Anvendelse af provenu ved salg af andelslejlighed
| Sagsnummer: | 441 /2000 |
| Dato: | 09-05-2001 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Lisbeth Baastrup, Grit Munk, Bjarne Lau Pedersen, Ole Reinholdt |
| Klageemne: |
Udlån - indfrielse
|
| Ledetekst: | Anvendelse af provenu ved salg af andelslejlighed |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede i forbindelse med klagerens salg af sin andelslejlighed kunne forlange provenuet afskrevet på klagerens engagement.
Sagens omstændigheder.
Ved kreditaftale af 14. marts 1995 blev klagerens kredit i tilknytning til en Totalkonto hos indklagede forhøjet med 21.000 kr., heraf stiftelsesomkostninger 1.000 kr., til 60.584,96 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 1.500 kr.
I december 1995 købte klageren en andelslejlighed for en købesum på 60.235,75 kr. med overtagelse den 15. december 1995. Af andelsbeviset fremgår bl.a.: "DETTE ANDELSBEVIS KAN IKKE GØRE TIL GENSTAND FOR ARREST ELLER EKSEKUTION OG KAN IKKE PANTSÆTTES".
Ved kreditaftale af 29. april 1996 blev kreditten forhøjet med 36.710 kr., heraf stiftelsesomkostninger 710 kr., til 97.574,93 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 1.750 kr. I øvrigt fremgår bl.a.:
"Kredit afdrages ud over den ordinære afvikling med kr. 36.000,00 den 01.12.1996."
Ved kreditaftale af 21. november 1996 blev datoen for den ekstraordinære afvikling med 36.000 kr. ændret til den 1. september 1997.
Ved kreditaftale af 26. september 1997 blev kreditten forhøjet med ca. 36.000 kr. til 82.600 kr., som skulle afvikles med en månedlig ydelse på 2.000 kr. Under sagen er der fremlagt et "Tillæg til lån til andelsbolig", som klageren underskrev samme dag ved følgende påtegning:
"Som andelshaver/aktieindehaver i den nævnte andelsboligforening/-selskab beder jeg foreningens/selskabets bestyrelse om, skriftlig at erklære at ville underrette den nedennævnte [indklagede] filial, såfremt mit medlemskab ophører eller min aktie afstås. Endvidere beder jeg foreningen/selskabets bestyrelse om at tilstille [indklagede] andelsbeviset/aktien straks efter udstedelsen."
Ifølge indklagede underskrev klageren tillige en erklæring om transport til indklagede i et eventuelt salgsprovenu ved salg af andelslejligheden.
Den 23. oktober 1997 fremsendte indklagede en skrivelse til andelsboligforeningen ved dennes administrator, som er advokat. Af skrivelsen fremgår følgende:
"Transport i andelsbevis tilhørende lejlighed nr. 47 - [klageren]
I forbindelse med vi har fået transport i ovennævnte andelsbevis tilhørende [klageren, adresse], tillader vi os, at fremsende:
- Tillæg til lån til andelsbolig
- Transport i tilgodehavende
I bedes venligst foranledige ovennævnte underskrevet af bestyrelsen i andelsboligforeningen, og returnere det ene eksemplar til os."
Andelsforeningens administrator underskrev den 27. oktober 1997 det fremsendte "Tillæg til lån til andelsbolig" under følgende påtegning:
"Andelsboligforeningens/-selskabets bestyrelse bekræfter herved at ville underrette den nævnte [indklagede] filial, hvis andelshaveren/aktieindehaveren ophæver sit medlemskab af andelsboligforeningen/-selskabet eller afstår sin aktie, samt at vi tilstiller [indklagede] andelsbeviset/aktien straks ved udstedelsen."
Ved skrivelse af ligeledes 27. oktober 1997 returnerede administrator tillægget. Ifølge det anførte i skrivelsen blev de af indklagede fremsendte transporter returneret i unoteret stand, "idet der i henhold til foreningens vedtægter bl.a. ikke gives transport i et provenu efter en overdragelse som endnu ikke er aftalt."
Ved skrivelse af 15. marts 1999 til indklagede meddelte administrator, at klageren var ekskluderet af foreningen, og at foreningen ville afhænde andelslejligheden, når den var fraflyttet.
Ved skrivelse af 26. marts 1999 til andelsforeningen bekræftede indklagede, at "vi har transport i andelsbeviset, hvorfor De venligst bedes tilsende os salgssummen fratrukket foreningens tilgodehavende, når lejligheden er solgt."
Provenuet ved salget af lejligheden udgjorde 30.099,24 kr., som af administrator blev udbetalt til klageren ved check på 24.153,24 kr. udstedt den 13. september 2000 og ved check på 5.946 kr. udstedt den 15. september 2000.
Den 13. september 2000 indbetalte klageren ved check 23.153,24 kr. på Totalkontoen. Da denne var i overtræk med 3.562,63 kr. udgjorde den disponible saldo herefter 19.590,61 kr.
Henholdsvis den 14. og den 15. september 2000 blev der hævet 5.000 kr. på Totalkontoen, hvorefter den disponible saldo var 9.590,61 kr.
Den 21. september 2000 nedskrev indklagede låneretten med det tilbageværende disponible beløb på 9.590,61 kr., således at klageren herefter ikke havde nogen trækningsret, hvilket klageren gjorde indsigelse imod.
Indklagede gjorde gældende, at det var aftalt, at provenuet ved salg af lejligheden skulle anvendes til ekstraordinær nedbringelse af kreditten og rejste krav om betaling af yderligere 20.508,63 kr. (30.099,24 kr. - 9.590,61 kr.).
Under sagen er der fremlagt kopi af en check på 4.736 kr. udstedt til klageren den 13. september 2000 af dennes bopælskommune. Af kontoudskriften for klagerens Totalkonto fremgår den 11. september 2000 en indbetaling med check på 736 kr.
Indklagede har oplyst at være i besiddelse af det originale andelsbevis og har fremlagt kopi heraf.
Ved skrivelse af 26. oktober 2000 rykkede indklagede klageren for inddækning af overtræk på Totalkontoen på 2.150 kr., incl. rykkergebyr på 150 kr.; ved skrivelse af 2. november 2000 rykkede indklagede for inddækning af overtræk på nu 4.350 kr., incl. rykkergebyr på 200 kr. Overtrækkene opstod i forbindelse med, at låneretten blev nedskrevet med 2.000 kr. henholdsvis den 29. september og 31. oktober 2000.
Ved skrivelse af 10. november 2000 opsagde indklagede engagementet.
Parternes påstande.
Den 7. november 2000 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbageføre de 9.590,61 kr. og at refundere rykkergebyrer.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at ejendommen blev renoveret som led i byfornyelse, og at han herefter ikke havde råd til lejligheden.
Provenuet ved salget skulle anvendes til indskud ved genhusning, nedbringelse af gældsposter samt leveomkostninger. Indklagede var bekendt med hans vanskelige økonomiske situation og behov for penge til bl.a. indskud ved genhusning.
Indklagede var ikke berettiget til uden forudgående varsel og uden hans samtykke at "tømme" lønkontoen for hele det indestående beløb. Kreditten var ikke misligholdt, og med den gældende afdragsordning forventede han, at denne ville være indfriet den 1. oktober 2002.
Da han gjorde indsigelse over for indklagede, blev det oplyst, at pengene var blevet tilført lånet ifølge en transporterklæring.
Indklagede bør tilbageføre pengene, så han kan få et sted at bo, forsørge sine børn og stadig være i stand til at betale afdrag på gælden.
Indbetalingerne til kontoen blev gentagne gange forsinket på grund af fejl hos kommunen. Selvom indklagede var bekendt med disse uforskyldte problemer, blev han påført gebyrer på op til 250 kr. om måneden.
Indklagede har anført, at det blev aftalt, at klageren skulle sælge sin andelslejlighed inden den 1. september 1997, og at provenuet fra salget skulle anvendes til nedbringelse af kreditten. Aftalen indebar betaling af et ekstraordinært afdrag på 36.000 kr., jf. kreditaftalerne af 29. april og 21. november 1996.
Klageren fik ikke solgt lejligheden, idet han havde svært ved at finde et nyt sted at bo til den samme månedlige ydelse. Indklagede frafaldt derfor det ekstraordinære afdrag pr. 1. september 1997 på betingelse af, at salgsprovenuet blev anvendt til ekstraordinær nedbringelse af kreditten, når klageren bestemte sig for at sælge lejligheden. Indklagede fik i forbindelse hermed transport i et eventuelt salgsprovenu ved salg af andelslejligheden, ligesom det under sagen fremlagte tillæg til lån til andelsbolig blev udarbejdet. Transporterklæringen er bortkommet, men det fremgår af korrespondancen med administrator, at der rent faktisk forelå en transporterklæring.
Det bestrides, at klageren ikke har haft penge at leve for. Den 11. september 2000 blev der på kontoen indsat 736 kr. af checken på 4.736 kr. udstedt af klagerens bopælskommune. Klageren fik således udbetalt 4.000 kr., selv om hans konto på daværende tidspunkt var i overtræk med 3.562,63 kr.
Der er ikke blevet opkrævet rykkergebyrer for manglende indbetalinger i forbindelse med, at overførslerne fra kommunen til klageren er kommet for sent. Før klagens indgivelse er klageren alene blevet pålagt gebyr for returnering af PBS-postering den 5. juli 2000 og for rykkerskrivelserne henholdsvis den 26. oktober og 2. november 2000.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Efter det foreliggende, herunder det af klageren den 26. september 1997 underskrevne "tillæg til lån til andelsbolig" og den efterfølgende korrespondance mellem indklagede og andelsboligforeningens administrator, finder Ankenævnet det godtgjort, at klageren havde givet indklagede tilsagn om at nedbringe kreditten med provenuet ved et eventuelt salg af lejligheden. Indklagede var derfor, da man i september 2000 blev bekendt med klagerens salg af lejligheden, berettiget til som sket at nedskrive låneretten med det disponible beløb på 9.590,61 kr. og at forlange indbetaling af et beløb svarende til den resterende del af salgsprovenuet. Det bemærkes herved, at Ankenævnet efter det oplyste om indløsningen af checken på 4.736 kr. og de to hævninger à 5.000 kr. i dagene 11.-15. september 2000 lægger til grund, at klageren trods nedskrivningen af låneretten med 9.590,61 kr. den 21. september 2000 havde tilstrækkelige midler til dækning af leveomkostninger.
Da der ved indklagedes rykkerskrivelse af 2. november 2000 var forløbet mindre end 14 dage efter den gebyrbelagte rykkerskrivelse af 26. oktober 2000, var indklagede ikke berettiget til at opkræve gebyr for rykkerskrivelsen af 2. november 2000, jf. Ankenævnets kendelse af 29. juni 1999 i sag 980370.
3 medlemmer - Peter Blok, Grit Munk og Lisbeth Baastrup - finder i overensstemmelse med flertallets udtalelse i den nævnte kendelse, at rykkergebyret opkrævet den 26. oktober 2000 bør nedsættes til 100 kr. 2 medlemmer - Bjarne Lau Pedersen og Ole Reinholdt - finder i overensstemmelse med mindretallets udtalelse i den nævnte kendelse ikke grundlag herfor. Der afsiges på dette punkt kendelse efter stemmeflertallet.
Der er ikke i øvrigt grundlag for at pålægge indklagede helt eller delvis at refundere gebyrer.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger på klagerens konto tilbageføre rykkergebyret opkrævet den 2. november 2000 og 50 kr. af rykkergebyret opkrævet den 26. oktober 2000.
I øvrigt tages klagen ikke til følge.
Klagegebyret tilbagebetales klageren.