Spørgsmål om indgåelse af mundtlig aftale om kurssikring
| Sagsnummer: | 245/2022 |
| Dato: | 30-03-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Mette Lindekvist Højsgaard, Karin Sønderbæk, Tina Thygesen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Spørgsmål om indgåelse af mundtlig aftale om kurssikring |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klager medhold.
Indledning
Denne sag vedrører spørgsmål om indgåelse af mundtlig aftale om kurssikring.
Sagens omstændigheder
Klagerne var kunder i Danske Bank. De havde blandt andet optaget to realkreditlån i Realkredit Danmark A/S. Det ene var et 1 % fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 2.190.000 kr. (-004), og det andet var et 1,5 % fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 127.000 kr. (-005).
Klagerne solgte deres daværende ejendom og købte den 18. november 2021 en ny ejendom, ejendom 1, med overtagelse den 1. juni 2022.
Den 30. november 2021 godkendte banken klagerne til at opnå finansiering af købet af en ny bolig ved et lån med en fast rente. Banken har oplyst, at klagerne ikke havde frit lånevalg, at bevillingen skete under forudsætning af, at klagerne solgte deres daværende bolig og at forholdet mellem værdien af realkreditlånet og ejendommens værdi maksimalt var 83,34 %.
Banken har oplyst, at klagerne den 8. december 2021 underskrev en garantianmodning i netbanken om køb af ny bolig.
Den 13. december 2021 drøftede parterne på et møde klagernes sælger- og købersag. Banken har anført, at parterne på mødet mundtligt indgik en fastkursaftale til kurs 95,282 for indfrielsen af klagernes lån (-004), og at banken afbrød mødet for at kunne indgå fastkursaftalen rent systemmæssigt til den aftalte kurs, og for at udarbejde dokumentet ”Specifikation af fastkursaftale”, hvoraf vilkårene for fastkursaftalen fremgik. Banken fremsendte ved en fejl ikke specifikationerne for fastkursaftalen til klagerne.
Klagerne har anført, at parterne alene indgik en fastkursaftale for finansieringen af ejendom 1, men ikke på indfrielsen af deres oprindelige lån (-004).
Samme dag modtog klagerne dokumentet ”Aftale om ekspedition af sælgersag og indfrielse af lån ved salg af ejendom”. Af dette dokument fremgik blandt andet:
”Vi har solgt vores ejendom, og vi indgår derfor denne aftale med Danske Bank om ekspedition af sælgersag og indfrielse herunder eventuelt opsigelse af lån i ejendommen.
Lån, der skal indfris
Vi giver Danske Bank fuldmagt til at indfri og eventuelt opsige følgende lån med renter til betalingsdagen.
Hovedstol 2.190.000,00 DKK
Restgæld 2.190.000,00 DKK
Kreditor REALKREDIT DANMARK A/S
Indfrielsesmetode Terminshandel jævnfør separat fondsordre
Indfrielsestidspunkt 29.04.2022
Hovedstol 127.000,00 DKK
…
Indfrielsesmetode Ikke aftalt
Indfrielsestidspunkt 02.05.2022
…
Kurssikring
Vi kan senere kurssikre lånet, hvis vi ønsker dette. Det gælder dog ikke, hvis banken på vores vegne allerede har handlet obligationerne eller har opsagt lånet, og fristen for at trække opsigelsen tilbage er udløbet.
Rådgivning
Vi er rådgivet om, at kurserne kan ændre sig, indtil lånet er endeligt indfriet. Det kan betyde, at lånet bliver dyrere/billigere at indfri end forventet.
Vi er endvidere rådgivet om, at banken ikke orienterer os om kursændringer og renteudviklingen på obligationsmarkedet. Vi er ligeledes rådgivet om, at banken normalt altid anbefaler at kurssikre indfrielsen af lån, når vi har valgt, at indfrielsen skal ske ved køb af obligationer.
Øvrige vilkår
Hvis provenuet fra salget af ejendommen ikke er stort nok til at dække indfrielsen af lånene, eller indfrielsen af lånene bliver dyrere end forventet på grund af kursændringer, er vi rådgivet om, at der kan opstå større eller mindre underskud ved handlen. Et sådant eventuelt underskud indbetaler vi, når banken beder om det, dog senest i forbindelse med indfrielsen af lånene.
…”
Samme dag underskrev klagerne dokumentet ”Aftale om ekspedition af sælgersag og indfrielse af lån ved salg af ejendom”.
Samme dag rådgav banken klagerne om optagelse af lån i ejendom 1. Det fremgik blandt andet af ”Resumé af rådgivning – fast ejendom”, at klagerne ønskede et lån med en fast rente uden afdragsfrihed for at få sikkerhed for ydelsen. Det fremgik herudover, at ydelsen på lånet var kendt, men at provenuet af lånet først var endeligt, når lånet blev udbetalt eller hvis man indgik en fastkursaftale.
Herudover fremgik det af afsnittet ”Begrundelse for valg af lånet, væsentlige forudsætninger og øvrige råd”:
”…
Begrundelse for valget af lån
Vi har valgt dette lån, fordi lånet har en fast rente i hele lånets løbetid, og det er vigtigt for os og vores økonomi, at ydelsen ligger så fast som muligt. Vi er gjort opmærksomme på, at vi kun har mulighed for at vælge et fastforrentet lån. Det skyldes, at vores rådighedsbeløb ikke er stort nok til at kunne tåle en rentestigning på et lån med variabel rente - eller at vi har en gældsfaktor over 4, og at vores formue ikke vurderes at være robust nok til at kunne klare et stort fald i ejendomspriserne.
Væsentlige forudsætninger for valg af lånet
Vi er opmærksomme på faldet i vores rådighedsbeløb, og vi er indstillet på at tilpasse vores forbrug/økonomi til vores ændrede økonomiske situation. Vi er også bekendt med konsekvenserne, hvis vi mod forventning ikke kan klare os for et lavere rådighedsbeløb. Vi har fået beregnet et rådighedsbeløb efter risikovurdering. Det skyldes, at det lån, vi allerede har eller det lån vi har valgt, kan blive påvirket af fx stigende renter og krav om afdrag. I vurderingen af vores økonomi har vi derfor fået beregnet, hvordan den vil se ud, hvis vi optager lånet og disse omstændigheder senere ændrer sig.
…”
Der blev i den forbindelse indhentet et lånetilbud med bilag vedrørende finansieringen af købet af ejendom 1. Af disse dokumenter fremgik blandt andet, at købet skulle finansieres ved et 30-årigt 1,5 % fastforrentet realkreditlån uden afdragsfrihed med en hovedstol på 3.081.000 kr. Klagerne indgik herudover en fastkursaftale, der skulle gennemføres den 1. juni 2022 til kurs 97,341. Banken har oplyst, at klagerne den 15. december 2021 modtog lånetilbuddet med bilag i deres netbank, og at klagerne den 22. december 2021 underskrev lånetilbuddet.
Den 4. februar 2022 anmodede klagerne banken om at oplyse, om det var korrekt forstået, at det alene var finansieringen af ejendom 1, der var kurssikret og ikke deres oprindelige lån (-004).
Den 7. februar 2022 meddelte banken, at kurserne var låst på både det oprindelige lån (-004) og på det nye lån, at kursen for indfrielsen var låst til 95,828 og at kursen for det nye lån var låst til 97,341.
Samme dag skrev klagerne:
”Nå det var ikke så godt nu når kursen er faldet på mit lån.”
Den 3. marts 2022 anmodede klagerne banken om at oplyse, om og hvad det ville koste at annullere fastkursaftalen for det oprindelige lån (-004).
Den 4. marts 2022 meddelte banken, at klagerne godt kunne annullere fastkursaftalen, men at de skulle betale 135.999 kr. herfor.
Den 12. marts 2022 anmodede klagerne banken om at fremsende fastkursaftalen for det oprindelige lån (-004) og deres bekræftelse heraf.
Den 14. marts 2022 fremsendte banken dokumentet ”Specifikation af fastkursaftale” af 13. december 2021, som grundet en fejl ikke var sendt til klagerne den 13. december 2021.
Samme dag anmodede klagerne banken om at oplyse, om de havde bekræftet indgåelsen af fastkursaftalen for det oprindelige lån (-004) på e-mail, via SMS eller lignende, da de alene mindedes at have bedt om en fastkursaftale på det nye lån.
Den 24. og 25. april 2022 meddelte klagerne banken, at de ikke mindedes at have anmodet om at få låst kursen på deres oprindelige lån (-004). Klagerne anførte, at det ikke gav mening at låse kursen for det oprindelige lån, da de forudså, at kursen ville falde, hvilket var årsagen til, at de ønskede at låse kursen på deres nye lån. Klagerne anmodede banken om at fremsende dokumentation for, at de anmodede banken om at låse kursen på deres oprindelige lån.
Den 29. april 2022 indfriede banken klagernes oprindelige lån (-004). Banken har oplyst, at de indfriede lånet i overensstemmelse med den indgåede fastkursaftale af 13. december 2021.
Den 9. maj 2022 besvarede banken klagernes e-mails af 24. og 25. april 2022. Banken meddelte klagerne, at fastkursaftalen på indfrielsen af det oprindelige lån (-004) blev indgået via telefon den 13. december 2021, og at aftalen fremgik af ”Aftale om ekspedition af sælgersag og indfrielse af lån ved salg af ejendom”. Samme dag anmodede klagerne på ny banken om at oplyse, hvoraf det fremgik, at der var indgået en fastkursaftale på indfrielsen.
Den 31. maj 2022 svarede banken, at fastkursaftalen for klagernes oprindelige lån (-004) blev indgået den 13. december 2021 samtidig med fastkursaftalen for klagernes nye lån. Klagerne underskrev aftalegrundlaget elektronisk, hvoraf det fremgik, at indfrielsesmetoden skete via ”terminshandel jævnfør separat fondsordre”. Banken anførte, at baggrunden for at låse kursen var for at sikre, at klagerne fik et overskud fra salget af deres daværende ejendom, som skulle anvendes i forbindelse med købet af ejendom 1 og som lå til grund for finansieringstilsagnet. Banken anførte endvidere, at hvis klagerne havde fravalgt at låse kursen på indfrielsen men alene på finansieringen af deres egen ejendom, ville de have modtaget et rådgivningsskema til underskrift på atypiske forudsætninger, da det var imod bankens anbefaling og rådgivning.
Parternes påstande
Den 27. juni 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal stille dem som om, at deres oprindelige realkreditlån (-004) var blevet indfriet til gennemsnitskursen den 30. april 2022 på ca. 80 og ikke kurs 95,828, som lånet blev indfriet til.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de ikke indgik en aftale om kurssikring på indfrielsen af deres oprindelige lån (-004) den 13. december 2021, men at de alene indgik en aftale om kurssikring af lånet til ejendom 1, da kurserne var faldende, og de derved ville få en kursgevinst. Banken begik en fejl ved at kurssikre det eksisterende lån, og det kom som et chok for dem, at der var indgået aftale om kurssikring af indfrielsen af deres oprindelige lån.
Det gav ingen mening at kurssikre deres oprindelige lån, idet de netop valgte at kurssikre deres nye lån, fordi de frygtede, at kursen ville falde. De var ikke blevet rådgivet om, at banken ikke anbefalede, at man alene tegnede kurssikring for et af to kursfølsomme lån, og at der kunne spekuleres i en bestemt kursudvikling. De havde et godt rådighedsbeløb og en høj løn.
De havde ingen forudsætninger for at vide, hvad ”Terminshandel jævnfør separat fondsordre” betød. På intet tidspunkt forstod de, at dette betød, at der var indgået en kurssikringsaftale for lånet.
De anså alene ”Aftale om ekspedition af sælgersag og indfrielse af lån ved salg af ejendom” som en fuldmagt til banken, så den kunne indfri deres lån, og ikke en aftale om kurssikring. Der var flere afsnit i denne aftale, der talte imod, at der var indgået en fastkursaftale, blandt andet afsnittene ”Rådgivning” og ”Øvrige vilkår”.
