Fejl i konsekvensberegning, idet indfrielserne af to eksisterende lån blev beregnet til et for lille beløb. Tab.
| Sagsnummer: | 293 /2007 |
| Dato: | 03-06-2008 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Hans Daugaard, Carsten Holdum, Ole Jørgensen, Karin Sønderbæk |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning
|
| Ledetekst: | Fejl i konsekvensberegning, idet indfrielserne af to eksisterende lån blev beregnet til et for lille beløb. Tab. |
| Indklagede: | Forstædernes Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører, om Forstædernes Bank har pådraget sig et erstatningsansvar for fejl i en konsekvensberegning udarbejdet som grundlag for en omprioritering af klagerens ejendom.
Sagens omstændigheder.
I 2007 var klagerens faste ejendom behæftet med fem rentetilpasningslån (Flexlån) i Realkredit Danmark på oprindelig henholdsvis 109.000 kr., 1.411.000 kr., 160.000 kr., 209.000 kr. og 312.000 kr. Lånene skulle refinansieres i december 2007.
I begyndelsen af september 2007 rettede klageren henvendelse til Forstædernes Bank med henblik på en omlægning af lånene til et nyt 30-årigt BoligXlån i Totalkredit med renteloft i 10 år.
Den 12. september 2007 udarbejdede banken en vejledende beregning, der viste, at en omlægning af de eksisterende lån til et nyt lån med en hovedstol på 2.282.000 kr. og en aktuel kursværdi på 2.214.042 kr. (kurs 97,02 inklusiv kursskæring 0,1 kurspoint) ville medføre et provenu på 100.499 kr. Ved indfrielserne skulle der betales delydelser fra seneste termin til indfrielsestidpunktet. De samlede delydelser blev opgjort til 16.141 kr.
Klageren ønskede at gennemføre omprioriteringen med et provenu på ca. 150.000 kr. eller ca. 50.000 kr. mere end angivet i beregningen.
Den 24. september 2007 udstedte Totalkredit et lånetilbud vedrørende et omprioriteringslån med en hovedstol på nu 2.350.000 kr.
Den 26. september 2007 underskrev klageren en aftale med banken om omprioritering ved hjemtagelse af lånet på 2.350.000 kr. Provenuet ved omprioriteringen blev anslået til ca. 166.000 kr.
Omprioriteringen blev gennemført i begyndelsen af oktober 2007. Omprioriteringslånet blev hjemtaget til kurs 97,228, svarende til 2.282.508 kr. efter kursskæring på 0,1 kurspoint. Kursværdien af omprioriteringslånet blev således 68.466 kr. (2.282.508 kr. - 2.214.042 kr.) større end forudsat i beregningen af 12. september 2007.
Ved opgørelsen af klagerens omprioriteringkonto i slutningen af oktober 2007 fik klageren udbetalt i alt 86.859 kr.
Banken har beregnet, at indfrielserne blev 64.613 kr. dyrere end forudsat ved beregningen af 12. september 2007, hvilket hovedsageligt skyldtes, at banken i beregningen havde anvendt en for lav indfrielseskurs for to af de lån, der skulle indfries. Omkostningerne ved omprioriteringen blev bl.a. som følge af den forhøjede hovedstol på omprioriteringslånet 3.375 kr. større end forudsat.
Den 30. oktober 2007 indgav klageren en klage over banken til Ankenævnet med påstand om erstatning.
Den 14. december 2007 refunderede banken klagerens udgift til garantiprovision (1.468,78 kr.) og bankens gebyr for ekspedition af sagen (3.175 kr.), i alt 4.643,75 kr.
Banken har endvidere under sagen tilbudt klageren et 30-årigt lån på 51.803,90 kr. med variabel rente p.t. 4,75 % p.a.
Parternes påstande.
Klageren har nedlagt påstand om, at Forstædernes Bank skal betale erstatning.
Forstædernes Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at han traf beslutning om omprioriteringen i tillid til bankens beregninger. Efter gennemførelsen af omprioriteringen viste det sig, at beregningen var ukorrekt og misvisende, idet der manglede et provenu på ca. 78.000 kr.
På grundlag af beregningen af 12. september 2007 havde han forudsat, at kursgevinsten ved indfrielserne kunne dække kurstabet på omprioriteringslånet, hvilket var afgørende for hans beslutning. Hvis han havde fået de korrekte oplysninger, ville han ikke have omprioriteret men i stedet optaget et banklån. Som følge af bankens fejl har han lidt et reelt tab, som banken bør erstatte.
Han har på det nye lån betalt terminsydelsen for perioden 3. oktober - 31. december 2007.
Forstædernes Bank har anført, at man ikke tilsikrede klageren et bestemt provenu ved omprioriteringen, og at klageren ikke har lidt noget økonomisk tab som følge af fejlen i den vejledende beregning. Det forhold, at klageren som følge af fejlen blev skuffet i sine forventninger til størrelsen af provenuet ved omprioriteringen kan ikke i sig selv begrunde, at klageren har krav på erstatning eller godtgørelse, jf. Højesterets dom gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 1996, side 200.
Omprioriteringen var fra klagerens side begrundet i flere forhold. Ud over et kontant provenu ønskede klageren et samlet lån i stedet for de eksisterende fem realkreditlån, hvor klageren var utilfreds med bidragssatsen. Klageren ønskede en anden type lån og at sikre sig dette allerede i september måned 2007 i stedet for at afvente refinansieringen i december 2007. Klageren udtrykte ønske om, at omlægningen ikke måtte blive dyrere, end hvis han ventede til december med at omlægge eller refinansiere. Bortset fra at provenuet blev mindre end forventet, blev alle klagerens ønsker til omlægningen opfyldt.
Kursen på de eksisterende lån var ved omlægningen i september 2007 under 100. Klageren opnåede derfor end bedre kurs end ved en omlægning i december 2007, hvor indfrielse kun kunne være sket til kurs 100. En eventuel refinansiering af de eksisterende lån til nye F3 Flexlån i december 2007 ville have medført en renteforhøjelse.
Hvis klagen tages til følge, vil klageren opnå en uberettiget berigelse på bankens bekostning.
Ved indfrielserne blev der betalt ydelser på i alt 6.693,35 kr. med forfald den 1. oktober 2007. Klageren fik udbetalt 86.859 kr. fra omprioriteringskontoen og fik refunderet gebyrer for i alt 4.643,75 kr. Klageren har således reelt opnået et provenu på i alt 98.196,10 kr., hvilket er 51.803,90 kr. mindre end de 150.000 kr., han forventede. Pr. kulance har man derfor tilbudt klageren et lån på 51.803,90 kr.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at låneomlægningen i sig selv ikke var økonomisk ufordelagtig for klageren. Der er heller ikke grundlag for at fastslå, at Forstædernes Bank tilsikrede klageren et bestemt provenu ved låneomlægningen.
Bankens fejl med hensyn til beregningen af provenuet medførte ikke, at klageren blev påført et egentligt tab, men at han blev skuffet i sine forventninger til resultatet af låneomlægningen, hvilket ikke i sig selv kan begrunde, at han har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 1996, side 200.
Det bemærkes, at banken har tilbagebetalt garantiprovision på 1.468,78 kr. og sit gebyr for ekspedition af sagen på 3.175 kr., ligesom banken har tilbudt klageren et 30-årigt lån på 51.803,90 kr. med variabel rente, p.t. 4,75 % p.a.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.