Afgørelse

Spørgsmål om mangelfuld rådgivning om mulighed for omlægning af et realkreditlån

Indledning

Denne sag vedrører om Nordea Bank i 2011 ydede mangelfuld rådgivning til klagerne om muligheden for omlægning af et realkreditlån med ti års indledende afdragsfrihed til et nyt afdragsfrit realkreditlån.

Sagens omstændigheder

I 2003 købte klagerne, som var kunder i Roskilde Bank, et hus for 1.495.000 kr. Med sikkerhed i huset optog de et realkreditlån i Totalkredit med ti års indledende afdragsfrihed.

Da Nordea Bank i 2008 overtog en række Roskilde Bank filialer, blev klagerne kunder i Nordea Bank.

På et såkaldt 360 graders møde i banken den 10. november 2011, hvor forskellige dele af kundeforholdet såsom investering, pension, forsikringsforhold og bolig blev drøftet, oplyste klagerne, at de ønskede at gå på efterløn/pension inden for en kortere tidshorisont, når de fyldte henholdsvis 62 og 63 år. Banken bad dem om at sende deres pensionsoplysninger til banken, hvis banken skulle hjælpe dem med at få et overblik over deres økonomi, når de gik på pension.

Af mødereferat af 10. november 2011, som banken sendte til klagerne, fremgår følgende:

”…

Ejerbolig

I overvejer at omlægge jeres nuværende lån fra renteloftlån (5%) til X1 rentetilpasningslån med afdragsfrihed i nye 10 år. Det betyder, at jeres rådighedsbeløb stiger med ca. 400 kr.

Vi talte om jeres muligheder for finansiering med realkredit- og banklån og jeg forklarede jer om fordele og ulemper i forbindelse med de forskellige lånetyper – bl.a. i forhold til renteudviklingen. På baggrund af vores samtale fandt vi frem til, at I

Ud fra ovennævnte gennemgik vi Nordeas låneguide som konkluderede, at I skulle vælge et obligationslån med fast rente. I ønsker dog den lave ydelse som rentetilpasningslånet har pt. Og hvis I vælger dette er I klar over at renten kan svinge både op og ned i fremtiden.

…”

Under mødet blev der som alternativ også udarbejdet en amortiseringsplan på en mulig omlægning til et Nordea Kredit afdragsfrit rentetilpasningslån med treårig refinansiering og en løbetid på 29 år og ni måneder. Klagerne fik tilsendt amortiseringsplanen sammen med mødereferatet.

Klagerne valgte at vente med at søge deres realkreditlån omlagt, indtil de hidtidige ti års rentefrihed udløb.

I marts måned 2012 gennemgik Nordea Bank på et pensionsmøde med klagerne en formueplan, som blev udleveret til dem. Det fremgik, at klagernes samlede årsindkomst, hvis de gik på pension som henholdsvis 63 år og 65 år, ville falde fra ca. 600.000 kr. til ca. 400.000 kr. Værdien af huset blev i samråd med klagerne medtaget til 1,9 mio. kr., mens gælden i huset udgjorde ca. 2.410.000 kr., som dels bestod af Totalkreditlån på ca. 2.092.000 kr. og et Nordea Prioritet lån på knap 318.000 kr. I 2012 blev klagernes negative formue i huset i samråd med klagerne anslået til ca. 500.000 kr.

Da afdragsfriheden på klagernes realkreditlån i Totalkredit udløb den 30. september 2013, ønskede de at omlægge lånet til et nyt lån med afdragsfrihed.

Dette blev derfor blandt andet drøftet på det årlige møde i banken med klagerne den 12. september 2013. Af mødereferatet sendt til klagerne ved brev af den 18. september 2013 fremgår, at deres rådighedsbeløb ville falde fra ca. 15.000 kr. pr. måned til ca. 8.900 kr. pr. måned, når afviklingen af Totalkreditlånet blev påbegyndt, og det mente de ikke, at de kunne leve for.

Totalkredit havde ændret sine belåningsregler for ejerboliger og kunne ikke tilbyde en finansieringsløsning, som klagerne havde råd til. Det fremgår endvidere, at Nordea Bank og Nordea Kredit heller ikke kunne tilbyde klagerne en låneomlægning, dels fordi huspriserne var faldet, og dels fordi klagernes daværende og fremtidige økonomi ikke muliggjorde en afvikling af gælden.

Nordea Bank opfordrede i brevet af 18. september 2013 klagerne til at reducere deres udgifter, ligesom Nordea Bank som en mulig løsning anbefalede, at de solgte deres hus, selv om de måtte komme ud med et underskud. Herefter måtte de finde en billigere bolig, som de havde mulighed for at betale, også som pensionister.

