Afgørelse

Indsigelse mod opgørelse af hæftelse for fælles gæld efter aftale om saldokvittering.

Medhold klager

Indledning

Sagen vedrører klagerens indsigelse mod opgørelse af hæftelse for fælles gæld efter aftale om saldokvittering med meddebitor.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Dronninglund Sparekasse.

Klageren købte i 2008 en ideel andel af en fast ejendom. Hun ejede ejendommen sammen med sin daværende ægtefælle M.

I marts 2008 optog klageren og M et boliglån -480 i sparekassen på 375.000 kr., der var en forhøjelse af et bestående lån med 100.000 kr. De fik endvidere oprettet en fælles budgetkonto -896 til betaling af løbende udgifter på ejendommen. Sparekassen fik sikkerhed i et ejerpantebrev med pant i ejendommen.

Klageren og M optog i 2010 et realkreditlån i Totalkredit på 1.840.000 kr. med pant i ejendommen. Klageren og M underskrev en anmodning til sparekassen om for deres regning og risiko at afgive en garanti for lånet over for Totalkredit, og erklærede i regarantien af 25. maj 2010, at de var bekendt med, at sparekassen over for Totalkredit ville afgive tabsgaranti for lånet, og at et konstateret tab på lånet ved salg eller tvangsauktion kunne medføre regreskrav fra sparekassen.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt i 2010 blev klageren og M separeret og boede på skift i ejendommen.

Klageren og M satte ejendommen til salg hos en ejendomsmægler, og der fremkom i december 2012 et købstilbud på 1.590.000 kr., hvilket tilbud klageren accepterede. Sparekassen kunne som panthaver i ejendommen ikke tiltræde et salg til den tilbudte pris. Det blev i stedet aftalt, at ejendommen skulle forsøges solgt til en højere pris.

Den 21. december 2012 opsagde sparekassen boliglån -480 til fuld indfrielse på grund af misligholdelse og anmodede om inddækning af et overtræk på budgetkonto -896. Sparekassen opgjorde den samlede gæld til 387.020 kr. Samtidig fremsatte sparekassen tilbud om saldokvittering til klageren mod indbetaling af 250.000 kr. på nærmere betingelser.

Klagerens advokat afslog den 27. december 2012 tilbuddet om indbetaling af 250.000 kr. og anførte, at klageren ingen mulighed havde for at opfylde bankens krav om betaling af 250.000 kr. udover den restgæld, der måtte være til Totalkredit efter ejendommens salg.

Den 25. januar 2013 underskrev klageren en salgsfuldmagt til sparekassen vedrørende hendes ideelle andel af ejendommen. Heraf fremgik blandt andet, at salget skulle finde sted til den efter omstændighederne højest opnåelige pris, men at sparekassen ikke var forpligtet til at dokumentere, at ejendommen var solgt for den absolut bedst mulige pris. Endvidere fremgik, at det var en forudsætning for fuldmagten, at risikoen for at en handel blev gennemført med et mindre nettoresultat end købstilbuddet med en kontant salgspris på 1.590.000 kr. alene påhvilede sparekassen som panthaver.

Efter aftale med sparekassen flyttede M og hans nye samlever, S, tilbage til ejendommen. Ved en overdragelsesaftale af 4. marts 2013 solgte sparekassen i henhold til fuldmagten klagerens ideelle andel af ejendommen til S for en købesum på 800.000 kr. Køber respekterede ejerpantebrevet i ejendommen, der var pantsat til sparekassen.

Sparekassen har oplyst, at dette svarede til en pris på 1,6 mio. kr. for hele ejendommen, dog uden mægleromkostninger. Ejendommen blev derfor solgt med et provenu på 75.000 kr. mere, end hvis det tidligere købstilbud på 1.590.000 kr. var blevet accepteret.

Sparekassen har endvidere oplyst, at gælden til sparekassen ved salget af ejendommen udgjorde ca. 400.000 kr., og at gælden til Totalkredit udgjorde ca. 1.840.000 kr. Da sparekassen havde afgivet en tabsgaranti for lånet over for Totalkredit, var udgangspunktet, at tabet på de 240.000 kr. skulle have været betalt af sparekassen med regres til klageren og M. Den udækkede gæld til sparekassen kunne dermed opgøres til ca. 640.000 kr.

