Afgørelse

Bidragsberegning.

21503071
Bidragsberegning.
Klageren havde i sin ejendom en række lån til det indklagede realkreditinstitut. I maj 2009 udbetalte instituttet et rentetilpasningslån på 1.575.000 kr. med sikkerhed efter fire indestående lån. Instituttet varslede i marts 2010, i september 2012 samt i december 2012 bidragsforhøjelse på klagernes lån. Klageren foretog i december 2014 omlægning af nogle af lånene, hvorefter der indestod tre lån i ejendommen. Klageren indgav samtidig en klage til Realkreditankenævnet over bidragssatsen på lånet på 1.575.000 kr.

Klageren påstod instituttet tilpligtet at redegøre for bidragsberegningen, og til i modsat fald med tilbagevirkende kraft at foretage en reduktion af hans bidragsbetalinger, således at de modsvarede den bidragssats, der fulgte af den af ham anviste beregningsmåde. Instituttet påstod frifindelse for påstanden om reduktion og tilbagebetaling af bidrag.

Nævnet bemærkede indledningsvis, at det alene var bidragsindplaceringen af klagerens lån på 1.575.000 kr., som var genstand for klagen. Instituttet havde i sin udtalelse til Nævnet givet en række oplysninger, herunder i skemaform, om bidragsberegningerne på de enkelte lån og værdiansættelserne på tidspunktet for ydelsen af lånene. Heraf fremgik det, at lånet på 1.575.000 kr. blev ydet i 2009 med prioritet efter lån med en samlet hovedstol på 1.271.000 kr. Hvis værdien i 2009, som var oplyst til 3.600.000 kr., og hovedstolene på de foranstående lån i 2009 blev lagt til grund, måtte det antages, at hele lånet på 1.575.000 kr. var ydet med sikkerhed ud over 40 pct. af ejendommens værdi, og at bidragsindplaceringen var foretaget i overensstemmelse hermed. Nævnet bemærkede hertil, at Nævnet ikke kunne kritisere, at bidragsberegningen for klagerens lån ikke tog udgangspunkt i den aktuelle prisliste, idet den alene gjaldt for nye lån. Nævnet kunne heller ikke kritisere, at den aktuelle prioritetsstilling ikke blev lagt til grund for bidragsberegningen, men derimod prioritetsstillingen på tidspunktet for ydelsen af lånet. Nævnet fandt på den baggrund ikke, at der var grundlag for at tilsidesætte instituttets bidragsberegning på det omhandlede lån, og frifandt som følge heraf realkreditinstituttet.


K E N D E L S E

afsagt den 7. december 2015



JOURNAL NR.: 2015-01-03-071-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsberegning.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 19. november 2015


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Bent Olufsen
Anna Marie Ringive
Jacob Elverum
Mads Laursen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren havde i sin ejendom en række lån til det indklagede realkreditinstitut.

Indklagede afgav i 2005 en række lånetilbud til klageren vedrørende omlægning af et eller flere af de indestående lån og optagelse af et tillægslån. Dette mundede ud i, at klageren den 29. november 2005 optog et garantilån på 265.000 kr. med sikkerhed efter de indestående lån.

I 2009 afgav realkreditinstituttet på ny tilbud til klageren om omlægning af lån og optagelse af tillægslån. Lånetilbuddene omfattede blandt andet tilbud på omlægning af to af de indestående lån til et rentetilpasningslån på 1.575.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår blandt andet følgende:

”…
Oplysninger om nyt lån
Hovedstol 1.575.000 kr.
Obligationsbeløb 1.563.787 kr.
Obligationskurs 100,717
Låntype Rentetilpasningslån, Inkonverterbart
Løbetid 30 år med 4 ydelser pr. år.
Fastrenteperiodens længde 1 år
Andel af lån, der refinansieres ved hver rentetil-
pasning 100%
1.års ydelse incl. bidrag før og efter skat ¹ ² 57.607 kr./39.006 kr.
Bidragssats ³ pr. termin 0,16141% af lånerestgælden, dog min. p.t. 225
kr.
Obligationsrente, papirnavn og fondskode 4%, 321.E.10, 936731
Lånerente 3,02328%
Årlige omkostninger (ÅOP) 3,7%
Effektiv rente efter skat 2,52%

¹ Den anvendte skattesats er 32,29%.
³ De oplyste tal er beregnet under forudsætning af, at renteniveauet i forhold til i dag forbliver uændret.
³ Hvis ejendommen skal vurderes, er bidragssatsen foreløbigt anslået. Bidragssatsen fastsættes efter vurderingen. Den fastsatte bidragssats og minimumsbidrag kan forhøjes, ligesom beregningsprincipperne kan ændres.

Om afdragsfrihed er aftalt:

Antal år: 10”

Lånet på 1.575.000 kr., som blev ydet med sikkerhed efter fire indestående lån, blev efter det oplyste udbetalt den 7. maj 2009.

Indklagede fremsendte den 25. marts 2010 følgende brev til klageren om forhøjelse af bidragssatsen:

”Bidragssatsen forhøjes
…(Indklagede)… har besluttet at forhøje bidraget på realkreditlån til private med op til 0,15 procentpoint med virkning fra 1. juli 2010. Bidraget er den del af din samlede terminsydelse, hvoraf blandt andet …(indklagedes)… omkostninger skal dækkes. Samtidig forhøjer vi det nuværende mindstebidrag fra 900 kr. til 1.500 kr. Desuden har …(indklagede)… besluttet fremover at foretage en kursskæring på op til 0,1 procentpoint i forbindelse med refinansiering af rentetilpasningslån.

Baggrunden for forhøjelserne er de økonomiske konjunkturer samt stigende omkostninger til at yde realkreditlån. Faldende boligpriser og flere boligejere, der har problemer med at betale terminen, medfører desværre voksende tab på udlånet. Vi bliver ligeledes mødt af højere krav om at stille kapital til sikkerhed for kundernes lån, og denne kapital er blevet dyrere.

Hvad betyder det for dig?
Lånenummer Lånetype Hovedstol Ændring i bidragssats
__________________________________________________________________________________________________
… Obligationslån 266.000,00 0,14975
… Obligationslån 373.000,00 0,14975
… Garantilån 265.000,00 0,14975
… Obligationslån 367.000,00 0,03626
… Rentetilpasningslån 1.575.000,00 0,00703
Denne meddelelse vedrører kun de ovennævnte lån

…”

Indklagede varslede den 26. september 2012 ny prisstruktur pr. 1. januar 2013. Det var i brevet oplyst, hvad den nye prisstruktur ville betyde for klagerens lån. Oplysningerne blev af indklagede korrigeret ved brev af 6. november 2012:

”Korrektionsbrev – nye priser på realkreditlån til privatkunder
Du har i september måned modtaget brev med information om nye priser på realkreditlån til privatkunder. I brevet har vi beklageligvis oplyst en forkert bidragssats og/eller tillæg for afdragsfrihed. Det skyldes en fejl i prioriteringsrækkefølgen af dine lån, som er opstået i forbindelse med brevfletningen. Nedenfor fremgår den korrekte bidragssats.

Vi beklager fejlen og den ulejlighed, den måtte medføre. Som kompensation for deres fejl udskydes den oprindeligt varslede ændring fra den 1. januar 2013 til den 1. april 2013.

Bidragssats pr. den 1. april 2013
Lånenummer Lånetype Bidragssats Tillæg for afdragsfrihed
__________________________________________________________________________________________________
… Garantilån 0,65600 0,00000
… Rentetilpasningslån 0,81065 0,08971

Denne meddelelse vedrører kun de ovennævnte lån

Har du lån, der er udbetalt efter 17. september 2012, bliver bidragssats og eventuelt tillæg for afdragsfrihed reguleret pr. 1. april 2013.”

