Omprioritering, underskud, opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående pantebrev, differencerente.
| Sagsnummer: | 662/1993 |
| Dato: | 02-05-1994 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Bjørn Bogason, Lars Pedersen, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Omprioritering, underskud, opgørelse af nettoprovenu i forhold til efterstående pantebrev, differencerente. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF IF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Den 10. september 1993 henvendte klagerne sig til indklagedes Ordrupvej afdeling med henblik på omprioritering af deres ejendom. Klagerne medbragte endeligt lånetilbud, tilhørende pantebrev og konsekvensberegning vedrørende omlægning af lån dateret den 26. august 1993 fra BRF.
BRF tilbød et kontantlån på 596.000 kr. til indfrielse af et mix-lån 9% med en obligationsrestgæld på 579.923 kr. Differencen på ca. 16.000 kr. var til dækning af omkostninger ved optagelse af nyt lån samt omkostninger ved indfrielse af det bestående lån, herunder differencerente på 6.040 kr.
Ved skrivelse af 10. september 1993 anmodede indklagede en efterstående panthaver om rykning i forbindelse med omprioriteringen. Indklagede modtog svar ved skrivelse af 22. september 1993, hvoraf bl.a. fremgår følgende:
"Med henvisning til Deres brev af 10. september 1993, kan vi bekræfte, at ovennævnte pantebrev indeholder en almindelig omprioriteringsklausul, således at der rykkes for realkreditlån mod, at nettoprovenuet i det omfang, det ikke anvendes til hel eller delvis indfrielse af foranstående lån, afdrages på nærværende pantebrev i henhold til pantebrevets indfrielsesvilkår. Der er intet til hinder for en løbetidsforlængelse.
Vor beregning af et eventuelt nettoprovenu foretages i henhold til de af Finansrådet afstukne retningslinier af 2. september 1993, se vedlagte skema. ..."
Omlægningen skete den 14. oktober 1993, idet mix-lånet blev straksindfriet. Det samlede indfrielsesbeløb udgjorde ca. 583.000 kr. Heraf var knap 2.000 kr. rente og bidrag for tiden 1. - 14. oktober 1993, medens differencerenten var på 3.703,77 kr. Den kvartårlige ydelse på det nye lån blev beregnet til 13.215,70 kr., førstkommende termin dog 11.306,76 kr.; den kvartårlige ydelse på det indfriede mix-lån var 16.294 kr.
Af den efterstående panthavers beregning af nettoprovenuet af 11. november 1993 fremgik det, at dette udgjorde 8.933,27 kr., idet bl.a. differencerenter ikke blev fratrukket. Bl.a. som følge heraf udviste klagernes omprioriteringskonto ved lånesagens afslutning et underskud på 5.589,82 kr. Ved indklagedes skrivelse af 12. november 1993 modtog klagerne meddelelse om, at lånesagen var afsluttet, og at underskuddet på omprioriteringskontoen, 5.589,82 kr., var trukket på klagernes kassekredit.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale rentegodtgørelse af underskuddet på 5.589,82 kr. og at betale den del af underskuddet, der ikke refunderes skattemæssigt.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede på mødet den 10. september 1993, hvor lånesagen blev drøftet, og realkreditinstituttets lånetilbud blev gennemgået, erklærede, at der var taget højde for omkostningerne ved lånesagen, herunder differencerenter. Først ved lånesagens afslutning blev klagerne klar over, at differencerenter ikke kunne fratrækkes nettoprovenuet i forhold til den efterstående panthaver. Indklagede burde have oplyst herom senest efter modtagelsen af skrivelsen af 22. september 1993 fra panthaveren. Klagerne finder, at de har lidt et tab, idet den gevinst, der var stillet i udsigt ved omlægningen, er udeblevet.
Indklagede har anført, at klagerne på egen hånd indhentede lånetilbud beregnet med udgangspunkt i straksindfrielse af det gamle realkreditlån, hvorved der beregnes differencerente. Indklagede ekspederede lånesagen korrekt og i overensstemmelse med den aftale, der blev indgået med klagerne. Klagerne har ikke lidt et tab i forbindelse med låneomlægningen, idet de ved straks-indfrielsen opnåede en besparelse på december-terminen 1993 på 5.055 kr. For at undgå differencerenter skulle lånet være opsagt til denne termin, hvilket ville indebære betaling af fuld terminsydelse. Herudover er den beregnede differencerente fradragsberettiget, hvilket sammenholdt med det foran anførte medfører et overskud i klagernes favør.
Ankenævnets bemærkninger:
Tre medlemmer - Peter Blok, Lars Pedersen og Jørn Ravn - udtaler:
Underskuddet på ca. 5.600 kr. på klagernes omprioriteringskonto hos indklagede opstod som følge af, at nettoprovenuet ved låneomlægningen skulle betales til den efterstående panthaver som et ekstraordinært afdrag, og underskuddet er ikke i sig selv udtryk for, at klagerne har lidt et tab. Det må anses for korrekt, at hverken løbende renter til indfrielsestidspunktet eller differencerenter kan fradrages ved opgørelsen af det nettoprovenu, som i givet fald skal betales til indehaveren af et efterstående privat pantebrev med sædvanlig omprioriteringsklausul. Heraf følger, at underskud på omprioriteringskontoen må forventes, når der er et eller flere efterstående private pantebreve, og låneomlægningen gennemføres ved straksindfrielse. Det må lægges til grund, at indklagede ikke oplyste klagerne om denne sammenhæng, og at indklagede i det hele ikke oplyste klagerne om fordele og ulemper ved at gennemføre låneomlægningen henholdsvis straks eller pr. næstfølgende termin. Vi finder derfor, at indklagede ikke har informeret og rådgivet klagerne på fyldestgørende måde i forbindelse med omprioriteringssagen.
På baggrund af det anførte finder vi, at indklagede bør betale klagerne en godtgørelse, som skønsmæssigt fastsættes til 1.000 kr.
To medlemmer - Bjørn Bogason og Ole Simonsen - udtaler:
Vi lægger til grund, at man på et møde har drøftet bl.a. spørgsmålet om straksindfrielse, og at klagerne besluttede sig herfor. Klagerne synes derimod ikke at være blevet tilstrækkeligt informeret om differencerenteproblematikken i relation til en efterstående panthaver.
Vi finder derfor, at indklagede skal godtgøre klagerne det tab, som måtte opstå, såfremt finansieringen af underskuddet på omprioriteringskontoen, ca. 5.600 kr., måtte blive dyrere end pantebrevets rente af det tilsvarende beløb.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf