Indsigelser i forbindelse med boligsalgskredit, boliglån og realkreditlån i forbindelse med salg af ejendom
| Sagsnummer: | 16/2013 |
| Dato: | 04-10-2013 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jan Staal Andersen, Morten Bruun Pedersen, Kjeld Gosvig Jensen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelser i forbindelse med boligsalgskredit, boliglån og realkreditlån i forbindelse med salg af ejendom |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagerens indsigelser over for Danske Bank ved optagelse af boligsalgskredit og boliglån i forbindelse med salg af ejendom samt manglende bevilling af realkreditlån.
Sagens omstændigheder
Klageren ønskede i sommeren 2010 at flytte sammen med M. Hun satte sit hus til salg for ca. 2,5 mio. kr. M satte også sin lejlighed til salg. Han var kunde i Danske Bank, som klageren skiftede til.
Banken har oplyst, at det var forventningen, at klagerens hussalg ville indbringe hende et provenu på ca. 1,6 mio. kr.
Klageren købte et andet hus med M, inden hendes eget hus var blevet solgt.
Banken udarbejdede i september 2010 en økonomiberegning for parret. Beregningen viste et ”nuværende” rådighedsbeløb på ca. 6.400 kr. og fremtidige rådighedsbeløb for årene 2011-2015 på ca. 9.000 kr. Banken har anført, at det i beregningen blev forudsat, at klageren fik solgt sit hus og at M fik solgt sin lejlighed. Af beregningen fremgår, at den er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, som parret har givet, og som de har bedt om skal med i beregningen.
Banken har oplyst, at det fælles hus blev købt for 4,5 mio. kr. og at parret optog et 4 % fastforrentet realkreditlån på ca. 2,65 mio. kr. Resten af købesummen skulle i princippet betales kontant af parret. Klageren finansierede sin halvdel af den kontante udbetaling ved i efteråret 2010 at optage en boligsalgskredit på 1,3 mio. kr. med en variabel rente (på ”for tiden” 8,7 % p.a.). Hun stillede over for banken sikkerhed for kreditten i form af et ejerpantebrev i sit hus.
Klagerens hus blev ikke solgt til den udbudte pris og prisen blev nedsat flere gange.
Banken har oplyst, at klagerens kredit i januar 2012 blev omlagt til et boliglån med en lavere rente.
Klageren har anført, at renten på boliglånet er på 7,75 % i stedet for ca. 3 % på et realkreditlån.
Klagerens hus blev solgt for 1 mio. kr. med overtagelse den 1. april 2013.
Parternes påstande
tab-stops:0cm 42.55pt 3.0cm 127.6pt 170.15pt 212.7pt 255.25pt 297.75pt 340.3pt 382.85pt 425.4pt">Den 14. januar 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale en erstatning svarende til differencen mellem boliglånets 7,75 % og et realkreditlån på 3 %. Alternativt skal renten på boligsalgskreditten nedsættes væsentligt med tilbagevirkende kraft.Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at klagen omfatter den behandling og manglende rådgivning/vejledning, som hun havde ventet ved salg sin ejendom.
Klagen omfatter også bankens afvisning af realkreditlån i en gældfri ejendom.
Banken anbefalede fra starten, at der blev oprettet et boliglån. Begrundelsen var, at det blev forventet, at hendes hus hurtigt ville blive solgt. På grund af krisen viste det sig ikke at være tilfældet. Salget trak ud.
På dette tidspunkt er det, at banken svigter i rådgivningen. Realkreditinstituttet ville ikke bevilge et realkreditlån. Huset var ikke belånt.
En boligsalgskredit til en høj rente blev resultatet trods protest.
Hun anmodede i oktober 2012 på ny banken om et møde angående optagelse af et realkreditlån.
I januar 2013 fik hun meddelt afslag.
Fra december 2010 og til januar 2013 er tilskrevne renter og gebyrer løbet op i 251.096 kr. Beløbet ville have været væsentligt lavere, hvis banken havde givet hende et 80 % realkreditlån fra begyndelsen.
Hun har ikke - som påstået af banken - afvist købstilbud eller at leje sit hus ud.
Nu, hvor huset er solgt, står hun med et underskud på 550.000 kr.
Uden forudgående aftale med M overførte banken ca. 300.000 kr. fra hans konto til hende til brug for hendes del af udbetalingen på den fælles ejendom. M var derefter tvunget til at nedbringe sit værdipapirdepot for at udligne beløbet.
Først bagefter blev der lavet en ”aftale” med M.
Danske Bank har blandt andet anført, at klageren har modtaget fyldestgørende rådgivning.
Klageren forventede at sælge sin eksisterende ejendom inden for kort tid.
Banken bevilgede, at klageren kunne købe den nye ejendom uden at have solgt sin eksisterende ejendom, idet det på det tidspunkt var forventningen, at ejendommen kunne sælges med overskud, og endvidere ud fra en samlet vurdering af parrets økonomi.
Boligsalgskreditten blev optaget til brug for ”mellemfinansiering”, indtil klagerens eksisterende ejendom var solgt.
Det var i forbindelse med købet af den fælles ejendom ikke relevant at optage et realkreditlån i klagerens ejendom, idet den skulle sælges.
Klageren opfyldte efterfølgende ikke de økonomiske krav til, at boligsalgskreditten/boliglånet kunne omlægges til realkreditlån.
Klageren har afvist bankens løsningsforslag om at udleje sin ejendom eller stille supplerende sikkerhed.
Klageren har afvist de købstilbud, som hun har modtaget på ejendommen.
Det er klagerens egen risiko, at hendes ejendom ikke kunne sælges inden for den forventede tidshorisont og til den forventede pris.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende.
Måtte nævnet nå frem til, at banken har handlet ansvarspådragende, bestrides klagerens tabsopgørelse.
M tiltrådte overførslen fra sin konto.
Ankenævnets bemærkninger
Det er ikke godtgjort, at Danske Bank uden aftale med M hævede et beløb på 300.000 kr. på hans konto.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank i forbindelse med klagerens optagelse af boligsalgskredit og boliglån har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre, at banken skal betale klageren erstatning.
Der er endvidere ikke grundlag for at pålægge banken at nedsætte lånets hovedstol eller rentebetalingen på lånet.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.