Sparekassen har yderligere oplyst, at den indgik en aftale med M om, at han indbetalte halvdelen af den udækkede gæld til sparekassen og samtidig blev frigjort for yderligere forpligtelser over for sparekassen, selv om han i princippet hæftede for hele beløbet. Aftalen blev effektueret ved, at M (og S) overtog restgælden på Totalkreditlånet på ca. 1.840.000 kr. og en mindre del af gælden til sparekassen, som på daværende tidspunkt var vokset til knap 500.000 kr. Som følge af aftalen med M betalte sparekassen ikke noget beløb til Totalkredit under tabsgarantien.

Klageren afviste at indgå en aftale med sparekassen om afvikling af restgælden.

I august 2013 udtog sparekassen stævning mod klageren med påstand om betaling af 363.300,48 kr. med tillæg af renter. Beløbet blev opgjort som halvdelen af restgælden på boliglån -480 med 195.105,94 kr., halvdelen af overtrækket på fælles budgetkonto -896 med 48.194,54 kr. og halvdelen af restgælden på Totalkreditlånet udover handelsprisen med 120.000 kr.

Klageren nedlagde i første omgang påstand om frifindelse mod betaling af et mindre beløb og efterfølgende påstand om frifindelse for tiden for så vidt angik ”det rene sparekasseengagement”.

Klageren anmodede om, at sagen blev henvist til Ankenævnet, hvilket retten herefter gjorde i december 2013.

Efter indgivelsen af klagen til Ankenævnet har sparekassen pr. kulance nedsat sit krav mod klageren med 15.925 kr., hvilket beløb udgjorde inkassoomkostninger, der var trukket på budgetkonto -896.

Klagerens advokat har i en mail af 19. marts 2015 til Ankenævnet bekræftet, at klageren og M, indtil klagerens ideelle andel af ejendommen blev solgt, hæftede solidarisk for gælden på Totalkreditlånet, boliglån -480 og gælden på den fælles budgetkonto -896. Klagerens advokat har, efter at inkassoomkostningerne blev trukket ud af kravet, anerkendt, at sparekassens krav mod klageren kan opgøres til ca. 184.000 kr., der svarer til halvdelen af restgælden på boliglån -480 og budgetkonto -496 ved salget af ejendommen.

Parternes påstande

Den 28. februar 2014 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet. Efter at klageren den 19. marts 2015 har anerkendt en del af det af Dronninglund Sparekasse rejste krav, har Ankenævnet forstået klagerens påstand således, at Dronninglund Sparekasse skal anerkende, at den ikke kan rejse krav mod klageren vedrørende Totalkreditlånet, og at sparekassen skal erstatte hendes advokatomkostninger.

Dronninglund Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at da hendes ideelle andel blev solgt til S, overtog M og S restgælden på Totalkreditlånet. Sparekassen kan ikke rejse krav mod hende om betaling af gæld på Totalkreditlånet, som sparekassen ikke har indfriet hverken helt eller delvist, og som hun ikke længere hæfter for som følge af M og S’s gældsovertagelse.

Sparekassens fejlagtige opgørelse af det krav, som den rejser mod hende, har nødvendiggjort, at hun har haft udgifter til advokatomkostninger, som hun kræver dækket af sparekassen.

Dronninglund Sparekasse har anført, at klageren var bekendt med, at der efter salget af hendes ideelle andel af ejendommen blandt andet ville opstå et tab til Totalkredit, som hun hæftede solidarisk for sammen med M.

Klageren havde accepteret et købstilbud på ejendommen på 1.590.000 kr., og hun gav efterfølgende sparekassen salgsfuldmagt til at sælge hendes ideelle andel af ejendommen til den højest opnåelige pris. Sparekassen solgte herefter ejendommen ifølge fuldmagt fra klageren for en højere pris.

Klageren var repræsenteret af en advokat under hele forløbet. Det kunne ikke komme bag på hende, at der ved salget af hendes ideelle andel af ejendommen ville opstå et tab vedrørende gælden til Totalkredit, der var omfattet af sparekassens tabsgaranti over for Totalkredit, og at et sådant tab kunne medføre et krav mod hende fra sparekassen.

