Opgørelse af ekstraordinært afdrag til privat panthaver.
| Sagsnummer: | 351/1994 |
| Dato: | 15-02-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Niels Busk, Niels Bolt Jørgensen, Søren Stagis, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - differencerente
|
| Ledetekst: | Opgørelse af ekstraordinært afdrag til privat panthaver. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indklagede forestod i januar måned 1994 en omprioritering af klagernes faste ejendom, hvor tre lån til Realkredit Danmark med en samlet restgæld på ca. 566.000 kr. blev erstattet af et kontantlån fra samme på 592.000 kr. En efterstående privat panthaver, som havde sædvanlig omprioriteringsklausul, skulle rykke for omprioriteringen, mod at et eventuelt overskydende nettoprovenu betaltes til denne som ekstraordinært afdrag. Klagen vedrører opgørelsen af det ekstraordinære afdrag til denne panthaver.
Ved skrivelse af 22. december 1993 anmodede klagerne indklagede om at forestå omprioriteringen. I skrivelsen oplyste klagerne, at den private panthaver (Den Danske Bank) havde oplyst, at man ville rykke for omprioriteringen forudsat, der intet nettoprovenu fremkom. Klagerne anmodede om, at omprioriteringen foretoges hurtigst muligt og som straks-indfrielse af eksisterende lån.
I skrivelse af 3. januar 1994 til klagerne anmodede indklagede om, at forskellige dokumenter blev fremsendt, ligesom man oplyste, at indklagedes omprioriteringsgebyr ville udgøre 2.000 kr. med tillæg af beløb i forbindelse med garantistillelse, respektpåtegninger m.v. Endvidere oplystes, at der kunne opstå et underskud ved omprioriteringen, idet kreditforeningen ikke dækkede den forholdsmæssige terminsydelse på indfriede lån. I skrivelse af 4. januar 1994 anmodede klagerne om, at omprioriteringen igangsattes uanset, at Den Danske Bank ikke skriftligt havde meddelt, at man rykkede; som svar herpå meddelte indklagede i skrivelse af 5. januar 1994, at man ikke ville påbegynde omprioriteringen før, man havde modtaget skriftlig accept fra Den Danske Bank om, at pantebrevet rykkede for omprioriteringen.
Ved skrivelse af 7. januar 1994 meddelte Den Danske Bank indklagede, at man kun accepterede at rykke for et nyt realkreditlån under forudsætning af, at provenuet anvendtes til indfrielse af foranstående prioriteter, og således, at et eventuelt overskydende provenu anvendtes til nedbringelse af pantebrevets restgæld. Omprioriteringen blev herefter foretaget medio januar 1994, idet indfrielsen af de tre eksisterende lån skete ved modregning i provenuet fra det nye lån. Et resterende provenu, 1.479,74 kr., fremsendtes af kreditforeningen til indklagede, som den 24. januar 1994 indsatte beløbet på en til brug for sagen oprettet omprioriteringskonto.
Ved skrivelse af 10. februar 1994 fremsendte indklagede til Den Danske Bank ekstraordinært afdrag beregnet til 14.141,96 kr. Beløbet beregnedes således:
| Nettooverskud omlægning | kr. | 1.479,74 19.104,83 | ||
| Gebyrer: | kr. | 4.962,87 | ||
| Nettoprovenu til afdrag | kr. | 14.141,96 |
Ved skrivelse af 24. marts 1994 meddelte indklagede klagerne, at omprioriteringen var afsluttet, og at underskuddet på omprioriteringskontoen var 18.353,58 kr.
Klagerne protesterede imod indklagedes opgørelse, idet de henviste til, at Den Danske Bank skulle have samtykket i, at differencerenter kunne fradrages som en udgift ved beregningen af nettoprovenuet. På baggrund heraf forelagde indklagede ved skrivelse af 16. maj 1994 spørgsmålet for Den Danske Bank, der ved skrivelse af 20. maj 1994 afslog at tilbageføre nogen del af afdraget og henviste til, at beløbet var korrekt opgjort i henhold til Finansrådets skrivelse af 2. september 1993 om fortolkning af den standardmæssige omprioriteringsklausul i private pantebreve.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde klagerne et lån på 14.141,96 kr. på vilkår som pantebrevslånet til Den Danske Bank, alternativt at refundere omprioriteringsgebyret på 2.000 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at Den Danske Bank har givet tilsagn om, at differencerente kan fradrages ved beregningen af nettoprovenuet. Indklagede burde derfor ikke have fulgt vejledningen fra Finansrådet ved opgørelsen af nettoprovenuet. De havde alene forventet, at der skulle betales 1.479,74 kr. i ekstraordinært afdrag, svarende til provenuet udbetalt fra kreditforeningen.
Indklagede har anført, at beregningen af nettoprovenuet og det ekstraordinære afdrag til Den Danske Bank er foretaget i overensstemmelse med sædvane i branchen, jf. herved Finansrådets vejledning fra september 1993. Af klagernes skrivelse af 4. januar 1994 fremgår, at klagerne var bekendt med muligheden for et underskud på omprioriteringskontoen. Af korrespondancen med klagerne fremgår endvidere, at de var bekendt med begrebet differencerenter og betydningen heraf. Af Ankenævnets tidligere afgørelser (662/1993 og 13/1994) fremgår endvidere, at indklagedes beregning af det ekstraordinære afdrag i forhold til de betalte differencerenter er korrekt.
Ankenævnets bemærkninger:
Det følger af Finansrådets retningslinier af 2. september 1993 om beregning af nettoprovenu til efterstående panthavere ved omprioritering, at differencerenter ikke kan fradrages ved opgørelsen af nettoprovenuet, hvilken opfattelse er tiltrådt i Ankenævnets praksis. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at man gik ud fra, at Den Danske Bank ville henholde sig hertil ved beregningen af det ekstraordinære afdrag i denne sag. Såfremt klagerne forventede eller havde indgået særskilt aftale om, at Den Danske Bank ville acceptere en anden beregningsmåde, burde de have underrettet indklagede herom.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.