Afgørelse

Bidragsforhøjelse.

21407090
Bidragsforhøjelse.
Klageren er en andelsboligforening, som i sin ejendom har to kortrentelån F10 til det indklagede realkreditinstitut. Af aftalerundlaget for lånene fremgik det, at instituttet til enhver tid kunne ændre størrelsen og beregningsmåden for bidraget. Instituttet varslede i marts 2014 forhøjelse af bidragssatsen for foreningens to lån. Efterfølgende protesterede foreningen over den ejendomsvurdering, der dannede grundlag for bidragsforhøjelsen, ligesom foreningen anfægtede rådgivningen ved låneoptagelsen, idet der ikke heri var inddraget risikoen for bidragsforhøjelser. Instituttet fastholdt den foretagne vurdering og afviste, at rådgivningen havde været mangelfuld.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, principalt at instituttet skulle annullere bidragsforhøjelsen fra 0,80 pct. til 1.2 pct., subsidiært at der maksimalt blev foretaget en forhøjelse til 1,0 pct. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede indledningsvis, at instituttet i aftalegrundlaget havde den fornødne hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser, og at forhøjelserne efter det oplyste var behørigt varslet. Nævnet fandt ikke grundlag for at kræve, at instituttet ud fra de angivne begrundelser for bidragsforhøjelserne førte et særligt bevis for grundlaget for disse, eller at instituttet godtgjorde behovet/grundlaget for at øge bidragssatserne for særligt andelsboligforeninger. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at værdiansættelsen af de enkelte ejendomme er en kredit- og udlånspolitisk beslutning, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Der var ikke i sagen grundlag for at fravige dette udgangspunkt. Over for den klare hjemmel i aftalegrundlaget fandt Nævnet det ikke sandsynliggjort, at der var givet klageren tilsagn om et lavere bidragsniveau. Nævnet fandt heller ikke, at instituttet på tidspunktet for låneoptagelsen havde haft en pligt til at advare om bidragsforhøjelser på det skete niveau. Det var antagelig ikke kun kommet bag på låntagerne, men også på realkreditbranchen, at kapitalkravsændringer, kapitalfrembringelsesomkostninger m.v. samt ratingbureauernes krav om yderligere kapitalbuffere havde gjort det nødvendigt med bidragsforhøjelser på det aktuelle niveau og med den skete frekvens. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 11. december 2014



JOURNAL NR.: 2014-01-07-090-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 17. november 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Bent Olufsen
Lars K. Madsen
Søren H. Christiansen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren er en andelsboligforening, som i sin ejendom har to kortrentelån F10 til det indklagede realkreditinstitut.

Lånene er baseret på et lånetilbud af 8. november 2007, der blandt andet indeholder følgende oplysninger om bidrag:

”I lånets løbetid betales et bidrag på 0,4100% om året, dog mindst det af …(indklagede)… til enhver tid fastsatte mindstebidrag, der for tiden udgør 2.000 DDK. Der tages dog forbehold for ændringer i størrelsen og/eller beregningsmetoden for bidraget i henhold til pantebrevets særlige bestemmelser pkt. 2. ”Lånets afvikling”.”

Af de for lånene udstedte pantebreve fremgår følgende af punkt 1 og 2 i de særlige bestemmelser:

”1. Udlånsbetingelser.

Debitor er underkastet kreditors til enhver tid gældende vedtægter, samt bestemmelserne i ”Låntyper- og forretningsbetingelser”, der udleveres ved henvendelse til kreditor.
…

2. Lånets afvikling.
…

I ydelserne indregnes endvidere bidrag efter kreditors nærmere bestemmelse.
I overensstemmelse med førnævnte ”Låntyper og forretningsbetingelser” kan …(indklagede)… til enhver tid i lånets løbetid ændre størrelsen og/eller beregningsmåden for bidraget for såvel grupper af lån som for individuelle lån.
Såfremt ændringen er til fordel for låntager, kan ændringen gennemføres uden varsel. Såfremt ændringen ikke er til fordel for låntager, skal ændringer for grupper af lån være begrundet med et eller flere af de under punkterne A-C anførte forhold, og individuelle ændringer skal være begrundet med et eller flere af de under punkterne A-E anførte forhold:

A At …(indklagede)… ændrer sin generelle prisstruktur af forretningsmæssige herunder indtjeningsmæssige grunde, eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af …(indklagedes)… ressourcer eller kapacitet.
B At ændring i skatter og afgifter har betydning for …(indklagede)…
C At markedsmæssige forhold begrunder ændringen.
D At betalingsforpligtelsen har været misligholdt.
E At der er sket ændringer i et eller flere af følgende forhold:
- låntagers økonomiske bonitet,
- pantets værdifasthed, omsættelighed og behæftelse,
- engagementets størrelse, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt.

