Sagsnummer: | 395/1997 |
Dato: | 18-02-1998 |
Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Jette Kammer Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Ole Reinholdt |
Klageemne: | Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler |
Ledetekst: | Ikke pligt eller ret til tilbageholdelse af beløb for mangler. |
Indklagede: | |
Øvrige oplysninger: | |
Senere dom: | |
Pengeinstitutter |
Ved købsaftale af 4. maj 1997 købte klagerne et fritidshus med overtagelse den 1. juni 1997. Købesummen på kontant 122.500 kr. skulle erlægges ved deponering af 24.000 kr. hos den medvirkende ejendomsmægler og deponering af 98.500 kr. hos indklagede, der er sælgers pengeinstitut. Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår bl.a.:
"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponering
.....
Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 og evt. 9.3 er berigtigende advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af:
1. pantegæld, der ikke skal overtages, 2. evt. ejerskiftegebyr, ejerskiftebidrag og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen, 3. restancer, 4. evt. refusionssaldo i købers favør, 5. beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen, 6. sælgers andel af handlens omkostninger, 7. salgssalær og udlæg mv. til ejendomsmægler, såfremt det i købsaftalen under pkt. 9.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb er utilstrækkeligt til dækning heraf.
.....
Berigtigende advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger alene med de under 1 til 7 nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Ved skrivelse af 12. maj 1997 rettede klagerne henvendelse til indklagedes Hundested afdeling med henblik på at få oplyst, på hvilket registrerings- og kontonummer de 98.500 kr. kunne indsættes. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:
"Der gøres opmærksomt på, at beløbet først må frigives, når vi har haft overleveringsforretning af sommerhuset [adresse], samt modtaget en anmærkningsfrit og endeligt skøde fra tinglysningen."
Henholdsvis den 18. og 21. maj 1997 underskrev sælgeren og klagerne skøde vedrørende ejendommen. Af skødet fremgår bl.a.:
"Frigivelsen af de deponerede beløb finder sted, når overdragelsen har fundet sted i henhold til bestemmelserne i købsaftalen, samt at der er modtaget fra tinglysningen anmærkningsfrit og endeligt skøde."
Den 26. maj 1997 kvitterede indklagede for deponering af beløbet på 98.500 kr. Af dokumentet fremgår, at deponeringen vedrører klagernes køb i henhold til købsaftale af 4. maj 1997. Betingelserne for frigivelse er ikke beskrevet.
Ved skrivelse af 4. juli 1997 meddelte klagerne indklagede, at der nu forelå tinglyst anmærkningsfrit skøde, men at der ved overleveringsforretningen den 1. juni 1997 var konstateret "flere ting, som ikke var i overensstemmelse med købsaftalen og endeligt skøde", hvorfor der kun måtte frigives 77.898,25 kr. af det deponerede beløb.
På baggrund af en henvendelse fra sælgers advokat frigav indklagede hele det deponerede beløb. Klagerne fik meddelelse herom ved indklagedes skrivelse af 5. august 1997. Klageren gjorde indsigelse mod frigivelsen.
Den 4. november 1997 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at retablere deponeringskontoen med et beløb på 20.601,75 kr., eller at indklagede tilpligtes at stille en bankgaranti på 30.000 kr. til opfyldelse af de forpligtelser, der måtte blive pålagt sælger ved en af klagerne anlagt retssag.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede ikke var berettiget til at frigive købesummen uden deres samtykke. Af skødet fremgår, at frigivelse skal ske, når overdragelse har fundet sted i henhold til bestemmelserne i købsaftalen. Denne betingelse var ikke opfyldt, idet der ved overleveringsforretningen den 1. juni 1997 blev konstateret flere ting, som ikke var i overensstemmelse med købsaftalen og endeligt skøde. Dette blev meddelt indklagede ved skrivelse af 4. juli 1997. Sælgeren var via skødet bekendt med betingelserne for frigivelsen og modtog løbende kopi af deres skrivelser til indklagede, hvoraf betingelserne for deponeringen fremgik. Det tilkom ikke indklagede at vurdere, om betingelserne for frigivelse var til stede. Denne vurdering må tilkomme dem som deponenter.
Indklagede har anført, at man var forpligtet til at frigive kontoen, idet der ifølge retspraksis ikke kan tilbageholdes i den deponerede købesum med henblik på udbedring af eventuelle mangler, medmindre der særligt er taget forbehold herom i købsaftalen og/eller skøde, hvilket ikke har været tilfældet i den konkrete sag. Den af klagerne nævnte betingelse om afholdelse af overleveringsforretning forinden købesummens frigivelse må forstås således, at klagerne skulle sættes i besiddelse af sommerhuset, hvilket skete den 1. juni 1997. Da overdragelse således havde fundet sted, og der forelå anmærkningsfrit skøde, var betingelserne for frigivelse af købesummen til sælger opfyldt.
Ankenævnets bemærkninger:
Ifølge de standardbestemmelser, der var en del af købsaftalen skulle købesummen frigives til sælger, når endeligt skøde var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, alene med fradrag af visse opregnede beløb. Deponeringen fandt sted til opfyldelse af klagernes forpligtelser i henhold til købsaftalen. Klagerne havde således ikke sikkerhed for eventuelle mangelskrav i det deponerede beløb, der efter anmærkningsfri tinglysning af skødet måtte betragtes som en erlagt del af købesummen. Indklagede var herefter ikke berettiget til at tilbageholde det af klagerne begærede beløb, men derimod forpligtet til som sket at frigive det deponerede.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.