Spørgsmål om ansvar for manglende rådgivning om lejebetaling for fast ejendom forud for påtænkt køb.
| Sagsnummer: | 204 /1998 |
| Dato: | 03-11-1998 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Jette Kammer Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen |
| Klageemne: |
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for manglende rådgivning om lejebetaling for fast ejendom forud for påtænkt køb. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar for mangelfuld rådgivning af klagerne i forbindelse med leje af en fast ejendom forud for et påtænkt køb af ejendommen.
Sagens omstændigheder.
Klagerne, der er ægtefæller og stammer fra Tyskland, rejste den 28. oktober 1994 til Danmark, hvor De flyttede ind i en ejendom på Rømø, som var til salg, og som de ønskede at købe.
Klagerne har oplyst, at det ikke som forventet lykkedes at få solgt deres ejendom i Tyskland, hvorfor handlen vedrørende ejendommen på Rømø ikke kunne gennemføres. Da de allerede var flyttet ind, tilbød ejeren, at de kunne blive boende, indtil de var klar til at købe, mod at betale de faste omkostninger på ejendommen i form af terminsydelse, forsikring og ejendomsskat.
Det fremgår af sagen, at klagerne den 22. december 1994 oprettede en lønkonto hos indklagede, og at indklagede løbende ekspederede klagernes betaling af terminsydelse, forsikring og ejendomsskat vedrørende ejendommen.
Ejendommen var belånt med 4 kontantlån baseret på 10% obligationer og til en rente på ca. 19,5%. To lån på oprindelig i alt 140.100 kr. var med udløb år 2001, og to lån på oprindelig i alt 265.600 kr. var med udløb år 2012. Terminsydelserne udgjorde årligt ca. 80.000 kr.
Ejendommen var i februar 1994 blevet udbudt til salg via en ejendomsmægler for en kontant pris på 914.000 kr. og en finansieret pris på 975.000 kr. Ved en udbetaling på 150.000 kr. ville den månedlige nettoudgift det første år ifølge salgsopstillingen være 3.472 kr. under forudsætning af en årlig lejeindtægt på 27.600 kr.
Som led i klagernes eventuelle overtagelse af ejendommen i sommeren 1995 udarbejdede indklagedes direktør et udkast til skøde, hvorefter klagerne pr. 1. november 1994 kunne erhverve ejendommen for en samlet købesum på 750.000 kr. ved dels en overtagelse af de eksisterende lån, hvis restgæld blev opgjort til i alt 348.366,90 kr., dels kontant betaling af restkøbesummen på 401.633,10 kr. Handelen blev ikke gennemført.
I vinteren 1997/98 fraflyttede klagerne ejendommen.
Parternes påstande.
Den 8. juni 1998 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at der ikke blev udfærdiget en lejekontrakt mellem dem og ejendommens ejer. Ejeren meddelte blot, at de kunne bo i ejendommen, indtil de var klar til at købe, mod betaling af udgifterne vedrørende ejendommen. De havde ikke kendskab til udgifternes størrelse og henvendte sig herom til indklagede, som efterfølgende forestod betalingerne. Indklagede, der var involveret i planerne om ejendomskøbet, burde have vejledt dem om, at de herved reelt betalte en husleje, der lå væsentligt over markedsniveau. De er først efterfølgende blevet bekendt med, at nettohuslejen ville have været betydelig mindre, såfremt de havde købt ejendommen, og at de rent faktisk ikke kunne stå som forsikringstagere for en ejendom, som de ikke ejede. Forsikringsselskabet har efterfølgende refunderet ca. 25.000 kr. i for meget betalt præmie. I forbindelse med drøftelserne om handelen oplyste indklagede, at udlændinge ved køb af fast ejendom altid skulle erlægge en udbetaling på minimum halvdelen af købesummen. De har ikke kunnet få denne oplysning bekræftet og har nu erhvervet en anden ejendom, hvorved deres boligudgift er blevet mere end halveret. De så sig nødsaget til at fraflytte ejendommen på grund af den høje husleje, som beløb sig til 8.200 kr. månedligt. Indklagede bør betale erstatning som følge af mangelfuld rådgivning.
Indklagede har anført, at klagerne først henvendte sig, efter at der var indgået aftale om lejemålet, hvorfor man ikke havde anledning til at rådgive i situationen. Via den nyoprettede konto ekspederede man de regninger, som blev indleveret af klagerne. Klagerne og udlejer henvendte sig til indklagede i sommeren 1995 med henblik på en overdragelse af ejendommen til klagerne. Parterne medbragte salgsopstilling ud fra en finansieret salgspris på 975.000 kr., og klagerne oplyste, at de havde et beløb på 110.000 DEM til rådighed efter salg af deres ejendom i Tyskland. Af sparehensyn tilbød man parterne at udfærdige skødet, idet der var enighed om betingelserne for handelen. Indklagede afslog en anmodning fra klagerne om mellemfinansiering af handelen, idet det ikke var muligt at få bekræftet, at beløbet på 110.000 DEM var til stede. Man har i de ca. 3½ år, hvor klagerne var kunde hos indklagede, brugt meget tid på rådgivning, da klagerne hverken på skrift eller i tale kunne forstå dansk. Der er blevet bevilget lån til køb af knallert og bil, ligesom der i perioder blev bevilget midlertidigt overtræk på klagernes lønkonto.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Lejeaftalen mellem klagerne og ejeren af ejendommen var indgået, før klagerne henvendte sig til indklagede. Det må lægges til grund, at denne heller ikke efterfølgende blev anmodet om at vurdere rimeligheden af lejeaftalen, som i øvrigt måtte betragtes som midlertidig og sammenhængende med klagernes påtænkte køb af ejendommen. På denne baggrund finder Ankenævnet ikke tilstrækkeligt grundlag for at pålægge indklagede erstatningsansvar for mangelfuld rådgivning.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.