Ændringer af bidraget træder i kraft med mindst 3 måneders varsel fra afgivelse af ændringsmeddelelsen. Låntager får meddelelse om ændringer for grupper af lån ved annoncering i dagspressen eller ved brev. Låntager får meddelelse om individuelle ændringer ved brev.

…”

Indklagedes Låntyper og forretningsbetingelser erhverv pr. 22. august 2013 indeholder følgende passus om priser:

”25. Priser

…(Indklagede)… kan opkræve bidrag, renter, gebyrer eller andet vederlag, som er beskrevet i de prisblade, der gælder. Bidragets størrelse fastsættes individuelt, når lånet udbetales, og det kan genforhandles efter nærmere aftale.

Vi kan til enhver tid ændre priserne for både grupper af lån og for individuelle lån. Det kan fx være ændringer af størrelsen af og/eller beregningsmetoden for morarenter og bidrag, ændringer af eksisterende og eller indførelse af nye gebyrer samt indførelse af kurtage og/eller ændring af kursskæring ved refinansiering.

25.1. Hvis vi ændrer vores priser
Ændrer vi priserne for individuelle lån, modtager du et brev. Indfører vi kurtage og/eller ændring af kursskæring ved refinansiering, annonceres det i dagspressen.

De seneste fastsatte priser findes på …(indklagedes hjemmeside)… og på vores prisblad i vores storkundeafdeling og …(det koncernforbundne pengeinstituts)… Finanscentre.”

Indklagede fremsendte den 4. marts 2014 et brev til andelsboligforeningen vedrørende ændring af bidragssatsen:

”Vi ændrer bidragssatsen på jeres lån

Vi forhøjer bidragssatsen på jeres lån i …(indklagede)… Skemaet herunder viser de lån, hvor bidragssatsen ændres, og hvornår ændringen træder i kraft.

Pant.nr: … Adresse: … By: …
Lånnr. Restgæld, medio feb. 2014: Ny bidragssats: Gældende fra:
003 1.398.859 DKK 1,20% 01.07.2014
004 14.036.000 DKK 1,20% 01.07.2014


Hvorfor ændrer vi bidragssatsen?
For at bevare sin finansielle styrke tilpasser …(indklagede)… løbende bidragssatsen til omkostningerne. …(Indklagedes)… finansielle styrke er en forudsætning for, at vi fortsat kan udstede realkreditobligationer til en høj kurs og sikre attraktive renter ved refinansiering og udbetaling af lån.

…”

Efter henvendelse fra andelsboligforeningen fremsendte indklagedes erhvervskundechef den 4. juni 2014 følgende e-mail til foreningen:

”Vores vurderingskonsulent har vurderet ejendommen til ca. 17.085.000 kr. – dvs. højere end vores vurdering fra december 2013.

Trods den højere vurdering er belåningen af ejendommen på ca. 104 % - dvs. ca. 24 % højere end hvad vi må belåne ejendommen med.

Da vi jf. lovgivningen skal hensætte kapital til alle overbelånte ejendomme, har jeg ikke mulighed for at nedsætte den varslede bidragsforhøjelse til 1,20 % p.a.

Hvis du har spørgsmål til mit svar, er du velkommen til at kontakte mig.”

Andelsboligforeningen protesterede på ny ved e-mail af 6. juni 2014 mod bidragsforhøjelsen:

”Jeres vurdering af vore boliger er et skridt i den rigtige retning, men er efter vores opfattelse stadigvæk sat for lavt og derfor kan vi ikke acceptere stigningen til 1,2%.Tager vi udgangspunkt i jeres vurdering set i forhold til gælden på hovedstolen er belåningen på ca. 90% og set i forhold til vores vurdering af ejendommen vil den være på under 80%.

Du skriver at i af hensyn til lovgivningen skal hensætte kapital til overbelånte ejendomme, det bidrager vi så rigeligt til i forvejen så vi kan max acceptere en stigning til 1 %.

