Spørgsmål om tilbageholdelse af beløb for mangler.
| Sagsnummer: | 259 /1999 |
| Dato: | 09-11-1999 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Bjarne Lau Pedersen, Mette Reissmann |
| Klageemne: |
Skødedeponeringskonto - tilbageholdelse for mangler
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om tilbageholdelse af beløb for mangler. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig erstatningsansvar over for klageren som følge af indklagedes frigivelse af en skødedeponeringskonto, idet klageren, der havde købt en fast ejendom, ønskede at foretage arrest i kontoen til fyldestgørelse af et krav mod sælger for mangler ved ejendommen.
Sagens omstændigheder.
Ved købsaftale af 20. maj 1998 købte klageren en fast ejendom med overtagelse 1. august 1998. Af købesummen på 929.000 kr. skulle der hos indklagede, der var sælgers pengeinstitut, deponeres 10.000 kr. Til berigtigelse af købesummen skulle endvidere udstedes et sælgerpantebrev på 137.000 kr. Af købsaftalens standardbestemmelser fremgår bl.a.:
"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponering.
.........
Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2 og 9.3 er berigtigende ejendomsmægler/advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af:
1. pantegæld, der ikke skal overtages,
2. evt. ejerskiftegebyr, ejerskiftebidrag og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen,
3. restancer,
4. evt. refusionssaldo i købers favør
5. beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen,
6. sælgers andel af handlens omkostninger,
7. salgssalær og udlæg m.v. til ejendomsmægler, såfremt det i købsaftalen under pkt. 9.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb er utilstrækkeligt til dækning heraf.
Berigtigende advokat/ejendomsmægler/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger alene med de under 1 til 7 nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger."
Den 28. juli 1998 underskrev sælger og klageren skøde. Af skødet fremgår, at det beløb, der skulle deponeres hos indklagede, var 13.079,49 kr.
Den 30. juli 1998 fremsendte klagerens advokat 9.710,49 kr. til indsættelse på "spærret konto i sælgers navn til frigivelse, når der foreligger endeligt, tinglyst skøde uden anmærkninger". Beløbet udgjorde det i skødet nævnte beløb med fradrag af sælgers andel af skødestempel.
Efter klagerens overtagelse af ejendommen rejste han krav mod sælger i anledning af mangler ved ejendommen.
Den 3. september 1998 fremsendte klagerens advokat 134.070,33 kr. til indklagede til indsættelse på deponeringskontoen; beløbet udgjorde provenu af sælgerpantebrevet med fradrag af yderligere skødestempel. Advokaten anmodede om, at beløbet blev indsat på "den spærrede konto til frigivelse, når der foreligger endeligt, tinglyst skøde uden anmærkninger."
Af skrivelse af 30. september 1998 fra klagerens advokat til klageren fremgår, at advokaten ville udarbejde stævning mod sælger med påstand om betaling af 116.936,25 kr. vedrørende mangler på ejendommen.
Ved skrivelse af 12. november 1998 meddelte klagerens advokat indklagede, at skødet vedrørende klagerens ejendom var tinglyst anmærkningsfrit, hvorfor den spærrede konto kunne frigives, "dog med undtagelse af beløbet kr. 116.936,25". Ved skrivelse af 17. s.m. meddelte indklagede advokaten, at man ikke kunne acceptere, at beløbet på 116.936,25 kr. fortsat skulle være spærret, idet skødet på ejendommen var tinglyst anmærkningsfrit. Man anså derfor betingelserne for beløbets frigivelse i sin helhed for opfyldt. Indklagede imødeså herefter en frigivelse af de deponerede midler i sin helhed.
Den 18. januar 1999 indgav klagerens advokat arrestbegæring mod sælger af ejendommen med henblik på foretagelse af arrest i skødedeponeringskontoen.
Ved skrivelse af 22. januar 1999 meddelte indklagede klagerens advokat, at "det spærrede beløb er frigivet i 1998 og deponeringskontoen er ophævet".
Klagerens advokat meddelte herefter indklagede, at han på sin klients vegne tog forbehold for erstatning for klientens tab som følge af beløbets frigivelse.
Parternes påstande.
Klageren har den 2. juli 1999 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at foretage "tilbageførsel af beløb på kr. 116.936,25, således at det vil være [klagerens advokat] muligt at foretage den fornødne arrest".
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at der efter overtagelsen af ejendommen viste sig at være mangler for ca. 117.000 kr. Af den deponerede købesum blev der derfor alene frigivet det overskydende beløb. Med henblik på sikring af beløbet anmodede hans advokat om at foretagelse af arrest, men indklagede havde forinden frigivet kontoen. Indklagede har pådraget sig erstatningsansvar herfor, idet hans advokat på intet tidspunkt har givet tilladelse til at frigive restbeløbet. En arrest ville have medført, at han havde fået dækning for manglerne.
Indklagede har anført, at det deponerede beløb i henhold til købsaftale og skødet kunne frigives, når endeligt tinglyst anmærkningsfrit skøde forelå, og således at der alene kunne fradrages refusionssaldo. Efter modtagelse af oplysning om, at skødet var lyst anmærkningsfrit, frigav indklagede beløbet til sælger. En køber er uberettiget til at tilbageholde en deponeret købesum med henblik på modregning for et ensidigt opgjort mangelskrav. Indklagede kunne over for sælger have pådraget sig et erstatningsansvar, såfremt man undlod at frigive det deponerede beløb. Det erkendes, at frigivelsen af deponeringen ikke fremgik klart af indklagedes skrivelse af 17. november 1998, hvorfor dette blev præciseret i skrivelsen af 22. januar 1999. Selv om det måtte antages, at den uklare formulering skulle have givet klageren anledning til at tro, at der var mulighed for at foretage arrest, blev der ikke før end i januar 1999 taget skridt til en arrestforretning. Klageren har ikke godtgjort at have lidt et tab som følge af indklagedes frigivelse af deponeringen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Af købsaftalens standardbestemmelser og af skødet fremgår, at det deponerede beløb skulle frigives til sælger, når endeligt skøde var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, alene med fradrag af visse opregnede beløb. Klageren havde således ikke sikkerhed for eventuelle mangelskrav i det deponerede beløb, der efter anmærkningsfri tinglysning af skødet måtte betragtes som en erlagt del af købesummen. Indklagede var herefter ikke berettiget til at tilbageholde det af klageren begærede beløb, men derimod forpligtet til som sket at frigive beløbet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.