Det har ingen betydning for klagerens hæftelse for halvdelen af den udækkede gæld på Totalkreditlånet efter salget af klagerens ideelle andel af ejendommen til S, at sparekassen indgik en aftale med M om, at han indbetalte halvdelen af den udækkede gæld til sparekassen og samtidig blev frigjort for yderligere forpligtelser. Det har heller ikke betydning, at aftalen blev effektueret ved, at M (og S) overtog restgælden på Totalkreditlånet og en mindre del af gælden til sparekassen.

Det er uden betydning for klagerens regresmuligheder, at sparekassen har indgået den nævnte aftale med M, idet både klageren og M hæftede som solidariske skyldnere - og i det indbyrdes forhold 50/50. Klageren ville derfor ikke ved at betale sin halvdel have opnået nogen regresmuligheder mod M. Hun er derfor ikke ringere stillet i det indbyrdes forhold.

Sparekassen kan ikke pålægges at hæfte for klagerens advokatomkostninger, idet klagerens advokat har været meget besværlig og har ikke reageret på diverse henvendelser fra sparekassen. Endvidere har klagerens advokat først på et meget sent tidspunkt under ankenævnssagen anerkendt, at klageren hæfter for halvdelen af ”det rene sparekasseengagement”.

Ankenævnets bemærkninger

I marts 2013 solgte sparekassen i henhold til en salgsfuldmagt fra klageren hendes ideelle andel af en fast ejendom til hendes tidligere ægtefælle M’s nye samlever S. Sparekassen opgjorde på daværende tidspunkt gælden til sparekassen, som klageren og M hæftede solidarisk for, til ca. 400.000 kr. Hertil kom den del af klagerens og M’s Totalkreditlån på ca. 240.000 kr., der oversteg handelsprisen, og som klageren og M hæftede solidarisk for. Disse 240.000 kr. skulle have været betalt af sparekassen under tabsgarantien med regres til klageren og M. Den samlede gæld udgjorde herefter i alt ca. 640.000 kr.

Sparekassen har oplyst, at den indgik en aftale med M om betaling af halvdelen af den samlede gæld, eller ca. 320.000 kr., til fuld og endelig afgørelse af mellemværendet. Aftalen blev effektueret ved, at M (og S) overtog restgælden på Totalkreditlånet og en mindre del af gælden til sparekassen.

Efter indgivelsen af klagen til Ankenævnet har sparekassen pr. kulance nedsat sit krav mod klageren med 15.925 kr., hvilket beløb udgjorde inkassoomkostninger, der var trukket på fælles budgetkonto -896.

Klagerens advokat har i en mail af 19. marts 2015 bekræftet, at klageren og M, indtil klagerens ideelle andel af ejendommen blev solgt, hæftede solidarisk for gælden på Totalkreditlånet, boliglån -480 og gælden på den fælles budgetkonto -896. Han har, efter at inkassoomkostningerne blev trukket ud af kravet, anerkendt, at sparekassens krav mod klageren kan opgøres til ca. 184.000 kr., der svarer til halvdelen af restgælden på boliglån -480 og budgetkonto -496 ved salget af ejendommen.

Vedrørende den del af gælden på Totaltkreditlånet, der oversteg handelsprisen, betalte sparekassen som følge af aftalen med M ikke noget beløb til Totalkredit under tabsgarantien, idet M (og S) i forbindelse med salget af klagerens ideelle andel af ejendommen overtog restgælden på Totalkreditlånet. Ankenævnet finder på denne baggrund ikke, at sparekassen har et krav mod klageren vedrørende Totalkreditlånet.

Klageren får derfor medhold i, at sparekassen ikke kan rejse et krav mod hende vedrørende Totalkreditlånet.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge sparekassen at erstatte klageren hendes omkostninger til advokatbistand i forbindelse med indgivelsen af klagen til Ankenævnet.

Dronninglund Sparekasse skal anerkende, at den ikke kan rejse et krav mod klageren vedrørende Totalkreditlånet.