Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om økonomisk grundlag for køb af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 11/2009 |
| Dato: | 29-03-2010 |
| Ankenævn: | Kari Sørensen, Hans Daugaard, Ole Jørgensen og Karin Sønderbæk. |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
|
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om økonomisk grundlag for køb af fast ejendom. |
| Indklagede: | Nordea Bank Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om Nordea Bank har pådraget sig et erstatningsansvar overfor klageren begrundet i mangelfuld rådgivning om klagerens økonomiske grundlag for køb af en fast ejendom i foråret 2007.
Sagens omstændigheder.
I slutningen af 2004 blev klageren kunde i Nordea Bank, som ydede klageren et billån på ca. 20.000 kr., et ejerskiftelån på 150.000 kr. og en kredit på 50.000 kr. Klageren ejede en ejerlejlighed i København (lejlighed I).
I foråret 2005 købte klageren et sommerhus på Fyn for en købesum på 750.000 kr., som blev finansieret ved et realkreditlån på 600.000 kr. og et ejerskiftelån i banken på 166.767 kr.
Ligeledes i 2005 købte klageren en bil, der blev finansieret ved et billån på 225.151 kr.
I april 2006 købte klageren en ejerlejlighed i Nordsjælland (lejlighedII) for en købesum på 2,6 mio. kr., som blev finansieret ved et realkreditlån på 2,1 mio. kr. og en boligskiftekredit i banken på 500.000 kr.
I marts 2007 blev lejlighedIsolgt uden et forventet provenu til indfrielse af boligskiftekreditten på 500.000 kr.
Den 4. maj 2007 underskrev klageren en købsaftale med finansierings- og advokatforbehold om køb af et helårshus på Fyn for en købesum på 2.295.000 kr. Den 1. juni 2007 blev der udarbejdet en allonge til købsaftalen. Heraf fremgik bl.a.:
"…
Betingelse for køb af ejendommen:
Det er en betingelse for købers overtagelse af ejendommen at køber sælger sin ejerlejlighed [lejlighed II] og [sommerhuset].
Der erlægges senest den 8. juni 2007 udbetaling og bankgaranti på restkøbesummen, jfr. betingelserne i købsaftalen.
Såfremt køber ikke gennemfører handelen inden den 1. juni 2008 yder køber en erstatning til sælger på kr. 50.000,00.
Overtagelsesdagen:
Overtagelsesdagen er fastsat til senest den 1. juni 2008.
…
Køber har ret til at bebo ejendommen fra den 1. juni 2007 (under forudsætning af at udbetaling og bankgaranti fremkommer senest den 8. juni 2007).
For hver måned før den 15. dec. 2007 køber overtager ejendommen godtgøres køberen kr. 6.000,00. Godtgørelsen reguleres over refusionsopgørelsen.
I perioden fra den 15. dec. 2007 og indtil 1. juni 2008 betaler køberen kr. 9.000,00 til sælgeren for hver måned ejendommen ikke er overtaget.
…"
Til klagerens opfyldelse af købsaftalen deponerede banken udbetalingen på 115.000 kr. hos den medvirkende ejendomsmægler, og banken stillede en købesumsgaranti på 2.180.000 kr. til sælger. Udbetalingen blev finansieret ved, at klageren optog en boligskiftekredit på 125.000 kr. i banken.
I sommeren 2007 udskiftede banken klagerens Visa/Dankort med et Visa Electronkort. Udskiftningen var begrundet i overtræk på klagerens lønkonto. Klageren protesterede over bankens inddragelse af Visa/Dankortet, som efter hans opfattelse var uberettiget.
I august 2007 blev lejlighed IIsolgt for en købesum på 2,55 mio. kr.
Det lykkedes ikke at sælge sommerhuset.
Klagerens køb af helårshuset blev ikke gennemført. I den forbindelse modregnede sælger 106.500 kr. i udbetalingen og returnerede 8.500 kr. til klageren. Klageren protesterede over opgørelsen og modregningen.
Ved brev af 15. juli 2008 til Nordea Bank anmodede klageren via sin advokat om erstatning for positive udgifter på i alt 244.115,30 kr. i forbindelse med helårshuset, herunder sælgers modregning med 106.500 kr., samt for mistet indtjening på i alt 273.800 kr. Banken afviste at have pådraget sig et erstatningsansvar overfor klageren.
Det lykkedes ikke at opnå enighed mellem parterne.
I november 2008 opsagde banken klagerens engagement, hvorpå klageren skyldte i alt ca. 1,5 mio. kr.
Parternes påstande.
Den 7. januar 2009 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Bank Danmark skal betale erstatning.
Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at banken som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med købet af helårshuset påførte ham betydelige unødige omkostninger, ligesom forløbet betød, at han mistede indtjening. Banken bør erstatte tabene, som er fuldt ud dokumenterede.
Formålet med købet af helårsboligen var at udskifte lejlighed IIog sommerhuset med en helårsbolig til en lavere pris end lejlighed II.
Banken havde et fuldstændigt indblik i hans økonomi, og han havde blind tillid til bankens rådgivning. Alle økonomiske dispositioner i forbindelse med købet af helårshuset og de istandsættelsesudgifter m.v., der efterfølgende blev afholdt, skete på baggrund af bankens godkendelse og accept. Det var derfor uforståeligt, at banken kort tid efter meddelte, at økonomien ikke hang sammen, og at der var overtræk på hans konti, som banken ikke ville acceptere, hvilket bl.a. medførte inddragelse af Visa/Dankortet. Det forbrug, som banken i første omgang rådgav ham til, blev pludselig opfattet som et overforbrug.
Banken var tilsyneladende ikke tilstrækkelig omhyggelig ved gennemgangen af hans økonomi forud for købet af helårsboligen. Banken burde ikke have godkendt købet, herunder allongen og de økonomiske konsekvenser af denne.
Banken kendte til tabet på lejlighed I og problemerne med at få ejerlejlighed II og sommerhuset solgt.
Han nåede ikke at flytte ind i helårshuset, før banken meddelte, at han ikke havde råd. En del af hans indbo blev placeret i sommerhuset, hvilket gjorde dette sværere at sælge.
Banken anmodede ikke om et budget før i efteråret 2007.
Hele forløbet var stærkt psykisk belastende for ham, hvilket betød, at han måtte aflyse konkrete arbejdsopgaver.
Nordea Bank Danmark har anført, at klagerens økonomiske situation skyldes forbrug og tab på ejendomshandler, der ikke kan henføres til mangelfuld rådgivning i banken.
Banken fik først kendskab til købet af helårshuset, da købsaftalen var underskrevet. Det var en klar betingelse fra bankens side, at lejlighed IIog sommerhuset blev solgt, hvilket var baggrunden for allongen af 1. juni 2007. Banken accepterede den midlertidige lejeløsning, dels for at imødekomme klageren, dels fordi et salg af lejlighedIIog sommerhuset ville forbedre klagerens boligøkonomi betydeligt. Klageren blev anmodet om at indlevere et budget, hvilket imidlertid først skete i oktober 2007.
Banken forsøgte at få klageren til at lægge budget og tilpasse sit privatforbrug. Visa/Dankortet blev udskiftet med et Visa Electronkort på grund af et betydeligt overtræk på klagerens lønkonto
Erstatningsbetingelserne om årsagssammenhæng og påregnelighed er ikke opfyldt.
Banken er uden ansvar for sælgers modregning i udbetalingen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at klageren ikke har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at Nordea Bank pålægges at betale erstatning til klageren.
Som følge heraf træffes følgende
">a f g ø r e l s e :Klagen tages ikke til følge.