Krav om udbetaling af restindestående på deponeringskonto, som klageren deponerede i forbindelse med køb af hus. Transport til underentreprenør.
Medhold klager
Indledning
Sagen vedrører krav om udbetaling af restindestående på deponeringskonto, som klageren deponerede i forbindelse med køb af hus. Transport til underentreprenør.
Sagens omstændigheder
I efteråret 2012 købte klageren et rækkehus til opførelse af selskabet S, der var sælger og bygherre. Nordea Bank var S’s pengeinstitut. Rækkehuset var en del af et samlet projektbyggeri med 18 boliger. I forbindelse med købet stillede klageren en købesumsgaranti svarende til standardgarantien ved køb af nybygget fast ejendom udarbejdet af Advokatsamfundet, Dansk Ejendomsmæglerforening, Finansrådet m.fl. Den omtalte standardgaranti indeholdt bl.a. følgende:
”Dækningsomfang
Garantien sidestilles med kontant deponering og dækker inden for garantisummen ethvert krav, som sælger har mod køber som følge af købsaftalen …
Deponering
Garantien afløses af kontant deponering i [xx] (sælgers pengeinstitut) på overtagelsesdagen. …
Frigivelse af garantibeløbet/det deponerede beløb ved sælgers opfyldelse af aftalen
Garantibeløbet/det deponerede beløb kan tidligst frigives til sælger på overtagelsesdagen, og når samtlige nedenstående betingelser er opfyldt:
- Endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger …
2. Mangler
Der skal være afholdt en afleveringsforretning, og køber skal have afgivet en erklæring om, at denne har overtaget ejendommen uden væsentlige mangler.
Hvis der mellem køber og sælger er enighed om eksistensen af en mangel og størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan dette beløb tilbageholdes i forbindelse med frigivelse af garantibeløbet/det deponerede beløb.
Hvis køber påberåber sig en mangel ved byggeriet, og sælger ikke er enig i eksistensen heraf eller størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan køber tilbageholde et rimeligt beløb maksimalt svarende til udbedringsomkostningerne.
Køber skal herefter straks og senest inden 10 arbejdsdage foranledige, at der indsendes en begæring til Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed om at få den mulige mangel og eventuelle udbedringsomkostninger vurderet af en uafhængig sagkyndig. Der kan herefter alene tilbageholdes et beløb svarende til den sagkyndiges vurdering. Har køber ikke indsendt en begæring om vurdering af en uafhængig sagkyndig inden for 10 arbejdsdage, skal det af køber tilbageholdte beløb frigives til sælger i sin helhed. …”
I de tilhørende bemærkninger til standardgarantiteksten var bl.a. anført:
”Forhold reguleret i købsaftalen
I garantiteksten tages der ikke stilling til:
• Hvorledes en eventuel tvist mellem parterne skal afgøres.
…
Mangler
Ved “rimeligt beløb” forstås et beløb svarende til, hvad køber anser for rimeligt, dog maksimalt et beløb svarende til købers vurdering af udbedringsomkostningerne. Det er herefter op til en uafhængig sagkyndig at afgøre, om købers vurdering er korrekt. Er købers vurdering højere end den sagkyndiges vurdering, skal pengeinstituttet frigive differencen. Vurderer en sagkyndig, at der ikke foreligger nogen mangel, skal hele det tilbageholdte beløb frigives.”
Den 29. oktober 2013 gav S en underentreprenør, U, transport på 35.000 kr. i købesumsgarantien, der var på 2.645.000 kr., og i den senere deponering, der skulle afløse garantien. Transporten blev noteret af banken den 30. oktober 2013. Af transporterklæringen fremgik, at der var tre foranstillede transporter (900.246 kr. og 112.000 kr. til to selskaber og 575.000 kr. til banken, der havde status som hovedtransporthaver). Endvidere fremgik, at ”Nordea indestår for ubetinget betaling til … [U] af det til [U] tiltransporterede beløb, når garanti/deponeret beløb frigives til [S] af slutkøber.” Efter det oplyste havde U fået en tilsvarende transport på 35.000 kr. vedrørende de øvrige boliger i projektbyggeriet.