Banken har på intet tidspunkt fremvist dokumentation for, at de indgik aftale om kurssikring af deres oprindelige lån den 13. december 2021. Man kan ikke indgå en aftale med så store økonomiske konsekvenser for deres økonomi uden at give dem oplysninger om, hvad kursen blev kurssikret til, hvad det kostede i kurstillæg, samt hvilke andre omkostninger, de skulle betale. De modtog ingen rådgivning herom. De modtog ved en tidligere ejendomshandel en oversigt over kursen og specifikationerne og blev bedt om at bekræfte på e-mail, at kursen skulle sikres. Havde de retmæssigt modtaget specifikationerne den 13. december 2021, havde de straks reageret og påtalt fejlen overfor banken.
De ønskede at løse konflikten hurtigt og smertefrit ved at høre, hvad det ville koste at udtræde af fastkursaftalen, men udgiften hertil var for høj, hvorfor de var nødsaget til at klage. De ønskede at løse udfordringen ved betaling af et mindre beløb.
Danske Bank har anført, at klagerne mundtligt modtog rådgivning forud for indgåelsen af fastkursaftalen på indfrielsen, og efterfølgende mundtligt indgik fastkursaftalen på indfrielsen af lån den 13. december 2021 til kurs 95,232, og at klagerne samme dag bekræftede dette ved at underskrive ”Aftale om ekspedition af sælgersag og indfrielse af lån ved salg af ejendom”, hvoraf der blandt andet under punktet Indfrielsesmetode fremgik: ”Terminshandel jævnfør separat fondsordre”. Hvis aftalen ikke var indgået, havde der stået ”ikke aftalt” som ved lån (-005). Selv hvis betegnelsen ”Terminshandel jævnfør separat fondsordre” ikke var forståelig for klagerne, så fremgik det samtidigt, at der ikke var indgået en fastkursaftale for lån (-005), hvorfor klagerne ved tvivl eller manglende forståelse burde have kontaktet banken herom.
Banken afbrød ikke mødet den 13. december 2021 for at indgå en fastkursaftale for lånet til finansiering af ejendom 1, men for at indgå en fastkursaftale for lånet, som skulle indfries.
Banken begik ikke ansvarspådragende fejl ved ikke at vedhæfte specifikationerne for fastkursaftalen sammen med ”Aftale om ekspedition af sælgersag og indfrielse af lån ved salg af ejendom” i form af en fondsordre. Dette var en beklagelig fejl, men medførte ikke, at fastkursaftalen ikke blev indgået. Klagerne accepterede indtil deres e-mail af 24. april 2022, at aftalen var indgået, da klagerne efter den første henvendelse den 4. februar 2022 svarede ”Nå det var ikke så godt nu når kursen er faldet på mit lån”, og senere ved henvendelse den 3. marts 2022, efterspurgte prisen for, hvad det kostede at annullere fastkursaftalen.
Det var vigtigt for kunden og kreditmæssigt for banken, at kunden kunne, finansierer deres køb ved alene at optage et 80 % realkreditlån. At finansieringen af købet var fastlagt endeligt og provenuet fra salget var sikret var et vigtigt element.
Banken anbefalede ikke, at der alene blev tegnet kurssikring for et ud af to kursfølsomme lån eller spekulation i en bestemt kursudvikling. Kurssikringen af det oprindelige lån (-004) harmonerede med klagernes ønsker til finansiering af huskøbet, samt det forhold, at klagernes økonomi ikke umiddelbart gav plads til kursspekulation. Klagerne kunne herved finansiere købet ved det mindst mulige banklån udover realkreditfinansieringen.
Klagerne iagttog ikke deres tabsbegrænsningspligt, da de, først den 25. april 2022 og kort før lånene skulle indfris, efterrationaliserede sig til, at de ikke havde indgået en fastkursaftale. Banken begik heller ikke på anden måde fejl eller forsømmelser i forbindelse med ekspeditionen af klagernes sælger- og købersag.
Banken havde ingen interesse i, om klagerne indgik en fastkursaftale eller ej. Det var klagerne, som løb en risiko ved ikke at indgå en fastkursaftale, da kurserne kunne ændre sig, indtil lånet blev indfriet, hvilket var ca. fem måneder senere.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne var kunder i Danske Bank. De havde blandt andet optaget to realkreditlån i Realkredit Danmark A/S. Det ene var et 1 % fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 2.190.000 kr. (-004), og det andet var et 1,5 % fastforrentet realkreditlån med en hovedstol på 127.000 kr. (-005).
