Afgørelse

Forhåndslån. Rådgivning.

21105076

Forhåndslån. Rådgivning.

Klagerne købte i 2007 den omhandlede ejendom. Der blev i den forbindelse oprettet en byggekredit på i alt 2,8 mio. kr. i et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for det indklagede realkreditinstitut. Klagerne optog i oktober 2008 et kortrentelån X4 på 4.240.000 kr. som forhåndslån baseret på en garanti fra pengeinstituttet. I lånedokumenterne var der givet oplysninger om forhåndslån og dets egenskaber. I sommeren 2009 foretog realkreditinstituttet en foreløbig vurdering af ejendommen, som var 800.000 kr. lavere end den oprindelige vurdering til brug for forhåndslånet. I efteråret 2010 foretog realkreditinstituttet en endelig vurdering af ejendommen og fremsatte på baggrund heraf krav om nedbringelse af forhåndslånet. Klagerne var utilfredse med dels tidspunktet for forhåndslånets optagelse og nedbringelseskravet, ligesom klagerne mente, at der i juli 2009 var indgået aftale om omlægning af x4-lånet til et x1-lån.

Klagerne nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet 1) skulle etablere et reservefondslån til dækning af nedbringelsesbeløbet, 2) skulle dække klagernes omkostninger og merudgifter tilbage fra juli 2009, hvor de bad om omlægning af lånet til et X1-lån, og 3) skulle nedsætte renten på X1-lånet til det niveau, som var gældende på det tidspunkt, da det låneformidlende pengeinstitut første gang tilkendegav, at pengeinstituttet ville hjemtage lånet. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet fandt, at spørgsmålet om rådgivning om forhåndslånet, om færdigmelding og nedbringelseskrav samt om låneomlægning fra x4 til x1-lån kunne behandles af Nævnet.

Efter flertallets opfattelse var der ikke ud fra aftalegrundlaget grundlag for at antage, at der ikke var givet klagerne den fornødne rådgivning om forhåndslånet, medens mindretallet fandt, at instituttet ikke havde sandsynliggjort, at der var givet den fornødne rådgivning til klagerne. Som sagen var oplyst, var der efter flertallets opfattelse ikke grundlag for at kritisere pengeinstituttets håndtering af hverken færdigmelding eller gennemførelse af nedbringelsen, medens mindretallet fandt, at det heller ikke i denne sammenhæng var godtgjort, at der var ydet klagerne den fornødne og relevante rådgivning. Flertallet fandt det ikke godtgjort, at klagerne allerede fra først af ønskede omlægning fra X4 til X1-lån. Det tilbud, som klagerne havde underskrevet lød således på et X4-lån. Mindretallet fandt, at instituttet heller ikke på dette punkt havde varetaget klagernes interesser på forsvarlig måde. Afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet, og realkreditinstituttet blev som følge heraf frifundet.


K E N D E L S E
afsagt den 24. oktober 2011



JOURNAL NR.: 2011-01-05-076-T


INSTITUT: Totalkredit A/S


KLAGEEMNE: Forhåndslån. Rådgivning.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 11. oktober 2011


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Hugo Wendler Pedersen (formand)
Maria Hyldahl
Mads Svanenklink
Jacob Elverum
Lars K. Madsen


SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerne ejer ejendom 1 og erhvervede efter det oplyste i 2007 ejendom 2. Der blev i den forbindelse oprettet en byggekredit på i alt 2,8 mio. kr. i et pengeinstitut, som er autoriseret låneformidler for det indklagede realkreditinstitut.

Det låneformidlende pengeinstitut udarbejdede den 3. oktober 2008 et tilbud til klagerne på et kortrentelån X4 på 4.240.000 kr. Lånet blev tilbudt som forhåndslån. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…Lånet kan udbetales, når
- Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor
- Pantebrev er underskrevet
- Underskriftsdokument er underskrevet
- Underskrevet refinansieringsaftale foreligger
- Forhåndslånsgaranti er stillet af formidlende pengeinstitut
- Bygningstegninger, oplysning om byggeteknisk konstruktion m.v.
- Lokalplan
- Værdien er godkendt til udmåling af forhåndslån
- Dokumentation for køb af/eller adkomst på nærværende grund foreligger
- Nyt stuehus på 116 kvm. og tagetage 91 kvm., samt carport 40 kvm.

Dokumentationsliste
… Tilbuddet er afgivet til nybyggeri – ejer
- Lånet er tilbudt som forhåndslån
- Tinglyst, anmærkningsfrit pantebrev…

Garanti for forhåndslån kan frigives, når
- Nødvendige dokumenter i henhold til dokumentationsliste foreligger og er godkendt eller der er stillet garanti herfor
- Byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig uden krav om ekstraordinær nedbringelse, som følge af nedsat værdi
- Eventuel indgået entreprisekontrakt og/eller underskrevet ”Endelig opgørelse over byggeudgifter” på mindst kr. 5.500.000
- Låntager ikke er registreret i Ribers Kreditinformation og lignende
- Værdien af ejendommen er godkendt til endeligt lån
- Forfaldne terminsydelser er betalt på tidspunkt for frigivelse af forhåndslånsgaranti…

I øvrigt kan vi oplyse
Såfremt …(indklagede)… ikke har modtaget tinglyst pantebrev senest 6 måneder efter lånets udbetaling, kan lånet blive krævet nedbragt.

Såfremt byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder efter eller afsluttet senest 2 år efter lånets udbetaling, eller byggeriet ved afslutning ikke frembyder den fornødne værdi, kan lånet blive krævet nedbragt.

Lånet kan generelt opsiges til hel- eller delvis indfrielse, såfremt debitor har fortiet oplysninger eller afgivet urigtige oplysninger som ville have haft betydning for lånets bevilling, herunder vurdering og værdiansættelse af ejendommen…”

Lånetilbuddet var vedlagt indklagedes Långuide, som indeholder følgende forklaring på centrale begreber:

”Færdigmelding i forbindelse med forhåndslån
Forhåndslån ydes til byggearbejder og er en belåning af ejendommens forventede værdi efter byggearbejdet er afsluttet. For at sikre at den forventede værdi opstår, skal byggeriets besigtiges og færdigmeldes af …(indklagede)… Hvis ejendommen ikke opnår den forventede værdi, kan …(indklagede)… kræve forhåndslånet nedbragt…”

Lånetilbuddet var endvidere vedlagt et pantebrev på det tilbudte lån, som i de særlige bestemmelser indeholder følgende vilkår:

”…Dette forhåndslån er ydet i …(indklagedes)… kapitalcenter F. Lånet og pantebrevet overføres uden yderligere vedtagelse til …(indklagedes)… kapitalcenter E, når forhåndslånegarantien, som er stillet for færdiggørelse af byggeriet, frigives af …(indklagede)… Overførsel af lånet og pantebrevet sker dog under alle omstændigheder senest to år efter lånetilbuddets udstedelse…

Forfald og opsigelse
Lånet forfalder helt eller delvist til øjeblikkelig indfrielse uden varsel, hvis;…

- Lånet er et forhåndslån, og garantibetingelserne ikke opfyldes, eller lånet for den pågældende ejendomskategori ikke efter endelig værdiansættelse og låneudmåling opnår sikkerhed inden for de i realkreditloven fastsatte maksimale lånegrænser, eller byggeriet ikke påbegyndes eller afsluttes inden henholdsvis 6 og 24 måneder efter låneudbetaling, jf. bekendtgørelse om realkreditinstitutternes udlån mod midlertidig garanti m.v….”