Den 17. december 2012 varslede indklagede på ny prisforhøjelser over for klageren:

”Nye priser på realkreditlån til privatkunder
Skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer betyder, at realkreditlån er blevet dyrere for realkreditinstitutterne at udbyde. Derfor indfører …(indklagede)… en ny prisstruktur, hvor prisen fastsættes ud fra det enkelte låns risiko og kapitalomkostninger. Det betyder, at der fremover vil være en tættere sammenhæng mellem prisen på lånet og den risiko og de omkostninger, der er forbundet med lånet for …(indklagede)… Den varslede ændring for nedestående lån træder i kraft den 1. april 2013.

Med de nye prisændringer bliver det mere attraktivt at vælge lån med fast rente, samt at betale afdrag.

…

Hvad betyder det for dig?
Lånenummer Lånetype Ændring i bidragssats pr. år Tillæg for afdragsfrihed
__________________________________________________________________________________________________
… Obligationslån 0,14216 0,00000

Denne meddelelse vedrører kun de ovennævnte lån.”

Efter det oplyste foretog klageren den 30. december 2014 omlægning af nogle af de indestående lån til et 3 pct. obligationslån på 873.000 kr. Herefter indestod der tre lån i ejendommen på henholdsvis 265.000 kr., 1.575.000 kr. og 873.000 kr.

I januar, maj og juni 2015 afgav indklagede på ny en række tilbud til klageren på omlægning af lånet på 873.000 kr. Som sagen er oplyst, er tilbuddene endnu ikke udnyttet.

Klageren indgav samtidig en klage til Realkreditankenævnet over bidragssatsen på lånet på 1.575.000 kr.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at redegøre for bidragsberegningen, herunder med klare henvisninger til prislister etc., og til i modsat fald med tilbagevirkende kraft at foretage en reduktion af klagerens bidragsbetalinger, således at de modsvarer den bidragssats, der følger af den af klageren anviste beregningsmåde.


Indklagede påstår frifindelse for påstanden om reduktion og tilbagebetaling af bidrag.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at indklagede beregner et for højt bidrag for lånet på 1.575.000 kr., som er det midterste af hans tre lån til indklagede. Han har ikke kunnet få indklagede til at forklare, hvordan bidraget er beregnet.

Som han har forstået det, gælder det, at:

• Bidragssatsen afspejler den risiko, som er på lånet på optagelsestidspunktet.
• Bidragssatsen ikke bliver justeret, selv om der afdrages på lånet, og belåningen derfor bliver mindre, men beløbet, som betales i bidrag, bliver dog mindre, indtil man rammer en minimumssats på 1.500 kr. om året.

Ovenstående formuleringer har indklagede fremført flere gange pr. e-mail, og han nævner blot dette for at komme forbi disse formuleringer og frem til sagens kerne: At han gerne ser indklagede beskrive præcis og efter hvilke prislister, indklagede er nået frem til bidragsbeløbet for lånet på 1.575.000 kr.

Jo længere ”inde” et lån ligger i forhold til husets samlede vurdering, desto mindre bidragssats betales der. Indklagedes intervaller angiver 0-40 pct. som det billigste, 40-60 pct. som det mellemste og 60-80 pct. som det dyreste. Heraf følger, at jo større en del af lånet, der ligger i 0-40 pct. intervallet, desto lavere bidragsbeløb betales der. Hans tese er, at fordi indklagede har lavet en fejl ved beregningen, er hans mellemste lån blevet placeret for yderligt, det vil sige en for stor del af lånet ligger i intervallet fra 40-60 pct.

Indklagede fremfører pr. mail at ”Dit midterste lån er optaget i maj 2009. Vi vurderede dengang ejendommen til at have en værdi på kr. 3.600.000, hvorfor bidragssatsen på det lån afspejler risikoen. Så da dine bidragssatser viser den risiko, som er forbundet med dine lån, kan jeg ikke gøre noget ved satserne.”

Den angivne vurdering er altså central i beregningerne, og derfor er han glad for at indklagede har delt denne oplysning. Det fremgår også her, at indklagede har misforstået hans klage: Han klager over bidragsbeløbet; ikke satserne som sådan.