Klagerne ønskede at sælge deres daværende ejendom og købe en ny ejendom 1. I den forbindelse drøftede parterne den 13. december 2021 finansieringen heraf.
Banken har anført, at parterne mundtligt indgik en fastkursaftale for indfrielsen af lån (-004) på mødet den 13. december 2021, hvilket blev bekræftet ved klagernes underskrift af ”Aftale om ekspedition af sælgersag og indfrielse af lån ved salg af ejendom”. Derfor indfriede de den 29. april 2022 dette lån i overensstemmelse med denne fastkursaftale og ”Aftale om ekspedition af sælgersag og indfrielse af lån ved salg af ejendom”.
Klagerne har anført, at parterne alene indgik en fastkursaftale for optagelsen af det nye lån i ejendom 1, hvorfor banken har handlet ansvarspådragende ved at indfri lån (-004) i henhold til en aftale, som de ikke indgik.
Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Tina Thygesen og Jørn Ravn – udtaler:
Det fremgår ikke udtrykkeligt af aftalen af 13. december 2021, at der var indgået en fastkursaftale vedrørende indfrielse af lånet med hovedstolen på 2.190.000 kr. Det fremgår heller ikke, hvilken individuel rådgivning klagerne har fået i denne forbindelse. Tværtimod indeholder aftalen generelle bemærkninger om kurssikring og rådgivning.
Det fremgår af § 10, stk. 1, i bekendtgørelse om god skik for boligkredit, at en finansiel virksomhed skal indgå eller bekræfte alle væsentlige aftaler med sine kunder i papirform eller på andet varigt medium. Aftalen skal indeholde en beskrivelse af parternes væsentlige rettigheder og pligter samt af de finansielle ydelser, der er omfattet af aftalen.
Vi finder, at det herefter påhviler banken at godtgøre indholdet af aftalen og rådgivningen.
Vi finder, at beskrivelsen ”Terminshandel jævnfør separat fondsordre” i ”Aftale om ekspedition af sælgersag og indfrielse af lån ved salg af ejendom” ikke dokumenterer, at klagerne forudgående accepterede en aftale om kurssikring af indfrielsen af klagernes oprindelige lån med en hovedstol på 2.190.000 kr.
Heller ikke den omstændighed, at beskrivelsen af indfrielsesmetoden er oplyst forskelligt for de to lån, som aftalen vedrører, indeholder den fornødne dokumentation for fastkursaftalen og den rådgivning, der lå til grund herfor.
Da klagerne ikke modtog specifikationerne til en kurssikringsaftale den 13. december 2021, havde klagerne ikke anledning til at gøre indsigelse tidligere, end sket.
Banken skal derfor stille klagerne som om, at deres oprindelige realkreditlån (-004) blev indfriet til gennemsnitskursen sidste bankdag fredag den 29. april 2022.
To medlemmer – Mette Lindekvist Højsgaard og Karin Sønderbæk – udtaler:
Vi finder det godtgjort, at parterne den 13. december 2021 indgik en aftale om kurssikring af indfrielsen af klagernes oprindelige lån (-004).
Vi har i vores vurdering lagt vægt på bankens oplysning om, at den ikke rådgav om kurssikring af det ene lån og spekulation i kursen på det andet, da det var afgørende for klagernes økonomi, at de fik et bestemt provenu og da det af ”Aftale om ekspedition af sælgersag og indfrielse af lån ved salg af ejendom” fremgik, at indfrielsesmetoden for lån (-004) var ved ”Terminshandel jævnfør separat fondsordre”, hvilket klagerne bekræftede ved deres underskrift samme dag, sammenholdt med indholdet af klagernes beskeder til banken af 4. og 7. februar og 3 marts 2022, hvori klagerne blandt andet anmodede banken om at oplyse muligheden for at annullere fastkursaftalen.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Danske Bank skal inden 30 dage stille klagerne som om, at deres oprindelige realkreditlån (-004) blev indfriet til gennemsnitskursen sidste bankdag fredag den 29. april 2022.
Klagerne får klagegebyret tilbage.