I forhold til vores videre ageren i sagen skal vi derfor anmode om svar på følgende spørgsmål:

Ud fra hvilke kriterier/præmisser fastsætter i størrelsen bidragssatsen.

Hvor store tab har …(indklagede)… haft på udlån til Andelsboliger indenfor de sidste to år set i forhold til der samlede udlån, fordelt på tab i København og provinsen.

Hvor store er tabene set i forhold til udlån til øvrige privatboliger

Vi skal anmode om et hurtigt svar da vi har ventet længe på svaret på vurderingen.”

Den 23. juni 2014 fremsendte andelsboligforeningen en klage til indklagede over bidragsforhøjelsen:

”Klage vedrørende forhøjelsen af bidragssatserne på vores lån pant nr. …

…(Indklagede)… har i brev af 4. marts 2014 meddelt at de med virkning fra den 1.7.2014 vil hæve bidragssatsen på vores lån fra 0,80% til 1,2%.

Efter telefonisk kontakt hvor vi påklagede stigningen, blev der aftalt møde med Erhvervskundechef … Dette møde blev afholdt den 2. april

På mødet hvor vi igen påklagede stigningen, blev der aftalt at …(indklagede)… skulle vurdere vores ejendom, da …(indklagedes)… vurdering efter vores opfattelse var alt for lav.

Vi blev lovet et hurtigt svar.

Selve vurderingen skete som aftalt, men først efter at vi havde rykket for svar, fik vi den 4. juni svar fra …(erhvervskundechefen)… hvor …(indklagede)… fastholder den varslede stigning på trods af at vurderingen er hævet fra 14.978.000 til 17.085.000 kr.

Dette er efter vores vurdering fortsat for lavt.

I mail af 6. juni påklager vi igen stigningen og anmoder om svar på hvilke kriterier der bliver brugt for at fastsætte bidragssatsen, samt hvor store tab …(indklagede)… har haft på udlån til Andelsboligforeninger.

Vi har d.d. ikke modtaget noget svar.

I 2012 hævede …(indklagede)… bidragssatsen fra 0,65% til 0,80%.

Med den varslede stigning til 1,2% vil den derfor blive hævet med næsten 100% indenfor en periode på under 2 år.

Dette er ganske uacceptabelt, især da risikoen for tab ikke er steget. Tværtimod er der sket en bedring på ejendomsmarkedet.

Stigningerne betyder at vores husleje er steget med ca. 9,66% indenfor 2 år.

Det betyder en yderligere årlig omkostning på 84.903,52 kr. I alt kommer vi nu til at betale 185.243,00 kr. årligt i bidrag. Med rentes rente bliver det til et betragtelig beløb i lånenes løbetid. Vi vurderer at det er alt for stort i forhold til den risiko …(indklagede)… har på udlån til Andelsboligforeninger. Vi har desværre ikke fået svar på vores spørgsmål vedrørende størrelsen på tab på udlån til Andelsboliger, men efter hvad vi kan vurdere ud fra annoncering af tvangsauktioner må det være begrænset.

Da vi optog lånet med rentetilpasning efter 10 år, var det for at sikre en fast husleje i denne periode. Den daværende repræsentant fra …(indklagede)… forsikrede at det kunne vi regne med og omtalte ikke at der kunne være en risiko for at bidragssatsen kunne hæves. Desværre må vi konstatere at der er sket en voldsom stigning, hvilket vi må betragte som bristede forudsætninger.

Vi skal derfor fastholde at vi ikke kan acceptere stigningen.

Svar imødeses inden 14 dage, hvis vi ikke inden dette tidspunkt har fundet en løsning vil vi påklage sagen til Realkreditankenævnet.”

Indklagede besvarede den 27. juni 2014 henvendelsen som følger:

”I rejser i jeres brev af 23. juni 2014 flere spørgsmål, som jeg vil forsøge at besvare.

I anfægter for det første vores vurdering af jeres ejendom på kr. 17.085.000. Jeg skal i den forbindelse gøre jer opmærksom på, at dels er ejendomsvurdering ikke nogen eksakt videnskab og dels skal en vurdering med henblik på belåning alt andet lige være betydelig mere forsigtig end en salgsvurdering. Jeg har derfor ikke nogen grund til at anfægte den vurdering, der er foretaget.

Herudover anfører I, at I finder at et bidrag på 1,2% er for højt. Jeg kan indledningsvist oplyse jer, selvom det ikke er nogen trøst, at andre andelsboligforeninger i jeres område betaler et lang højere bidrag.

Vi har som følge af de faldende ejendomsværdier, især på andelsboliger, som I jo også kan se virkningen af i dagspressen (andelsboligforeninger, der forsøger at gå konkurs), måttet foretage betydelige hensættelser på området, ligesom der stilles krav om øget kapital for at imødegå disse hensættelser. Der kan måske nok spores en bedring af ejendomsmarkedet for salg af andelsboliger, men selve ejendomsværdierne lader noget tilbage at ønske.

Af jeres lånedokumentation fremgår det klart og tydeligt, at muligheden for bidragsændringer er til stede og har været det, siden I indgik aftaler med os.

Jeg må derfor meddele jer, at vi ikke kan imødekomme jeres ønske om en nedsættelse af foreningens bidrag.”

Andelsboligforeningen indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet principalt at annullere bidragsforhøjelsen fra 0,80 til 1,2 pct., subsidiært at der maksimalt foretages en forhøjelse til 1,0 pct.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Med hensyn til sagsforløbet henviser klageren til brev af 23. juni 2014 til indklagede.

Som det fremgår af brevet, hævede indklagede bidragssatsen fra 0,65 til 0,80 pct. pr. 1. oktober 2012.

Med den varslede stigning til 1,2 pct. pr. 1. juli 2014 vil bidragssatsen være hævet med næsten 100 pct. indenfor en periode på under 2 år.

Dette er ganske uacceptabelt, især da risikoen for tab i samme periode ikke er steget. Tværtimod er der sket en bedring på ejendomsmarkedet. Stigningerne betyder, at foreningens husleje er steget med ca. 9,66 pct. indenfor 2 år.

Det betyder en yderligere årlig omkostning på 84.903,52 kr. I alt kommer foreningen til at betale 185.243 kr. årligt i bidrag. Med rentes rente bliver det til et betragtelig beløb i lånenes løbetid. Foreningen vurderer, at det er et alt for højt bidrag i forhold til den risiko, indklagede har på udlån til andelsboligforeninger. Foreningen har desværre ikke fået svar på sit spørgsmål vedrørende størrelsen af indklagedes tab på udlån til andelsboliger, men ud fra annoncering af tvangsauktioner vurderer foreningen, at det må være begrænset.

Da foreningen optog lånet med rentetilpasning efter 10 år, var det for at sikre en fast husleje i denne periode. Den daværende repræsentant fra indklagede forsikrede, at det kunne foreningen regne med, og omtalte ikke, at der kunne være en risiko for, at bidragssatsen kunne hæves. Desværre må foreningen konstatere, at der er sket en voldsom stigning.

I mail af 6. juni 2014 påklagede foreningen igen stigningen og udbad sig oplysninger om, hvilke kriterier der bliver brugt for at fastsætte bidragssatsen, samt hvor store tab indklagede reelt har haft på udlån til andelsboliger.

Indklagede svarede i brev af 27. juni 2014 foreningen, dog fortsat uden at give foreningen svar på de stillede spørgsmål. Indklagede fastholdt blot stigningen ud fra generelle vendinger. I brevet anføres det, at det af lånedokumentet fremgår, at der kan ske ændring af bidragssatsen. Det ændrer imidlertid ikke på, at foreningen i den rådgivning, foreningen fik ved indgåelsen af lånet, ikke blev oplyst om, at der kan ske så store stigninger, som foreningen ingen indflydelse har på.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Indklagede giver fortsat ikke konkrete svar på:

- Hvor store tab/hensættelser har indklagede haft på udlån til andelsboligforeninger?

- Hvor store har eventuelle tab/hensættelser til andelsboligforeninger været set i forhold til udlån til den øvrige boligmasse?

- Efter hvilke kriterier fastsættes bidragssatsen?

Anbringender:

Til støtte for påstanden gøres gældende:

At indklagede ikke har fremført dokumentation for tab på udlån til andelsboligforeninger.

At en stigning af bidragssatsen på 100 pct. indenfor de sidste 2 år overgår, hvad indklagede har haft af øgede omkostninger/risiko indenfor samme periode.

At en bedring af boligmarkedet reducerer indklagedes risiko.

At indklagede i sin rådgivning i forbindelse med indgåelsen af lånene ikke omtalte risikoen for store stigninger af bidragssatserne.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at andelsboligforeningen i november 2007 optog lån stort 1.560.000 kr. og 14.036.000 kr. med pant i ejendommen.

I forbindelse med låneoptagelsen accepterede foreningen ”Lånetilbud”, hvoraf det under oplysningerne om de nye lån fremgik, at der i lånets løbetid skulle betales et bidrag på 0,4100 pct. om året, dog med forbehold for ændringer i størrelsen og/eller beregningsmetoden for bidraget.

I pantebrevets særlige bestemmelser er der ligeledes taget forbehold for bidragsændringer, ligesom det fremgår, at foreningen er underkastet kreditors til enhver tid gældende vedtægter, samt bestemmelserne i ”Låntyper- og forretningsbetingelser.

Endelig er hjemlen til prisændringer, herunder bidragsforhøjelser, anført i indklagedes ”Låntyper og forretningsbetingelser Erhverv” af 22. august 2013, pkt. ”25. Priser”.

Alt i alt fremgik det tydeligt af både ”Lånetilbud”, pantebreve samt ”Låntyper og forretningsbetingelser”, at bidraget kunne ændres i lånets løbetid.

Ved brev af 4. marts 2014 skrev indklagede til klageren og orienterede om ny bidragsforhøjelse pr. 1. juli 2014, hvilket indebar en forhøjelse af bidragssatsen på klagerens lån fra 0,80 til 1,2 pct. Bidragsforhøjelsen blev begrundet i, at indklagede løbende tilpasser bidragssatsen til omkostningerne.

Efter modtagelsen af brevet tog klageren telefonisk kontakt til indklagede med sin utilfredshed over bidragsforhøjelsen, og parterne aftalte at afholde møde den 2. april 2014.

På mødet den 2. april 2014 aftalte klageren og indklagede, at indklagede skulle foretage en ny vurdering af klagerens ejendom, da bidragsstigningen var begrundet i en kraftig overbelåning af ejendommen.

Ejendommen blev herefter vurderet til 17.085.000 svarende til en belåning på 104 pct. og en overbelåning på 24 pct.

I brev af 4. juni 2014 fastholdt indklagede bidragsforhøjelsen under henvisning til, at der var store omkostninger forbundet med overbelånte ejendomme.

I den efterfølgende korrespondance fastholdt indklagede bidragsforhøjelsen under henvisning til den udtrykkelige hjemmel i lånedokumenterne samt vurderingen af ejendommen.

Herefter indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres gældende:

at klageren i henhold til de underskrevne pantebreve er underlagt indklagedes til enhver tid gældende ”Låntyper og forretningsbetingelser”,

at indklagede i henhold til både pantebrev og ”Låntyper og forretningsbetingelser” har hjemmel til at ændre bidraget som sket,

at indklagede på ovennævnte baggrund også fremover kan forhøje bidragssatsen,

at den eksisterende værdiansættelse er foretaget i overensstemmelse med værdiansættelsesbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007),

at værdiansættelse af fast ejendom er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Realkreditankenævnet generelt ikke efterprøver, og

at der ikke er noget i nærværende sag, der giver anledning til at fravige dette udgangspunkt


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet bemærker indledningsvis, at indklagede i aftalegrundlaget har den fornødne hjemmel til at foretage bidragsforhøjelser, og at forhøjelserne efter det oplyste er behørigt varslet i den konkrete sag.

Nævnet finder ikke grundlag for at kræve, at indklagede ud fra de angivne begrundelser for bidragsforhøjelserne fører et særligt bevis for grundlaget for disse, eller at indklagede godtgør behovet/grundlaget for at øge bidragssatserne for særligt andelsboligforeninger. Nævnet bemærker i den forbindelse, at værdiansættelsen af de enkelte ejendomme er en kredit- og udlånspolitisk beslutning, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Der er ikke i denne sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt.

Over for den klare hjemmel i aftalegrundlaget finder Nævnet det ikke sandsynliggjort, at der er givet klageren tilsagn om et lavere bidragsniveau. Nævnet finder heller ikke, at indklagede på tidspunktet for låneoptagelsen har haft en pligt til at advare om bidragsforhøjelser på det skete niveau. Det er antagelig ikke kun kommet bag på låntagerne, men også på realkreditbranchen, at kapitalkravsændringer, kapitalfrembringelsesomkostninger m.v. samt ratingbureauernes krav om yderligere kapitalbuffere har gjort det nødvendigt med bidragsforhøjelser på det aktuelle niveau og med den skete frekvens.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen