheden yderligere efter de første ti år.
Det, banken ikke oplyste ham om, var, at en af betingelserne for at forlænge afdragsfriheden ville være, at han skulle lave et helt nyt lån til det fremtidige renteniveau, hvilket gav en markant usikkerhed med hensyn til de fremtidige ydelser. Dette var en alvorlig mangel i rådgivningen under alle omstændigheder, og specielt på baggrund af hans dialog med banken, hvor han gav udtryk for behov for tryghed og forudsigelighed blandt andet i forbindelse med sin pensionisttid, der nærmede sig.
Han var klar over, at han kun var garanteret ti års afdragsfrihed på sit lån. Men rådgivningen op til lånet lod ham forstå, at han efter nyvurdering sandsynligvis kunne forlænge afdragsfriheden. Her skulle banken have rådgivet om, at det krævede et nyt lån og en dermed ikke ubetydelig renterisiko. Havde han fået den rådgivning, ville han muligvis have accepteret de højere omkostninger ved 30 års afdragsfrihed.
Hvis man ser på, hvad hans årlige afdrag bliver om ti år, kunne det budget, som han sendte til banken, ikke indeholde, at han skulle betale afdrag på 70.000 kr. om året med en folkepension. Han kunne selvfølgelig lave nedsparingslån eller lignende, og indefryse ejendomsskatter, men det skulle banken ikke tage i betragtning.
Danske Bank har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.
Klageren kontaktede banken med henblik på en låneomlægning til et fast forrentet lån. Han blev rådgivet om, at hvis han ønskede 30 års afdragsfrihed, skulle han have et FlexLife lån, og at renten på dette lån nok ville være 1,5 %, og at kursen var lavere på grund af afdragsfriheden.
Klageren ville vende tilbage, når han havde gennemført nogle beregninger på henholdsvis et obligationslån og et FlexLife lån på bankens hjemmeside. Det fremgår af hjemmesiden, at der for så vidt angår obligationslån er mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år, og for så vidt angår FlexLife lån er der mulighed for afdragsfrihed i op til 30 år.
Da klageren på ny henvendte sig til banken, efterspurgte han en låneomlægning til et 1 % fast forrentet obligationslån med 10 års afdragsfrihed. Han oplyste til rådgiveren, at det var vigtigt for ham, at han fik tryghed om renten, og at han ønskede så lav en rente og så lille en hovedstol som muligt, ligesom han lagde vægt på at betale mindst muligt i bidrag. Herefter sendte banken et finansieringsforslag til klageren på et 1 % obligationslån med mulighed for afdragsfrihed.
Klageren oplyste, at han havde overvejet et FlexLife lån, men at han ikke var interesseret, da kursen var dårligere og bidragssatsen var højere.
Det var således klagerens eget valg at prioritere en lavere rente, en mindre hovedstol og et lavere bidrag frem for muligheden for op til 30 års afdragsfrihed på et FlexLife lån.
Klageren traf sin beslutning på et fuldt oplyst grundlag.
Det fremgår af det fremsendte lånetilbud, at der er mulighed for op til 10 års afdragsfrihed på lånet, og at der er aftalt afdragsfrihed i perioden 16. april 2021 til 31. marts 2031.
Ved sin underskrift af lånetilbuddet har klageren bekræftet, at han har læst, forstået og fået udleveret Låntyper og forretningsbetingelser. Af afsnit 4 i Låntyper og forretningsbetingelser fremgår, at låntager på FlexLån, FlexKort lån, fastforrentede obligationslån og visse af Realkredit Danmarks ældre lån på visse betingelser har mulighed for at aftale afdragsfrihed. Det fremgår endvidere, at på FlexLife lån er afdragsfrihed en integreret del af produktet, og at afsnit 4 derfor ikke gælder for FlexLife lån.
Klagerens eventuelle skuffede forventninger i forhold til renteudviklingen eller muligheden for efter ti år at få bevilget afdragsfrihed udgør ikke et erstatningsberettiget tab.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren omlagde i april 2021 via Danske Bank sit FlexLån F5 til et 1 % 30-årigt obligationslån med 10 års afdragsfrihed optaget i Realkredit Danmark. Omlægningen skete efter, at klageren var i telefonisk dialog med banken henholdsvis den 3. marts, 7. april og 9. april 2021. Banken har under sagen fremlagt transskriptioner af disse telefonsamtaler.
Klageren har anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med omlægningen, idet den ikke oplyste, at han ville være nødt til at lave en ny låneomlægning, hvis han ønskede længere afdragsfrihed end ti år. Han oplyste i forbindelse med drøftelserne med banken, at forudsigelighed med hensyn til fremtidige ydelser var centralt for ham.
Ankenævnet finder det godtgjort, at banken rådgav klageren om, at hvis han ønskede 30 års afdragsfrihed, skulle han have et FlexLife lån, og at banken drøftede forskellene i renten, kursen og bidragssatsen på dette lån i forhold til et fastforrentet obligationslån med klageren, hvorefter klageren selv lavede beregninger på henholdsvis et fastforrentet obligationslån og et FlexLife lån på bankens hjemmeside. Klageren besluttede sig herefter for at optage et fastforrentet obligationslån med 10 års afdragsfrihed.
Det fremgik af lånetilbuddet, som klageren underskrev, at der var mulighed for op til 10 års afdragsfrihed på lånet, og at der var aftalt afdragsfrihed i perioden fra den 16. april 2021 til den 31. marts 2031. Det fremgik endvidere, at ydelsen steg efter en eller flere afdragsfrie perioder, fordi lånet skulle afdrages, så restgælden var nul, når det udløb.
Ankenævnet finder herefter ikke, at klageren kan have haft en berettiget forventning om, at han kunne forlænge afdragsfriheden på lånet uden at indgå en ny låneaftale med realkreditinstituttet.
Ankenævnet finder ikke, at banken har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med låneomlægningen, der kan medføre, at banken skulle være forpligtet til at tilbyde klageren et FlexLife lån fra Realkredit Danmark til samme kurs, rente mv. som på den dag, hvor han hjemtog sit nuværende realkreditlån.
Klageren får ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.