Fejlberegnet budgetoversigt, krav i anledning af ombygning af fast ejendom.
| Sagsnummer: | 137/2001 |
| Dato: | 20-12-2001 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Kåre Klein Emtoft, Mette Frøland, Niels Bolt Jørgensen |
| Klageemne: |
Budgetkonto - fejl
|
| Ledetekst: | Fejlberegnet budgetoversigt, krav i anledning af ombygning af fast ejendom. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører klagernes krav mod indklagede i forbindelse med en ombygning af klagernes ejendom, herunder krav i anledning af et fejlberegnet budget.
Sagens omstændigheder.
Klagerne under denne sag er ægtefællerne M og H.
Klagerne købte i 1984 en fast ejendom.
De blev i 1998 kunder hos indklagede.
I marts 1999 påbegyndte klagerne en ombygning af ejendommen med en renovering af 1. salen på en del af ejendommen samt udskiftning af tag. I denne forbindelse blev der opdaget råd i træværket, som ifølge klagerne medførte, at næsten alt træ skulle udskiftes.
Klagerne har anført, at de kontaktede indklagede og meddelte, at de ikke ville gå videre med ombygningen, før de hørte fra indklagede. Indklagedes medarbejder meddelte, at de skulle færdiggøre projektet, og at deres økonomi sagtens kunne bære dette.
I december 1999 blev et af indklagede tidligere ydet lån til klagerne forhøjet med 400.000 kr. til ca. 561.000. I denne forbindelse havde indklagede udarbejdet et budget for 2000. Budgettet viste samlede udgifter på 155.658 kr. til prioritetsudgifter og andre faste månedlige udgifter. Ved beregningen havde indklagede begået en fejl, idet udgiftsposterne til realkredit, ejendomsskat samt husforsikring med i alt 56.800 kr. årligt ikke indgik i sammentællingen til 155.658 kr.
I løbet af foråret 2000 voksede klagernes overtræk på deres budgetkonto hos indklagede. I maj 2000 var overtrækket på ca. 56.000 kr.
I juni 2000 blev klagerne ved gennemregning af budgetberegningen fra december 1999 opmærksom på beregningsfejlen og rettede henvendelse til indklagede.
Ved gældsbrev underskrevet af klagerne den 30. juni 2000 blev klagernes lån forhøjet med ca. 183.000 til 730.000 kr., der som hidtil skulle afvikles med en månedlig ydelse på 7.500 kr. Afviklingen skulle tages op til genforhandling 1. januar 2001. I forbindelse med låneforhøjelsen, der anvendtes til inddækning af overtræk på budgetkontoen og lønkontoen, underskrev klagerne uigenkaldelig fuldmagt til indklagede om salg af deres båd. Klagerne underskrev endvidere uigenkaldelig fuldmagt til indklagede om salg af ejendommen.
Af salgsopstilling af 9. august 2000 fremgår, at ejendommen var sat til salg for kontant 995.000 kr.
Ved skrivelse af 20. december 2000 meddelte indklagede klagerne afslag på en anmodning om ydelseshenstand på lånet samt om overtræksmulighed på lønkontoen. Indklagede opsagde samtidig samtlige betalinger tilknyttet PBS med virkning fra 20. januar 2001.
Ved skrivelse af 23. december 2000 indgav klagerne klage til Finanstilsynet.
Ved skrivelse af 4. januar 2001 meddelte klagerne indklagede, at de på grund af deres økonomiske situation ville afvikle lånet med 2.500 kr. månedligt. Ved skrivelse af 12. s.m. accepterede indklagede nedsættelsen til 2.500 kr. til og med 1. april 2001 på betingelse af, at salgsprisen på klagernes ejendom blev nedsat til 900.000 kr., og at klagernes båd blev sat til salg ved mægler.
Ved skrivelse af 16. februar 2001 redegjorde indklagede på Finanstilsynets anmodning for sagen.
Ved skrivelse af 27. s.m. meddelte Finanstilsynet klagerne, at man ikke fandt, at indklagedes praksis var i strid med bank- og sparekasselovens § 1, stk. 6.
I januar/februar 2001 overflyttede klagerne deres indlånsengagement til andet pengeinstitut.
Parternes påstande.
Klagerne har den 3. april 2001 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale:
"det tab som vil opstå pga. tvangssalg af vores ejendom og båd samt det tab som er opstået ved fejlregning af budgettet + renter m.m."
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede på grund af fejl i udregninger mv. er skyld i, at de ikke kan beholde deres ejendom og båd.
Indklagede pålagde dem at fortsætte med renoveringen af huset efter at være blevet gjort opmærksom på, at det ville koste større beløb. Indklagede foregav, at de sagtens kunne sidde for de lån, som den fortsatte renovering medførte.
Indklagede har endvidere pålagt dem at sælge huset, herunder nedsætte prisen. Deres hus ligger i et område, hvor det kan tage ganske lang tid - to år er ikke unormalt - at sælge ejendomme, hvilket indklagede må være bekendt med.
De bestrider, at der har været tale om et overforbrug fra deres side.
Indklagede har anført, at klagerne ikke har lidt tab som følge af fejlen begået ved udfærdigelsen af budgettet for 2000. Fejlen var åbenlys i betragtning af beløbets størrelse.
For så vidt angår klagernes påstand om tab som følge af tvangssalg er det indklagedes opfattelse, at aftalen i juli 2000 om at sætte ejendommen til salg ikke var dikteret af indklagede. Klagerne gav selv udtryk for, at et salg var nødvendigt. Den pris, som ejendommen da blev sat til salg for, var fastsat af klagerne og ejendomsmæglerfirmaet.
Baggrunden for, at der blev indhentet salgsfuldmagter vedrørende ejendommen og båden, var den tilspidsede økonomiske situation, og det forhold, at indklagede betingede sig fuldmagterne for at yde et samlet lån, som kunne inddække eksisterende lån og overtræk og således få en økonomisk plan op at køre, som var holdbar. Denne plan holdt stik, indtil klagerne fravalgte indklagede som samarbejdspartner.
Med hensyn til fortsættelsen af den påbegyndte ombygning erklærede indklagede sig indforstået med at udvide de kreditmæssige rammer med 130.000 kr., som det ville koste at udbedre skader på tagkonstruktionen samt brandtilsynets krav om etablering af flugtveje. Disse forhold var ikke forudset af klagerne ved byggeriets start.
Det bestrides, at klagerne er bragt i økonomisk uføre af indklagede. Indklagede har beregnet, at klagerens merforbrug i forhold til det budgetterede i 1999 var på 14.901 kr. Pr. 30. juni 2000 var merforbruget for de første seks måneder af 2000 12.121 kr.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Det må lægges til grund, at klagerne i foråret 1999 selv traf beslutning om at påbegynde en renovering af deres ejendom. Ankenævnet finder ikke grundlag for at kritisere, at indklagede tilrådede klagerne at færdiggøre renoveringen, herunder ved udskiftning af det træværk, i hvilket der var konstateret råd.
Ved udarbejdelsen i december 1999 af klagernes budget for 2000 begik indklagede som erkendt en fejl. Der er imidlertid ikke grundlag for at antage, at denne fejl har haft betydning for klagernes beslutninger vedrørende ejendommens renovering, eller at klagerne på anden måde har lidt tab som følge af fejlen.
Der er heller ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har handlet ansvarspådragende i forbindelse med beslutningerne om at sætte klagernes ejendom og båd til salg.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.