Forhåndslånet blev udbetalt den 27. oktober 2008 på grundlag af en forhåndslånsgaranti fra det låneformidlende pengeinstitut.

Der var i perioden frem til låneudbetalingen dialog mellem klagerne og det låneformidlende pengeinstitut om udbetalingsvilkårene.

Klagerne rettede den 4. december 2008 en forespørgsel til det låneformidlende pengeinstitut om en beregning af omlægning af X4-lånet til et X1-lån.

Der var i perioden fra juli 2009 til november 2009 løbende dialog mellem klagerne og det låneformidlende pengeinstitut – særligt om betaling af byggeomkostninger samt om status på byggeriet.

I sommeren 2009 foretog indklagede efter det oplyste en foreløbig vurdering af ejendommen, som var 800.000 kr. lavere end den oprindelige vurdering til brug for forhåndslånet.

I januar 2010 var der på ny dialog mellem klagerne og det låneformidlende pengeinstitut om en eventuel omlægning af X4-lånet til et X1-lån.

Klagerne fremsendte den 26. februar 2010 følgende klage til det låneformidlende pengeinstitut:

”…Efter meget snak frem og tilbage og konsultation hos advokat har vi besluttet i første omgang at rette henvendelse til jer med vores frustration, og såfremt vi ikke kan nå til enighed gå videre med en klage til pengeinstitutankenævnet.

Vi føler, at vi har fået en utrolig dårlig behandling, manglende og mangelfuldt rådgivning siden vi i sommeren 2008, uden nogen former for information fra jer, pludselig mistede vores bankrådgivere gennem mange år …(rådgiver 1)… …(Rådgiver 1)… som gjorde, at vi flyttede fra … til jeres afdeling i …

Vi føler, vi i efteråret 2008 blev tvunget til at hjemtage et kreditforeningslån på det for os mest ugunstige tidspunkt – selvom vi havde en aftale om, at der først skulle tages lån hjem i …(ejendom l)…, når vi skulle flytte ind pr. 1. april 2009.

Vi gik simpelthen i chok, da vi pludselig en dag bliver ringet op af …(rådgiver 2)…, der forlanger, at der nu skal tages kreditforeningslån hjem. Ellers kan hun ikke betale raterne på byggeriet. Vi er overhovedet ikke blevet varslet eller informeret om, at I ikke havde til sinds at holde jeres del af aftalen. Den måde vi blev opmærksom på, at der noget galt var, at vi oplevede at rater til …(entreprenørfirma)… pludselig ikke blev betalt.

Jeg kontakter …(det låneformidlende pengeinstitut)… og beder om at komme til at tale med …(rådgiver 1 eller rådgiver 3), kan ikke få nogen af jer i tale, men …(rådgiver 4)… fortæller, at der nok er tale om en fejl og vil sørge for, at raten bliver betalt. Den bliver imidlertid ikke betalt og …(entreprenørfirmaet)… truer med at stoppe byggeriet. Vi retter igen henvendelse til jer omkring den manglende betale og får igen at vide, at …(rådgiver 1 og 3)… ikke træffes. Efter 2-3 dage lykkedes det mig at få kontakt med …(rådgiver 3)…, der forklarer at …(pengeinstituttets)… udlånsafdeling har forlangt at … Bruger ordet Finanskrise m.m.

Det kom som et kæmpe chok for os, at I pludselig fra den aftale vi havde indgået med …(rådgiver 1)… og dig …(rådgiver 3)… om at byggeriet skulle finansieres af en byggekredit og først efterfølgende finansieres af kreditforeningslån, når huset stod færdig.

Huset står færdig som planlagt så vi kan flytte ind sidst i marts måned 2009. Da vi hele tiden har ville have F1 pauselån for at sidde så billigt som muligt, beder jeg i sommeren 2009 …(rådgiver 5)… om at undersøge omlægning af lånet. Vi får besøg af en fra …(indklagede)… og …(rådgiver 5)… ringer ca. 14 dage senere og fortæller, at vi ikke kan lægge om, og hvis, vil det kræve, at vi skal står med omkring 500.000 kr. da der er tale om et forhåndslån. Vi bliver endnu mere rystet. Vi har på intet tidspunkt fået oplyst, at der var tale om et forhåndslån og hvad dette indebar.

…(Pengeinstituttet)… har på intet tidspunkt været i tvivl om at det var vigtig for os, at vi skulle sidde så billigt som muligt, da …(ejendom 1)… ikke var solgt. Vi afventede kommunens planer med området. At …(ejendom 2)… var den bolig vi satsede på og gerne ville blive gamle på. Jeg har løbende orienteret …(pengeinstituttet). V. …(rådgiver 1)…, om projektet, tanker, planer og beslutninger.

Vi finder det yderst rimeligt, at …(pengeinstituttet)… betaler os den merudgift, det koster os, at …(pengeinstituttet)… tvang os til at hjemtage kreditforeningslånet på et totalt ugunstigt tidspunkt. Merudgiften beregnes som den ydelse vi har betalt siden hjemtagelsen, holdt op mod hvad ydelsen ville havde været, hvis kreditforeningslånet først var taget hjem pr. april, som var aftalen. Eller at …(pengeinstituttet)… betaler de udgifter, der vil være i forbindelse med omlægning til det F1 pauselån, det hele tiden var meningen vi skulle tage hjem.

Vi imødeser også, at I tilbageføre det samlede beløb, som I har beregnet jer som sikkerhedsstillelse og som er trukket på vores byggekredit. Vi er på intet tidspunkt blevet gjort opmærksom på, at vi skulle betale sikkerhedsstillelse af vores egne penge. Vi var af den overbevisning at det var en konto vi selv skulle administrer så endnu engang bliver vi dybt chokeret, der jeg vil betale den første regning, finder ud af at jeg ikke har adgang til kontoen.

I givet fald havde vi valgt at lade de godt 1,5 mill. kr. indsætte på vores lønkonto, så vi selv havde kunne administrere dem. Pengene stammer fra friværdien i vores …(ejendom 1)…, og som deraf vores egne penge. Vi føler os også tvunget til at belåne …(ejendom 1)… før tid, for at få byggeriet på …(ejendom 2)… færdigt. Stik mod alle aftaler.

