Omprioritering i henhold til dagældende lov om tvangsauktionstruede ejendomme. Rådgivning om hvilken obligationsserie omprioriteringslånet skulle optages i.
| Sagsnummer: | 141 /1998 |
| Dato: | 07-12-1998 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Peter Nedergaard, Bjarne Lau Pedersen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
|
| Ledetekst: | Omprioritering i henhold til dagældende lov om tvangsauktionstruede ejendomme. Rådgivning om hvilken obligationsserie omprioriteringslånet skulle optages i. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | OF IF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig et rådgivningsansvar i forbindelse med hjemtagelse af et 9% obligationslån i klagernes ejendom i januar 1991 i henhold til den dagældende lov om tvangsauktionstruede ejendomme.
Sagens omstændigheder.
I januar 1990 rettede klagerne henvendelse til Nykredit med henblik på en omprioritering af deres ejendom i henhold til den dagældende lov nr. 842 af 20. december 1989 om hjælp til tvangsauktionstruede ejendomme.
Klagerne udfyldte henholdsvis et forberedende oplysningsskema og et ansøgningsskema, der blev indleveret til Nykredit. En del af ansøgningsskemaet blev udfyldt af indklagede, hos hvem klagerne var kunder. I en hertil indrettet rubrik i skemaet erklærede indklagede, at det efter indklagedes skøn måtte forventes, at klagernes ejendom ville blive solgt på tvangsauktion, såfremt et ombytningslån ikke blev ydet, og at klagerne ville kunne opfylde sine økonomiske forpligtelser over for ejendommens panthavere, såfremt der blev ydet et ombytningslån, der medførte en ydelsesnedsættelse på netto 10.000 kr.
Ved skrivelse af 13. juni 1990 til Nykredit bekræftede klagerne, at de ønskede oprettet et nyt 30-årigt annuitetslån til nedbringelse af ydelsen. Skrivelsen var vedlagt et af klagerne udarbejdet referat af en forudgående telefonsamtale mellem klagerne og en navngiven medarbejder i Nykredit. Af referatet fremgår bl.a.:
"Det nye annuitetslån bliver på 30 års løbetid og beregnes m.h.t. rentesats ud fra hvad der bedst kan betale sig det pågældende tidspunkt. [Medarbejder i Nykredit] nævner at der skal laves en fastkursaftale og at p.t. kursen for et 9% ann. obl. er ca. 89."
Den 20. november 1990 fremsendte Nykredit til indklagede et lånetilbud vedrørende et 30-årigt 9% obligationslån på 1.081.000 kr. Kursen på obligationerne var oplyst til 86,50. Af fremsendelsesskrivelsen fremgår bl.a.:
"Til brug ved Deres rådgivning af lånsøger fremsender vi hermed et lånetilbud. Vi har taget udgangspunkt i et 9% lån på 1.081.000 kr. Se bilag 1."
Den 25. november 1990 indgik klagerne fastkursaftale med Nykredit pr. 11. januar 1991.
Den 26. november 1990 underskrev klagerne en omprioriteringsaftale med indklagede om hjemtagelse af det tilbudte lån og indfrielse af nærmere angivne eksisterende prioriteter.
Omprioriteringslånet blev udbetalt den 10. januar 1991 til aftalt kurs på 85,9 svarende til 928.579 kr.
Lånet blev indfriet til kurs 100 som led i to omprioriteringer gennemført i 1997.
Under sagen har klagerne fremlagt en kopi af den officielle kursliste for den 20. november 1990. Den officielle kurs på 30-årige 9% obligationer var den pågældende dag 86,65, mens kursen på tilsvarende 10% obligationer var 92,55. Den effektive rente før skat var henholdsvis 10,10% og 11,39%. Den effektive rente efter skat var for begge obligationer 5,73%.
På grundlag af oplysningerne i kurslisten har klagerne beregnet, at de kunne have opnået samme provenu ved i stedet at optage et 10% obligationslån med en hovedstol, der var 68.316 kr. lavere end 9% lånet. Klagerne har endvidere beregnet, at bruttoydelsen i givet fald ville være blevet forøget, men at nettoydelsen ville være blevet mindre i hvert fald de første 24 år af lånets løbetid.
Parternes påstande.
Den 17. april 1998 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 68.316 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede spillede en aktiv rolle i hele omprioriteringsforløbet, og at sagen løbende blev drøftet med deres rådgiver i afdelingen. De var på daværende tidspunkt ikke bekendt med, at det bedst kunne betale sig at optage nyt lån til en kurs så tæt på 100 som muligt, uanset dette betyder en højere pålydende rente. Indklagede burde have orienteret dem herom, således at lånet i stedet kunne være hjemtaget som et 10% obligationslån. Deres gæld kunne herved være blevet reduceret med 68.316 kr., uden at nettoydelsen blev forøget. Ved den gennemførte omprioritering opnåede de en ydelsesbesparelse på ca. 18.000 kr. Da en ydelsesbesparelse på 10.000 kr. var tilstrækkelig, var der plads til en eventuel mindre ydelsesforhøjelse i forhold til det hjemtagne lån. Selv om man på daværende tidspunkt ikke frit kunne omprioritere, var det relevant at rådgive om kurstabet, idet dette skulle inddækkes ved et eventuelt salg. Indklagede bør erstatte tabet ved den mangelfulde rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen.
Indklagede har anført, at rådgivningen i forbindelse med valget af kuponrenten foregik i Nykredit. Indklagedes opgave i den indledende fase var alene at afgive erklæring på ansøgningsskemaet til Nykredit og i den afsluttende fase alene at hjemtage lånet så hurtigt som muligt af hensyn til formålet med transaktionen, nemlig at hindre en truende tvangsauktion. Sagen havde på hjemtagelsestidspunktet været under ekspedition i Nykredit i ca. 1 år, og den særlige låneordning blev afskaffet med udgangen af 1990. Indklagede har ved skrivelse af 9. juli 1998 anmodet Nykredit om at kommentere de af klageren foretagne beregninger af ydelserne ved henholdsvis 9% og 10% lån. Pr. 9. september 1998 havde Nykredit endnu ikke besvaret denne henvendelse, hvorfor indklagede er indforstået med, at sagen afgøres på det foreliggende grundlag, ligesom indklagede i lyset af den manglende kommentar fra Nykredit ikke vil afvise klagerens beregninger. Det bestrides, at indklagede har handlet ansvarspådragende i forbindelse med ekspeditionen af lånetilbudet. En eventuel konverteringsmulighed indgik på daværende tidspunkt ikke i overvejelserne om valg af kuponrente. Konverteringsmuligheden var dengang betinget af en såkaldt realkreditbegivenhed, typisk et ejerskifte. I denne sag var formålet netop, at klagerne kunne forblive i ejendommen, trods den truende tvangsauktion. Der har således ikke været særlig anledning til at inddrage konverteringsmuligheden i rådgivningen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Tre medlemmer - Niels Waage, Peter Nedergaard og Lisbeth Baastrup - udtaler:
I den skrivelse, hvormed Nykredit fremsendte lånetilbudet til indklagede, anførte Nykredit, at lånetilbudet var fremsendt til brug ved indklagedes rådgivning af klageren, og at Nykredit havde taget udgangspunkt i et 9% lån. Vi finder herefter, at indklagede havde anledning til at drøfte fordele og ulemper i forbindelse med valget af obligationsrente med klagerne, da man modtog lånetilbudet. Som sagen foreligger oplyst, foretog indklagede ikke en sådan rådgivning, og da indklagede ikke har bestridt de af klageren foretagne beregninger af nettoydelserne ved henholdsvis 9% og 10% lån, ses der ikke at have været nogen fordele for klagerne ved at vælge 9% lån, der kunne opveje det forhold, at hovedstolen på 9% lånet blev 68.316 kr. højere, end det havde været tilfældet ved et 10% lån.
På det således foreliggende grundlag finder vi ikke, at indklagede har ydet en fyldestgørende rådgivning over for klagerne, og da indklagede ikke har bestridt klagernes erstatningsopgørelse, stemmer vi for at give klagerne medhold i klagen.
To medlemmer - Allan Pedersen og Bjarne Lau Pedersen - stemmer for, at klagen ikke tages til følge af de grunde, der er anført af indklagede, samt under henvisning til den tid, der er gået fra lånet blev optaget indtil klagens indgivelse.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Det tilføjes, at Ankenævnet ikke har kompetence til at tage stilling til, om Nykredit er medansvarlig for det lidte tab, eller om hvorledes det indbyrdes forhold mellem indklagede og Nykredit bør reguleres for det tilfælde, at Nykredit anses for medansvarlig.
Som følge af det anførte
Indklagede skal inden 4 uger betale klageren 68.316 kr. med procesrente fra 17. april 1998. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.