Afgørelse

Spørgsmål om krav på frigivelse af håndpantsat ejerpantebrev mod betaling af ejerpantebrevets hovedstol med tillæg af et års renter.

Medhold klager


Indledning.

Denne sag vedrører klagernes krav om frigivelse af et til indklagede håndpantsat ejerpantebrev mod betaling af ejerpantebrevets hovedstol med tillæg af et års renter.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er ægtefællerne M og H.

Den 3. januar 2000 underskrev klagerne en pantsætningserklæring, hvorefter indklagede fik håndpant i et ejerpantebrev på 20.000 kr. med pant i klagernes ejendom til sikkerhed for M's boliglån på 34.068,46 kr. (konto nr. -177) med tillæg af renter fra seneste rentetilskrivning. Af erklæringen fremgår bl.a.:

"Undertegnede tiltræder herved, at det pantsatte tillige tjener banken som sikkerhed for undertegnede pantsætters øvrige forpligtelser over for banken - nuværende og fremtidige, herunder kautionsforpligtelser.

Som pantsætter tiltræder undertegnede også, at banken er berettiget til at anvende sikkerheder eller provenu af sikkerheder, pantsat af debitor selv eller pantsat ved tredjemandspantsætning, indtil banken har modtaget sine samlede tilgodehavender fra debitor."

Ved gældsbrev af 14. juni 2000 ydede indklagede klagerne et privatlån (konto nr. -613) på 20.000 kr.

Den 15. september 2000 underskrev M et gældsbrev vedrørende boliglånet (-177) med en hovedstol på 23.200 kr. Samme dag underskrev klagerne et ejerpantebrev på 20.000 kr. med pant i deres ejendom. Af ejerpantebrevet fremgår bl.a.:

Pr. den 1. oktober 2004 var restgælden på boliglånet (-177) og privatlånet (-613) henholdsvis 28.378,14 kr. og 7.488 kr., i alt 35.866,14 kr.

Ved skrivelse af 25. oktober 2004 afslog indklagede en anmodning fra klagerne om frigivelse af ejerpantebrevet mod betaling af 20.000 kr. med tillæg af renter i et år. Indklagede ville først frigive ejerpantebrevet, når den samlede gæld var afviklet/indfriet.

Parternes påstande.

Den 12. november 2004 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at aflyse ejerpantebrevet ved modtagelse af pantets pålydende værdi plus et års renter.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagede uberettiget har afslået at frigive ejerpantebrevet mod betaling af dettes pålydende værdi med tillæg af et års renter. Indklagedes panteret er begrænset til dette beløb. Ved en eventuel tvangsauktion kan indklagede ikke forvente at opnå et større beløb.

Indklagedes afslag begrænser deres mulighed for at foretage en låneomlægning i ejendommen.

Differencen mellem pantets værdi og den aktuelle gæld er ydet som blancolån.

Det har ikke været tilsigtet, at sikkerheden for engagementet skulle være større end ejerpantebrevets pålydende. Såfremt dette var tilsigtet fra indklagedes side, kunne ejerpantebrevet have været etableret med et større pålydende beløb.

Indklagedes forsøg på at inddække blancoengagementet under ejerpantebrevet er en omgåelse af afgiftsreglerne for tinglysning.

Indklagede har anført, at det fremgår tydeligt af håndpantsætningserklæringen, at ejerpantebrevet ligger til sikkerhed for alt mellemværende, herunder boliglånet og privatlånet. Klagerne blev på pantsætningstidspunktet rådgivet om vilkårene for pantsætningen.

Klagerne har først krav på at få ejerpantebrevet frigivet, når hele den pantsikrede gæld er indfriet. Der er i nærværende sag ikke tale om en tvangsauktion, hvor man vil frigive pantet, når tvangsauktionsvilkårene er opfyldt.

Det er af kreditmæssig betydning, at pantet først kan kræves frigivet, når hele den pantsikrede gæld er indfriet, medmindre det drejer sig om en tvangsauktion.

Prisfastsættelsen af engagementet er sket ud fra den forudsætning, at ejerpantebrevet først skal tilbageleveres til klagerne, når hele den pantsikrede gæld er tilbagebetalt og ikke allerede efter en delvis tilbagebetaling.

Baggrunden for afslaget var, at man efter en kreditmæssig vurdering af klagerne fandt det overvejende sandsynligt, at de efter en eventuel frigivelse af ejerpantebrevet ville standse afviklingen af restgælden.

Der er ikke noget usædvanligt i, at klagerne har stillet et aktiv til sikkerhed, som har en lavere værdi end det sikrede engagement. Man har hverken modtaget en større sikkerhed end aftalt eller medvirket til at omgå reglerne i tinglysningsafgiftsloven. Det var alene til fordel for klagerne, at de kunne opnå lån uden fuld sikkerhed.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det ejerpantebrev, som klagerne har håndpantsat til indklagede, tjener efter sit indhold til sikkerhed for klagernes samlede engagement med indklagede.

Det følger heraf, at klagerne ikke vil kunne kræve, at sikkerheden nedskrives i takt med foretagne indbetalinger på det løbende engagement.

Ankenævnet finder imidlertid, at pantsætteren af et ejerpantebrev, i hvert fald i forbrugerforhold og i tilfælde hvor der ikke er en udtrykkelig aftale om det modsatte, som udgangspunkt må have ret til at kræve ejerpantebrevet udleveret mod til panthaveren at betale et beløb svarende til ejerpantebrevets hovedstol. Ankenævnet lægger herved vægt på, at panthaveren ikke over for pantsætterens øvrige kreditorer - hverken i tilfælde af tvangsauktion over pantet eller af en samlet kreditorordning for pantsætteren i form af konkurs eller tvangsakkord - ville kunne oppebære et beløb, der overstiger ejerpantebrevets hovedstol, og at klagerne efter udlevering af ejerpantebrevet fortsat hæfter for den ikke betalte del af engagementet i overensstemmelse med de oprindeligt aftalte vilkår.

Med hensyn til spørgsmålet om renter bemærker Ankenævnet, at ejerpantebrevet efter sit indhold først forrentes fra det tidspunkt, hvor tvangsauktion over den pantsatte ejendom har fundet sted. Klagerne, der er repræsenteret ved en professionel rådgiver, har imidlertid udtrykkeligt erklæret sig indforstået med at betale et års rente i tillæg til ejerpantebrevets hovedstol i forbindelse med en udlevering af ejerpantebrevet.

Som følge

Indklagede skal frigive det ejerpantebrev, som klagerne har håndpantsat til indklagede, mod betaling af ejerpantebrevets hovedstol med tillæg af et års renter. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.