Vi opdager i april måned 2009, at der er trukket 28.750 kr. på vores byggekonto – umiddelbart efter at har fået ”kigge” adgang til den. …(Klager 1)… retter henvendelse til …(rådgiver 2)… pr. mail omkring beløbet, men hører intet. Han prøver igen og får så en automail retur, hvori der står at …(rådgiver 2)… har orlov. Vi ved ikke, hvem vi skal henvendelse os til, ved ikke hvem, der er vores bankrådgiver, …(rådgiver 1)… kan vi ikke få fat på, …(rådgiver 3)… ringer ikke tilbage og nu er …(rådgiver 2)… på orlov.

I juli måned trækkes samme beløb og vi spørger igen, vi får da kontakt med …(rådgiver 5)…, som lover at undersøge sagen og vende tilbage, men heller ikke denne gang får vi noget svar.

I forbindelse med sagen om omlægning af kreditforeningslånet, beder …(rådgiver 5)… os komme til … i august måned for at få sat ”ansigter” på os. Da vi hverken har overskud, økonomi eller lyst til at bruge en hel dag i …, inviterer vi …(rådgiver 3 og 5)… til …, så de ved selvsyn kan se, at vi ikke er typen, der ikke holder hvad vi har aftalt. På mødet med … …(rådgiver 3 og 5)… her på …(ejendom 2)… spørger vi igen hvorfor de har trukket 28.750 kr. flere gange på vores konto, og …(rådgiver 5)… lover at gå hjem og undersøge sagen. Først sidst i september måned får vi svar. … (Rådgiver 5)… ringer og fortæller at det er sikkerhedsstillelse. Vi er dybt, dybt rystet. Sikkerhedsstillelse for penge vi har sat ind på kontoen, Penge som betaler renter i …(indklagede)… for at have lån i den friværdi vi har sparret op i …(ejendom 1)…??? For det beløb, der foreløbig er trukket 3 x 28.750 kr. kunne vi havde betalt håndværker for at rejse både stald, carport og værksted samt lagt taget på begge bygninger, så havde vi selv kun skulle lave beklædningen og det indvendige. Så ville vi havde været færdige med byggeriet på nuværende tidspunkt. Men vi får og har ikke fået nogen informationer til trods for henvendelser.

Samtidig kan vi se, at I ydermere beregner jer gebyrer på 20 og 30 kr. for at betale regninger eller overfører penge til vores lønkonti. Da vi opdagede det i april måned 2009 kontaktede jeg …(rådgiver 2)… for at få en forklaring, og aftalen blev, at vi selvfølgelig ikke skulle betale gebyrerne. Men opdager så, at beløbene alligevel er blevet trukket gennem hele perioden. Vi har gennem vores 12 år med ombygning på …(ejendom 1)… - udmærket selv været i stand til at administrer vores penge og udgifter til byggeriet.

Jeg udbad mig, i en mail, først i august måned at få en kopi af samtlige bilag i sagen, da min computer, var gået ned. De bilag har jeg aldrig modtaget. Ved mødet først i august måned aftaler vi også, at …(rådgiver 5)… skal lave en beregning på hvordan vores økonomiske situation vil se ud, hvis vi skulle lægge lånet om og optage resten som banklån. Den har vi d.d. heller ikke modtaget, selvom …rådgiver 5)… i en mail af 28. januar skriver; ”at hun lovede os en beregning…”

Vi har ikke haft kræfter til at gøre noget ved sagen før, vi har været i så stor krise, dybt, dybt rystet og bange for, at hvad …(banken)… nu kunne finde på, at det har gjort os handlingslammet. Vi er stadig chokeret, skuffet og ked af, at vores bank kunne finde på at behandle os på den måde. Vi frygter at se vores drøm smuler mellem hænderne på os, fordi den bank, som vi har været kunder igennem ca. 15 år pludselig ”tager røven” på os.

Det var …(rådgiver 3)…, der kontaktede mig i foråret 2007, da jeg drøftede købet af …(ejendom 2)… med …(rådgiver 1)… Det var …(rådgiver 3)… der sagde, at vi ikke måtte gå til …(andet realkreditinstitut)…, at de gerne ville have lov til at give et tilbud, at de gerne ville hjælpe. Vi sagde i dyb tillid til banken og vores…(rådgiver 1)… - ja tak til et udvidet samarbejde.

Desværre kan det samarbejde ende med at koste os 100.000 tusindevis af kroner og måske vores drømme hus. Vi er fyldt med ærgrelse, skuffelse og frustration over den behandling vi har fået. Vi har altid betalt det vi skulle og altid overholdt vores aftaler med banken.

Vi imødeser jeres begrundelse for,

at vi ikke blev informeret om, hvorfor der pludseligt skulle tages kreditforeningslån hjem.
at i løbe fra aftalen om en kredit indtil huset var bygget færdig.
at vi ikke blev informeret om, at vi ikke længere kunne have … som bankrådgiver
at vi ikke blev informeret om, at vi skulle have ny rådgiver samt hvordan det kunne ske, at vi ikke blev informeret da hun gik på orlov.
at vi ikke blev informeret om, at vi skulle betale sikkerhedsstillelse af de penge, der blev sat ind på byggekontoen.
Penge, der var vores egne.
at vi endnu ikke har modtaget nogen beregning på omlægning af lån, som lovet i august måned eller modtaget kopi af sagens akter.

Vi imødeser endvidere,
at de beløb i har trukket for sikkerhedsstillelse og div. gebyrer tilbagebetales hurtigst muligt.
at vi får fuld råderet over vores ”egne penge”
at I kommer med et forslag til kompensation for den merudgift vi har på kreditforeningslån, fordi i tvang os til at hjemtage på det mest ugunstige tidspunkt og fordi I løbet fra vores aftale, eller at I betaler den merudgift det vil være for os at omlægning til det F1 lån, det hele tiden var meningen og som i udmærket vidste vi ville hjemtage i april måned…”

Det låneformidlende pengeinstitut besvarede den 12. marts 2010 klagen på følgende måde:

”I fortsættelse af jeres klageskrivelse af 26.02.2010 har vi nu gennemgået sagen med de implicerede rådgivere og vender hermed tilbage med vores redegørelse.

Indledningsvis skal vi naturligvis beklage den krise og de mange dybe chok og rystelser, som denne sag åbenbart har medført for jer. Herudover skal vi beklage, at I var utilfredse med at skifte rådgiver, men vi må dog samtidig pointere, at I var blevet orienteret om rådgiverskiftet og, at jeres nye rådgiver fuldt ud har handlet korrekt og, at rådgiverskiftet ikke har haft nogen indflydelse på sagens forløb eller jeres nuværende situation.

Byggekreditten blev i sommeren 2007 oprettet i Fjernservice med en ramme på kr. 2,4 mill. Byggekreditten skulle bruges til køb af …(ejendom 2)… for kr. 2,2 mill. samt til renter, stempel af skøde, ejerpantebrev mv.

I marts 2008 ønskede I byggekreditten forhøjet med kr. 400.000, hvilket blev bevilliget. Forhøjelse skulle bruges til rentetilskrivninger samt ydelse på jeres billån i 1 år.

Sidst på sommeren 2008 ville I påbegynde opførelsen af nyt hus på …(ejendom 2)… Byggekreditten var dog allerede på dette tidspunkt trukket op til max på kr. 2,8 mill., hvilket I naturligvis var vidende om. Da …(entreprenørfirmaet)… imidlertid, som forudsætning for at påbegynde opførelsen af huset, krævede transport (sikkerhed) for byggerater for et beløb på kr. 994.000, skulle der derfor findes en løsning, så der kunne betales rater, renter og yderligere byggeudgifter. I den forbindelse bemærkes, at det på intet tidspunkt er lovet jer, at I kunne få en byggekredit til finansieringen af opførsel af nyt hus på …(ejendom 2)… - i så fald ville byggekreditten jo heller ikke have haft et max på kr. 2,8 mill. – dette har også stået klart for jer på forhånd. Eneste løsning var derfor at hjemtage et forhåndslån i kreditforeningen.

I løbet af sommeren 2008 havde I en del samtaler med …(rådgiver 3)… og det blev i samråd med jer besluttet, at der skulle hjemtages forhåndslån via …(indklagede)… …(Entreprenørfirmaet)… rykkede stadig for transporten og forhåndslånet skulle hjemtages før transporten kunne noteres. Der var jo ganske enkelt ikke andre penge at tage transport i, da byggekreditten jo var trukket til max. Raterne til …(entreprenørfirmaet)… kunne derfor kun betales ved optagelse af det nye lån. At tidspunktet for låneoptagelse evt. var ugunstigt er selvfølgelig beklageligt, men I ønskede selv huset opført på det pågældende tidspunkt – eneste alternativ havde været at undlade at opføre huset.

I føler, at I blev tvunget til at tage et kreditforeningslån hjem, selvom I mener at have en aftale om, at det først skulle ske fra 01.04.2009. For det første foreligger der ingen aftale om, at kreditforeningslån først skulle hjemtages fra 01.04.2009. For det andet er I ikke på nogen måde blevet tvunget til at hjemtage kreditforeningslån – det var jeres helt eget valg, da i jo gerne ville have at …(entreprenørfirmaet)… påbegyndte opførelsen af huset. For det tredje må det, hvis I på nogen måde er blevet (tvunget” til noget, være …(entreprenørfirmaet)… der har ”tvunget” jer, idet …(entreprenørfirmaet)… jo ikke ville opføre huset uden først at have sikkerhed for betalingen. Vedr. byggekontoen anfører I endvidere, at I ønskede fuld råderet over jeres ”egne penge”. Det har I sådan set haft hele tiden, betalingerne skulle bare gå igennem banken. Der er tale om forhåndslån og disse regler er ufravigelige.

Renten på byggekreditten var på dette tidspunkt 8,85% - det var finanskrise og renterne steg. Situationen blev drøftet med jer og der blev regnet flere gange på forskellige lånetyper og kurssikringer af samme.

I hævder, at det hele tiden havde været meningen, at I ville hjemtage et X1 lån. I jeres mail af 02.10.2008 fremgår dog det direkte modsatte. I mailen fremgår nemlig, at I ønskede X3 eller X4 som pauselån. I endte med at vælge X4 lånet, da det netop passede med det forventede salgstidspunkt for …(ejendom 1)… - og I derved kendte rente og ydelse frem hertil. I har da også selv underskrevet lånedokumenterne vedr. låneoptagelsen hos …(indklagede)… Hertil bemærkes endvidere, at renten på byggekreditten i hele perioden har været væsentlig højere end renten på kreditforeningslånet, så I har heller ikke her lidt noget tab, tværtimod – heller ikke selvom der tages højde for kurstabet ved kreditforeningslånets optagelse.

I anfører, at I først blev opmærksom på, at banken ikke ville forhøje byggekreditten igen, ved at banken ikke betalte raterne til …(entreprenørfirmaet)… - dette er ganske enkelt ikke rigtig. Af jeres egen mail af henholdsvis 18.11.08, 23-11-08, 27.11.08 og 18.12.2008 fremgår, at I først på dette tidspunkt giver banken lov til at betale rate 1 og 2 fordi I havde haft problemer med mureren (banken fik tillige kopi af brevet til murer…). Banken betalte efterfølgende begge rater som ønsket. Årsagen til at raterne ikke blev betalt er altså, at I ikke ønskede at raterne blev betalt, fordi I var utilfredse med det af håndværkerne udførte arbejder – først da arbejdet var udført tilfredsstillende tillod I banken at betale raterne.

Herudover anfører I, at I ikke blev informeret om, at I skulle betale garantiprovision af pengene der er indsat på jeres byggekonto. For det første har I ikke betalt garantiprovision af provenuet fra …(lånet til andet realkreditinstitut)… på noget tidspunkt, men kun for …(lånet til indklagede)… Beløbet fra …(andet realkreditinstitut)… blev indsat på byggekontoen, eftersom …(det låneformidlende pengeinstitut)… har ejerpantebrev i …(ejendom 1)… og det var en betingelse for at banken ville lade ejerpantebrevet rykke for …(lån til andet realkreditinstitut)…, at provenuet fra …(lån til andet realkreditinstitut)… blev indsat på byggekontoen.

Endvidere ønsker I garantiprovision refunderet. Hertil bemærkes, at I selv havde indhentet tilbud fra …(andet realkreditinstitut)… forinden I fik bankens tilbud fra …(indklagede)… - dette fremgår direkte af jeres egen mail af 14.02.08. Af denne mail fremgår bl.a. følgende, ”at …(andet realkreditinstitut)… vil give et forhåndslån som udbetales til banken, der så udbetaler raterne i forbindelse med byggeriet. Efter endt byggeri – vurderes ejendommen igen”. Dette viser med tydelighed, at I klart vidste, hvad et forhåndslån indebar. Desuden har både … (bankens rådgivere)… forklaret det for jer forud for hjemtagelsen af forhåndslånet.

Herudover har I underskrevet prioriteringsaftalen af 05.10.2008, hvor forholdet endvidere er beskrevet og hvoraf det med al ønskelig tydelighed fremgår, at der dels er tale om et forhåndslån og, at der dels skal betales en garantiprovision på 2,25%. I har fået lånetilbuddet udleveret og tilbuddet er underskrevet af jer. I er endvidere oplyst om anslåede byggeudgifter og I fået udleveret dokumentation for ydet rådgivning. I kan derfor heller ikke have været i tvivl om, at der skulle betales garantiprovision eller størrelsen heraf. Banken har da også flere gange oplyst jer om, hvad garantiprovision var senest i oktober 2009, hvor …(bankens rådgiver)… ringede og fortalte, at efter at have foretaget besigtigelse af ejendommen, ville garantiprovisionen for fremtiden blive nulstillet.

I anfører endvidere, at I ikke mener at have modtaget nogen beregning på omlægning af lånet. I sommeren 2009 blev der fremsendt en beregning til jer på omlægning af nuværende X4 lån til X1. Beregningen viste, at der ville være et kurstab på kr. 313.000. Dette sammenholdt med at ejendommen blev foreløbigt færdigmeldt og værdien nedsat med ca. kr. 500.000 betød, at banken ikke kunne acceptere en omlægning.

Det er korrekt, at det i september blev aftalt, at der ved lejlighed skulle laves en beregning der viste hvordan den fremtidige ydelse på lånene ville blive efter færdigmelding ud fra foreløbig færdigmelding fra …(indklagede)…, hvor værdien blev nedsat. I mente selv I var klar til en færdigmelding i november, men er nu næsten et halvt år senere – er huset stadig ikke færdigmeldt. Derfor er beregning endnu ikke foretaget.

Der er aldrig betalt gebyr for overførsel mellem konti. Det er korrekt at banken i foråret 2009 lovede at betale jeres girokort gebyrfri. Dette er desværre ved en fejl ikke blevet registreret på kontoen. Banken refunderer naturligvis disse gebyrer for betaling af girokort.

Afslutningsvis skal vi ikke undlade at gøre opmærksom på, at uanset om jeres personlige forhold gør, at I måtte føle jer dybt rystede og i krise, så finder vi det desuagtet bemærkelsesværdigt, at klage først indgives nu – mere end 1½ år efter hjemtagelsen af …(indklagede)…-lånet.

Samlet set må vi derfor desværre afvise jeres klage.

Klagerne gav den 4. august 2010 følgende status på byggeriet til det låneformidlende pengeinstitut:

”Jeg fik i går en besked på min tlf.svarer om at jeg skulle kontakte …(det låneformidlende pengeinstitut)… Ikke noget om hvad det drejede sig om eller …

Jeg får ud fra at det drejer sig om byggeriet.

Som jeg skrev først på sommeren så er stalden stort set færdig – vi mangler at komme grus på gulvet og i to af boksene, men det har simpelthen været for varmt her i sommer – så det bliver inden vi når november.

Vi er i fuld gang med at bygge garage og værksted.
Klagerne er ved at lave de sidste 5 spær, der skal på – de første 8 er rejst.
Derefter skal der lægtes op og lægges tage.
Der skal så lige lægges flamingo og gulvbrædder og så er den færdig.
Alle materialer er købt, hvilket også skulle fremgå af billederne.

Dog betaler vi for grus til stalden hver gang jeg henter en trailer fuld i grusgraven. Det kan ikke betale for os at få det leveret af vognmand, så jeg har en aftale med Grusgraven om, at jeg henter. Det koster 50 kr. for en buggitrailer ca. 750 kg. Knap 1 m3.

Jeg vedhæfter billeder af begge dele.

Vi forventer stadig at være færdig senest november – som vi hele tiden har budgetteret med.

Håber du har haft en god sommer.

Hvis du har brug for anden information eller der var noget andet du gerne ville snakke om – så kontakt mig på min mobil …, der er jeg nemmest at træffe…”
Efter det oplyste foretog indklagede i efteråret 2010 en endelig vurdering af ejendommen, som indebar, at indklagede over for det låneformidlende institut fremsatte krav om nedbringelse af forhåndslånet.

Der var efterfølgende en længere dialog imellem det låneformidlende pengeinstitut og klagerne om nedbringelsen af forhåndslånet og etablering af en alternativ finansiering.

Indklagede foretog i februar 2011 en kontrolvurdering af ejendommen, som blev fastsat til en værdi på 4,5 mio. kr. Det indebar, at nedbringelseskravet forblev uændret.

X1 lånet blev herefter ekstraordinært nedbragt med et obligationsbeløb på 775.350 kr.

Det låneformidlende pengeinstitut afgav på vegne af indklagede den 12. april 2011 et tilbud på omlægning af X4-lånet til et X1-lån på 3.592.000 kr. Låneomlægningen blev gennemført den 29. april 2011.

Klagerne indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klagerne påstår indklagede tilpligtet 1) at etablere et reservefondslån til dækning af nedbringelsesbeløbet, 2) at dække deres omkostninger og merudgifter tilbage fra juli 2009, hvor de bad om omlægning af lånet til et X1-lån, og 3) at nedsætte renten på X1-lånet til det niveau, som var gældende på det tidspunkt, da det låneformidlende pengeinstitut første gang tilkendegav, at pengeinstituttet ville hjemtage lånet.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERNES FREMSTILLING:

Klagerne oplyser, at de i foråret 2007 købte ejendom 2. Aftalen med deres rådgiver gennem mange år og afdelingslederen var, at pengeinstituttet ville lave en boligkredit, til byggeriet var færdigt for derefter at hjemtage et realkreditlån. I efteråret 2008 blev de pludseligt bedt om at hjemtage et realkreditlån til restfinansiering af byggeriet.

De blev kontaktet telefonisk af en anden end deres egen rådgiver. De modtog lørdag med posten lånetilbud med besked om, at det skulle være retur i pengeinstituttet senest mandag morgen. De fik det underskrevet og returneret uden mulighed for en dialog omkring det fremsendte – entreprenørfirmaet havde truet med at gå hjem, da firmaet ikke har fået sine penge.

I forbindelse med, at renten faldt, og at byggeriet blev færdigt, ønskede de at omlægge til X1, som hele tiden havde været deres ønske. Der kom en vurderingsperson ud fra indklagede – og efter ca. 3 uger og enkelte rykkere fra dem – fik de besked om, at vurderingen på byggeriet/projektet var faldet, og at de skulle skaffe ca. 500.000 kr. til nedbringelse af det eksisterende lån. Først der fik de viden om, at det var et forhåndslån, de havde fået i 2008, og hvilke økonomiske konsekvenser det havde.

De bad i den forbindelse om beregning både på omlægning til X1 og til restfinansieringen – men trods gentagne henvendelser og et møde på ejendommen med pengeinstituttet modtog de intet.

Primo 2011 skrev rådgiven til dem ”jeg lovede vist jer nogle beregninger” – men stadig intet skete.

Ejendommen skulle ifølge bankrådgiveren færdigmeldes i oktober 2010. Ejendommen blev da vurderet ca. 1.000.000 kr. lavere - og lavere end i sommeren 2009.

Efter besøg af indklagede blev de ringet op af pengeinstituttet, der oplyste, at de inden en lille uge skulle indbetale ca. 900.000 kr. til pengeinstituttet, så det eksisterede lån kunne blive nedbragt.

De havde ikke 900.000 kr. og forsøgte at finde andre pengeinstituttet, der kunne hjælpe dem – men ingen ville.

De indledte en dialog med pengeinstituttet pr. mail – hvilket efter ca. ½ år resulterede i, at de i april 2011 underskrev et boliglån, simpelthen for at skabe ro i deres liv. De har ikke flere ressourcer til forhandlinger/dialog med pengeinstituttet. De opfatter det ikke som en dialog men som et diktat/ultimatum. Derfor kommer klagen også først nu, da de simpelthen ikke turde indsende den før, idet de har været bange for, hvilke økonomiske og deraf menneskelige omkostninger det ville have for dem.

Klagen består i
- Mangelfuld og dårlig rådgivning i forbindelse med hjemtagelse af realkreditlån i forbindelse med nybyggeri og senere refinansiering.
- Manglende beregninger af, hvordan en evt. nedbringelse af lånet kunne/skulle ske ved færdigmelding.
- Urigtige oplysninger og trusler i forbindelse med forespørgsel og ønske om omlægning og nedbringelse af eksisterende lån.
- Dårlig service, jf. bekendtgørelse nr. 965 af 30. september 2009.
- For dem et uoverskueligt forløb med manglende information og ingen eller dårlig rådgivning i forbindelse med nedbringelse af eksisterende lån
- Ekstra udgifter til tinglysning, nedbringelse m.m.

De har følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse:

Det er ikke korrekt, at de er blevet rådgivet om, at det var et forhåndslån, der ville blive hjemtaget. De har på intet tidspunkt op til underskrivelsen af lånedokumenterne eller i forbindelse med hjemtagelse af lånet fået nogen form for rådgivning eller information om, hvad et forhåndslån er, og hvilke konsekvenser det kan have ved den endelige færdigmelding af byggeriet. Som de ovenfor har gjort opmærksom på, fik de kun omkring 1 døgn til at få underskrevet og returneret lånedokumenterne og det ydermere i en weekend.

De har derfor ej heller på noget tidspunkt, hverken før, under eller efter underskrivelsen af lånedokumenterne (først i efteråret 2010, hvor byggeriet skulle færdigmeldes) modtaget beregninger eller forslag til finansiering af et eventuelt restbeløb.


Pengeinstituttets besvarelse og redegørelse
Det er ikke korrekt, at pengeinstituttet ikke kunne få kontakt med dem i perioden maj til august 2010. Det lykkedes dem blot ikke at ”fange” hinanden pr. tlf. De har - som det også fremgår af deres mail dateret den 4. august 2010 - holdt pengeinstituttet orienteret om processen pr. mail hen over den omtalte periode.

Henvendelsen fra pengeinstituttet, som de refererer til i deres mail af 4. august 2011, handlede ikke om deres byggeri men om et beløb, som en tidligere opstalder ved en fejl havde indsat på en af deres konti.

Pengeinstituttet har ikke lagt op til forhandlinger – som det også fremgår af den fremsendt mailkorrespondance, har de flere gange skrevet, at kravene var ufravigelige.

Som det ligeledes fremgår af de tidligere fremsendte mail, så har pengeinstituttet mindst en gang skrevet, at pengeinstituttet ville nedbringe realkreditlånet og trække det manglende beløb på en af deres konti.
Det har hele tiden været pengeinstituttet og derigennem indklagede bekendt, at de ønskede at sidde med den billigst mulige månedlige ydelse, så længe de havde to ejendomme. Dette var allerede et must, før de gik i gang med projektet.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede anfører, at indklagede er af den klare opfattelse, at klagerne er utilfredse med den rådgivning, der er ydet i forbindelse med klagernes finansiering af opførelsen af ejendommen, og at der ikke klages over et realkreditprodukt.

Klagerne klagede den 26. februar 2010 til pengeinstituttet over forløbet indtil da, og pengeinstituttet besvarede den 12. marts 2010 denne klage. I forbindelse med klagernes nye klage til Realkreditankenævnet har pengeinstituttet på følgende måde redegjort for sin side af sagen.

Klager har den 26. februar 2010 klaget over den samme sag til …(pengeinstituttet)…, i det væsentlige over samme forhold som de aktuelle sag. Daværende jurist i …(pengeinstituttet)…, fremsendte udførligt svar på klagen ved brev af 12. marts 2010, hvorved klagen afvistes.

Jeg vedlægger kopi af såvel klagen af 26. februar 2010 som vort svar af 12. marts 2010, idet der ikke i den aktuelle klage til Realkreditankenævnet er fremkommet noget, som ændrer …(pengeinstituttets)… holdning.

For så vidt angår perioden efter marts 2010, har jeg følgende bemærkninger:

Hen over sommeren 2010 har medarbejderne i den pågældende afdeling flere gange rykket klager for færdigmelding af byggeriet, da 2 års grænsen nærmede sig. I efteråret 2009 havde klager givet udtryk for, at den ville være færdig i november 2009. ejendommen blev imidlertid først klar til færdigmelding i oktober 2010.

Fra maj til august 2010 kunne …(pengeinstituttet)… ikke få fat på …(klager 2)… Først den 4. august sendte hun en e-mail, hvoraf udskrift vedlægges.

Ved færdigmelding af ejendommen i oktober 2010 blev det klart at den ved forhåndsbelåningen forudsatte værdi ikke holdt. Det bemærkes at byggeperioden faldt sammen med den periode, hvor det danske boligmarked ændrede sig radikalt, idet flere års markante prisstigninger blev afløst af store fald og nedgang i salget. Dette har naturligvis påvirket klagers situation, men disse uforudsigelige omstændigheder kan ikke føre til ansvar for hverken pengeinstitut eller realkreditinstitut.

Forhåndsværdien var sat til 5.300.000 kr. som efter vurdering måtte nedsættes til 4.500.000 kr. Som følge heraf skulle der laves en ekstraordinær nedbringelse.

Klager havde flyttet deres bankforretninger til …(andet pengeinstitut)… og forsøgte at få hjælp der til at finansiere nedbringelse. …(Det andet pengeinstitut)… afviste imidlertid at bistå med finansiering af nedbringelse, da klager endnu ikke havde fået solgt deres tidligere ejendom.

Som det fremgår af den fremsendte mailkorrespondance var der herefter gennem længere tid korrespondance mellem …(pengeinstituttet)… og klager med henblik på at finde en løsning.

Flere gange fremsendte …(pengeinstituttet)… dokumenter til underskrift med henblik på en løsning, men hver gang havde klager nye krav eller underskrev med uacceptable forbehold.

Det var fra …(pengeinstituttet)… et krav at der blev udarbejdet en ny salgsvurdering, hvilket klager bad …(ejendomsmægler)… lave. Mægleren forstod det imidlertid som om han skulle lave en …(indklagede)… vurdering, og lagde sagen i …(indklagede)…-systemet hvor den blokerede for nedbringelsen. Mægleren vurderede ejendommen endnu lavere til en salgspris på 3.900.000 kr., hvorfor der blev stillet krav om en kontrolvurdering.

Denne udviste en vurdering på 4.500.000 kr. som tidligere, hvorfor der igen blev udarbejdet dokumenter. Igen fremsatte klager imidlertid yderligere krav, hvilket forsinkede processen yderligere.

Til sidst lykkedes det at opnå en aftale, og nedbringelsen af realkreditlånet blev gennemført.

Klager havde flere gange gennem forløbet ytret ønske om at lægge realkreditlånet om fra X4 til X1. Gennem hele forløbet har …(pengeinstituttet)… pointeret at dette først var muligt når byggeriet var færdigmeldt og lånet nedbragt i overensstemmelse med den nye vurdering. Desuden har …(pengeinstituttet)… adskillige gange gjort opmærksom på, at en omlægning før refinansieringstidspunktet ville medføre et betydeligt kurstab, og dermed også et endnu større boliglån til finansiering af forskellen mellem forhåndslånet og det endelige realkreditlån, hvilket …(pengeinstituttet)… ikke kunne acceptere.

Efter færdigmelding og nedbringelse af realkreditlånet er omlægning fra X4 til X1 lån gennemført uden problemer. Det er fortsat …(pengeinstituttets)… opfattelse at klager burde have ventet med at omlægge, da kurstabet overstiger første års besparelse, og X4 lånet alligevel skulle have været refinansieret ultimo 2011.

Det er …(pengeinstituttets)… opfattelse af klagen er grundløs, idet hverken …(pengeinstituttet)… eller …(indklagede)… har begået fejl, idet kunden har fået alle oplysninger om lånene, og idet nedbringelsen af realkreditlånet er blevet udsat på grund af forhold, som var udenfor …(pengeinstituttets)… og …(indklagedes)… kontrol, herunder ejendomsmæglerens misforståede …(indklagede)… vurdering og klagers konsekvente ændringer i de fremsendte aftaler.

Som det fremgår af pengeinstituttets besvarelse af klagen samt pengeinstituttets redegørelse, så er klagerne blevet rådgivet i forbindelse med deres bygeprojekt, herunder også omkring optagelsen af forhåndslånet.

I forbindelse med klagernes optagelse af forhåndslån i oktober 2008 fik de tilsendt tilbud på lån), pantebrev samt Långuide. De returnerede efterfølgende det underskrevne pantebrev.

I tilbuddet står det beskrevet, at det er et forhåndslån, klagerne blev tilbudt, ligesom betingelserne for lånet er beskrevet tydeligt. Der fremgår således af Dokumentationslisten, at ”Tilbuddet er afgivet til nybyggeri – ejer”, og ”Lånet er tilbudt som forhåndslån”.

Endvidere er der som krav under overskriften ”Garanti for forhåndslån kan frigives, når” anført, ”Byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig uden krav om ekstraordinær nedbringelse, som følge af nedsat værdi”, og ”Værdien af ejendommen er godkendt til endeligt lån.” Det fremgår sågar under punktet ”Lånet kan udbetales, når”, ”Nyt stuehus på 116 kvm og tagetage 91 kvm samt carport 40 kvm.”

Endelig fremgår det af lånetilbuddet under overskriften ”I øvrigt kan vi oplyse”, at ”såfremt byggeriet ikke er påbegyndt senest 6 måneder efter eller afsluttet senest 2 år efter lånets udbetaling, eller byggeriet ved afslutningen ikke frembyder den fornødne værdi, kan lånet blive krævet nedbragt.

Af pantebrevet fremgår det tillige, at ”Dette forhåndslån er ydet i …(indklagedes)… kapitalcenter F”, ligesom det under punktet ”Forfald og opsigelse” er anført, at hvis lånet er et forhåndslån, hvilket er anført på side 2, at det er, så kan lånet blive krævet indfriet, bl.a. his lånet ikke efter endelig værdiansættelse kan opnå sikkerhed inden for de i realkreditlovens fastsatte maksimale lånegrænser.

Som det fremgår af lånedokumentationen, så er der tale om et forhåndslån, og i tilbuddet er de konkrete betingelser klart og tydeligt angivet.

Med henvisning til låndokumentationen, som klagerne har fået udleveret samt underskrevet, og redegørelsen fra pengeinstituttet om sagsforløbet, skal indklagede påstå frifindelse.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 965 af 30. september 2009 om god skik, som klagerne henviser til, indeholder blandt andet følgende bestemmelser:


”… Kapitel 1

Anvendelsesområde

§ 2. Når en finansiel virksomhed indgår aftale med andre finansielle virksomheder om afsætning og rådgivning i forbindelse med virksomhedens produkter, skal den finansielle virksomhed sikre sig, at der er en klar arbejdsdeling mellem virksomheden og medkontrahenten, og at medkontrahenten overholder reglerne i denne bekendtgørelse.

Kapitel 2

Generelle bestemmelser om god skik

§ 3. En finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt over for sine kunder…

Kapitel 3

Rådgivning

§ 7. Ved rådgivning forstås anbefalinger, vejledninger, herunder oplysninger om risici forbundet med en disposition, og oplysninger om umiddelbare konsekvenser af kundens valgmuligheder.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal yde rådgivning, hvis kunden anmoder herom, jf. dog §§ 2 og 14. Endvidere skal virksomheden af egen drift yde rådgivning, jf. dog stk. 4, hvor omstændighederne tilsiger, at der er behov herfor. Alternativt kan den finansielle virksomhed henvise kunden til anden rådgivning.

Stk. 3. Rådgivningen skal tilgodese kundens interesser og give kunden et godt grundlag for at træffe sin beslutning. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende. Den finansielle virksomhed skal orientere om de risici, der er relevante for kunden.

Stk. 4. En finansiel virksomhed kan udbyde produkter med standardiseret information med lille eller ingen tilknyttet individuel rådgivning. I så fald skal den finansielle virksomhed gøre særskilt opmærksom på disse begrænsninger. Bestemmelsen gælder ikke for lån med sikkerhed i fast ejendom.

§ 8. Før en finansiel virksomhed rådgiver, skal virksomheden anmode kunden om at oplyse om sin økonomiske situation, sin erfaring med de relevante finansielle ydelser, sit formål med at få ydelsen leveret samt om sin risikovillighed.

Stk. 2. Omfanget og karakteren af de oplysninger, der indhentes, kan afpasses efter den viden, som kunden besidder og de oplysninger, som den finansielle virksomhed allerede har modtaget.

Stk. 3. Den finansielle virksomhed kan lægge kundens oplysninger til grund, medmindre de er åbenbart urigtige.

§ 9. Rådgivning skal tage udgangspunkt i relevante oplysninger indhentet i henhold til § 8 og det kendskab, den finansielle virksomhed i øvrigt har til kundens forhold.

Stk. 2. En finansiel virksomhed skal anmode kunden om at opdatere oplysninger indhentet i henhold til § 8, i det omfang det er nødvendigt for at kunne yde kunden rådgivning i løbende kundeforhold.

§ 10. En finansiel virksomhed skal give tilstrækkelig information om egne produkter og ydelser, herunder om forskelle i priser og vilkår for alternative produkter, der kan dække kundens behov…

Stk. 3. En finansiel virksomhed skal på grundlag af sit generelle markedskendskab informere kunden om relevante produkttyper på markedet. Informationen skal dog ikke indeholde oplysninger om konkurrerende produkter eller konkrete priser…


Kapitel 4

Særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom

§ 14. Før et pengeinstitut eller realkreditinstitut indgår aftale om et lån med sikkerhed i fast ejendom, skal instituttet informere kunden om relevante produkttyper på markedet og om fordele og ulemper ved disse, jf. § 10, stk. 3.

Stk. 2. For lån, der udbydes af instituttet eller formidles for andre institutter og som kan dække kundens behov, skal der ved rådgivningen efter § 7, stk. 3, oplyses følgende:

1) De væsentligste egenskaber ved de lån, som instituttet udbyder eller formidler, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden.

2) De årlige omkostninger i procent (ÅOP) på rådgivningstidspunktet ved de relevante lån.

3) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer.

4) Mulighederne for og omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse.

5) Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån.

Stk. 3. For realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer, skal der ved rådgivningen oplyses om den eventuelle sammenhæng mellem lånet og obligationsudstedelsen samt om muligheden for at aftale kurssikring.

§ 15. Senest ved indgåelse af en aftale om lån med sikkerhed i fast ejendom, bekræfter kunden skriftligt eller på andet varigt medium at have modtaget de oplysninger, som er indgået i rådgivningen, jf. § 14, stk. 2. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne. Til brug herfor anvendes standardskemaet i bilag 2. En kopi heraf udleveres til kunden.

Stk. 2. Hvis aftalen indgås under anvendelse af fjernkommunikationsteknik, som ikke gør det muligt at give oplysningerne på den i stk. 1 nævnte måde inden aftalens indgåelse, skal forpligtelsen opfyldes straks efter aftalens indgåelse.

§ 16. Ved modtagelsen af en ansøgning om et realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer skal instituttet oplyse, hvor lang tid der må påregnes at gå, før et eventuelt lånetilbud foreligger, hvis låneansøgningen ikke forventes at kunne behandles inden 14 dage.

§ 17. Instituttet skal afgive eller bekræfte et indfrielsestilbud for realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer i papirformat eller på andet varigt medium. Indfrielsestilbuddet skal indeholde en beregning over indfrielsesbeløbets størrelse inklusiv samtlige omkostninger, oplysninger om indfrielsesvilkår og -metode, herunder beregningsmetoder for differencerente, samt evt. opsigelsesfrister.

§ 18. Instituttet skal, når det afgiver tilbud om låneomlægning for realkreditlån eller lån finansieret ved udstedelse af særligt dækkede obligationer eller særligt dækkede realkreditobligationer så vidt muligt oplyse om samtlige omkostninger. Tager lånetilbuddet ikke højde for samtlige omkostninger, skal instituttet gøre kunden udtrykkeligt opmærksom herpå.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Klagen vedrører spørgsmål, der henhører under såvel Realkreditankenævnet som Pengeinstitutankenævnet. Realkreditankenævnet kan kun behandle spørgsmål henhørende under Nævnets område.

Nævnet finder, at følgende spørgsmål kan behandles af Realkreditankenævnet: 1) Rådgivning om forhåndslån, 2) færdigmelding og nedbringelseskrav og 3) låneomlægning fra x4– til x1-lån.

Disse spørgsmål er efter Nævnets opfattelse varetaget af pengeinstituttet på indklagedes vegne.

1. Rådgivning om forhåndslån.

3 medlemmer – Hugo Wendler Pedersen, Jacob Elverum og Lars K. Madsen – udtaler:


Efter vores opfattelse er der ikke grundlag for at antage, at der ikke er givet klagerne den fornødne rådgivning om forhåndslånet. Vi henviser i den forbindelse til aftalegrundlaget og dets indhold. Vi stemmer derfor for at frifinde indklagede i dette klagepunkt.

2 medlemmer – Maria Hyldahl og Mads Svanenklink – udtaler:

Vi finder, at indklagede ikke har sandsynliggjort, at der i en situation som den foreliggende er givet den fornødne rådgivning til klagerne. Det er således efter vores opfattelse ikke tilstrækkeligt, at der blot sendes et tilbud til klagerne, uden at vilkårene samtidig tydeliggøres. Vi stemmer derfor for at give klagerne medhold i dette klagepunkt.


2. Færdigmelding og nedbringelseskrav.

3 medlemmer – Hugo Wendler Pedersen, Jacob Elverum og Lars K. Madsen – udtaler:

Som sagen er oplyst, er der ikke grundlag for at kritisere pengeinstituttets håndtering af hverken færdigmelding eller gennemførelse af nedbringelsen. Det fremgår således af den fremlagte mailkorrespondance, at der har været en relevant og løbende dialog mellem klagerne og pengeinstituttet om byggeriet, dets betaling og færdiggørelse. Vi stemmer derfor for at frifinde indklagede i dette klagepunkt

2 medlemmer – Maria Hyldahl og Mads Svanenklink – udtaler:

Vi finder, at det heller ikke i denne sammenhæng er godtgjort, at der er ydet klagerne den fornødne og relevante rådgivning. Vi stemmer derfor for at give klagerne medhold i dette klagepunkt.


3. Låneomlægning fra x4 til x1-lån.

3 medlemmer – Hugo Wendler Pedersen, Jacob Elverum og Lars K. Madsen – udtaler:

Det er ikke godtgjort, at klagerne allerede fra først af ønskede omlægning fra X4 til X1-lån. Det tilbud, som klagerne har underskrevet lyder således på et X4-lån. Oplysningerne om det efterfølgende forløb frem til ændringen af lånet fra et X4 til et X1 lån giver ikke grundlag for at fastslå, at der er handlet ansvarspådragende over for klagerne.

2 medlemmer – Maria Hyldahl og Mads Svanenklink – udtaler:
Vi finder, at indklagede heller ikke på dette punkt har varetaget klagernes interesser på forsvarlig måde og stemmer derfor for at tage klagernes påstand til følge.

Afgørelsen træffes efter stemmeflertallet.

Som følge heraf


b e s t e m m e s


Indklagede, Totalkredit A/S, frifindes.




Hugo Wendler Pedersen / Susanne Nielsen