På et opfølgningsmøde i banken den 11. december 2013 gennemgik banken sammen med klagerne deres økonomi, hvis de valgte at sælge deres hus til en udbudspris på 1.888.888 kr., som en ejendomsmægler havde foreslået. Af mødereferatet, som banken sendte til klagerne ved brev af 12. december 2013, fremgår, at banken kunne tilbyde at finansiere et underskud ved salget på 640.000 kr. med en afvikling over ti år. Dette ville give klagerne et rådighedsbeløb på ca. 10.500 kr. pr. måned.

Klagerne valgte at udbyde huset til salg for 1.888.888 kr.

Klagerne solgte huset i januar 2014 med overtagelsesdag den 1. april 2014 til en pris på 1,4 mio. kr., idet der blev konstateret nogle sætningsskader i huset, som køber ville have nedslag for, hvilket medførte et underskud ved ejendomshandlen på 1,1 mio. kr.

Parternes påstande

Den 18. februar 2014 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagernes påstand således, at Nordea Bank skal betale erstatning på grund af mangelfuld rådgivning.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de på mødet den 10. november 2011 oplyste, at de havde planer om at blive boende i huset mange år frem, og at de ønskede at omlægge deres bestående realkreditlån til et nyt afdragsfrit realkreditlån.

På mødet blev forskellige finansieringsmuligheder drøftet, og banken fik udleveret alle oplysninger om deres lån, nuværende indkomst og fremtidige indkomster (pension). Rådgivningen fra bankens side var mangelfuld, idet banken ikke oplyste, at det ikke ville være muligt for dem, hverken på daværende tidspunkt eller ved udløb af den afdragsfri periode i 2013, at omlægge deres bestående realkreditlån til et nyt afdragsfrit realkreditlån.

Sammen med mødereferatet sendte banken en amortiseringsplan på et nyt afdragsfrit Nordea Kredit lån. De gik herefter ud fra, at de kunne omlægge deres realkreditlån til et nyt afdragsfrit realkreditlån. De valgte at vente med omlægningen til de hidtidige ti års afdragsfrihed udløb.

Hvis bankens rådgivning i 2011 ikke havde været mangelfuld, og de havde fået at vide, at de ikke kunne omlægge Totalkreditlånet til et nyt realkreditlån med afdragsfrihed, kunne de have disponeret derefter og indrettet deres økonomi på det. De havde i så fald ikke været nødt til at sælge huset inden for kort tid med et stort tab til følge og finde en ny bolig med så kort varsel.

Nordea Bank har anført, at banken i 2011 hverken havde kendskab til klagernes ejendom eller til deres daværende eller fremtidige økonomi. Derfor meddelte banken mundtligt klagerne, at en omlægning af lånet forudsatte både en vurdering af ejendommen og en bevilling af omlægningen. Det var klagerne selv, der valgte ikke at gå videre med omlægningen, og banken tog aldrig stilling til, om den ville have tilbudt klagerne en omlægning til et Nordea Kredit lån. Allerede derfor havde banken intet grundlag for at ”advare” klagerne om, at en senere låneomlægning ikke var realistisk.

Amortiseringsplanen er ikke et lånetilbud.

Banken sagde ikke til klagerne, at de skulle sælge deres hus hurtigst muligt. Salgsbeslutningen var alene klagernes. Banken opfordrede dem til at overveje at reducere deres udgifter, således at de kunne afvikle lånet i Totalkredit, leve for det resterende rådighedsbeløb og dermed udskyde salget af ejendommen. Salg af ejendommen var blot en af flere løsninger. Det var klagernes eget valg at sælge ejendommen, også til den af køber tilbudte pris.

Klagernes tab blev ikke forårsaget af eller var en påregnelig følge af rådgivningen. Banken antager, at deres tab skyldtes det generelle fald i ejendomsmarkedet og de af klagerne beskrevne sætningsskader.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder efter det foreliggende, at det må lægges til grund, at banken på mødet afholdt den 10. november 2011 drøftede forskellige finansieringsmuligheder med klagerne på baggrund af deres ønske om at blive boende i huset.

Den af banken til klagerne fremsendte amortiseringsplan af 10. november 2011 er ikke et lånetilbud, men alene en vejledende beregning. I øvrigt forudsætter planen, at et lån blev udbetalt den 1. januar 2012, og klageren valgte ikke at omlægge det eksisterende lån i denne forbindelse.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i øvrigt, hverken på daværende tidspunkt eller senere, gav klagerne tilsagn om, at de, uden en vurdering af deres ejendom og en godkendelse af deres økonomi, kunne omlægge deres bestående realkreditlån til et lån i Nordea Kredit.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.