Lånet med 1. prioritet har en hovedstol på 256.000 kr. i oprindelig hovedstol. Det midterste lån på 1.575.000 kr. må derfor ligge med 1.175.000 kr. i intervallet 0-40 pct. med en bidragssats på 0,375 pct. og med 400.000 kr. i intervallet 40-60 pct. med en bidragssats på 0,95 pct. Det giver et samlet årligt bidrag på 4.406 + 3.800 = 8.206 kr. Han betaler imidlertid 11.906 kr. p.a. Det er i al sin enkelthed en tilsvarende beregning fra indklagede, han ønsker at se, samt hvilke satser indklagede lægger til grund for beregningen. Satserne på 0,375 pct. og 0,95 pct. har han fundet i indklagedes Långuide.

Til indklagedes udtalelse i sagen har klageren følgende bemærkninger:

Som indklagede selv fremfører, udmåles bidragssatsen ud fra lånets prioritetsmæssige placering på udbetalingstidspunktet og til de på udbetalingstidspunktet gældende bidragssatser. Sidstnævnte vel at mærke for konvertering, som indklagede selv fremfører.

For at han på nogen måde skal have en chance for at efterregne indklagedes opstilling, kræver det, at han får oplyst:

1) De på udbetalingstidspunktet gældende bidragssatser for konvertering, det vil sige en officiel prisliste for konvertering af lån hos indklagede. Altså: Hvad er bidragssatsen for 0-40 pct., 40-80 pct. etc. for hvert af udbetalingstidspunkterne.

2) Den på udbetalingstidspunktet gældende vurdering af hans ejendom (indklagedes vurdering, hvor han p.t. kun kender vurderingen pr. maj 2009).

Begge dele er helt afgørende for, at han kan kontrollere beregningerne.

Han har ingen steder på indklagedes hjemmeside eller i indklagedes prisguide kunnet finde aktuelle priser for konvertering.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at bidragssatsen på et lån hos indklagede udmåles ud fra lånets prioritetsmæssige placering på udbetalingstidspunktet og de på udbetalingstidspunktet gældende bidragssatser. Der sker ikke ændring i den udmålte bidragssats i takt med den løbende nedbringelse af lånet. Ligeledes sker der ikke ændring i den udmålte bidragssats, hvis foranstående lån indfries ekstraordinært eller løbende nedbringes. Lånet bibeholder i sin løbetid den bidragssats, det bliver født med reguleret med eventuelle generelle bidragsændringer.

Klagerens prioritetsstilling har ændret sig en del i løbet af årene. Nedenfor er prioritetsstillingen angivet på de nuværende låns udbetalingstidspunkter.

Prioritetsstilling på udbetalingstidspunktet (kursiv er aktuelt lån)
Nov. 05
1 373.000 5% indklagede, Obligationslån
2 266.000 5% indklagede, Obligationslån
3 143.500 5% indklagede, Obligationslån
4 261.000 Indklagede, Rentetilpasningslån
5 265.000 Garantilån max 5 pct.

Maj 09
1 373.000 5% indklagede, Obligationslån
2 266.000 5% Indklagede, Obligationslån
3 265.000 Garantilån max 5%
4 367.000 5% Indklagede, Obligationslån
5 1.575.000 Indklagede, Rentetilpasningslån

Dec. 15
1 265.000 Garantilån mx 5%
2 1.575.000 Indklagede, Rentetilpasningslån
3 873.000 3% Indklagede, Obligationslån

Nedenfor følger en oversigt over de enkelte låns bidragssats, og hvilke ændringer der er sket undervejs.



Med hensyn til 2. prioriteten, bemærkes det, at klageren ikke betaler tillægget for afdragsfrihed, da klageren ikke p.t. udnytter denne mulighed.

-0-

Klageren har fremsat ønske om at få oplyst:

1. Bidragssatser for konvertering på lånenes udbetalingstidspunkt.
2. Den på udbetalingstidspunktet gældende vurdering af klagerens ejendom.

