Indsigelse om mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning i forbindelse med indbetaling af ekstraordinært afdrag på eksisterende lån
| Sagsnummer: | 409/2020 |
| Dato: | 11-06-2021 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Jesper Claus Christensen, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rådgivning
|
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning i forbindelse med indbetaling af ekstraordinært afdrag på eksisterende lån |
| Indklagede: | Frøs Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning i forbindelse med indbetaling af ekstraordinært afdrag på eksisterende lån.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H, der var kunder i Frøs Sparekasse, havde et 30-årigt 2 % obligationslån med hovedstol på 2.276.000 kr. i Totalkredit.
I 2019 henvendte klagerne sig til sparekassen, fordi de ønskede at foretage et ekstraordinært afdrag på 700.000 kr. på lånet. Ved mail af 19. november 2019 til M anførte sparekassen blandt andet:
”…
Vedlagt finder I tilbud på straksafdrag lige nu.
- Som drøftet pr. telefon for et stykke tid siden, så er det billigst at gøre ifm. en termin (næste mulige er 31/3-20), da der så ikke er opsigelsesrente og mellemregningsrente. I tilbuddet her medfører de[t] en merudgift på kr. 10.200,82, beløbet er fradragsberettiget. Ved at vente med at afdrage til 31/3-2020, vil der kun være de 750 kr. i gebyr til Totalkredit for et ekstraordinært afdrag.
Ønsker I fortsat at lave afdraget nu her eller skal det vente til 31/3-2020? - I forbindelse med ekstraordinært afdrag skal I tage stilling til om I ønsker at beholde den nuværende ydelse (så forkortes løbetiden) eller om I ønsker at beholde løbetid på lånet (så nedsættes ydelsen). Hvilken løsning ønsker I?
…”
Ved mail af 15. januar 2020 til sparekassen meddelte klagerne:
”Vi vil gerne:
- Foretage ekstraordinær indbetaling på kr. 700.000 på vores realkreditlån ved næste termin
- Bibeholde ydelse (ca. kr. 118.000 pr. år)
- Have nedsat bidragssatsen til 0,45%”
Den 17. januar 2020 sendte sparekassen tilbud på delvis opsigelse af lånet pr. den 1. april 2020 med kontant beløb på 700.750 kr. Restgælden på lånet ville herved blive nedbragt til 1.282.045,89 kr., og restløbetiden ville være 14 år. Ydelsen pr. den 30. juni 2020 – første ydelse efter det ekstraordinære afdrag – udgjorde 27.153,75 kr., heraf afdrag 18.860,20 kr. Klager M underskrev tilbuddet den 22. januar 2020.
Den 4. marts 2020 sendte sparekassen en vejledende beregning på omlægning af Totalkreditlånet, hvor restgælden udgjorde 1.997.330 kr., restløbetiden udgjorde 25 år, og bidragssatsen udgjorde 0,74 %. Det nye lån var et 15-årigt 0 % obligationslån med hovedstol på 1.342.000 kr. Bidragssatsen udgjorde 0,51 %. Omlægningen forudsatte en kontant indbetaling på 699.877 kr., svarende til det ekstraordinære afdrag. Ydelsen på det gamle lån udgjorde 115.467 kr. om året, og ydelsen på det nye lån udgjorde 96.057 kr. om året. I en mail om beregningen anførte sparekassen blandt andet:
”…
I beregningen […] medtaget fuld opsigelsesrente på lånet der skal indfries – beløbet vil blive lidt mindre i det [I] har opsagt de kr. 700.000 af lånet til 1/4, men det kan systemet desværre ikke regne helt rigtigt ud.
Såfremt der skulle være spørgsmål eller [I] ønsker at omlægge lånet siger [I] lige til så sender jeg noget til digital underskrift.
…”
Af en efterfølgende korrespondance mellem parterne fremgik blandt andet:
|
Dato 2020 |
Afsender |
Tekst |
|
9. marts |
klagerne |
”… |
|
22. marts |
klagerne |
”… …” |
|
24. marts |
sparekassen |
”… Det er ikke muligt at beholde både samme betaling til lånet og samme løbetid samtidig med der foretages det ekstraordinære afdrag. Der skal ændres på en af de to parametre. Ejendommen er vurderet til kr. 2.800.000 og bidragssatsen beregnes endeligt når det ekstraordinære afdrag er foretaget (se også korrespondancen mellem [M] og jeg). Vedr. omlægning til obligationslån 30 år med afdrag, så har jeg vedlagt en opdateret beregning. |
|
29. marts |
klagerne |
”… Vi kigger på beregningerne vedr. 30-års-lånet. |
|
29. marts |
sparekassen |
”… I min korrespondance med [M] fra januar fremgår det, at ydelsen fortsætter uændret. Det ekstraordinære afdrag er derfor lavet med uændret ydelse. |
Den 24. maj 2020 sendte klagerne en klage til sparekassen over mangelfuld rådgivning. Klagerne anmodede om en kompensation ”så vi står, som hvis vi havde omlagt vores lån til 0,0 % 15 år dengang til den givne kurs”.
Parternes påstande
Den 17. oktober 2020 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Frøs Sparekasse skal betale erstatning på 150.000 kr.
Frøs Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at sparekassen ydede mangelfuld rådgivning vedrørende ekstraordinær indbetaling på deres realkreditlån og omlægning af lånet. De blev herved påført et tab på cirka 150.000 kr., som sparekassen bør erstatte.
Sparekassens rådgivning opfyldte ikke kravene i bekendtgørelse om god skik for boligkredit, § 6, stk. 1, § 10 stk. 1, § 16 og § 17.
Klagen går på tre aspekter i rådgivningen 1) nedsættelse af løbetiden, 2) mangler ved beregningen af 4. marts 2020 og 3) mangelfuld rådgivning om omlægning til 15-årigt 0 % lån.
Ad 1)
Det fremgik ikke tydeligt, at den ekstraordinære indbetaling ville medføre, at løbetiden på lånet ville blive forkortet, og de har derfor heller ikke er givet samtykke til dette.
Deres udgangspunkt var under hele forløbet, at de ønskede en ekstraordinær indbetaling, uden at lånet blev omlagt. Formålet med at beholde ydelsen var, at de ville foran med indbetalingerne, så de på et senere tidspunkt kunne nøjes med at betale mindre. De havde ikke nogen anelse om, at det var nødvendigt at omlægge lånet for at foretage en ekstraordinær indbetaling, og de har på intet tidspunkt anmodet om at få lånet omlagt. Sparekassen gjorde heller ikke opmærksom på, at en ekstraordinær indbetaling medførte, at lånet blev omlagt.
Sparekassen burde tydeligt have gjort opmærksom på, at løbetiden ville blive varigt forkortet til 14 år, og at det på daværende tidspunkt var meget ufordelagtigt at have et 14-årigt 2 % lån, da renten på det tidspunkt var væsentligt lavere. De svarede på de spørgsmål, rådgiveren stillede i mail af 19. november 2020, ud fra den klare forståelse og i tillid til, at der var tale om en meget enkel transaktion, nemlig en ekstraordinær indbetaling på deres lån og ikke en omlægning til et andet lån. De havde jo ikke bedt om en låneomlægning.
Oplysningen om, at uændret ydelse ville forkorte løbetiden, og at uændret løbetid ville medføre nedsat ydelse, opfattede de kun som en supplerende information, som gjaldt under forudsætning af, at de fortsatte med at betale de høje ydelser. Dette havde de dog ingen intentioner om, da de blot ville foran i forhold til indbetalingerne, så de senere ville få mulighed for at nedsætte ydelsen.
Ad 2)
Beregningen af 4. marts 2020 var mangelfuld. Beregningen blev udarbejdet for, at de skulle tage stilling til, om de ønskede at omlægge til et 15-års lån. Sparekassen beregnede ud fra den fulde opsigelsesrente, altså inden løbetiden blev forkortet. Der blev ikke gjort opmærksom på, at løbetiden på det eksisterende lån var forkortet. I opstillingen var der vist et lån med en restløbetid på 25 år. De gik helt klart ud fra, at eneste ændring af lånet var, at der blev indbetalt 700.000 kr., da der stod at ”beløbet vil blive lidt mindre i det [I] har opsagt de kr. 700.000 af lånet til 1/4.”
Det blev ikke oplyst, at løbetiden var forkortet. De gik ud fra, at eneste ændring i forhold til det tidligere lån var hovedstolen, som var 700.000 kr. lavere end anført i opstillingen.
Ad 3)
Sparekassen gjorde ikke tydeligt opmærksom på, at det var fordelagtigt at omlægge til et 15-årigt 0 % lån i stedet for det 14-årige 2 % lån, som det viste sig, at de ville få efter betalingen af det ekstraordinære afdrag. Sparekassen udarbejdede ikke en opstilling, der viste, at de skulle sammenligne med et 14-årigt 2 %-lån.
De valgte at undlade at omlægge, fordi de lagde vægt på den lange løbetid, som de troede, at de fortsat ville have, og som i forhold til deres alder ville være det fornuftigste.
Hvis de havde vidst, at det eksisterende lån i forbindelse med betalingen af det ekstraordinære afdrag ville blive omlagt til et 14-årigt 2 % lån, ville de hurtigst mulig have omlagt til et 15-årigt 0 % lån.
Frøs Sparekasse har anført, at klagerne blev oplyst om valgmulighederne og konsekvenserne af deres valg i forbindelse med den ekstraordinære indbetaling på deres lån. Sparekassens rådgivning har ikke været mangelfuld. Sparekassen har forklaret og opstillet valgmuligheder for klagerne, som de selv har truffet beslutninger på baggrund af. Sparekassens rådgivning har ikke påført klagerne et tab.
De fremlagte mails dokumenterer, at klagerne blev informeret om de muligheder, der var til rådighed, samt hvad mulighederne indebar. Klagerne ønskede at bibeholde ydelsen på deres lån og underskrev aftalen om ekstraordinær indbetaling. Det fremgik tydeligt, at valget om at beholde ydelsen ville betyde forkortet løbetid. Der var intet, der tydede på, at løbetiden kun ville blive forkortet midlertidigt. Klagerne gav således både på mail og ved underskrivelse af aftalen samtykke til at forkorte løbetiden.
Beregningen af 4. marts 2020 på en omlægning til et 0 % 15-års lån skete ud fra den fulde opsigelsesrente, altså inden løbetiden bliver forkortet, hvilket sparekassen gjorde klagerne opmærksom. Systemet kunne ikke beregne omlægningen korrekt, før den ekstraordinære indbetaling var gennemført, hvilket først skete den 1. april 2020. Det var således på tidspunktet for beregningen ikke muligt at udregne nøjagtigt, hvad klagerne efterspurgte, og det blev klagerne også tydeligt gjort opmærksom på.
Klagerne meddelte, at de ikke var interesserede i omlægningen. Begrundelsen var kursændringer, som i mellemtiden havde gjort, at det ikke var særlig attraktivt at lave en omlægning. Klagerne blev således stillet over for muligheden ud fra de beregninger, der var tilgængelige, men valgte selv at takke nej.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H, der var kunder i Frøs Sparekasse, havde et 30-årigt 2 % obligationslån med hovedstol på 2.276.000 kr. i Totalkredit.
Ad 1 og 2) I 2019/2020, hvor restgælden på lånet udgjorde 1.997.330 kr., og restløbetiden udgjorde cirka 25 år, henvendte klagerne sig til sparekassen, fordi de ønskede at betale et ekstraordinært afdrag på 700.000 kr. på lånet. Sparekassen anmodede i den forbindelse klagerne om at tage stilling til ”om I ønsker at beholde den nuværende ydelse (så forkortes løbetiden) eller om I ønsker at beholde løbetid på lånet (så nedsættes ydelsen).” Klagerne meddelte, at de ønskede at bibeholde ydelsen og underskrev den 22. januar 2020 en aftale med sparekassen om det ekstraordinære afdrag, som blev betalt pr. termin den 1. april 2020. Med baggrund i ydelsen blev restløbetiden forkortet til 14 år.
Ankenævnet finder ikke, at sparekassen som følge af mangler ved beregningen af 4. marts 2020, mangelfuld rådgivning eller på anden måde har pådraget sig ansvar for, at klagerne fejlagtigt troede, at de med det ekstraordinære afdrag forudbetalte ydelser på lånet og dermed sikrede sig mulighed for på et senere tidspunkt at nedsætte deres ydelsesbetalinger.
Ankenævnet finder heller ikke, at sparekassen burde have indset, at klagerne var i en vildfarelse herom. Ankenævnet finder derfor også, at sparekassen ikke havde anledning til at rådgive klagerne om eventuelle muligheder for en boligkredit eller lignende, der opfyldte deres ønske om lang løbetid og mulighed for på sigt at nedsætte deres løbende låneudgifter.
Ad 3) Ankenævnet finder ikke, at sparekassen ydede mangelfuld rådgivning om klagernes mulighed for at omlægge deres lån til et 15-årigt 0 % obligationslån.
Klagerne har ikke godtgjort et tab på 150.000 kr. Omkostningen på 750 kr. ved at betale det ekstraordinære afdrag var relativ beskeden, og klagerne har fortsat mulighed for at omlægge deres lån, hvis de får behov for det.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen