Afgørelse

Kortrentelån. Kursskæring. Bidragsforhøjelse.

21212187
Kortrentelån. Kursskæring. Bidragsforhøjelse

Klageren havde to kortrentelån F1 til det indklagede realkreditinstitut, hvoraf det ene var ydet med indledende afdragsfrihed. Ifølge aftalegrundlaget kunne instituttet til enhver tid ændre bidraget og indføre kursskæring ved refinansiering. Begrundet med stigende omkostninger ved realkreditlån, herunder til supplerende sikkerhedsstillelse, samt øgede tab forhøjede instituttet pr. 1. oktober 2010 bidragssatserne på klagerens lån. Instituttet forhøjede pr. 1. januar 2012 bidragssatserne og indførte kursskæring ved refinansiering. Prisændringerne var begrundet med dels en tilpasning til den kommende regulering af den finansielle sektor med øgede kapitalkrav, dels de øgede krav fra de internationale ratingbureauer. Pr. 1. januar 2013 blev bidragssatserne og kursskæringen forhøjet som led i en ny prisstruktur med en tættere sammenhæng mellem prisen, risikoen og de omkostninger, der var ved de enkelte låntyper. Prisændringerne var begrundet med skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer. Klageren anfægtede bidragsforhøjelserne og kursskæringen, dels fordi han fandt stigningerne for uhjemlede, dels fordi hans lån både generelt og konkret som følge af en aktuel lav lånegrænse ikke udgjorde en særlig risiko for instituttet. Klageren krævede samtidig dokumentation for, at der omkostnings- og egenkapitalbelastningsmæssigt var belæg for forhøjelserne.

Ved Nævnet nedlagde klageren påstand om, at instituttet ikke som sket havde kunnet forhøje klagerens bidragssatser og indføre kursskæring. Instituttet påstod frifindelse. Klageren anførte under klagesagen blandt andet, at instituttet ikke havde oplyst, hvorvidt klagerens lån belastede instituttets egenkapital ekstra, fordi det var et kortrentelån. Klageren lagde på baggrund heraf til grund, at der i forhold til egenkapitalen ikke var nogen belastningsmæssig forskel på låntyperne.

Ad bidrag: Nævnet fandt, at der i aftalegrundlaget var den fornødne hjemmel til bidragsforhøjelserne, som var behørigt varslet. Nævnet fandt ikke grundlag for at kræve, at instituttet førte et særligt bevis for grundlaget for disse. Nævnet fandt endvidere ikke forhøjelserne urimelige, ligesom Nævnet ikke kunne kritisere instituttets bidragsstruktur med højere bidrag på kortrentelån og lån med afdragsfrihed. Nævnet bemærkede hertil, at kapitalkravene til kortrentelån isoleret set ikke synes at være anderledes end til fastforrentede lån, men at kortrentelån medfører nogle skærpede likviditetskrav, som forøger kapitalomkostningerne ved sådanne lån, ligesom der for sådanne lån generelt er højere administrationsomkostninger end for fastforrentede lån. Nævnet fandt endvidere, at instituttet ikke efter aftalegrundlaget havde en forpligtelse til at foretage en løbende tilpasning af bidragssatsen til den aktuelle belåningsgrad efter en fornyet vurdering af ejendommen, og kunne ikke kritisere, at instituttet fastholdt den bidragsindplacering, lånet fik ved etableringen. Med hensyn til udgifterne til supplerende garantistillelse, bemærkede Nævnet, at instituttet antagelig ikke kunne vælge en løsning, hvorefter det kun var de låntagere, der gav anledning til den supplerende sikkerhedsstillelse, der betalte omkostningerne herved. Dette måtte formodes at være i strid med § 33 d, stk. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer. Instituttet kunne derfor kun – som sket - vælge en løsning, hvorefter sådanne udgifter søgtes dækket gennem generelle prisforhøjelser. Endelig fandt Nævnet, at bidragsforhøjelserne ikke kunne anses for vilkårlige, uanset at de havde fundet sted 3 gange på 3 år. Ad kursskæring: Uanset at der ikke tidligere var krævet kursskæring, fandt Nævnet, at der i aftalegrundlaget var den fornødne hjemmel til at indføre en sådan. Selv om hjemlen var klar, fandt Nævnet dog, at det havde været hensigtsmæssigt, om det i de almindelige forretningsbetingelser var beskrevet, hvad der kunne udløse indførelse eller forhøjelse af en kursskæring. Nævnet fandt dog ikke undladelsen ansvarspådragende for instituttet. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet.

K E N D E L S E

afsagt den 14. maj 2013


JOURNAL NR.: 2012-01-12-187-NK


INSTITUT: Nordea Kredit A/S


KLAGEEMNE: Kortrentelån. Kursskæring. Bidragsforhøjelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 19. april 2013


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Anna Marie Ringive
Jacob Elverum
Per Englyst



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren har i sin ejendom to lån til det indklagede realkreditinstitut. Begge lån er ydet som kortrentelån F1, det ene lån med en hovedstol på 1.023.000 kr. er ydet med afdrag, og det andet lån på oprindelig 850.000 kr. er ydet med indledende afdragsfrihed. Af begge pantebreve fremgår følgende af pantebrevets særlige bestemmelser:

”Bidraget er variabelt og kan til enhver tid ændres uden varsel af …(indklagede)… Ændres bidragets størrelse, meddeles det gennem annoncering eller ved særskilt meddelelse til kunderne …

På ethvert tidspunkt i lånets løbetid kan …(indklagede)… indføre kurtage og kursskæring ved refinansiering …”

Indklagedes almindelige forretningsbetingelser, som gælder for låneforholdet, jf. Justitsministeriets Almindelige betingelser B, indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

Vilkår for lån

4. Bidrag
Bidraget er variabelt.
…(Indklagede)… er berettiget til uden varsel at nedsætte bidraget.
…(Indklagede)… er berettiget til med 1 måneds varsel i bestående låneforhold generelt eller for visse ejendomskategorier at forhøje bidraget, hvis de markedsmæssige eller forretningsmæssige forhold ændres, eller hvis …(indklagede)… generelt ændrer sin bidragsfastsættelse i forbindelse med en ændring af indtjeningspolitikken eller indtjeningsstrukturen.

…(Indklagede)… er berettiget til med 3 måneders varsel til en termin at forhøje bidraget i et konkret låneforhold, hvis:

a) risikoen i det konkrete låneforhold er forøget væsentligt sammenlignet med de forhold, som var gældende, da lånet blev bevilget, og …(indklagede)… samtidig er berettiget til at opsige lånet eller
b) de markedsmæssige eller forretningsmæssige forhold, der lå til grund for bidragsfastsættelsen i det konkrete låneforhold på tidspunktet for lånets bevilling, ændrer sig.

Meddelelse om generelle ændringer af bidraget og ændringer af bidraget for visse ejendomskategorier sker ved annoncering i en eller flere landsdækkende danske aviser, eller ved at kunderne får brev herom.

Ved individuel ændring af bidraget i et konkret låneforhold får kunden brev herom.

5. Gebyrer
Ud over gebyrer, der følger af særlig aftale, tager …(indklagede)… gebyr for serviceydelser, der udføres for kunden. Det gælder også for henvendelser til offentlige myndigheder. Gebyrerne opkræves enten som et fast beløb for ydelsen, eller som en procentsats eller en timesats i forhold til ydelsens omfang. Beregningsmetoderne kan kombineres …

De almindelige gebyrer fremgår af …(indklagedes)… prisliste, som udleveres efter anmodning.

…(Indklagede)… kan uden varsel ændre og indføre nye gebyrer for enkeltstående serviceydelser.

…(Indklagede)… kan ændre gebyrer, som indgår i en bestående aftale, med et varsel på 1 måned ved annoncering i en eller flere landsdækkende danske aviser.

Nye gebyrer i bestående aftaler kan indføres med et varsel på 3 måneder efter direkte meddelelse til de kunder, som bliver omfattet af det nye gebyr.

Ændringer af gebyrsatser og vilkår kan ske som følge af prisudviklingen, ændringer i markedsforholdene eller af forretningsmæssige årsager, herunder …(indklagedes)… indtjening, eller for at opnå en mere hensigtsmæssig brug af …(indklagedes)… ressourcer.”

Indklagede fremsendte den 24. august 2010 meddelelse til klageren om, at indklagede med virkning fra 1. oktober 2010 ville forhøje bidragssatserne på hans lån fra henholdsvis 0,3 pct. p.a. til 0,33 pct. p.a., for så vidt angår lånet på oprindelig 1.023.000 kr., og fra 0,6616 pct. til 0,7939 pct. for lånet på oprindeligt 850.000 kr. Meddelelsen indeholder følgende begrundelse for ændringen:

”… Baggrunden for ændringen er de stigende omkostninger ved realkreditlån. Det lavere prisniveau på boligmarkedet betyder, at …(indklagede)… skal stille yderligere kapital til sikkerhed for realkreditlånene, og denne kapital er blevet dyrere. Disse forhold påvirker ikke mindst lån med afdragsfrihed og variabel rente. Samtidig har lavkonjunkturen ført til, at restancer og tab i …(indklagede)… er på et markant højere niveau end tidligere …

…(Indklagede)… fastholder bidragssatserne for traditionelle realkreditlån med fast rente og afvikling, da disse lån er mindre påvirkede af de øgede omkostninger end lån med variabel rente og lån med afdragsfrihed …”

Klageren fremsendte den 30. august 2010 følgende klage til indklagede over forhøjelsen af bidragssatserne:

”… Jeres argumenter holder ikke.
Det skal jeg forsøge at redegøre for nedenfor.

Derfor anmoder jeg hermed om nedsættelse af mine bidragssatser til niveauet 0,3 – 0,33%, hvilket vil betyde en årlig besparelse for mig på ca. kr. 4.428,-.

Jeg har modtaget to breve fra jer angående forhøjelser af bidragssatserne på mine to realkreditlån. Kopi af brevene vedlægges.

Det ene lån er et etårigt rentetilpasningslån med afdrag, der for 11 år siden var på kr. 1.023.000,-. Pr. 1/7-10 er det nedbragt til kr. 765.972,68. Bidragssats p.t. 0,3% varsles at skulle forhøjes med 10% til 0,33%.

Det andet lån er et etårigt rentetilpasningslån uden afdrag på kr. 850.000,-, optaget i foråret 2004. Bidragssats p.t. 0,6616% varsles at skulle forhøjes med 20% til 0,7939%.

Bidragssatsen for lånet med afdrag er i overensstemmelse med gældende bidragssatser. Bidragssatsen for lånet uden afdrag er fastsat ud fra gældende niveau i 2004 under iagttagelse af husets værdi på dette tidspunkt.

Prisniveauet for huset og huse i samme område i … er væsentlig højere i dag end for seks år siden. Den offentlige ejendomsvurdering er således tkr. 3.700 i 2009, og kr. 4.650 i 2008. En forsigtig anslået handelspris vil i dag være i niveauet tkr. 3.700, svarende til den offentlige vurdering. En mægler har for nylig sat en lidt højere pris.

I henviser i jeres breve til stigende omkostninger ved realkreditlån og angiver følgende argumenter:

1. Lavere prisniveau på boligmarkedet.
I forhold til hvad, må jeg spørge. I mit tilfælde er dette direkte forkert. Husets pris i dag i forhold til 2004, hvor lån nr. to blev optaget, er på et væsentligt højere niveau. Den offentlige ejendomsvurdering var således dengang tkr. 2.200. Prisniveauet ligger altså næsten 70% højere i dag end dengang, hvis man måler ud fra de offentlige vurderinger, og det kan vel ikke være helt forkert. Læg lige mærke til, at 2008 vurderingen var tkr. 950 højere. Det passer altså ikke, at prisniveauet er lavere, hvilket I påstår.

2. …(Indklagede)… skal stille yderligere kapital til sikkerhed for realkreditlånene, og denne kapital er blevet dyrere.
Jamen det skal I vel ikke, hvis sikkerheden er blevet bedre. Dette tilkendegiver I faktisk selv, idet bidragssatserne for realkreditlån med fast rente og afdrag ikke forhøjes, når der er tale om en belåningsgrad indenfor 50% for disse lån.

3. Lån med afdragsfrihed og variabel rente påvirkes af, at sikkerhedskapital er blevet dyrere.
Ja, hvis belåningsgraden for sådanne lån er kravlet højere op, og måske er over 80%. Men det er vel ikke tilfældet for alle de lån, I forhøjer satserne på. I gør det bare såvel på nye som gamle lån uden at interessere jer for, hvordan sikkerheden ellers er. De enkelte lån blev jo sat i bås, dengang de blev ydet, og det kan jo være mange år siden.

4. Restancer og tab i …(indklagede)… er på et markant højere niveau end tidligere.
Ja, det ved I jo bedst selv. Men hvordan er fordelingen af tab på lån med fast rente og lån med variabel rente? Det er da en kendsgerning, at ydelsen på rentetilpasningslån er noget lavere end på et tilsvarende lån med fast rente. Det har den faktisk været lige siden ordningens indførelse i 1997. Når renten er lavere, vil afdragene være højere i starten. Afdragsprofilen bliver simpelthen en anden, og restgælden falder langt hurtigere. I mit tilfælde er der på 11 år afdraget tkr. 257, da jeg har valgt at beholde mit rentetilpasningslån. Hvis jeg i stedet havde valgt fast forrentning, også med afdrag, ville det have været dyrere for mig ydelsesmæssigt. Jeg kunne så have både op- og nedkonverteret grundet det stadigt faldende renteniveau. Det har jeg altså ikke gjort, men resultatet kunne meget vel være blevet, at min restgæld i dag ville være på samme niveau som for 11 år siden, idet enhver nedkonvertering jo er forbundet med højere restgæld alene af den grund, at man ikke kan ramme kurs 100, når man skal optage et lavere forrentet lån, og så skal omkostningerne ved konverteringer jo lægges oveni. Men så kunne jeg jo også i dag have haft et 4% fastforrentet lån med udsigt til, at jeg måske til næste, eller næste år igen kan konvertere ned i 3%, og en endnu højere restgæld og længere løbetid. Altså, på rentetilpasningslån med afdrag har det gennem tiden vist sig, at det kan lade sig gøre at afdrage væsentlig mere end ved fastforrentede lån, ligesom rentebyrden har været meget lavere. Det må da også derfor have været lettere for disse debitorer at overholde deres betalingsforpligtelser over for …(indklagede)… Jeg tror derfor ikke på, at det er rentetilpasningslånene, der mest er skyld i flere tab. Men det må I jo kunne bevise. Eller er det sådan, at I retter smed for bager, og har det godt med det, for kunderne kender alligevel ikke tingenes rette sammenhæng.

På jeres hjemmeside oplyser I, at:

5. Hvis man har lån med både variabel rente og afdragsfrihed, fx et afdragsfrit rentetilpasningslån, stiger bidraget med 88 kr. før skat pr. 1 mio. kr. (pr. måned).
Det passer simpelthen ikke. For mit rentetilpasningslån uden afdrag på tkr. 850 stiger bidraget med 94 kr. Det svarer til en stigning på 111 kr. pr. 1 mio. kr. Jeg kan godt gennemskue, hvordan I foretager justeringen. Men det ændrer ikke ved, at det I oplyser på jeres hjemmeside, er forkert.

Om jeres nye bidragssatser oplyser I, at ved belåningsgrad 0-50% er de nye bidragssatser for helårsboliger 0,3%, 0,33% og 0,36% alt efter, om der er tale om traditionelt realkreditlån med fast rente og afdrag, variabel rente/fast rente og afdragsfrihed, eller variabel rente og afdragsfrihed.

Jeg kan oplyse, at mine to lån, som i alt er på tkr. 1.616 ligger på 43,7%, når der måles ud fra den sidst kendte offentlige ejendomsvurdering for 2009 på tkr. 3.700.

Da I anfører i jeres breve, at I skal stille yderligere kapital til sikkerhed for realkreditlånene må det da være i jeres interesse, at alle lån i …(indklagede)… bliver korrekt solvensvægtet. Og jeg tror ikke på, at I er interesseret i at skulle stille mere kapital til sikkerhed end I behøver. For så er der da vist noget, I skal have set på.

Hvis I så alligevel forsøger at bilde låntagerne ind, at bidragssatserne nødvendigvis skal forhøjes ud fra de argumenter, som jeg henviser til ovenfor og som I giver som begrundelser, så vil jeg mene, at jeres forhøjelser sker på forkert grundlag. Jeg tror simpelthen ikke på, at mine lån er blevet dyrere for jer at stille til rådighed. Og det er der jo to væsentlige årsager til, nemlig at der afdrages meget på det ene lån, i år ca. kr. 35.000, og at huset værdi nu gør, at mine lån ligger indenfor en belåningsgrad på 50%, der er den laveste og billigste belåningsgrad.

Bidragssatserne for mine lån er som følger:

Før 1/10-10 Efter 1/10-10 Burde være ca.
% Beløb % Beløb % Beløb

Lån nr. 1, restgæld 766.000,00 0,3000 2.298 0,3300 2.528 0,30 2.298
Lån nr. 2, restgæld 850.000,00 0,6616 5.624 0,7939 6.748 0,30 2.550

I alt lån 1 og lån 2 1.616.000,00 0,4902 7.922 0,5740 9.276 0,30 4.848


Jeg kommer altså til at betale for meget i bidrag pr. år med i alt 4.428

Det vil jeg gerne have jeres kommentarer til.

Ligeledes vil jeg gerne vide, om I har tænkt jer at sænke bidragssatserne igen for afdragsfrie lån, når afdragsbetaling påbegyndes.

Jeg kunne også tænke mig at vide, om I på noget tidspunkt har overvejet at justere kundernes bidragssatser, så de ikke forbliver fastlåste, endsige oven i købet stiger, men justere dem ind efter den belåningsgrad, de vitterlig bør kategoriseres i. Det må I jo også selv være interesseret i, da I så kan undgå at skulle stille for megen yderligere kapital til sikkerhed. Hvis I mener, der skal en mæglervurdering til, så kunne der endda være penge i det for jer.

Det er jo nemt for jer blot at beklage jer, og så sende regningen videre til de kunder, som er jeres eksistensgrundlag. I burde måske sætte jer i kundernes sted og finde ud af, hvordan I kan gøre det bedre for kunderne. Det vil sikkert ikke være dumt af jer. Anledningen er der nu, hvor I mener, der skal korrigeres i jeres prissætning.

Da jeg stort set ikke kan se, at jeres argumenter holder overhovedet, mener jeg, at I med jeres forklaringer og justeringer bevæger jer på grænsen af, hvad I kan tillade jer overfor sagesløse låntagere. Og det vil jeg gerne have undersøgt …”

Indklagede fremsendte den 9. september 2010 følgende redegørelse til klageren:

”… Indledningsvist skal det understreges, at realkredit er kendetegnet af meget lave og konkurrencedygtige priser, hvor renten fastsættes ved salg af obligationer på de bedst opnåelige markedsvilkår – uanset om der er tale om et lån på 250.000 kr. eller 50 mio. kr.

Det kan kun lade sig gøre fordi realkredit i udpræget grad er baseret på stordrift, hvor der udbydes få og relativt enkle produkter med gennemskuelige og ensartede priser.

…(Indklagede)… fastsætter bidragssatsen for det enkelte lån på belåningstidspunktet, hvor ejendommen forinden er besigtiget og vurderet. Bidragssatsen fastholdes, som udgangspunkt, i hele lånets løbetid – og det skyldes at en løbende besigtigelse og individuel vurdering af de ejendomme vil indebære betydelige omkostninger, som i givet fald skal betales af et generelt højere bidragsniveau.

…(Indklagede)… kan derimod forhøje bidragssatsen på eksisterende lån i hele ejendomskategorier – fx helårsboliger – når de markedsmæssige forhold ændrer sig eller når …(indklagede)… generelt ændrer principper for fastsættelse af bidrag.

De markedsmæssige forhold har ændret sig med stigende restancer, nedskrivninger og tab på udlånet. Vi har endvidere vurderet, at risici ved udlån med variabel rente og/eller afdragsfrihed er større end for traditionelle realkreditlån med fast rente og annuitetsafvikling.

…(Indklagede)… skal værne om det unikke danske realkreditsystem og det er kun muligt, hvis der sikres en langsigtet balance mellem omkostninger og pris – generelt og i forhold til de enkelte produkter.

…(Indklagede)… besluttede derfor – efter nøje overvejelser – at forhøje bidragssatserne for alle eksisterende eller tilbudte lån med variabel rente og/eller afdragsfrihed indenfor ejendomskategorierne helårsboliger og fritidshuse.

Bidragsforhøjelsen på et lån med afdragsfrihed bortfalder naturligvis, når den afdragsfrie periode ophører og annuitetsafvikling påbegyndes.

Ændring af bidragssats eller principper for fastsættelse af bidrag gennemføres således på samme vilkår for alle helårsboliger og fritidshuse – og altså uafhængigt af hvor ejendommen er beliggende eller om lånet blev udbetalt i 2003 eller 2010.

…(Indklagede)… kan derfor ikke imødekomme Deres ønske om nedsættelse af bidragssatserne på lånene i Deres ejendom …”

Klageren rettede efterfølgende henvendelse til en direktør i det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut. Dette skete ved brev af 22. september 2010 med følgende indhold:

”…(Indklagedes)… forhøjelse af bidragssatser.

For god ordens skyld og til orientering sender jeg hermed det materiale, som dels danner baggrund for dialog med …(indklagede)…, samt for omtalen af …(indklagedes)… ekstraregning til solide boligkunder, som blev bragt i JP Erhverv, side 8, lørdag den 18/9 2010.

Ligeledes medsendes artiklen. Heraf fremgår, at eksperter som direktør Kim Valentin og professor Anders Grosen er enige i kritikken.

Det skal da heller ikke være nogen hemmelighed, at jeg undrer mig meget over …(indklagedes)… indstilling, holdning og argumenter f.s.v. angår justeringerne, og hvor tilfældigt og i flæng de rammer solide boligkunder med flekslån, som de har haft i mange år, og nu egentlig fortjente en bidragsnedsættelse. Og så sker det modsatte.

Jeg vedlægger også et notat ”Flekslån straffes”. Heri redegør jeg for udviklingen gennem 11½ år på mit flekslån med afdrag og en sammenlignelig udvikling på et 6% fastforrentet lån. Tallene taler for sig selv …”

Bankdirektøren besvarede den 24. september 2010 klagerens henvendelse som følger:

”… Jeg ved, at du allerede har modtaget et svar fra …(indklagede)… med faktuelle informationer, hvorfor jeg ikke vil gentage disse her. Vi vurderer løbende konjunkturernes indvirkning på vore produkters lønsomhed, herunder hvorledes vores pris- og gebyrpolitik bedst muligt kan afspejle markeds- og konkurrencesituationen.

Som du nævner, har vi valgt ikke at ændre bidragssatserne på de klassiske realkreditlån med fast rente og annuitetsafvikling og kun forhøjet udvalgte bidragssatser på de produkter, hvor vores tab er stigende, og hvor vi som virksomhed skal allokere mere kapital.

Jeg håber, at du nu forstår sagen lidt bedre fra …(indklagedes)… vinkel, og at du fortsat vil føle, at du modtager en professionel rådgivning og god service i …(koncernen)…”

Indklagede foretog pr. 1. januar 2012 prisforhøjelser, som blev meddelt låntagerne den 16. september 2011. For klagerens lån betød ændringen, at bidragssatserne steg til henholdsvis 0,4440 pct. og 0,9144 pct. Prisforhøjelserne var begrundet på følgende måde:

”…(Indklagede)… er i lighed med andre ved at tilpasse sig til den kommende regulering af den finansielle sektor, som blandt andet indebærer øgede kapitalkrav.

Samtidig har de internationale ratingbureauer det seneste år øget kravene til realkreditinstitutterne for at få den bedst mulige rating, og også …(indklagede)… er blevet mødt med krav om at stille markant mere sikkerhed for realkreditlånene.

Den nye markedssituation øger …(indklagedes)… omkostninger. På den baggrund må …(indklagede)… derfor forhøje bidragssatserne på realkreditlån og tilslutter sig markedspraksis med indførelse af kursskæring ved refinansiering af rentetilpasningslån.

- Vi ønsker at fastholde …(indklagedes)… høje rating, der sikrer en stabil og solid efterspørgsel på vores realkreditobligationer til gavn for kunderne. De ændrede priser ruster sammen med en række andre tiltag, herunder omkostningsreduktioner, …(indklagede)… til de nye krav og markedsvilkår, så vi også fremover kan tilbyde konkurrencedygtig realkreditfinansiering …

Stigningen er størst for lån med variabel rente, og mindst for lån med fast rente og afvikling. Prisændringerne afspejler omkostninger og risiko ved de enkelte låntyper …

For rentetilpasningslån indfører …(indklagede)… kursskæring ved refinansiering på 0,05 kurspoint med virkning fra og med refinansieringen 1. januar 2012. Det betyder, at renten på rentetilpasningslån bliver højere …”

Den 21. september 2012 fremsendte indklagede dette brev til klageren om ændrede takster:

”… Nye priser på realkreditlån
Skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer betyder, at især korte rentetilpasningslån og afdragsfrie lån er blevet dyrere for realkreditinstitutter at udbyde. Derfor indfører …(indklagede)… fra 1. januar 2013 en ny prisstruktur med en tættere sammenhæng mellem prisen, risikoen og de omkostninger, der er ved de enkelte låntyper.

Det indebærer, at kursskæringen ved refinansiering stiger til 0,2 kurspoint, og at bidraget på dine rentetilpasningslån øges fra 1. januar 2013. Du kan se de nye bidragssatser i låneoversigten på sidste side i brevet …

Låneoversigt

Ejendommen: …

Lån nr. Restgæld pr. Løbetid Nuv. periode Evt. afdragsfri Nuv. sats Ny sats
1. januar 2013 Evt. ny til

… 850.000,00 21 år 1 år 1. januar 2014 0,9144 1,1889

… 672.815,68 16 år 1 år 0,4440 0,5106

…”

Klageren rettede den 21. september 2012 henvendelse til Erhvervs- og Vækstministeren med en klage over kursskæringen. Erhvervs- og Vækstministeren besvarede den 12. oktober 2012 klagerens henvendelse på følgende måde:

”… Lovgivningen forhindrer ikke i dag, at realkreditinstitutter indfører kursskæring i forbindelse med realkreditlån. Såfremt kursskæring indføres i allerede ydede lån, forudsætter det, at realkreditinstituttet har forbeholdt sig adgang til at kunne indføre nye omkostninger. En sådan adgang forudsætter endvidere, at betingelserne for at indføre nye omkostninger er beskrevet i låneaftalen. Realkreditinstitutter har dermed ikke en vilkårlig adgang til at foretage ændringer.

Du gør opmærksom på, at kursskæring skal indgå i de årlige omkostninger i procent – ÅOP. Jeg er enig med dig i, at der er behov for mere gennemsigtighed på realkreditområdet. Der findes i dag ikke en forpligtelse til at skilte med priserne på realkreditlån. Derfor har regeringen i forbindelse med vores handlingsplan på forbrugerområdet: ”Forbrugerpolitisk eftersyn: Trygge forbrugere, aktive valg” fra august 2012 besluttet, at der skal indføres nye prisoplysningsregler, så kunderne fremover let vil kunne finde en samlet oversigt over de gebyrer, som det enkelte realkreditinstitut opkræver …”

Klageren fremsendte den 13. oktober 2012 en klage til indklagede over såvel bidragsforhøjelsen som indførelsen af kursskæring. Af klagerens brev fremgår følgende:

”… Hermed ønsker jeg at indgive klage over stigningen i kursskæring til 0,20 kurspoint på mine to rentetilpasningslån, det ene lån fra 1999, afdraget fra kr. 1.023.000 til kr. 672.815,68 pr. 1/1-13, det andet fra 2004 uden afdrag og på kr. 850.000,-. Så vidt jeg er orienteret, var der ingen kursskæring i forvejen på lånet fra 1999 …

Begge lån er nu placeret indenfor 37,14% af off. vurdering pr. 2011. Derfor er den nye bidragssats på lån nr. 2 på 1,1889% en voldsom høj sats. Det må være en fejl, da satsen står i urimeligt forhold til risikoen på lånet. Hvordan kan I forklare og give dokumentation for denne sats?

Ligeledes undrer det mig, at I indfører en kursskæring på 0,20 kurspoint på de to lån. Det resulterer i en årlig ekstraudgift for de to lån alene i kursskæring på over kr. 3.200,-.

Jfr. vedlagte kopi af brev fra Erhvervs- og Vækstminister Ole Sohn, dateret 12/10 2012, forudsætter indførelse af kursskæring i allerede ydede lån, at realkreditinstituttet har forbeholdt sig adgang til at kunne indføre nye omkostninger, og at ”En sådan adgang forudsætter endvidere, at betingelserne for at indføre nye omkostninger er beskrevet i låneaftalen. Realkreditinstituttet har dermed ikke en vilkårlig adgang til at foretage ændringer”.

Af pantebrevene fremgår, at ”På ethvert tidspunkt i lånets løbetid kan …(indklagede)… indføre kurtage og kursskæring ved refinansiering”. Betingelserne for indførelsen er ikke beskrevet. Altså er indførelsen af kursskæring på 0,20 kurspoint i strid med, hvad der er adgang til.

Jeg forventer derfor, at I tilbagetrækker denne kursskæring på begge lån, ligesom I tilretter bidragssatsen til ”et mere rimeligt og omkostningsforsvarligt niveau” på lån nr. 2.

Jeg imødeser jeres svar på min klage betids nok til, at jeg bliver i stand til at træffe beslutning om ændring fra F1 til noget andet, hvor sidste frist jo er den 31. oktober 2012.”

Brevet var vedlagt en oversigt over bidragssatser fra indklagedes hjemmeside.

Den 26. oktober 2012 fremsendte indklagede følgende svar til klageren:

”… Realkreditmarkedet er under forandring, og …(indklagede)… mødes som resten af sektoren af stigende krav om sikkerhedsstillelse for vores udlån. For hver krone …(indklagede)… har i udestående udlån, skal vi i dag holde større reserver end vi skulle tidligere, hvilket er forbundet med store udgifter. Der skal især stilles mere sikkerhed for korte rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed.

Vi har derfor i …(indklagede)… valgt at ændre i prissætningen på vores produkter ud fra den risiko og de omkostninger, vi har ved at udbyde de enkelte låntyper. Det betyder, at lån der har både kort variabel rente (F1-2) og afdragsfrihed stiger mest i pris, mens lån med enten variabel rente med længere rentebinding (F3-F10) eller afdragsfrihed stiger mindre i pris. Prisen på eksisterende lån med både fast rente og afvikling ændres ikke.

Som et element i prisændringerne øges kurskæringen ved refinansiering af rentetilpasningslån fra 0,05 til 0,20 kurspoint. Med kursskæring ved refinansiering differentieres priserne på fx 1- og 5-årige rentetilpasningslån yderligere, hvilket er i tråd med de relativt højere omkostninger, der er forbundet med at udbyde de korte (F1-F2) rentetilpasningslån.

Du undrer dig i brevet over bidragssatsen på dit F1-lån med afdragsfrihed, som du finder for høj. Satsen på lånet er højere end på dit F1-lån med afvikling af to årsager. Dels er bidragssatsen på lån med afdragsfrihed generelt højere. Desuden er det afdragsfri lån belåningsmæssigt placeret længere ude i ejendommen og får hermed en højere bidragssats.

Beregningen af bidragssatsen på realkreditlån i …(indklagede)… tager i hele løbetiden udgangspunkt i ejendommens belåningsværdi som fastsat ved besigtigelsen på belåningstidspunktet. Der foretages ikke løbende besigtigelser af ejendommen i lånets løbetid, da dette ville medføre meget store omkostninger, der i givet fald skulle dækkes ved højere bidrag. Bidragssatsen nedjusteres heller ikke når lånene løbende afvikles, da der i forvejen er taget højde for den løbende afvikling i bidragssatsen. Lån med afvikling har således alt andet lige en lavere bidragssats end afdragsfrie lån.

Du spørger desuden om …(indklagede)… har hjemmel til at indføre kursskæring ved refinansiering i eksisterende låneforhold. …(Indklagede)… indførte kursskæring ved refinansiering pr. 1. januar 2012. Vores hjemmel til at indføre kursskæring ved refinansiering kan findes i …(indklagedes)… forretningsbetingelser, som bliver udleveret sammen med de øvrige lånedokumenter, og som desuden kan findes på …(indklagedes hjemmeside)…

Jf. afsnit 5 ”Gebyrer” i …(indklagedes)… almindelige forretningsbetingelser:

”Nye gebyrer i bestående aftaler kan indføres med et varsel på 3 måneder efter direkte meddelelse til de kunder, som bliver omfattet af det nye gebyr”

Ovenstående varselsfrist blev overholdt med fremsendelse af breve til berørte kunder i september 2011.

Jeg kan desværre ikke imødekomme dit ønske om at friholde dine lån for kursskæring og rette bidragssatsen tilbage …”

Klageren fastholdt den 3. november 2012 sin klage:

”… Besvarelsen er gjort mere i generelle vendinger fremfor at være en besvarelse på, hvad det egentlig er, jeg spørger om.

Derfor skal jeg endnu engang anmode jer om at tilbagetrække den kursskæring på 0,20 point, som I varsler, ligesom jeg igen skal anmode om, at bidragssatsen tilrettes et mere rimeligt niveau. Vi taler om en samlet reduktion i niveauet kr. 10.000.

I § 4 stk. 3 i ”Bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv.” står, at ”Rigtigheden af angivelser om faktiske forhold skal kunne dokumenteres”.

Derfor skal jeg hermed anmode om en sådan dokumentation f.s.v. angår mine to F1 lån, og ikke bare nogle generelle forklaringer, som vi låntagere helst skal tro på, og som kreditforeningerne synes enige om at bruge som argumenter for deres urimelige justeringer både f.s.v. angår forhøjelser af bidragssatser og indførelse af kursskæring.

Af samme bekendtgørelse fremgår endvidere, at en finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder, ligesom det fremgår, at vilkår om ændringer i løbende kundeforhold af renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag skal indeholde en angivelse af de forhold, der kan udløse en ændring, og må ikke give den finansielle virksomhed en vilkårlig adgang til at foretage ændringer.

Flg. udregning viser den årlige udgift, jeg bliver pålagt i bidragsomkostninger og kursskæringsomkostninger, kontra den udgift, der ville have været gældende for et fastforrentet lån:

Restgæld Bidrags- Kurs- I alt % Årlig
Pr. 1/1-13 sats skæring udgift

Lån nr. 1, opr. kr. 1.023.000 672.815 0,5106 0,2 0,7106 4.781,02
Lån nr. 2, opr. kr. 850.000 850.000 1,1889 0,2 1,3889 11.805,65
Lån nr. 1 + lån nr. 2, årlig udgift i alt 16.586,67

Lån m/fast rt. og afdrag, 0-50% 1.522.815 0,37 0,37 5.634,42

Min merudgift i 2013 10.952,26

Jeg beder således om dokumentation for, at I omkostnings- og belastningsmæssigt kan begrunde, at jeg skal betale kr. 16.586, altså det tredobbelte i omkostninger for mine lån, og mere end kr. 10.000 for meget.

Når jeg sammenligner med et fastforrentet lån med afdrag indenfor 0 – 50% er baggrunden, at:

1. For bare to år siden var bidragssatsen den samme på alle typer lån.
2. Der var ingen kursskæring tidligere. Det var der heller ikke sidste år
på lån nr. 1.
3. På lån nr. 1 afdrages i år kr. 39.000. I alt på 13 år er afdraget kr. 350.185
4. Ejendommens off. vurdering i 2011 er kr. 4.100.000.
5. Begge lån er tilsammen placeret indenfor 37,14% af off. vurdering, altså langt under 50%.

I ansætter altså huset værdi til langt under den reelle værdi. Om nødvendigt kan vi jo få en mæglervurdering. I underkender, at der på F1 lånene er og bliver betalt store afdrag. Et fastforrentet lån ville have resulteret i langt lavere afdrag. Nedkonverteringer hen ad vejen gennem 13 år ville formentlig have resulteret i en uændret høj restgæld, da enhver nedkonvertering resulterer i en forhøjelse af restgælden grundet kurstab og omkostninger ved omlægning. Hertil kommer også en langt højere rentebetaling, idet den faste rente i perioden har taget udgangspunkt i en rente på 7 – 8% p.a. til nu godt 3,5%. Det er den model, I gennem alle årene har anbefalet.

I påstår, at flexlånere er uansvarlige og bør vælge fast rente i stedet. For mig at se forholder det sig lige omvendt. F1 renten har de sidste 13 år været væsentlig lavere end den faste rente. I 2013 tegner den vel til at blive ca. 0,4%, altså uden jeres kursskæring på 0,20 point. Det højeste niveau i perioden over de seneste 13 år har været ca. 5% i et enkelt år.

Når I fremkommer med den dokumentation, som jeg beder om og som jeg kan kræve jfr. ”god skik” bekendtgørelsen, behøver I ikke at komme med forskellige bortforklaringer og tvivlsomme påstande, som I, sammen med de øvrige kreditforeninger efterhånden har vænnet jer til at tro på og bekræftet hinanden i, og som jeg altså godt kender i forvejen. Det skal være de faktiske forhold, som gælder for mine lån, og ikke generelt eller verbalt med henvisninger og bortforklaringer, men med tal på.

Med til dokumentationen hører også, hvordan mine lån belaster jeres egenkapital forstået på den måde, om egenkapitalbelastningen er den samme i jeres bogholderi, som den jeg betaler for, altså ud til ca. 70% af ejendommens værdi, selvom der rettelig kun er tale om ca. 37% i dag ni år efter etablering af lån nr. 2. Eller opererer I med dobbelt bogholderi, om man så må sige, eller kreativ bogføring, for, som I siger, ”besigtigelser i lånets løbetid ville medføre meget store omkostninger”. Det kan også siges på en anden måde, nemlig at det er jeres adgang til at opkræve urimeligt store bidrag på, som jeg altså skal betale.

Når I så pludselig indfører kursskæring ved refinansiering oplyser I, at det skyldes store omkostninger ved refinansiering. Ja, men I har da refinansieret mine lån i 13 år. Det var vilkårene for mine lån, og refinansiering er i alle årene sket den fjerde sidste bankdag i december f.s.v. angår lån nr. 1, og det har givet den bedste pris. Jeg kan jo ikke gøre for, at I for nyere lån laver om, komplicerer og forringer processen, og så samtidig helt uden hæmninger tager en vilkårlig høj pris, som om det er et tag selv bord for i øvrigt ikke at foretage jer andet, end I hele tiden har skullet gøre. At det pludselig skulle være meget arbejdskrævende er da også lidt svært at forstå, når I har reduceret personaletallet fra 150 til 133 indenfor det seneste år, dvs. en reduktion på over 10%.

Som realkreditkunde gennem 40 år har jeg aldrig været udsat for noget, der bare ligner, hvad realkreditforeningerne lige for øjeblikket har gang i. Heller ikke i begyndelsen af 1990’erne, hvor kartoffelkuren satte sit præg på hele ejendomsmarkedet, og kreditforeningerne måtte overtage en stor mængde ejendomme på tvangsauktion. Jeg husker ikke, at dette medførte forhøjede bidragssatser.

I dag er situationen den, at antallet af overtagne ejendomme ligger på et helt anderledes lavt niveau, og restanceprocenten har på det seneste været svagt faldende. Om årsagen er de rentemæssigt betydeligt billigere flexlån, vil I sikkert ikke udtale jer om. Der er så desværre sket det, at det nu er bankerne, der stort set ejer kreditforeningerne, og bankernes problemer og tab skal tørres af på flexlånerne. Jamen, hvad er det for noget, det har da ikke noget med god skik og ansvarlighed at gøre. Samtidig skal flexlånerne hænges ud som prygelknabe og pænt betale hele gildet. Eller skal jeg nu betale for, at I måske indenfor de seneste år har ydet lån, der er kravlet op over 80% af ejendommenes værdi, mens mine egne lån er kravlet ned under 37,14%?

Og hvorfor er det så flexlånerne, der er så uansvarlige, set med …(indklagedes)… og de andre kreditforeningers øjne. Det er jo kun få måneder siden, at …(indklagede)… ville indføre et Cibor6 baseret låneprodukt for at komme med noget, der kunne matche realkreditten, eftersom det er almindelig kendt, at jo kortere renten er, jo lavere er renten. Det har vist sig over tid. Men da debatten om Cibor fifleri brød ud i lys lue, og …(indklagede)… også kom under mistanke, vendte man rundt på en tallerken. Nu er vi så her, hvor flexlånerne anses for at være meget uansvarlige, derfor kan man bare pålægge uanstændige gebyrer, tror man. Men der står ikke noget om i de oprindeligt udstedte dokumenter, at man frit kan differentiere og ensidigt gå efter flexlånerne. Man gør det bare. Og så er der for øvrigt ingen loft over, hvad man kan tillade sig, og man kan altid ændre og tilføje i forretningsbetingelserne og så sige, at det er de seneste, der gælder, uanset hvad der måtte stå i de oprindelige. Når blot én kreditforening fører an, følger de andre bare efter. Det gælder især dem, der har en bank, de skal tjene penge til. Man burde lige tænke over, at der faktisk er tale om monopollignende tilstande indenfor realkredit, og en sådan magt må man ikke misbruge og lukrere på.

Nu vil I så afkræve mig kr. 3.000 i kursskæring mod tidligere kr. 0. Samtidig skal jeg som uansvarlig flexlånskunde straffes med yderligere ca. kr. 8.000 pr. år, selvom mine lån er placeret indenfor 37,14% af ejendommens værdi, og selvom jeg altid har betalt mine ydelser til tiden. Det har jeg for øvrigt altid gjort gennem mere end 40 år som husejer, også dengang renten på kreditforeningslån var 22%. Men fordi mine lån nu har løbet i hhv. otte og 13 år, og ikke kun har f.eks. to år på bagen, så skal jeg straffes ekstraordinært hårdt. Jeg tror, der er noget, I helt går fejl af.

Jeres prissætning er fuldstændig uigennemskuelig med gamle procedurer og nye satser, hvor princippet er et tag selv bord, uberettiget afstraffelse af trofaste kunder gennem mange år, udnyttelse af monopollignende magt, vilde og urigtige påstande, tilsidesættelse af god skik og ansvarlighed, o.s.v.

Apropos mine lån kan jeg konkretisere mine spørgsmål som følger:

1. Hvordan belaster mine lån jeres egenkapital i dag?
Lånerestgæld: kr. 1.522.815. Ejd. vurd.: kr. 4.100.000.

2. Hvordan belastede mine lån jeres egenkapital i 2004?
Lånerestgæld ca. kr. 1.800.000. Ejd. vurd.: 2.200.000.

3. Hvordan kan i forsvare, at mine omkostninger til jer skal være på tredobbelt niveau?
Min omkostning i 2013 kr. 16.586,67 contra kr. 5.634,42.

4. Hvordan kan I forsvare, at mine omkostninger for lån nr. 2 skal stige fra 0,66% til 1,3889% …”

Brevet var vedlagt en låneoversigt, som klageren havde udskrevet via indklagedes hjemmeside.

Den 13. november 2012 besvarede indklagede klagerens henvendelse som følger:

”… Jeg har i mit svar af den 26. oktober redegjort for årsagerne til prisændringerne og …(indklagedes)… hjemmel til at ændre priserne. Priserne på realkreditlån fastsættes ikke på individuel basis. Der er tale om standardpriser, der fastsættes på baggrund af låntype og belåningsgrad på optagelsestidspunktet. På samme måde er de nye priser fastsat med udgangspunkt i en porteføljebetragtning. Da begge dine lån er med variabel rente – det ene endvidere med afdragsfrihed – bliver de som alle andre lån med variabel rente og afdragsfrihed omfattet af de prisændringer, der er varslet for disse låntyper pr. 1. januar 2013.

Du foreslår i dit brev, at bidragssatserne på dine lån genberegnes ud fra en aktuel mæglervurdering. Som tidligere oplyst foretager …(indklagede)… ikke løbende besigtigelse af belånte ejendomme med det formål at reducere – eller for den sags skyld hæve – bidragssatsen i henhold til ejendomsprisudviklingen. Hvis du på et tidspunkt skulle vælge at ændre på dine lån, og der i den forbindelse skal indhentes en ny vurdering, kan bidragssatsen på det nye lån blive beregnet ud fra denne vurdering. Det kan fx være ved optagelse af et tillægslån på mindst 100.000 kr. i forbindelse med omlægningen af dine to lån.

Svar på dine konkrete spørgsmål:

Ad 1 og 2
Priserne på realkreditlån fastsættes ikke på individuel basis, og er derfor ikke direkte relateret til dine låns belastning af …(indklagedes)… egenkapital. Behovet for kapitalstillelse til sikkerhed for realkreditlån – og i særdeleshed rentetilpasningslån – er steget markant de senere år. Det er baggrunden for …(indklagedes)… generelle prisstigninger.

Ad 3
…(Indklagede)… har valgt at hæve priserne mest på de lån der er forbundet med størst omkostninger at udbyde. Derfor er prisen på dine lån med variabel rente og afdragsfrihed steget relativt meget de senere år. Prisen er dog langt fra tre gange højere end på lån med fast rente og afvikling, som du skriver.

Ad 4
Prisen på dit afdragsfrie rentetilpasningslån er fastsat ud fra låntypen og lånets stilling som 2. prioritet i din ejendom. Der er tale om en standardpris.

Jeg kan derfor fortsat ikke imødekomme dit ønske om at få trukket prisstigningerne tilbage …”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at indklagede ikke som sket har kunnet forhøje klagerens bidragssatser og indføre kursskæring.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at klagen omhandler de forhøjede bidragssatser og indførelse af kursskæring på hans to F1 lån hos indklagede.

1. prioritetslånet blev optaget som et F1 lån med afdrag i 1999. Hovedstolen var på 1.023.000 kr. Lånet blev pr. 1. januar 2013 nedbragt til 672.815 kr. som følge af afdrag gennem 14 år. Refinansiering er altid sket 4. sidste bankdag i december, hvilket var den almindelige måde at refinansiere på, dengang lånet blev optaget. Der er ikke efterfølgende ændret i denne procedure. Lånets bidragssats var 0,30 pct., hvilket den uændret har været til og med 2010.

2. prioritetslånet blev optaget som et F1 lån uden afdrag i 2004. Hovedstolen var på 850.000 kr. Der indføres afdrag på lånet pr. 1. januar 2014. Refinansiering er sket som obligationssalg på en dag i første halvdel af december hvert år. Denne procedure har været den samme i alle årene. Lånets bidragssats var 0,6616 pct., hvilket den uændret har været til og med 2010.

Ejendommens offentlige vurdering er på tkr. 4.100 i 2011. Ved låneoptagelsen i 2004 blev ejendommen vurderet af mægler, og den offentlige vurdering var på tkr. 2.200.

Klageren har både i 2010 og i 2012 fået afvist sine klager til indklagede, jf. den fremlagte korrespondance.

For to år siden begyndte indklagede at differentiere i gebyrsætningen, og man begyndte at straffe kunder med flexlån og i særdeleshed flexlån uden afdrag. Ydermere begyndte man for et år siden at beregne kursskæring med 0,05 point for visse flexlån. Dette gebyr er nu firedoblet for klagerens 2. prioritetslån til 0,20 point og steget fra 0 point til 0,20 point for hans 1. prioritetslån.

På 1. prioritetslånet er der i 2011, 2012 og 2013 foretaget følgende tillæg: Oprindelig 0,3 pct. + 0,07 + 0,074 + 0,0222 + 0,0444 + 0,20, til i alt 0,7106 pct. En stigning på 137 pct.

På 2. prioritetslånet er det gået langt værre, idet der i 2011, 2012 og 2013 er foretaget følgende tillæg: Oprindelig 0,6616 pct. + 0,1323 + 0,1205 + 0,05 + 0,2745 + 0,15, til i alt 1,3889 pct. En stigning på 110 pct.

Klageren mener, at indklagede indfører nogle forhøjelser, som indklagede ud fra forskellige betragtninger ikke er berettiget til. Klageren henviser til følgende citater:

Brev fra Erhvervs- og Vækstministeriet om indførelse af kursskæring i allerede ydede lån: ”En sådan adgang forudsætter endvidere, at betingelserne for at indføre nye omkostninger er beskrevet i låneaftalen. Realkreditinstituttet har dermed ikke en vilkårlig adgang til at foretage ændringer.”

Kapitel 2 i ”Generelle bestemmelser om god skik”

§ 3. En finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder.
§ 4, stk. 3. Rigtigheden af angivelser om faktiske forhold skal kunne dokumenteres.
§ 6, stk. 3. Vilkår om ændringer i løbende kundeforhold af renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag skal indeholde en angivelse af de forhold, der kan udløse en ændring, og må ikke give den finansielle virksomhed en vilkårlig adgang til at foretage ændringer.

Hertil kommer, at indklagede sammen med de øvrige tre realkreditinstitutter udviser en monopollignende adfærd, idet de helt uhæmmet og uden konkurrence kan indføre gebyrer af usete dimensioner i klar modstrid med, hvad de ellers kunne tillade sig, hvis der havde været en naturlig konkurrence på området. De fire realkreditinstitutter sidder på 100 pct. af realkreditmarkedet og scorer alene i år ca. 1,5 mia. kr. på kursskæring. En indtjening, som slet ikke står i rimeligt forhold til nogen form for omkostninger, da disse allerede i forvejen er indeholdt i bidragssatserne. Låntagerne får altså ingenting for disse penge. Det er ren indtjening. En ny gebyrskrue.

Indklagede har i sine breve undladt at svare på stort set alt, hvad klageren har spurgt om, og har ikke givet dokumentation for rigtigheden af angivelser om faktiske forhold. Indklagede har kun udtalt sig i generelle vendinger, også når klageren har spurgt helt konkret.

Samtidig mener klageren, at indklagedes argumenter for så vidt angår flexlån, hvor der i klagerens tilfælde er tale om gamle flexlån på 14 og 9 år, rammer helt ved siden af. Indklagede har i realiteten ingen gode argumenter for at behandle klagerens flexlån med så kraftige forhøjelser som sket de sidste par år.

På 1. prioritetslånet kommer klageren til at betale 2.292 kr. for meget i 2013. På 2. prioritetslånet kommer klageren til at betale 8.661 for meget i 2013. På begge lånene kommer klageren således til at betale i alt 10.953 kr. for meget i 2013 og et lignende beløb for meget i årene fremover.

Nedenfor har klageren forsøgt at give en fremstilling af, hvor kreativ indklagede har været, når klageren sammenligner omkostninger på hans to flexlån med, hvad han alternativt skulle have betalt, hvis han i stedet havde haft et fastforrentet 30 års lån.


Gældende pr. 1/1-13 efter forhøjelser

Lån med fast rente og afdrag, 0-50 pct., restgæld pr. 1/1-13 kr. 1.522.815.
Ingen ændringer pr. 1/1-13, men i forhold til 2010 er satsen forhøjet fra 0,30 pct.

Bidragssats Kursskæring Bidrag + kursskæring Udgift pr. år
0,3700 0,00 0,3700 5.634

1. prioritetslånet opr. kr. 1.023.000, restgæld pr.
1/1-13 kr. 672.815 placeret inden for 16,41 pct. af offentlig ejendomsværdi 2011

Bidragssats Kursskæring Bidrag + kursskæring Udgift pr. år

0,3700 0,00 0,3700 2.489

Tillæg pr. 1/10 og i 2012, 0,0740 0,00 0,0740 498
fordi det er et flexlån

Tillæg i 2013, fordi det 0,0222 0,0222 149
er et F1 flexlån

Tillæg i 2013, fordi det er 0,0444 0,0444 299
et F1 flexlån til forskel
fra F3.
Indklagede undgår at oplyse,
om klagerens lån belaster
instituttets egenkapital
ekstra, fordi det er et
flexlån. Dette tager klageren
som udtryk for, at egen-
kapitalbelastningen er den
samme. Altså er der ingen
gyldig grund til at
straffe med forhøjet
bidragssats.
Tillæg for refinansiering 0,20 0,2000 1,346
af F1 lån, såkaldt kurs-
skæring i 2013
Indklagede indfører pludselig
0,20 point i kursskæring for
at refinansiere. Det har
indklagede ellers ikke
tidligere beregnet i lånets
14 års løbetid fra 1999,
hvor det blev etableret.
Refinansiering skete dengang
den 4. sidste bankdag i december.
Denne ordning har klageren
bibeholdt og aldrig ændret i
de oprindelige betingelser og
altså ikke skrevet under på
nogen form for ændringer.
Klageren får ingenting for
denne kursskæringsudgift.

Merudgift i alt fordi
det er et F1 lån, og ikke
et fastforrentet lån 0,3406 2,292

Udgift i alt i 2013 til
indklagede for 1. prioritetslånet 0,7106 4,781


2. prioritetslånet på kr. 850.000 pr. 1/1-13.
Lånet har i 9 år været afdragsfrit, men afdragsbetaling indtræder om 1 år. Placeret indenfor 37,14 pct. af offentlig ejendomsværdi 2011

Bidragssats Kursskæring Bidrag + kursskæring Udgift pr. år
Tillæg, fordi det er et 0,1240 0,1240 1,054
flexlån (F1), og man be-
nytter en forældet mægler-
vurdering fra 2004
Indklagede drager stor
fordel af, at indklagede
benytter en helt forkert,
lav værdiansættelse, der
er 13 år gammel. Altså er
egenkapitalbelastningen
langt mindre hos
indklagede, end den,
indklagede prisfastsætter
efter overfor klageren.

Tillæg, fordi det er et
flexlån uden afdrag, og 0,0191 0,0191 163
man benytter en forældet
mæglervurdering fra 2004
Igen er der tale om et
pantsikret lån hos
indklagede, som belaster
indklagedes egenkapital
minimalt.

Tillæg, fordi man ikke tager 0,0648 0,0648 551
hensyn til, at restgælden er
faldet med kr. 250.000, som er
afdrag i perioden 2004 – 2012.
Igen ser indklagede helt
bort fra betydningen af,
at restgælden er faldet
meget. Indklagede ved,
hvor meget der afdrages
på lånet, da begge lån er
hos indklagede.

Forhøjelse for refinansi- 0,15 0,1500 1.275
ering af F1 lån, såkaldt
kursskæring, i 2013.
Det gik jo godt sidst. Nu
firedobler vi lige gebyret.
Det er der sikkert heller
ikke nogen kunder, der
opdager. Eller også så siger
de ikke noget. Det gælder for
øvrigt også journalister,
aviser, radio, tv,
kommentatorer, finanshuse,
forbrugerorganisationer,
eksperter,
folketingsmedlemmer m.v.
Et andet realkreditinstitut
fører an, og de andre følger
efter, allerede inden for
samme kvartal. Og når de alle
sammen gør det, så er det nok
fuldt lovligt og helt
forståeligt. I dag har de jo
også en bankdel, de skal
tjene penge til. For
realkreditkunderne, ved vi
godt, kan ikke bare flytte et
andet sted hen, for i de
andre realkreditinstitutter
er vilkårene stort set
ligesådan, eller også bliver
de det. Der er ingen
konkurrence, men monopol. Og
kun få kunder er vel så dumme
at flytte og bruge en masse
penge på det. For det kan
hurtigt vise sig at være
spild af penge og et
realkreditlån, der let have
vokset sig kr. 50.000 større.


Merudgift i alt fordi det er 1,0189 8.661
et F1 lån og ikke et fastfor-
rentet lån, og fordi lånet er
uden afdrag, og fordi værdien
af ejendommen er en ni år gammel
mæglervurdering på ca. halvdelen
af dagsværdien


Udgift i alt i 2013 til indklagede 1,3889 11.806
for 2. prioritetslånet

Udgift i alt i 2012 til indklagede 16.587
for klagerens 2 lån

Udgift i 2013 til indklagede, 5.634
hvis klageren havde et fast-
forrentet lån, som ville belaste
indklagedes egenkapital på samme
måde, hverken mere eller mindre,
end tilfældet er for klagerens
to flexlån


Klageren finder det utroligt, at indklagede kan tillade sig disse forhøjelser af bidragssatser, hvor især klagerens 2. prioritetslån bliver ramt hårdt af, at man ikke vil tage hensyn til, hvad ejendommen er værd i dag, ligesom man ikke vil tage hensyn til, at der er afdraget betydeligt på det foranstående lån. Den eneste måde at få indklagede til at tilrette sine satser til det rigtige niveau er, hvis man vil forhøje sit lån med mindst 100.000 kr. For så kan man få sine satser sat voldsomt ned. Klageren er imidlertid ikke interesseret i at forhøje sit lån og pådrage sig både kurstab og store omkostninger blot for at få korrekte satser. Klageren er interesseret i at fortsætte med sine eksisterende lån og således også afdrage på dem. Ikke i at forøge sin gæld, for det er ellers også det, man hele tiden får at vide, at dem, der ikke afdrager på deres gæld, er dem, der skal straffes. Her sker det modsatte, klageren bliver straffet, fordi han afdrager på sin gæld, og fordi han har været så fornuftig at holde fast i F1 lån lige siden etableringen i 1999 og derved afdrage langt mere, end hvis han havde valgt fastforrentet lån. Så skulle klageren have nedkonverteret 2 – 3 gange, forøget restgælden med lige så meget, som de langt mindre afdrag ville have nedbragt gælden med. Resultatet ville så have været, at hans 1. prioritetslån i dag ville have været på samme niveau som ved optagelsen, altså på over 1 mio. kr., og ikke som nu nedbragt til 672.815 kr. I samme periode er de variable rentesatser landet på en gennemsnitlig rente på 3,25 pct. I modsat fald ville de have været det dobbelte. Dvs. hvis klageren i alle 14 år havde gjort, som alle eksperter anbefalede, og stadig anbefaler.

Man får i øvrigt stadigvæk at vide, at man er uansvarlig, fordi man vælger F1 lån. Det er noget, som de fire realkreditinstitutter synes at være enige om og bekræfter hinanden i. De er også enige om, at det skal koste strafpåligning af helt urimelige og uforklarlige bidragssatsforhøjelser, ligesom det pludselig også skal koste kursskæring, først 0,05 point, og derefter en firedobling. Men for hvad? Er det for at rentetilpasse næsten en måned før tiden over mange dage i november måned for derved at få dårligere kurser, end hvis man ventede, til man kom tættere på terminen. Erfaringsmæssigt stiger obligationskurserne frem til nytår. Det har de gjort i alle de år, hvor klagerens 1. prioritetslån er blevet rentetilpasset fjerdesidste bankdag i december. Det er, som om det gælder om at komme først og få omtale samt opnå de dårligste kurser. Er det virkelig det, låntagerne skal betale for i form af kursskæring. I dag, hvor markederne er mere åbne end nogensinde, er der vel grænser for, hvor meget besvær låntagerne skal betale for, at realkreditinstitutterne har med refinansiering.

Det er efterhånden meget iøjnefaldende, at realkreditinstitutterne udnytter deres magt i kraft af at have 100 pct. monopol på realkreditmarkedet. Ingen andre virksomheder kan tillade sig en lignende magtdemonstration, som slet ikke harmonerer med, hvad der er god skik for finansielle virksomheder. Desuden må man høre på den ene historie efter den anden, som ikke har bund i virkeligheden, i hvert fald for klagerens lån, såsom følgende udtalelser:

• Der skal stilles større kapital til sikkerhed på grund af lavere prisniveau på boligmarkedet.

Udtalelsen passer ikke på klagerens lån grundet store afdrag og stor prisstigning på huset.

• Lån med variabel rente er især årsagen.

Det er svært at forstå, når der på disse afdrages langt mere end på fastforrentede lån.

• Tab er større på rentetilpasningslån end på fastforrentede lån.

Det vil klageren gerne se bevis for.

• Der skal stilles mere sikkerhed for korte rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed.

Indklagede vil ikke svare på, om det gælder klagerens lån. Klageren kan kun opfatte det således, at hans lån, som nu er placeret inden for 37,14 pct. af den offentlige vurdering, ikke er årsag til, at der skal stilles yderligere sikkerhed. Alligevel får de en kraftig forhøjelse af bidragssatserne, ganske som var de placeret helt ud til omkring 80 pct. af ejendommens værdi.

• Prissætningen er valgt ændret ud fra den risiko og de omkostninger, der er ved at udbyde de enkelte låntyper.

Klagerens lån er udbudt og etableret i hhv. 1999 og 2004. De kan da ikke være ramt af en ny prissætning, som skal gælde for nye lån.

• Kursskæring øges fra 0,05 point til 0,20 point grundet de relativt højere omkostninger, der er forbundet med at udbyde de korte F1-F2 lån.

For et år siden var det ikke nødvendigt at beregne kursskæring overhovedet. Nu er det pludselig meget ressourcekrævende at have med rentetilpasningslån at gøre. Samtidig har man reduceret personaletallet fra 150 til 133 personer på et år, altså en reduktion på mere end 11 pct. Det passer ikke sammen.

Kursskæringen på 0,20 point indbringer indklagede ca. 300 mio. kr., et beløb som låntagerne ingenting får for. Hele realkreditsektoren får en indtjening på ca. 1,5 mia. kr. pr. år, altså for ikke at gøre noget ud over, hvad de i forvejen har skullet gøre.

• Løbende besigtigelse af ejendomme vil medføre meget store omkostninger.

Det kan vist ikke være begrundelsen for ikke at regne med de reelle ejendomsværdier. Låntagerne vil sikkert gerne betale for en besigtigelse, fremfor at skulle forhøje deres lån for at kunne få en besigtigelse godtaget.

• Indklagede kan hele tiden henvise til de sidst nye forretningsbetingelser.

Der bør i stedet henvises til dem, der var gældende, da lånet blev etableret.

• Svar på konkrete spørgsmål, såsom hvorvidt rigtigheden af angivelser om faktiske forhold, skal kunne dokumenteres.

Indklagede undlader at komme med en sådan dokumentation.

• Indklagede vil ikke indrømme, at prisen på klagerens 2. prioritetslån er på tredobbelt niveau.

Klageren har bevist, at det er tilfældet. Desuden kan man undre sig over, at indklagede det ene øjeblik agter at indføre et CIBOR6 baseret realkreditlån, lige indtil indklagede kommer under mistanke for CIBOR fifleri. Så vender man ellers rundt på en tallerken og straffer med hård hånd alle ”uansvarlige” F1 lånekunder, gamle som nye, med ublu gebyr- og kursskæringssatser.

Der er meget, der taler for, at der her er noget, politikerne må se på. For ingen andre kan tillade sig en lignende adfærd, som får indflydelse på så mange danskeres økonomi og virksomheders drift i en tid, hvor alle må være påholdende.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Indklagede mener at have besvaret klagen fyldestgørende. Indklagede har dog endnu ikke svaret på eller givet dokumentation for, hvorvidt klagerens to rentetilpasningslån belaster indklagedes egenkapital anderledes, end hvis det havde været lån med fast rente og afdrag inden for samme belåningsgrad, dvs. i tilfældet her indenfor 37,4 pct. af en ejendoms værdi. Det er en dokumentation, som indklagede er pligtig til at fremvise, men det er ikke sket.

Med baggrund i denne modvilje mod dokumentation fra indklagedes side må klageren antage, at hans lån belaster indklagedes egenkapital mindst muligt, og at der ikke er nogen belastningsmæssig forskel på, om lånene er af den ene eller anden kategori, altså om de er med fast eller variabel rente, med eller uden afdrag. Alligevel skal klageren betale 1,38 pct. i bidragssats og kursskæring på 2. prioritetslånet, hvilket er næsten det tredobbelte af, hvad der er gældende for et fastforrentet lån.

Indklagede skriver, at ”Fastsættelsen af priser på realkreditlån til helårsboliger og fritidshuse sker ud fra belåningsværdi og valg af låntype på belåningstidspunktet. Princippet er, at høj initial belåning er dyrere end lav initial belåning, mens låntyper med variabel rente og afdragsfrihed er dyrere end lån med fast rente og afvikling”.

Sådan var det ikke for henholdsvis 9 og 14 år siden, ja, helt indtil for tre år siden. Da var bidragssatserne ens for alle forskellige låntyper, og der var ingen kursskæring. I klagerens tilfælde er der tale om absolut lav initial belåning. Alligevel bliver klagerens gamle og sikre lån pludselig ramt af nye definitioner, som gælder for nyetablerede lån, ligesom der totalt ses bort fra, at der på ni år er afdraget tkr. 250, og at ejendommen nu er betydelig mere værd end i 2004, så begge lån er indplaceret indenfor 37,4 pct. af den seneste offentlige vurdering. Det er man ligeglade med i relation til klageren, men ikke når man gør kapitalbelastningen op. Det er ren kassetænkning, når man forlanger 1,38 pct. alt incl. for 2. prioritetslånet, dvs. ca. det tredobbelte af, hvad det burde være.

”Bidragssatsen reduceres ikke i takt med den ordinære afvikling af lånet. Bidragssatsen på et lån med afvikling er alt andet lige lavere end bidragssatsen på et afdragsfrit lån. Det skyldes, at den løbende ordinære afvikling er indkalkuleret i bidragssatsen allerede på udbetalingstidspunktet”.

Klageren har ikke haft nogen forventning om reduktion i bidragssatsen. Men det modsatte er jo tilfældet i en sådan grad, at bidragssats incl. kursskæring er forhøjet fra 0,66 pct. for tre år siden og til 1,38 pct. i 2013 for 2. prioritetslånet. Hvis satsen fortsat var 0,66 pct., og nu for et gammelt lån, havde han ikke indgivet klage, selv om lånets placering p.t. burde berettige til en lavere sats.

”Ingen løbende besigtigelse og vurdering af ejendomme”.

Det har klageren også forstået. Igen er det så underligt, at man kan tillade sig at indføre forhøjede bidragssatser, som om det er et nyt og risikabelt lån, som fortsat er placeret ud til ca. 70 pct. af ejendommens værdi for 2. prioritetslånets vedkommende, ganske som for ni år siden. Endvidere ved indklagede jo godt, at der er afdraget tkr. 250 på 1. prioritetslånet, hvilket er ganske meget. Når der ikke er løbende besigtigelse og vurdering af ejendomme, er der jo heller ikke belæg for pludselig at forhøje satserne, som det her er tilfældet. Igen et klart udtryk for ren kassetænkning.

”I tråd med den generelle prisfastsættelse af realkreditlån til private er prisændringerne 1. januar 2013 baseret på en porteføljebetragtning”.

Det er uklart, hvad der menes med ”Klagerens portefølje”.

”Generelt er behovet for kapitalstillelse steget markant. Derfor har vi valgt at hæve priserne”.

Klageren har ikke fået svar på, om og i hvilket omfang dette behov gælder for lån inden for 50 pct., og for hans vedkommende, lån indenfor 37,14 pct.

Indklagede mangler stadig at overbevise klageren om rimeligheden i, at hans 2. prioritets rentetilpasningslån skal være næsten tre gange så dyrt som et tilsvarende fastforrentet lån. Det er der simpelthen ingen ærlige argumenter for, ligesom indklagede ej heller har villet oplyse noget om fordelingen af tab på rentetilpasningslån og på fastforrentede lån. Men inden for realkreditverdenen er man enige om, at kunder med rentetilpasningslån er uansvarlige. Denne antagelse er, og har i over 10 år været, helt lovlig.

For klageren at se ligner det her mere, at man straffer alle låntagere med eksempelvis brune øjne, mens man stryger dem med blå øjne med hårene. Det er godt nok de sidstnævnte, der har opkonverteret to–tre gange de sidste 10 år, og i dag sidder med restgælde, der er 10–15 pct. større, end de skulle have været og var, da lånene blev optaget, for omkostningerne og kurstabene er blot lagt oveni. For størrelsen af restgælde har ikke betydet så meget indtil nu. Men nu er man ved at indse, at denne trafik ikke kan fortsætte. Restgældene på rentetilpasningslån er derimod ikke steget, for disse lån er jo ikke nedkonverteret. De har hele tiden haft rentesatser relateret tæt på markedsrenten. Det er derfor ikke svært at gætte, på hvilke lån realkreditinstitutterne nu, efter mere end 10 års fejlrådgivning, ser sig nødsaget til at hensætte til tab, som forudses at ville komme de næste år. Men det er ikke dem med blå øjne, der skal betale over bidragssatserne og kursskæring. Nej, det skal dem med brune øjne, for de har opført sig uansvarligt, siger alle realkreditinstitutterne samstemmende, og så må det jo passe? Kunne det mon være det stik modsatte?