Den 10. januar 2014 blev byggeriet afleveret, og købesumsgarantien blev afløst af en kontant deponering i banken. Klagerens pengeinstitut P1 havde transport i klagerens tilbagesøgningskrav i det deponerede beløb.
I forbindelse med afleveringen underskrev klageren og S en afleveringsprotokol. Værdien af fejl og mangler blev angivet til 582.100 kr., som klageren fik tilbagehold i. Klageren bekræftede samtidig, at den resterende del af købesummen ”må frigives til sælger”. Banken overførte herefter den 23. og 28. januar 2014 965.721,67 kr. til S og i alt 1.097.178 kr. til fire transporthavere (de to selskaber med foranstillede transporter og to øvrige transporthavere). Transporten til U blev ikke afregnet. Det tilbageholdte beløb udgjorde herefter 582.100 kr.
S foretog efterfølgende mangelsudbedring. Klageren frigav yderligere 111.600 kr. og 120.000 kr., som banken den 11. april 2014 og den 18. maj 2014 overførte til S. Det tilbageholdte beløb udgjorde herefter 350.500 kr.
Klageren og de øvrige købere af boliger i projektbyggeriet indledte en syns- og skønssag mod S vedrørende resterende og efterfølgende mangler. I sagen er fremlagt en skønserklæring af 27. maj 2016 og en supplerende skønserklæring af 30. maj 2016. Endvidere er der fremlagt en opgørelse af 31. maj 2016 fra klagerens advokat, hvori manglerne ifølge skønserklæringerne var opgjort til 1.386.875 kr. inkl. moms.
I september 2016 gik S konkurs.
I et brev af 9. december 2016 til beboerforeningen i projektbyggeriet (Info kreditorinformation, Info nr. 3) meddelte kurator i boet efter S bl.a.:
”I forbindelse med [S’s] salg af boliger blev købesummen erlagt ved deponering på en konto i [S’s] navn.
En stor del af de deponerede beløb blev af [S] transporteret til en række underentreprenører … Den resterende del af det deponerede beløb tilhører [S].
Størstedelen af de deponerede beløb blev frigivet i forbindelse med boligkøbernes overtagelser af boligerne, idet der dog skete tilbagehold for mangler.
… I det omfang der senere er sket udbedring af manglerne, er der løbende sket frigivelse fra deponeringskontiene.
Der udestår imidlertid fortsat udbedring af en række mangler, og derfor indestår der også fortsat penge på en række deponeringskonti i [S] under konkurs’ navn.
For at få disse beløb frigivet til konkursboet, skal kurator iværksætte udbedring af de mangler, som beløbene står til sikkerhed for.
Der indestår DKK 577.000 i konkursboets navn fordelt på 47 boliger, som kan komme til betaling udbetaling til konkursboet, såfremt manglerne, som beløbene står til sikkerhed for, udbedres og boligejerne samtykker i, at beløbene kan frigives.
Det er uklart, hvorvidt manglerne, som beløbene står til sikkerhed for, kan udbedres inden for rammerne af de deponerede beløb …
- Boets opgivelse af kravet
Det er kurators vurdering, at arbejdet forbundet med at afdække de faktiske forhold omkring de tilbageholdte beløb, dialog med boligkøbere samt indhentelse af tilbud på udbedring af mangler, herunder også behov for ekstern bistand, ikke ud fra i nettobetragtning ville være overskudsgivende for kreditorerne.
Kuratorerne agter derfor at frigive de deponerede beløb til boligkøberne, hvorved et muligt tilgodehavende opgives. …”
I e-mails til banken af 21. og 22. december 2016 anmodede klageren om at få indeståendet på deponeringskontoen udbetalt med tillæg af renter.
Af en retsbogsudskrift af 22. december 2016 fremgik, at klageren og de øvrige skønsrekvirenter fik tilkendt omkostninger i skønssagen.
Ved et brev af 17. januar 2017 til klageren meddelte bankens advokat, at der som følge af transporten til U ville blive tilbageholdt 35.000 kr. på deponeringskontoen, som først kunne frigives, når der forelå dom eller frivilligt forlig mellem klageren og U. Banken meddelte endvidere, at den øvrige del af indeståendet på deponeringskontoen ville blive frigivet til P1. Ved et brev af samme dag til U’s advokat meddelte bankens advokat, at der ved afleveringen var blevet foretaget tilbagehold for bl.a. mangler ved U’s arbejde, og at banken som deponeringsbank ikke kunne afgøre, hvorvidt det af U udførte arbejde skulle mangelsudbedres. Banken oplyste endvidere, at den havde frafaldet sin egen transport i indestående på deponeringskontoen med henblik på udbetaling til køberne. Banken opfordrede U til at tage kontakt til køberne og oplyste, at banken ville tilbagebetale de deponerede beløb til deponenterne, hvis U ønskede at frafalde transporterne.
Den 18. januar 2017 anmodede banken P1 om at godkende en overførsel på 315.500 kr. til klageren. Den 19. januar 2017 overførte banken 315.500 kr. til P1. Deponeringskontoen havde herefter en saldo på 35.000 kr. I e-mail til banken af samme dag fastholdt klageren, at hele indeståendet skulle udbetales. Klageren krævede endvidere renter, opgjort til 2.156 kr. pr. 19. januar 2017. Den 20. januar 2017 svarede bankens advokat, at klageren alene havde en tilbageholdsret i beløbet på 35.000 kr., og at beløbet derfor skulle indestå på kontoen, indtil mellemværendet mellem klageren og U var afklaret ved aftale, dom eller frivilligt forlig. Af brevet fremgik, at boet efter S den 17. januar 2017 havde udarbejdet en erklæring om sit frafald af krav på restkøbesummen.
Parterne fastholdt deres synspunkter i efterfølgende korrespondance. Af klagerens e-mail af 15. februar 2017 til banken fremgik, at klageren i perioden fra afleveringen til den 21. december 2016 havde frigivet 231.600 kr. af det ved afleveringen tilbageholdte beløb.
Banken har oplyst, at deponeringskontoen var en nulrentekonto, som der ikke er påløbet renter.
Parternes påstande
Den 24. april 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea skal udbetale 35.000 kr. fra deponeringskontoen med tillæg af renter.
Nordea har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken ikke har hjemmel til at tilbageholde beløbet.
Han har vundet skønssagen. Skønserklæringen fra maj 2016 dokumenterer, at han var berettiget til at tilbageholde 1.386.875 kr. Det kan ikke være rigtigt, at han skal indlede en ny sag om manglerne for at få udbetalt beløbet.
Boet frafaldt sit krav i det deponerede beløb.
Han blev først gjort opmærksom på transporten til U den 17. januar 2017.
Han har intet aftaleforhold til U, men alene til S. S har givet afkald på sit krav i indeståendet på deponeringskontoen. Han er blevet taget som gidsel i en aftale mellem S, banken og U. Banken gør uberettiget sit eget aftaleforhold til U til et mellemværende mellem ham og U.
Det fremgår af transporten, at banken indestår for betaling til U, når deponerede beløb frigives til S af slutkøber. Da han som slutkøber er berettiget til tilbagehold, som dokumenteret ved skønserklæringen, skal banken ikke gøre sig til dommer og tilbageholde de 35.000 kr.
Det var bankens eget valg at udbetale det frigivne beløb ved afleveringen uden at tilbageholde 35.000 kr. til U.
Banken var på tidspunktet for kreditorinformationen den 9. december 2016 bekendt med, at der alene var en potentielt krav på 35.000 kr. Banken tilbageholdt uberettiget beløbet på 315.500 kr. på trods hans anmodning om udbetaling. Banken skal betale renter af såvel beløbet på 315.500 kr. som beløbet på 35.000 kr.
Nordea har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke foreligger et kundeforhold mellem klageren og banken, hvorfor det ligger uden for Ankenævnets kompetence at behandle sagen. Banken har alene indgået aftale med S om oprettelse af en deponeringskonto. Det forhold, at klageren har indsat et beløb på kontoen, gør ikke klageren til kunde i banken.
Nordea har til støtte for frifindelsespåstanden bl.a. anført, at det er sædvanligt, at der gives transport til en underentreprenør i simple fordringer, så entreprenøren får sikkerhed for, at udført arbejde betales. Det følger af obligationsretten, at der kan gives transport i fordringer. Da U har fået transport i beløbet på 35.000 kr. i det deponerede beløb, er beløbet på 35.000 kr. ikke alene en sag mellem S og klageren.
Banken var som deponeringsbank forpligtet til at notere transporten, og banken har pligt til at respektere transporten. Banken havde ikke pligt til at underrette klageren om transporten.
Transporten til U blev ikke afregnet den 23. januar 2014, idet arbejdet vedrørende denne transport var en del af klagerens tilbageholdelse for mangler ved den oprindelige afleveringsforretning. Klageren tilbageholdt således 70.000 kr. vedrørende mangler ved puds.
Klageren frigav det deponerede beløb til S ved sin underskrift på afleveringsprotokollen, bortset fra værdien af ikke væsentlige mangler. Dette er netop årsagen til, at de 35.000 kr. fortsat er tilbageholdt. De 35.000 kr. tilfalder ikke konkursboet, men blev transporteret til U mod udbedring af mangler. Konkursboets frafald af sit krav på indestående på deponeringskontoen indebærer ikke, at transporten tilsidesættes.
Klageren har alene en tilbageholdsret i de 35.000 kr. mod at få udbedret evt. fejl og mangler. På baggrund heraf opfordrede banken ved brevene af 17. januar 2017 klageren til at gå i dialog med U med henblik på udbedring af mangler.
Syns- og skønssagen mod S ved retten i Lyngby har alene retskraft mellem klageren og S, og ikke mellem klageren og U. Den pågældende sag er en udeblivelsesdom og tager ikke stilling til U’s transport.
Banken er forpligtet til at vente med at frigive det deponerede beløb, indtil det er afklaret mellem parterne ved aftale, endelig dom eller frivilligt forlig, hvem der er rette fordringshaver. Banken kan som deponeringsbank ikke afgøre dette.
Klageren er ikke berettiget til renter af det deponerede beløb. Beløbet stod til sikkerhed for klagerens betaling af restkøbesummen. En evt. forrentning af det deponerede beløb ville derfor tilfalde S’s konkursbo. Der er imidlertid tale om en nulrente konto, og der er derfor ikke påløbet renter. Der er intet juridisk grundlag for, at banken skal forrente indeståendet over for klageren. Klageren fremsatte krav om renter i en e-mail af 22. december 2016. Beløbet med fradrag af de 35.000 kr. blev betalt til P1 inden for den i rentelovens § 3, stk. 2 og 3 fastsatte 30 dages frist. Klageren har derfor ikke krav på forretning af dette beløb.
Ankenævnets bemærkninger
Selvom der ikke bestod noget egentligt kundeforhold mellem klageren og Nordea Bank, findes klagerens krav at være omfattet af Ankenævnets kompetence. Bankens afvisningspåstand tages derfor ikke til følge.
I forbindelse med køb af et hus til opførelse i efteråret 2012 stillede klageren en garanti på 2.645.000 kr. for sine forpligtelser over for S, der var sælger og bygherre. Nordea Bank var S’s pengeinstitut. I oktober 2013 gav S en underentreprenør, U, transport på 35.000 kr. i købesumsgarantien og i den senere deponering, der skulle afløse garantien. Af transporterklæringen fremgik, at der var tre foranstillede transporter på 900.246 kr. og 112.000 kr. til to selskaber og på 575.000 kr. til banken, der havde status som hovedtransporthaver. Endvidere fremgik, at banken indestod for ubetinget betaling til U af det til U tiltransporterede beløb, ”når garanti/deponeret beløb frigives til [S] af slutkøber.” Klageren blev ikke underrettet om transporten.
I forbindelse med afleveringen aftalte klageren og S, at der i det hos banken deponerede beløb skulle tilbageholdes for 582.100 kr. til mangelsudbedring. Den øvrige del af det deponerede beløb blev frigivet. Banken overførte herefter 965.721,67 kr. til S og i alt 1.097.178 kr. til øvrige transporthavere, således at det tilbageholdte beløb herefter udgjorde 582.100 kr. Transporten til U blev ikke afregnet. Efter mangelsudbedring blev der frigivet yderligere 111.600 kr. og 120.000 kr., som banken 11. april 2014 og den 18. maj 2014 overførte til S.
Tre medlemmer – John Mosegaard, Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist – udtaler:
Vi finder, at banken som anført i transporterklæringen inden udbetaling til S var forpligtet til at fyldestgøre U for transporten på 35.000 kr. eller i det frigivne beløb have foretaget tilbagehold i beløbet på 35.000 kr. Vi finder det godtgjort, at klageren blev påført et tab på 35.000 kr. som følge af den manglende afregning til U. Vi finder herefter, at banken skal udbetale beløbet på 35.000 kr. til klagerens pengeinstitut, der efter oplyste har transport i klagerens tilbagesøgningskrav.
Den 17. januar 2017 afgav boet efter S erklæring om sit frafald af krav på restkøbesummen. Den 19. januar 2017 overførte banken 315.500 kr. til klagerens pengeinstitut. Der påløb efter det oplyste ikke renter på deponeringskontoen, som var en nulrentekonto. Vi finder ikke, at klageren på andet grundlag er berettiget til renter af beløbet på 315.500 kr. Vi finder, at banken den 19. januar 2017 burde have overført det samlede indestående til klagerens pengeinstitut. Vi finder herefter, at banken skal forrente beløbet på 35.000 kr. med rentelovens rentesats fra den 19. januar 2017 frem til frigivelse af beløbet.
Et medlem – Flemming Pristed der i medfør af Ankenævnets vedtægter § 16, stk. 1, er tillagt to stemmer – udtaler:
Ved transporten overdrog S sin ret til at modtage betaling af 35.000 kr. af det deponerede beløb til U. Som følge heraf var S ikke længere berettiget til at disponere over beløbet. Ved transporten skete der ikke et debitorskifte for så vidt angår forpligtelsen til at udbedre mangler. Klageren indgik en aftale med S i forbindelse med aflevering af ejendommen til klageren om, at der skulle tilbageholdes 582.100 kr. af købesummen på grund af mangler ved arbejdet. Beløbet indeholdt et tilbagehold på 35.000 kr. vedrørende det arbejde, som var omfattet af transporten til U. Det er imidlertid uafklaret, om S eller U har foretaget afhjælpning og U dermed er berettiget til at få det tilbageholdte beløb udbetalt. Jeg finder på det foreliggende grundlag, at banken er berettiget til at afvise klagerens anmodning om udbetaling af beløbet på 35.000 kr., indtil der foreligger en aftale eller en endelig retsafgørelse vedrørende udbetaling af beløbet på 35.000 kr.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Nordea Bank skal inden 30 dage frigive beløbet på 35.000 kr. til klagerens pengeinstitut med tillæg af renter som ovenfor anført.
Klageren får klagegebyret tilbage.