Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med optagelse af kontantlån baseret på 7% obligationer i september 1995.
| Sagsnummer: | 352/1998 |
| Dato: | 16-06-1999 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Karin Duerlund, Inge Frølich, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
Realkreditbelåning - ejerskifte |
| Ledetekst: | Spørgsmål om rådgivningsansvar i forbindelse med optagelse af kontantlån baseret på 7% obligationer i september 1995. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et rådgivningsansvar i forbindelse med hjemtagelse af et kontantlån på basis af 30-årige 7% obligationer i klagernes ejendom i september 1995.
Sagens omstændigheder.
Klagerne er ægtefællerne M og H.
I sommeren 1995 henvendte klagerne sig til indklagedes Islevbro afdeling i forbindelse med deres ønske om køb af en bestemt fast ejendom.
Med henblik på beregning af de økonomiske virkninger for klagerne i forbindelse med køb af ejendommen udfyldte klagerne et skema med oplysninger om indkomstforhold og udgifter. På grundlag heraf beregnede indklagede et månedligt rådighedsbeløb på ca. 4-5.000 kr. for klagerne og deres barn.
Den 28. august 1995 underskrev klagerne købsaftale vedrørende den omhandlede ejendom. Købesummen var på 964.000 kr.; heraf skulle ca. 566.000 kr. berigtiges ved overtagelse af et indestående kontantlån ydet af BRFkredit med en obligationsrestgæld på ca. 644.000 kr. Endvidere skulle optages et 30-årigt ejerskiftelån på 198.000 kr. som et kontantlån baseret på 7% obligationer.
Den 7. september 1995 tilbød Danske Kredit det forudsatte ejerskiftelån på 198.000 kr. Lånet blev kurssikret den 8. s.m. til kurs 85,00651 ved udbetaling den 1. november 1995, hvor klagerne overtog ejendommen.
I foråret 1998 solgte klagerne ejendommen, i hvilken forbindelse det overtagne BRFkreditlån samt Danske Kreditlånet blev indfriet. Indfrielsen skete til kurs 100 for så vidt angår de bagvedliggende obligationer.
Parternes påstande.
Klagerne har den 26. oktober 1998 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har bl.a. anført, at indklagedes rådgivning i forbindelse med finansieringen af ejendommen var mangelfuld. Rådgivningen angik såvel overtagelsen af BRFkreditlånet som optagelsen af ejerskiftelånet i Danske Kredit. De var førstegangskøbere og havde derfor ikke særligt kendskab til ejendomshandel eller finansiering, hvilket var baggrunden for, at de i første omgang kontaktede indklagede. Indklagede undlod at fremlægge alternative finansieringsforslag og undlod at orientere om, hvilken betydning en ændring i renteniveauet ville have for finansieringen. De bestrider, at der var tale om et månedligt rådighedsbeløb på mellem 4 og 5.000 kr. Beløbet var snarere omkring 8.000 kr. De gav ikke udtryk for, at de ønskede det billigste lån. Det lå også klart, at de ikke ville blive boende i huset i mange år.
Indklagede har bl.a. anført, at der i forbindelse med drøftelserne om købet af ejendommen blev lagt vægt på at opnå den laveste ydelse på finansieringen under hensyn til klagernes stramme økonomi. Der var således tvivl om, hvorvidt der overhovedet kunne bevilges et ejerskiftelån til klagerne på grundlag af det lave rådighedsbeløb.
Den ekspederende medarbejder gjorde klagerne opmærksom på, at hun anså ejendommen for mindre salgbar under hensyn til dens beliggenhed. Medarbejderen har oplyst at ville have noteret sig og lagt vægt på, hvis klagerne havde oplyst, at de kun ville beholde huset i nogle år. Det var videre medarbejderens opfattelse, at klagerne var bekendt med, hvad optagelse af et kontantlån indebar. Kontantlån blev anbefalet helt frem til udgangen af 1995. Rådgivningen herom blev først generelt ændret i forbindelse med de ændrede kursavancebeskatningsregler pr. 1. januar 1996. Klagerne erhvervede ejendommen på et tidspunkt, hvor renten var stigende efter at have været på et historisk lavt niveau. Der var derfor nærmere tale om risiko for yderligere rentestigning end risiko for rentefald. På denne baggrund anbefalede indklagede klagerne såvel at gældsovertage BRFkreditlånet som at optage ejerskiftelånet som et kontantlån.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må lægges til grund, at det i august/september 1995, hvor rådgivningen vedrørende klagernes finansiering af den købte ejendom fandt sted, var sædvanligt, at kontantlån blev optaget på grundlag af obligationer med en lav kuponrente, idet der herved opnås en lavere låneydelse end ved valg af en høj kuponrente, og idet det i penge- og realkreditinstitutter blev lagt til grund som en typeforudsætning, at låntagernes væsentligste interesse var at opnå den lavest mulige ydelse. Det var således på daværende tidspunkt ikke sædvanligt i forbindelse med optagelse af kontantlån at rådgive om, at der ved valg af en høj kuponrente - mod betaling af en "præmie" i form af en højere ydelse - kan skabes mulighed for en senere fordelagtig "nedkonvertering" i tilfælde af efterfølgende rentefald. Der er i den foreliggende sag ikke godtgjort særlige omstændigheder, som kan begrunde, at indklagedes medarbejdere - uanset den nævnte typeforudsætning - burde have rådgivet klagerne om fordele og ulemper ved valg af henholdsvis en lav og en høj kuponrente. Ankenævnet finder herefter ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.