Hvis klageren ønsker en sænkning af sine bidragssatser og kursskæring, så kan han bare konvertere og forhøje sit lån, får han at vide. Man fortsatte således med den samme rådgivning. Men klageren er ikke interesseret i at konvertere og ændre på sine lån, blot fordi indklagede ikke kan finde ud af at give ham de rigtige satser. Klageren er interesseret i at fortsætte sine lån og altså også interesseret i at afdrage på lånene. Dette vil også ske på 2. prioritetslånet om et år.

Det er svært at finde eksempler på noget, der strider mere mod god skik, ærlighed og redelighed, end det, som klageren i denne klagesag har gjort opmærksom på. Derfor fastholder klageren sit krav om reduktion i de årlige omkostninger på et beløb i nærheden af 10.000 kr.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at instituttet i flere omgange har kommunikeret med klageren om priserne på klagerens realkreditlån, og indklagedes hjemmel til at ændre priserne på eksisterende lån. Senest i breve den 26. oktober og den 13. november 2012.

I disse breve har indklagede efter indklagedes opfattelse besvaret klagerens spørgsmål til indklagede fyldestgørende. Spørgsmål og indsigelser i disse henvendelser går i store træk igen i klagerens klage til Realkreditankenævnet. Indklagede henviser derfor til de to breve af den 13. november og 26. oktober 2012.

I korte træk er essensen af de to breve følgende:


(1)
Fastsættelsen af priser på realkreditlån til helårsboliger og fritidshuse sker ud fra belåningsværdi og valg af låntype på belåningstidspunktet. Princippet er, at høj initial belåning er dyrere end lav initial belåning, mens låntyper med variabel rente og afdragsfrihed er dyrere end lån med fast rente og afvikling.

Andre forhold – som fx nedenstående – har ikke betydning for bidragssatsen:

• Individuel kreditvurdering har ikke betydning for bidragssats

o Den individuelle kreditvurdering afgør, om den enkelte kunde kan tilbydes lån i det koncernforbundne pengeinstitut og indklagede. Kreditvurderingen har derimod ingen betydning for prisfastsættelsen af realkreditprodukter til private. Der er tale om standardprodukter og standardpriser.

• Ordinær afvikling medfører ikke løbende justering af bidragssatsen

o Bidragssatsen reduceres ikke i takt med den ordinære afvikling af lånet. Bidragssatsen på et lån med afvikling er alt andet lige lavere end bidragssatsen på et afdragsfrit lån. Det skyldes, at den løbende ordinære afvikling er indkalkuleret i bidragssatsen allerede på udbetalingstidspunktet.

• Ingen løbende besigtigelse og vurdering af ejendomme

o Der foretages ikke løbende besigtigelse og vurdering af belånte ejendomme med det formål at justere i bidragssatsen – hverken i op eller nedadgående retning.

(2)
I tråd med den generelle prisfastsættelse af realkreditlån til private er prisændringerne 1. januar 2013 baseret på en porteføljebetragtning.

Generelt er behovet for kapitalstillelse steget markant. Derfor har indklagede valgt at hæve priserne.

(3)
Det er korrekt, at priserne på korte rentetilpasningslån – og særligt de afdragsfrie varianter – er steget relativt meget 1. januar 2013. Derfor valgte det koncernforbundne pengeinstitut og indklagede i efteråret 2012 også at tilbyde kunder med 1-2-årige rentetilpasningslån at skifte gebyrfrit til andre låntyper – fx lån med fast rente, Renteloft eller F3-F5-lån. Det blev de berørte kunder gjort opmærksomme på, da indklagede varslede prisstigningerne i september 2012.

Indklagede har i begge indklagedes breve til klageren den 26. oktober og 13. november 2012 gjort opmærksom på hans mulighed for at undgå prisstigningerne ved at benytte sig af dette tilbud.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1261 af 15. november 2010, indeholder følgende bestemmelse:

”§ 33 d. Hvis værdien af de aktiver, der er nævnt i § 33 a, stk. 3, og § 33 b, stk. 3, ikke længere mindst svarer til værdien af de udstedte særligt dækkede realkreditobligationer eller særligt dækkede obligationer eller ikke overholder de lånegrænser, der var gældende på det tidspunkt, hvor lånet er ydet, skal realkreditinstituttet straks stille supplerende sikkerhed til opfyldelse af kravet samt give Finanstilsynet meddelelse herom. Supplerende sikkerhed skal stilles i form af de aktivtyper, der er opregnet i § 152 c, stk. 1, nr. 1 og 3-7, i lov om finansiel virksomhed. § 152 c, stk. 3, i lov om finansiel virksomhed finder tilsvarende anvendelse. Pligten til at stille supplerende sikkerhed samt udgifterne hertil kan for lån udbudt i Danmark ikke pålægges de låntagere, hvis faldende ejendomsværdier har udløst kravet om den supplerende sikkerhedsstillelse.”


Bekendtgørelse nr. 1406 af 20. december 2012 om god skik for finansielle virksomheder, investeringsforeninger mv. indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

”Kapitel 2

Generelle bestemmelser om god skik


§ 3. En finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder.

§ 4. En finansiel virksomhed må ikke anvende vildledende eller urigtige angivelser eller udelade væsentlige informationer, hvis dette er egnet til mærkbart at forvride kundernes økonomiske adfærd på markedet …

Stk. 2. Markedsføring, som i sit indhold, sin form eller den anvendte fremgangsmåde er vildledende, aggressiv eller udsætter kunderne for en utilbørlig påvirkning, og som er egnet til mærkbart at forvride deres økonomiske adfærd, er ikke tilladt.

Stk. 3. Rigtigheden af angivelser om faktiske forhold skal kunne dokumenteres.

§ 6. En finansiel virksomhed skal indgå eller bekræfte alle væsentlige aftaler med sine kunder i papirformat eller på andet varigt medium. En aftale skal indeholde en beskrivelse af parternes væsentlige rettigheder og pligter samt af de finansielle ydelser, der er omfattet af aftalen. Er der i forbindelse med aftalens indgåelse ydet individuel rådgivning, skal væsentlige forudsætninger for rådgivningen nedfældes i aftalen eller fremgå af bilag til aftalen i enten papirformat eller på andet varigt medium.

Stk. 2. Vilkår, der indgår i aftalen, kan fremgå ved en henvisning til separate dokumenter, herunder den finansielle virksomheds almindelige forretningsbetingelser.

Stk. 3. Vilkår om ændringer i løbende kundeforhold af renter, gebyrer, bidrag eller andet vederlag skal indeholde en angivelse af de forhold, der kan udløse en ændring, og må ikke give den finansielle virksomhed en vilkårlig adgang til at foretage ændringer.

Stk. 4. I løbende kundeforhold kan ændringer til ugunst for kunden af renter, bidrag eller andet vederlag ikke finde sted uden varsel, medmindre ændringen er begrundet i udefrakommende forhold, som den finansielle virksomhed ikke har indflydelse på.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Indledningsvis bemærker Nævnet, at indklagedes til enhver tid gældende almindelige forretningsbetingelser i henhold til aftalegrundlaget finder anvendelse.

Ad bidrag:
Nævnet finder, at der i aftalegrundlaget er den fornødne hjemmel til for indklagede at foretage bidragsforhøjelserne, som efter det oplyste er behørigt varslet. Nævnet finder ikke grundlag for at kræve, at indklagede ud fra de angivne begrundelser for bidragsforhøjelserne fører et særligt bevis for grundlaget for disse.

Nævnet finder endvidere ikke grundlag for at fastslå, at forhøjelserne er urimelige, ligesom Nævnet ikke finder grundlag for at kritisere indklagedes bidragsstruktur, hvorefter der kræves højere bidrag på rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed. Nævnet bemærker hertil, at kapitalkravene til rentetilpasningslån isoleret set ikke synes at være anderledes end til fastforrentede lån, men at rentetilpasningslån medfører nogle skærpede likviditetskrav, som forøger kapitalomkostningerne ved sådanne lån, ligesom der for sådanne lån generelt er højere administrationsomkostninger end for fastforrentede lån.

Nævnet finder endvidere, at indklagede ikke efter aftalegrundlaget har en forpligtelse til at foretage en løbende tilpasning af bidragssatsen til den aktuelle belåningsgrad efter en fornyet vurdering af ejendommen, og kan ikke kritisere, at indklagede fastholder den bidragsindplacering, lånet fik ved etableringen.

Med hensyn til klagerens anbringende om, at hans lån konkret ligger inden for så lav en belåningsgrad, at de ikke giver anledning til supplerende garantistillelse, og at det er urimeligt, at han skal være med til at bære omkostningerne for de låntagere, hvor det ikke er tilfældet, bemærker Nævnet, at indklagede antagelig ikke kan vælge en løsning, hvorefter det kun er de låntagere, der giver anledning til den supplerende sikkerhedsstillelse, der betaler omkostningerne herved. Dette må formodes at være i strid med § 33 d, stk. 1, i lov om realkreditlån og realkreditobligationer. Indklagede kan derfor kun – som sket - vælge en løsning, hvorefter sådanne udgifter søges dækket gennem generelle prisforhøjelser

Endelig finder Nævnet, at bidragsforhøjelserne ikke kan anses for vilkårlige, uanset at de har fundet sted 3 gange på 3 år.

Nævnet kan derfor ikke tage klagerens påstand vedrørende dette klagepunkt til følge.

Ad kursskæring:
Uanset at der ikke tidligere er krævet kursskæring, finder Nævnet, at der i aftalegrundlaget (i pantebrevet) er den fornødne hjemmel til at indføre en sådan. Selv om hjemlen er klar, havde det dog været hensigtsmæssigt, om indklagede tillige havde beskrevet, hvad der kan udløse indførelse eller forhøjelse af en kursskæring, jf. god skik reglernes § 6, stk. 3. Dette kunne eventuelt være sket ved i punkt 5 i de almindelige forretningsbetingelser at have præciseret, at ”Gebyrer” tillige omfatter kursskæring.

Nævnet finder det dog ikke ansvarspådragende for indklagede, at dette ikke er sket, og kan derfor ikke give klageren medhold vedrørende dette klagepunkt.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Nordea Kredit A/S, frifindes.



Henrik Waaben / Susanne Nielsen