Manglende oplysning om omkostninger ved kurssikringsaftale ved udarbejdelse af boligberegning forud for køb.
| Sagsnummer: | 47/1998 |
| Dato: | 16-06-1998 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Leif Nielsen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
|
| Ledetekst: | Manglende oplysning om omkostninger ved kurssikringsaftale ved udarbejdelse af boligberegning forud for køb. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Forud for klagernes køb af en fast ejendom udarbejdede indklagede en boligberegning for klagerne. Klagen angår det forhold, at klagerne ikke i denne forbindelse fik oplysning om udgifterne ved indgåelse af en aftale om kurssikring, herunder størrelsen af kursfradraget.
Sagens omstændigheder.
Primo december 1997 rettede klagerne henvendelse til indklagedes Herning afdeling med anmodning om, at indklagede udarbejdede en boligberegning på grundlag af en salgsopstilling vedrørende en bestemt fast ejendom, som klagerne overvejede at købe. Af salgsopstillingen fremgik, at det ønskede overtagelsestidspunkt var sommeren 1998. På et møde den 3. december 1997 i afdelingen med den ene af klagerne blev boligberegningen gennemgået. I denne forbindelse blev drøftet spørgsmålet om valg af realkreditbelåning, herunder optagelse af kontantlån eller obligationslån. Boligberegningen forudsatte optagelse af et kontantlån svarende til det i salgsopstillingen forudsatte ejerskiftelån.
Den 15. december 1997 modtog afdelingen fra den ejendomsmægler, der forestod salget af den omhandlede ejendom, kopi af dokumenter vedrørende ejendommen, idet mægleren anmodede indklagede om at indhente lånetilbud på et ejerskiftelån. Indklagede blev endvidere anmodet om at godkende restfinansieringen vedrørende ejendommen.
Den 16. december 1997 underskrev klagerne købsaftale om ejendommen med overtagelse den 1. juni 1998. Af købesummen på 1.075.000 kr. skulle 856.000 kr. berigtiges ved optagelse af et kontantlån BRF Kredit, medens 219.000 kr. skulle erlægges kontant. Det fremgik dog samtidig, at klagerne ønskede ejerskiftelånet optaget i Danske Kredit, og at de kunne vælge lånet optaget som et obligationslån.
Kursrisikoen påhvilede køber, som af sælger blev befuldmægtiget til at indgå kurssikringsaftale med udbetalingsdato den 1. juni 1998. Hvis obligationslånet afveg fra det ejerskiftelån, som sælger havde foreslået, forudsattes sælgers provenu af handelen at være uændret. Eventuel difference skulle reguleres over refusionsopgørelsen.
Indklagede har oplyst, at afdelingen den 19. december 1997 telefonisk fik oplyst af ejendomsmægleren, at klagerne havde underskrevet købsaftalen, og at klagerne ønskede ejerskiftelånet optaget som et 30-årigt obligationslån nominelt 867.000 kr. i Danske Kredit baseret på 7% obligationer.
Den 23. december 1997 var den ene af klagerne til møde i afdelingen, hvor den endelige finansiering af ejendomshandelen blev drøftet. Afdelingen oplyste, at Danske Kredit-lånet var bevilget i overensstemmelse med klagernes ønske. Endvidere drøftedes spørgsmålet om kurssikring, og det blev oplyst, at der beregnes et gebyr på 400 kr. samt en terminspræmie på ca. 0,4 point pr. måned i forhold til den aktuelle kurs. Den 2. januar 1998 indgik klagerne gennem indklagede aftale om kurssikring af ejerskiftelånet til kurs 97,31903 med afvikling 29. maj 1998. Den aktuelle kurs på indgåelsestidspunktet var 98,89043, og kurssikringsaftalen medførte således et fradrag på 1,5714 kurspoints.
Afdelingen tilbød klagerne at finansiere forskellen mellem det provenu, som sælger havde forudsat i købsaftalen, og det beløb, der ville blive afregnet fra ejerskiftelånet, over et boliglån, som klagerne ønskede at optage hos indklagede.
Parternes påstande.
Klagerne har den 10. februar 1998 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning, således at deres omkostninger ved kurssikringen nedsættes til 4-6.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede undlod at oplyse om prisen for kurssikring i forbindelse med, at der blev udarbejdet budget og forslag til boliglån. Havde de kendt beløbets størrelse forud for indgåelsen af købsaftalen, ville de have haft mulighed for at rykke overtagelsesdatoen nærmere, hvorved kurssikringsperioden ville være blevet afkortet og udgiften formindsket. Det fremgik af salgsopstillingen, at overtagelse af ejendommen forudsattes at ske i sommeren 1998; endvidere modtog afdelingen kopi af købsaftale, hvoraf overtagelsesdato 1. juni 1998 fremgik. I forbindelse med at den ene af klagerne var i afdelingen den 23. december 1997 blev der udleveret et skærmprint over kurserne på den obligationsserie, hvor lånet skulle hjemtages. Først her blev det oplyst, at kurssikring betaltes ved fradrag i kursen, og at 3 måneder androg ca. 12.000 kr. Ved underskrift af kurssikringen den 2. januar 1998 blev beløbet oplyst til ca. 16.000 kr. De finder, at de kun bør betale, hvad der svarer til almindelige udgifter ved kurssikring på 4-6.000 kr.
Indklagede har anført, at klagerne forud for henvendelsen vedrørende den senere købte ejendom i flere tilfælde havde anmodet indklagede om at udfærdige boligberegninger for andre ejendomme. I forbindelse med drøftelse af sådanne foreløbige boligberegninger blev spørgsmålet om kurssikring nævnt. Klagerne var således bekendt med, at der var forbundet omkostninger ved at indgå aftale om kurssikring. Ved boligberegningen den 3. december 1997 var købsaftale endnu ikke indgået, og vilkårene, herunder overtagelsesdag og valg af finansiering, var således ikke fastlagt. Klagerne henvendte sig ikke til indklagede forud for underskrift af købsaftalen med henblik på rådgivning om finansieringen eller kurssikring, hvorfor indklagede ikke havde mulighed for at rådgive herom. Først den 23. december 1997 blev omkostningerne ved kurssikring drøftet. Klagerne traf selv beslutning om kurssikring til den fastsatte kurs. Den i forbindelse med kurssikringen beregnede terminspræmie svarer til den terminspræmie, som øvrige markedsudbydere beregner sig. Ved underskriften den 2. januar 1998 gav klagerne udtryk for, at sælger havde meddelt, at han havde haft en anden køber, der var villig til at købe med samme overtagelsesdag, men til en pris, der var 10.000 kr. højere end den udbudte pris. Klagerne havde derfor følt sig presset til at acceptere handelsvilkårene.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning i anledning af, at omkostningerne ved kurssikring ikke blev taget i betragtning ved udarbejdelsen af boligberegningen den 3. december 1997 eller oplyst over for klagerne i forbindelse hermed. Nævnet lægger herved vægt på, at boligberegningen var af foreløbig karakter, at klagerne ikke henvendte sig til indklagede forud for deres underskrift af købsaftalen, og at det ikke er sandsynliggjort, at klagerne havde haft mulighed for at få sælgeren til at acceptere en fremrykning af overtagelsesdagen.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.