Strakshjemtagelse af nyt lån, opsigelse af gamle lån til indfrielse ved termin. Opsigelsesfrister.
| Sagsnummer: | 293/1994 |
| Dato: | 14-12-1994 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Kirsten Nielsen, Erik Sevaldsen, Søren Stagis, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Strakshjemtagelse af nyt lån, opsigelse af gamle lån til indfrielse ved termin. Opsigelsesfrister. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
I juli/august 1993 henvendte klageren sig til indklagede med henblik på omprioritering af sin ejendom.
På baggrund af indklagedes beregninger besluttede klageren at indhente lånetilbud i Totalkredit.
Efter at have besigtiget ejendommen i september 1993 tilbød Totalkredit den 22. oktober 1993 et 20-årigt kontant annuitetslån på 440.000 kr. incl. en tillægsbelåning på 20.000 kr.
Den 10. november 1993 accepterede den efterstående panthaver at rykke for det tilbudte lån, bl.a. under forudsætning af, at der ikke blev udbetalt noget provenu til klageren. Da klageren ønskede provenuet på ca. 20.000 kr. udbetalt til dækning af udgifter til forbedringer af ejendommen, blev den efterstående panthaver ved skrivelse af 17. november 1993 anmodet om accept heraf. Denne accept modtog indklagede den 8. december 1993.
Det nye lån blev udbetalt den 28. december 1993. Herefter blev tre eksisterende kreditforeningslån opsagt til indfrielse henholdsvis pr. 1. april 1994 for så vidt angik det ene lån, der havde kvartårlige terminer og 2 måneders opsigelsesvarsel, og pr. 1. oktober 1994 for så vidt angår de to øvrige lån, der havde halvårlige terminer og et opsigelsesvarsel på 5 måneder. Obligationsrestgælden på opsigelsesdagen var på det førstnævnte lån ca. 22.000 kr. og på de to sidstnævnte lån henholdsvis ca. 289.000 kr. og ca. 78.000 kr.
Af en fremlagt posteringsoversigt fremgår, at indklagede har opkrævet et gebyr på 3.255 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en godtgørelse på ca. 18.000 kr.
Indklagede har påstået frifindelse.
Klageren har anført, at hun ifølge indklagedes beregninger ville opnå en besparelse på ca. 1.800 kr. månedligt, såfremt hun omprioriterede sin ejendom. Ved årsskiftet 1993/94 fik hun meddelelse om, at lånesagen var afsluttet, og at hun fra 1. januar 1994 skulle påbegynde afviklingen af det nye lån. Man oplyste ikke, at der indtil henholdsvis 1. april 1994 og 1. oktober 1994 tillige skulle betales ydelser på de gamle lån, hvilket hun først blev bekendt med i marts 1994, hvor hun modtog terminsopkrævninger på såvel det nye lån som på de gamle lån. På det tidspunkt havde hun disponeret i tillid til, at der alene skulle betales ydelse på det nye lån. Indklagede bør enten betale terminerne på de gamle lån i perioden 1. januar 1994 til 1. oktober 1994, eller godtgøre hende den besparelse på ydelsen, som hun var blevet stillet i udsigt, svarende til 1800 kr. i ti måneder.
Indklagede har anført, at konverteringssagen blev afviklet som en normal "straksoptagelse/terminsindfrielsessag", hvilket betyder, at lånet hjemtages straks, hvorved der opnåes sikkerhed for afregningskursen. Herefter opsiges bestående lån til indfrielse. Da det er forbundet med stor risiko at opsige bestående lån inden hjemtagelse af et nyt, blev klageren ikke anbefalet denne metode. Provenuet af det nye lån blev i perioden indtil indfrielsen af de bestående lån forrentet med 5% p.a. Opsigelsen af de eksisterende lån kunne ikke ske inden 1. november 1993, idet man på det tidspunkt ikke havde modtaget tilsagn om rykning fra den efterstående panthaver. Alternativerne til den benyttede fremgangsmåde ville være "straksoptagelse/straksindfrielse", hvorved klageren var blevet pålagt at betale "differencerente" til kreditforeningerne, eller opsigelse af eksisterende lån og kurssikring af det nye lån, hvorved klageren var blevet pålagt udgifter til kurssikring stort set svarende til differencerenten. Klageren har således ikke lidt noget tab.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke at kunne kritisere, at indklagede ikke anbefalede klagerne at opsige de eksisterende realkreditlån inden 1. november 1993, idet det ikke kan afvises, at forsigtighedshensyn taler for i hvert fald at afvente tinglysningen af pantebrevet vedrørende det ny lån, før opsigelse af de hidtidige lån finder sted.
Den anvendte konverteringsmetode, hvorefter det ny lån hjemtages straks, medens de hidtidige lån først indfries til de terminer, der følger af opsigelsesvarslerne, stiller kunden på samme måde som straksindfrielse af de eksisterende lån under forudsætning af, at pengeinstituttet forrenter indeståendet på omprioriteringskontoen med en rente, der svarer til den rentegodtgørelse, der ydes af kreditforeningen i forbindelse med straksindfrielse. I det foreliggende tilfælde, hvor indklagede har forrentet indeståendet på omprioriteringskontoen med 5% p.a., må denne forudsætning anses for opfyldt. Ankenævnet finder herefter heller ikke grundlag for at kritisere den anvendte konverteringsmetode.
Ankenævnet lægger til grund, at indklagedes medarbejder ikke har oplyst klageren om, at hun på grund af opsigelsesfristerne vedrørende de hidtidige kreditforeningslån skulle betale ydelser på disse indtil henholdsvis 1. april og 1. oktober 1994. Indklagedes vejledning af klageren har således ikke været fyldestgørende. Af det foran anførte følger, at klageren ikke har lidt tab som følge af dette forhold, men Ankenævnet finder, at indklagede som konsekvens heraf bør godtgøre klageren 1.500 kr. af det opkrævede gebyr for behandlingen af omprioriteringssagen.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger betale 1.500 kr. til klageren. Klagegebyret tilbagebetales klageren.