Tvist om kurssikring. Størrelse af omprioriteringsgebyr.
| Sagsnummer: | 769 /1994 |
| Dato: | 16-11-1995 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Inge Frølich, Allan Pedersen, Jens Ole Stahl |
| Klageemne: |
Gebyr - omprioritering
Realkreditbelåning - ejerskifte Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Tvist om kurssikring. Størrelse af omprioriteringsgebyr. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel underskrevet af sælger og køber henholdsvis 4. og 6. februar 1994 solgte klageren en fast ejendom. Af købesummen på 725.000 kr. skulle 561.000 kr. berigtiges ved optagelse af et kontantlån. Slutsedlen indeholdt en reguleringsklausul, hvorefter afvigelser i kontantlånets forudsatte obligationsmængde skulle reguleres over et forudsat sælgerpantebrev på 120.000 kr. Det fremgik endvidere, at sælger var gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet. Sælger skulle for egen regning forestå istandsættelse af ejendommens badeværelse.
Af et af den medvirkende ejendomsmægler udarbejdet salgsbudget fremgår, at klageren ved salget ville opnå et provenu på 107.355 kr. med forbehold for udgifter ved omprioritering i pengeinstitut samt istandsættelse af badeværelse.
Nykredit tilbød det forudsatte ejerskiftelån på 561.000 kr. Af Nykredits betingelser for udbetaling af lånet fremgik, at der skulle foreligge færdigmelding fra Nykredits konsulent.
Ved skrivelse af 28. februar 1994 fremsendte ejendomsmægleren handelens dokumenter til indklagedes Glostrup afdeling med anmodning om, at ejerskiftelånet blev hjemtaget m.v. Af skrivelsen fremgår:
"Endvidere beder vi Dem tage kontakt med sælger og i samråd med denne foretage kurssikring, jf. købsaftalens punkt 11.
.....
Til Deres orientering vedlægges kopi af vor provenuberegning."
Den 3. marts 1994 underskrev klageren aftale om omprioritering. Det fremgår heraf, at "omkostninger til [indklagede] er anslået til ca. 7.000 kr." Af den fortrykte formular fremgår endvidere ved afkrydsning, at ejerskiftelånet ikke skulle hjemtages mod garanti; en rubrik vedrørende kurskontrakt var hverken afkrydset med ja eller nej. Af omprioriteringsaftalens side 2 fremgår (fortrykt):
"Jeg/vi bekræfter herved, at jeg/vi er blevet orienteret om mulighederne for kurssikring via etablering af en kurskontrakt eller en garantistillelse i forbindelse med lånets udbetaling."
Indklagede har anført, at indklagedes medarbejder erindrer positivt at have drøftet kurssikring med klager, og at klager i forbindelse hermed tilkendegav, at der ikke skulle foretages kurssikring.
Ved skrivelse af 16. marts 1994 anmodede indklagede klageren om at meddele, hvornår Nykredits vurderingsmand kunne besigtige ejendommen.
Den 18. maj 1994 udbetalte Nykredit ejerskiftelånet på grundlag af kurs 81,95 på de bagvedliggende obligationer. Indklagede havde den 3. s.m. forespurgt Nykredit, om færdigmelding var sket, hvortil var oplyst, at denne var på vej, hvorfor indklagede kunne indsende sagen til ekspedition, hvilket skete den 4. s.m.
På grundlag af slutsedlens omprioriteringsklausul blev sælgerpantebrevet nedsat fra 120.000 kr. til 36.699,68 kr. Klageren afhændede sælgerpantebrevet til kurs 83 svarende til et provenu på 30.103,48 kr.
Indklagede har beregnet gebyret således:
| "Opstart af omprioritering | 375,00 |
Ved skrivelse af 6. oktober 1994 fremsatte klagerens advokat overfor indklagede krav om betaling af 69.496,52 kr. svarende til klagerens mistede provenu ved nedsættelsen af sælgerpantebrevet. Indklagede afviste kravet.
Klageren har ved klageskema af 16. november 1994 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 69.496,52 kr., samt at indklagede ikke er berettiget til gebyret på 7.000 kr., der angives at være urimeligt højt.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at han ved salget af ejendommen såvel overfor mægleren som indklagede betingede sig, at han ville opnå et provenu på minimum 100.000 kr. I modsat fald var han ikke interesseret i at sælge. Uanset hans betingelse herom undlod indklagede at foretage kurssikring; kurssikring er på intet tidspunkt blevet diskuteret, og han er således heller ikke vejledt herom. Dette støttes af, at rubrikken med hensyn til kurskontrakt i omprioriteringsaftalen ikke er afkrydset med enten ja eller nej. Den manglende kurssikring har medført et tab svarende til den nedlagte påstand. Indklagede bør have bevisbyrden for, hvorvidt der er vejledt om kurssikring, og denne bevisbyrde er ikke løftet. Indklagedes medarbejder har på et efterfølgende møde oplyst, at hun var bekendt med hans krav om et provenu på 100.000 kr.
Indklagede har anført, at de berørte medarbejdere samstemmende fastholder, at klagerens forudsætning om et provenu på 100.000 kr. ikke var kendeligt for dem. Indklagede har i denne forbindelse henvist til en af indklagede indhentet erklæring fra den medvirkende ejendomsmægler, hvoraf fremgår, at denne ikke var bekendt med, at det var en afgørende forudsætning for klageren at opnå et provenu på 100.000 kr. Hertil kommer, at klageren er blevet vejledt om mulighederne for at foretage kurssikring. Indklagede bestrider klagerens tabsopgørelse, idet kurssikring tidligst kunne være sket den 3. marts 1994, hvor obligationskurserne allerede var faldet i forhold til den kurs, der var lagt til grund ved den i slutsedlen forudsatte obligationsmængde på kontantlånet.
Ankenævnets bemærkninger:
Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte indklagedes gebyr, som klageren tiltrådte ved sin underskrift på omprioriteringsaftalen, som urimeligt.
Indklagede har anført, at indklagedes medarbejder rådgav klageren om kurssikring, hvorefter klageren besluttede sig til at undlade kurssikring. Klageren har bestridt, at han blev rådgivet om kurssikring. Ankenævnet finder herefter, at en stillingtagen til, om indklagede gav klageren fornøden vejledning om mulighederne for kurssikring forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge for så vidt angår spørgsmålet om berettigelsen af indklagedes opkrævede gebyr. Ankenævnet kan ikke behandle denne klage for så vidt angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klageren.