Ad. 1
Bidragssatsen på et lån udmåles som nævnt ovenfor ud fra lånets prioritetsmæssige placering på udbetalingstidspunktet. Der findes ingen særlig konverteringsbidragssats.

Ad. 2
Indklagede har registreret en systemberegnet værdi af klagerens ejendom pr. 1. januar 2015 på 4.553.185 kr.

Indklagede mener hermed at have imødekommet de af klageren fremsatte ønsker om oplysninger.

ANBRINGENDER:

at klageren betaler bidrag efter de rigtige bidragssatser,

at klageren har fået oplyst, hvilke satser indklagede lægger til grund for bidragsberegningen, samt hvordan disse fremkommer,

at klageren ikke kan bruge de bidragssatser, der henvises til i Långuiden, til at lave en korrekt bidragsberegning, da disse satser gælder for nybelåning,

at klagerens bidragsberegning ikke skal lægges til grund for bidragsberegningen,

at klageren ikke er berettiget til reduktion af bidragene med tilbage- og fremadvirkende kraft.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Indklagedes gældende Långuide indeholder følgende tekst om priser:

”Priser

Bidrag, rentetillæg, rente m.v.
Udover afdrag og rente kan BRFkredit opkræve bidrag, rentetillæg, kursskæring, morarente samt andet vederlag.

De satser, der gælder på tidspunktet for udarbejdelse af et lånetilbud, vil fremgå af Pantsætnings- og Låneaftalen eller BRFkredits prisoversigt.”

Af indklagedes prisoversigt gældende for privatkunder pr. 1. januar 2015 fremgår følgende bidragssatser:

”Bidragssatser for nye lån
…
Bidragssatser for Rentetilpasningslån - kort rente
Bidragssatser p.a. Med afdrag Uden afdrag
Låneinterval 0 - 40% 0,3750% 0,4750%
Låneinterval 40 - 60% 0,9500% 1,1500%
Låneinterval > 60% 1,3000% 2,0000%
Låneinterval 0 - 60% 0,5667% 0,7000%
Låneinterval 0 - 80% 0,7500% 1,0250%

Bidragssatsen for nye lån afhænger af lånets sikkerhedsmæssige placering. Bidragssatsen vægtes ved at fordele lånets kontantværdi i forhold til ejendommens værdi i belåningsintervaller.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Nævnet bemærker indledningsvis, at det alene er bidragsindplaceringen af klagerens lån på 1.575.000 kr., som er genstand for klagen. Klageren har for det lån krævet, at indklagede redegør nærmere for bidragsindplaceringen eller alternativt nedsætter bidraget, så det svarer til klagerens egne beregninger ud fra indklagedes prisoversigt og indklagedes oplysninger om sin vurdering af ejendommen.

Indklagede har i sin udtalelse til Nævnet givet en række oplysninger, herunder i skemaform, om bidragsberegningerne på de enkelte lån og værdiansættelserne på tidspunktet for ydelsen af lånene. Heraf fremgår det, at lånet på 1.575.000 kr. blev ydet i 2009 med prioritet efter lån med en samlet hovedstol på 1.271.000 kr. Hvis værdien i 2009, som er oplyst til 3.600.000 kr., og hovedstolene på de foranstående lån i 2009 lægges til grund, må det antages, at hele lånet på 1.575.000 kr. er ydet med sikkerhed ud over 40 pct. af ejendommens værdi, og at bidragsindplaceringen er foretaget i overensstemmelse hermed.

Nævnet bemærker hertil, at Nævnet ikke kan kritisere, at bidragsberegningen for klagerens lån ikke tager udgangspunkt i den aktuelle prisliste, idet den alene gælder for nye lån. Nævnet kan heller ikke kritisere, at den aktuelle prioritetsstilling ikke lægges til grund for bidragsberegningen, men derimod prioritetsstillingen på tidspunktet for ydelsen af lånet.

Nævnet finder på den baggrund ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte indklagedes bidragsberegning på det omhandlede lån.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen