Afgørelse

Krav om nedsat hæftelse for lån begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb og salg af andelslejlighed

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om nedsat hæftelse for et lån begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med hendes køb og salg af en andelslejlighed.

Sagens omstændigheder

I august 2008 henvendte klageren sig til Forstædernes Bank, nu Nykredit Bank, med henblik på at købe en bestemt andelslejlighed, der blev udbudt til 712.667 kr.

Ejendommen, hvor lejligheden var beliggende, var efter en besigtigelse den 5. februar 2008 blevet værdiansat til 41 mio. kr. af en valuar, som blandt andet anførte, at "Ejendommen fremstår i en god vedligeholdelsesmæssig stand".

Den 22. august 2008 udarbejdede banken en vejledende budgetberegning, der viste et rådighedsbeløb for klageren på 5.679 kr. pr. måned. Klageren var på daværende tidspunkt studerende. Andelslejligheden skulle være bopæl for hende og hendes mindreårige søn.

Klageren købte andelslejligheden med overtagelse den 15. september 2008 for en købesum på 515.000 kr., idet der blev aftalt et nedslag i købesummen på 197.667 kr. "på grund af lejlighedens stand, uvished omkring tilstandsrapport m.m.".

Til finansiering af købet ydede banken klageren en andelsboligkredit på 570.000 kr. til variabel rente for tiden 8,5 % om året. Til sikkerhed for lånet fik banken håndpant i et ejerpantebrev på 570.000 kr. med pant i andelen.

Klageren har oplyst, at hun efter overtagelsen af lejligheden blev bekendt med en tilstandsvurdering af ejendommen udarbejdet af et ingeniørfirma i april 2008. Af tilstandsvurderingen fremgår blandt andet, at ejendommen generelt var i mindre god stand og anbefalinger om vedligeholdelsesarbejder for ca. 20 mio. kr. indenfor en femårig periode.

Sammen med to andre andelsboligkøbere rettede klageren via en advokat henvendelse til andelsforeningen med krav begrundet i manglende oplysninger om tilstandsvurderingen, der varslede betydelige stigninger i boligafgiften. Efter det oplyste havde klageren købt andelslejligheden af et par, som på salgstidspunktet begge var medlemmer af andelsforeningens bestyrelse. De to andre andelsboligkøbere havde købt deres lejligheder direkte af andelsforeningen. Bestyrelsen havde haft kendskab til tilstandsvurderingen fra juni 2008.

Klageren har oplyst, at hun af sit forsikringsselskab fik afslag på dækning for en retssag mod sælger, hvorefter hun opgav sagen.

Den 11. maj 2009 blev der af en ejendomsmægler udarbejdet et salgsbudget vedrørende klagerens lejlighed til en udbudspris på 299.000 kr.

Den 30. marts 2010 blev der udarbejdet et salgsbudget med en udbudspris på 393.000 kr.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt omkring årsskiftet 2010/2011 blev andelslejligheden solgt for 115.000 kr.

Den 30. december 2010 udskrev banken en låneaftale vedrørende en omlægning af andelsboligkreditten til et lån på 570.477 kr. Renten var variabel 5,6 % om året. Ydelsen, der var på 3.000 kr. pr. måned, skulle genforhandles i juni 2013. Ifølge en afviklingstabel i låneaftalen ville restgælden på dette tidspunkt udgøre 568.331,65 kr. under forudsætning af blandt andet uændret rente.

Efter det oplyste blev låneaftalen underskrevet af klageren under protest.

Parternes påstande

Den 26. oktober 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal nedsætte sit krav mod hende.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken som følge af mangelfuld rådgivning bærer en del af ansvaret for tabet på lejligheden.

Ved henvendelsen i august 2008 om købet af lejligheden burde banken have rådet hende til at rette henvendelse til en advokat. Hun var "førstegangskøber" og på daværende tidspunkt studerende med et mindre barn. Banken må have indset, at hun havde brug for bistand. Af købsaftalen fremgik et nedslag som følge af blandt andet "uvished omkring tilstandsrapport". Dette burde i sig selv have givet banken anledning til at råde hende til at søge advokatbistand.

Banken godkendte købet og informerede om, at der først ville komme huslejestigning efter 5-10 år, hvor hun forventede at være færdiguddannet og i job. Hun efterspurgte ikke juridisk bistand, da hun ikke var klar over, at dette kunne være nødvendigt. Banken burde som den professionelle have informeret hende herom.

Med advokatbistand ville oplysningerne i tilstandsvurderingen af april 2008 være kommet frem, og det ville dermed have været klart, at hun ikke havde råd til at købe lejligheden. Hun ville i hvert have haft mulighed for at hæve handlen.

Allerede fire måneder efter overtagelsen var boligafgiften steget fra 3.916 kr. til 5.091 kr. Fra juli 2010 var boligafgiften 5.300 kr., og yderligere betydelige stigninger var i vente.

Som følge af stigningerne var hun nødsaget til at opgive studierne.

I foråret 2009 anbefalede banken, at hun ventede et år med at sætte lejligheden til salg. Der blev derfor ikke indgået en aftale med ejendomsmægleren på grundlag af salgsbudgettet på 299.000 kr. I stedet forsøgte hun på egen hånd at udbyde lejligheden til salg for 400.000 kr.

Året efter indgik hun en salgsaftale med ejendomsmægleren på grundlag af det nye salgsbudget. På daværende tidspunkt var det trods efterfølgende prisnedsættelser ikke muligt at sælge. Interesserede købere kunne ikke få finansiering, og prisen blev trykket af renoveringsudsigterne, der fremgik af tilstandsvurderingen.

På tidspunktet, hvor hun måtte acceptere salgsprisen på 115.000 kr., var andelsværdien 464.998 kr.

I december 2010 lukkede banken uden varsel hendes kreditkort, der ikke var misligholdt. Om baggrunden oplyste banken, at der skulle indgås et forlig om tabet på andelslejligheden. Efterfølgende konstaterede hun, at banken ikke var indstillet på et forlig.

Banken bør tage medansvar for tabet på lejligheden. Med den nuværende afvikling med 3.000 kr. om måneden, som er det absolut højeste beløb, hun kan betale, vil gælden aldrig blive afviklet, men tværtimod stige.

Banken bør acceptere at give saldokvittering for restgælden, når hun har betalt ydelsen i 10 år eller i alt 360.000 kr.

Nykredit Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at man ikke har handlet ansvarspådragende overfor klageren.

Banken har ikke en generel forpligtelse til at henvise til en advokat i forbindelse med finansiering af et andelsboligkøb.

Der er ingen praksis for, at advokater medvirker på hverken sælger eller købers side i forbindelse med handel med andelsboliger, uanset om den ene part er førstegangskøber. Klageren efterspurgte ikke juridisk bistand, og gav heller ikke banken grund til at tro, at hun havde behov herfor.

Banken var ikke bekendt med tilstandsvurderingen eller udarbejdelsen af denne.

Det anførte i købsaftalen om baggrunden for afslaget i købesummen var på ingen måde usædvanligt og gav ikke i sig selv anledning til, at banken burde have anbefalet advokatbistand.

Sælger og andelsboligforeningens bestyrelse havde samme oplysningspligt over for klageren som over for en eventuel advokat. Det må formodes, at en eventuel advokat heller ikke var blevet gjort bekendt med tilstandsvurderingen.

Som långiver havde banken en egen interesse i andelsboligens værdi.

Ved bevillingen af andelsboligkreditten lagde banken vægt på klagerens aktuelle rådighedsbeløb, tidspunktet for klagerens afslutning af sin uddannelse og den indtjening, som klageren herefter ville kunne opnå.

Det bestrides, at banken som anført af klageren skulle have anbefalet at vente med at sælge andelsboligen. Banken havde en dialog med klageren om et eventuelt salg – enten straks eller på sigt – og finansiering af et underskud samt alternativt, om andelsboligen kunne udlejes i en periode. På baggrund af drøftelserne om mulighederne traf klageren selv beslutning om at afvente et salg. Banken havde ingen interesse i, at klageren skulle spekulere i andelsboligens værdi.

En eventuel anbefaling fra banken om at vente med at sælge ville i øvrigt ikke i sig selv være ansvarspådragende.

En eventuel erstatning må endvidere være begrænset til værditabet i perioden maj-november 2009, eller ca. 50.000 kr.

Til støtte for afvisningspåstanden gør banken gældende, at en retvisende afgørelse må forudsætte en bevisførelse, som ikke kan finde sted for Pengeinstitutankenævnet, og at sagen derfor bør afvises til videre behandling ved de almindelige domstole.

Ankenævnets bemærkninger

Nykredit Bank bevilger klageren lånet i forbindelse med dennes køb af en andelsbolig. Henset til dispositionernes karakter finder Ankenævnet, at banken ikke har handlet ansvarspådragende ved ikke at rådgive klageren om muligheden for at søge advokat bistand, eller at banken på andet grundlag handlede ansvarspådragende i forbindelse med købet af andelsboligen.

Ankenævnet finder det heller ikke godtgjort, at banken begik ansvarspådragende fejl i forbindelse med klagerens ønske om at sælge andelsboligen.

Ankenævnet finder endvidere ikke, at banken på andet grundlag kan pålægges erstatningsansvar over for klageren.

Ankenævnet kan endvidere ikke pålægge banken at acceptere en akkordering af den gæld til banken, der som følge af salget af andelsboligen blev omlagt til et almindeligt lån ved låneaftalen af 10. februar 2011.

Ankenævnet kan heller ikke pålægge banken en bestemt afvikling af gælden.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.