Spørgsmål om ansvar som følge af manglende kurssikring af ejerskiftelån.
| Sagsnummer: | 253/1999 |
| Dato: | 30-12-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Karin Duerlund, Niels Bolt Jørgensen, Leif Nielsen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - ekspeditionstid Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar som følge af manglende kurssikring af ejerskiftelån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar som følge af, at to ejerskiftelån, der skulle hjemtages i forbindelse med klagernes køb af en fast ejendom, ikke blev kurssikret i umiddelbar forlængelse af klagernes advokats henvendelse til indklagede herom.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 18. juni 1998 købte klagerne en fast ejendom med overtagelse den 1. september 1998. Købesummen på 1.579.958 kr. skulle bl.a. berigtiges ved hjemtagelse af et lån i Nykredit anslået til 693.000 kr. og et lån i DLR anslået til 385.000 kr. Lånene skulle søges af den ved handlen medvirkende ejendomsmægler og hjemtages i købers navn som 30-årige 6% obligationslån. Lånene skulle hjemtages af sælgers advokat, og provenuet skulle tilfalde sælger. I øvrigt fremgår bl.a.:
"Ejerskiftelån er obligationslån:
...
Efter købers krav handles der med ejerskiftelån som obligationslån, i stedet for på udbudsvilkårene med kontantlån. Efter købers ønske optages ejerskiftelånet på basis af 6% obligationer med 30 års løbetid. Sælger accepterer dette, dog under forudsætning af, at det er køber alene der bærer kursrisikoen via refusionsopgørelsen eller der foretages regulering via sælgerpantebrevet.
Såfremt køber ønsker at kurssikre ejerskiftelånet, da er sælger forpligtet til at medvirke hertil, idet køber selv betaler alle omkostninger herved."
Den 29. juni 1998 tilbød Nykredit et 30-årigt 6% obligationslån på 693.000 kr. til en aktuel kurs på 97,75.
Den 12. juli 1998 tilbød DLR et 30-årigt 6% obligationslån på 385.000 kr. til en aktuel kurs på 98,10.
I juli 1998 drøftede klagerne handlen med indklagede, herunder spørgsmålet om kurssikring af ejerskiftelånene. Klagerne ville drøfte spørgsmålet om kurssikring med deres advokat.
Under et møde med advokaten den 13. august 1998 underskrev klagerne ejerskiftelånspantebrevene, som herefter blev fremsendt til sælgers advokat. Endvidere blev det besluttet at kurssikre ejerskiftelånene.
Ved skrivelse af 14. august 1998 rettede advokaten henvendelse til indklagede vedrørende handlen. Af skrivelsen fremgår bl.a.:
"Jeg har forudsat, at [indklagede] som pengeinstitut afgiver den sædvanlige garantierklæring overfor Dansk Landbrugs Realkreditfond.
Den originale garantierklæring er vedlagt.
Jeg foreslår mest praktisk, at garantierklæringen efter underskrift tilstilles eventuelt sælgers advokat, [navn], som forestår lånesagsekspeditionerne.
Herudover ønsker køberne så hurtigt som muligt at kurssikre begge lån.
Efter aftale med køberne vil jeg bede [indklagede] om at klare kurssikringen.
Som afviklingsdag vil jeg foreslå en dato hen i sidste halvdel af september måned. Der skal jo være tidsmæssig plads til tinglysning af ejerskiftelånspantebrevene.
Jeg vil mest praktisk foreslå, at afviklingsdatoen aftales med [sælgers advokat], der som sagt forestår ekspeditionerne. Det har ikke umiddelbart for mig været muligt at få telefonisk kontakt til [sælgers advokat].
Jeg har sendt kopi af brevet til [sælgers advokat]."
Indklagede modtog skrivelsen mandag den 17. august 1998.
Efter modtagelsen af advokatens skrivelse rettede indklagede den 18. august 1998 telefonisk henvendelse til klagerne. På baggrund af samtalen rettede indklagede den 19. august 1998 telefonisk henvendelse til sælgers advokat med henblik på strakshjemtagelse af lånene på garanti.
Den 26. august 1998 fremsendte sælgers advokat sagen til sælgers pengeinstitut.
Ved skrivelse af 31. august 1998 orienterede klagernes advokat indklagede om, at sælgers pengeinstitut ikke umiddelbart havde været parat til hverken at hjemtage ejerskiftelånene eller foretage kurssikring, hvorfor han havde foranlediget Nykreditlånet kurssikret og samtidig foranlediget DLRlånet hjemtaget på garanti.
Nykreditlånet blev hjemtaget til kurs 96,65 og DLRlånet til kurs 97.
I perioden 17. til 27. august 1998 var kursudviklingen på obligationerne vedrørende ejerskiftelånene følgende:
Dato Nykredit DLR 17.08.1998 99,10 98,95 18.08.1998 98,85 98,70 19.08.1998 98,70 98,60 20.08.1998 98,90 98,70 21.08.1998 98,95 98,80 22.08.1998 23.08.1998 24.08.1998 98,45 98,25 25.08.1998 97,25 97,00 26.08.1998 96,15 95,75 27.08.1998 96,90 96,80
Parternes påstande.
Den 21. juni 1999 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede ved sin telefoniske henvendelse den 18. august 1998 meddelte, at kurssikring nu ikke kunne betale sig, idet overtagelsesdagen var nært forestående.
Indklagede anbefalede, at lånene i stedet straks blev hjemtaget på garanti, hvilket de accepterede. De var ikke bekendt med, at der bestod en kursrisiko herved, og det bestrides, at indklagede oplyste herom.
Indklagede har pådraget sig erstatningsansvar som følge af, at kursen ikke blev fastlåst, således som advokaten havde anmodet om.
Den manglende kurssikring har medført et kurstab på ca. 20.000 kr.
Indklagede har anført, at man ved modtagelsen af advokatens skrivelse var forundret over, at kurssikring ikke allerede var foretaget.
Ved den telefoniske henvendelse til klagerne den 18. august 1998 anbefalede man fortsat kurssikring, men oplyste samtidig om muligheden for at hjemtage lånene straks til dagskurs, fordi pantebrevene nu forelå i underskrevet stand hos sælgers advokat. Klagerne blev samtidig orienteret om kursrisikoen ved at strakshjemtage ejerskiftelånene, idet udbetaling i givet fald ville ske til kursen på udbetalingsdagen - typisk 3 ekspeditionsdage senere end datoen for strakshjemtagelsen. Klagerne, der efter indklagedes opfattelse således fuldt ud var klar over risikoen ved strakshjemtagelse af lånene, besluttede sig herfor, og instruerede indklagede om at give sælgers advokat meddelelse herom.
Den 19. august 1998 forsøgte man forgæves at komme i kontakt med sælgers advokat. Advokatens sekretær blev instrueret om at meddele advokaten, at klagerne ønskede ejerskiftelånene hjemtaget straks. Afdelingen fulgte løbende op på sagen og rykkede adskillige gange advokatens sekretær, der oplyste, at udbetalingsanmodningerne snarest ville blive overgivet til sælgers pengeinstitut. Dette skete imidlertid først den 27. august 1998, hvor klagernes advokat telefonisk meddelte, at han havde draget omsorg for kurssikring af lånene.
Ansvaret for klagernes eventuelle kurstab påhviler ikke indklagede, men må i givet fald rettes mod en eller flere af sagens øvrige parter.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
I skrivelsen af 14. august 1998 fra klagernes advokat, som indklagede modtog den 17. s.m., blev indklagede anmodet om straks at foranledige begge ejerskiftelån kurssikret. Under telefonsamtalen med klagerne den 18. august 1998 oplyste indklagedes medarbejder på eget initiativ om muligheden for i stedet straks at hjemtage lånene mod garanti. Indklagede skulle imidlertid ikke selv hjemtage lånene, og indklagedes medarbejder burde have indset, at der bestod en risiko for, at en strakshjemtagelse mod garanti kunne blive forsinket, således som det faktisk skete. I hvert fald burde medarbejderen ikke have undladt at følge instruksen fra klagernes advokat uden først at have drøftet spørgsmålet med denne. På denne baggrund findes indklagede at være erstatningsansvarlig for det tab, klagerne led ved, at ejerskiftelånene ikke blev kurssikret den 18. august 1998. Det bemærkes herved, at indklagede ikke har bestridt, at kurssikring kunne have fundet sted denne dag. Klagernes påstand tages herefter til følge som nedenfor bestemt.
Som følge heraf
Indklagede skal inden 4 uger til klagerne betale en erstatning, der beregnes således, at klagerne stilles, som om kurssikring af ejerskiftelånet på 693.000 kr. hos Nykredit og ejerskiftelånet på 385.000 kr. hos DLR havde fundet sted den 18. august 1998. Det således beregnede erstatningsbeløb forrentes med rente efter renteloven fra den 21. juni 1999. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.