Afgørelse

Afslag på gældsovertagelse.

21407091
Afslag på gældsovertagelse
Klagerens daværende svigerdatter ejede en ejerlejlighed, som hun i 2009 solgte til klagerens søn. Der blev i august 2013 afholdt tvangsauktion over ejendommen, hvor klageren og hans hustru blev højestbydende. Efterfølgende meddelte instituttet klagerne, at de kunne overtage lånet, for så vidt angik en kursværdi på 1.405.000 kr., forudsat at alle restancer, gebyrer og omkostninger blev dækket. I oktober 2013 sendte instituttet et brev til klagerens ægtefælle om tvangsauktionskøbet, hvori der blev givet oplyst om mulighederne for gældsovertagelse alternativt indfrielse af lånet. Med henvisning til dette brev anmodede klageren om gældsovertagelse. Instituttet fremsendte i november 2013 et brev til klageren, hvori instituttet anbefalede, at klageren søgte om gældsovertagelse i stedet for indfrielse, idet en sådan i utide ville koste over 200.000 kr. ekstra. Den 3. december 2013 meddelte instituttets juridiske afdeling klageren, at hans bud på tvangsauktionen havde ført til et tab på ca. 70.000 kr. på engagementet med klagerens søn, og at instituttet derfor ikke ville bevilge gældsovertagelse. Klageren protesterede over afgørelsen og redegjorde endvidere for hele handlingsforløbet, som havde været præget af forskellige medarbejdere, der tilsyneladende ikke kendte hinandens udspil og besvarede klageren henvendelser telefonisk. Lånet blev primo februar 2014 indfriet med en samlet kursværdi på 1.853.019 kr. Klageren rejse i juni 2014 erstatningskrav på ca. 152.000 kr. over for instituttet, som afviste at være erstatningsansvarlig.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle yde ham en erstatning på 151.934 kr. som kompensation for brudt, skriftligt løfte om gældsovertagelse. Instituttet påstod frifindelse.

Indledningsvis bemærkede Nævnet, at det havde været hensigtsmæssigt, om gældsovertagelsesekspeditionen havde været varetaget af færre medarbejdere, der havde kendskab til hele forløbet og de forudgående tiltag over for klageren. Som sagen var oplyst, fandt Nævnet imidlertid, at instituttet ikke var forpligtet af den betingede gældsovertagelse af 25. september 2013, idet klageren ikke accepterede den. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at instituttets brev af 3. december 2013 til klageren måtte forstås som en afvisning af klagerens gældsovertagelse af lånet i sin helhed, det vil sige uden nedbringelse til en kursværdi af 1.405.000 kr. Instituttet havde derfor været berettiget til at afvise gældsovertagelse og kræve lånet indfriet som sket med det indfrielsesbeløb, der modsvarede budsummen. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 10. april 2015



JOURNAL NR.: 2014-01-07-091-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Afslag på gældsovertagelse.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 20. marts 2015


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Per F. Møller
Mads Laursen
Søren Hoffmann Christiansen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klagerens daværende svigerdatter ejede en ejerlejlighed, hvori hun i 2008 optog et lån på 2.539.000 kr. hos det indklagede realkreditinstitut.

Pantebrevet var oprettet på Justitsministeriets pantebrevsformular B, som i punkt 9 f indeholder følgende bestemmelse:

”9. Uanset pantebrevets uopsigelighed kan kreditor forlange kapitalen indfriet i følgende tilfælde:

…

f) hvis pantet eller for pantesikkerheden væsentlige dele heraf skifter ejer. Vedtægterne indeholder regler om anmeldelse af ejerskifte og eventuel mulighed for gældsovertagelse.”

Efter det oplyste solgte den tidligere svigerdatter i august 2009 ejerlejligheden til klagerens søn. Lånet til indklagede blev i den forbindelse nedbragt til 1.760.000 kr., ligesom der efter det oplyste blev afgivet selvskyldnerkaution af klagerens tidligere svigerdatter.

Som følge af misligholdelse af betalingerne på lånet blev der den 6. august 2013 afholdt tvangsauktion over ejendommen med indklagede som rekvirent.

Ifølge tvangsauktionssalgsopstilling af 8. juli 2013 var indklagedes lån opgjort som følger:


Prioritetsopgørelse
Pant- og udlægs-havere ... 1. Fordring op¬gjort pr. auk-
tionsdato 2. Restgæld...
med tillæg af ufor¬fald-ne ren¬ter 3. Restance¬r...
Hæftelse nr. 1
Kr. 30.000,00
Byrde lyst pantstiftende til ejerforeningen … og …

0,00


0,00



0,00
I alt ved budsum kr. 0,00 0,00 0,00
Hæftelse nr. 2
Kr. 1.760.000,00
Realkreditpantebrev – …(indklagede)… ..., lånet er et FlexLån®, Rt. 3,0260% p.a. Der er aftalt afdragsfrihed til 31.12.2017. Lånet er baseret på inkonvertible obligationer. Lånet har særlige indfrielsesvilkår og skal refinansieres pr. 01.01.16. …





1.784.507,19





1.760.000,00





24.507,19
I alt ved budsum kr. 1.784.507,19
1.760.000,00 24.507,19


På 2. auktion den 3. september 2013 blev klageren og hans hustru efter det oplyste højstbydende med et bud på 1.710.000 kr.

Efter henvendelse fra klageren fremsendte indklagede den 25. september 2013 følgende brev til klageren:

”Vi kan godkende jer til at overtage realkreditlånet i ejerlejligheden for så vidt angår en kursværdi på 1.405.000 kr. Dette er på betingelse af at …(indklagede)… skal dækkes fuldt ud, da I er nærtstående til …(klagerens søn)… Det vil sige at I skal nedbringe det nuværende realkreditlån til en kursværdi på 1.405.000 kr.

For at lånet vil have en kursværdi på 1.405.000 kr. efter overtagelsen, vil det betyde at lånet skal nedbringes med nominel 436.585 kr. samt vi skal have dækket restancer på godt 31.000 kr., gebyrer på 500 kr. og advokatomkostninger der er på lånet. Pt. ligger kursen på obligationerne i 111,083. Det vil sige at der minimum skal indbetales 517.500 kr. for at I kan overtage realkreditlånet, vi har tinglyst i ejerlejligheden i dag. Beløbet skal enten indbetales af jer, …(klagerens søn)… eller …(den tidligere svigerdatter)…”

Den 24. oktober 2013 fremsendte indklagede følgende brev til klagerens ægtefælle om tvangsauktionskøbet:

”Du og …(klageren)… blev højstbydende på tvangsauktionen den 03.09.2013 – 1. auktion 06.08.2013 – med et bud på 1.710.000,00 DKK, som gav delvis dækning til …(indklagedes)… lån i ejendommen.

Hvis I ønsker at anmode om gældsovertagelse af indestående lån til …(indklagede)… skal anmodningen sendes til:

- Hvis I er kunde i …(koncernforbundet bank)… og ønsker gældsovertagelse, skal I kontakte jeres afdeling.

- Er I ikke kunde i banken, kan I kontakte …(bankrådgivere)… i …(banken)… telefon … eller via mail. …

Ønsker I ikke at ansøge om gældsovertagelse af lånet, skal dette indfries inden 6 måneder fra auktionsdagen. Anmodning om indfrielsestilbud fås ved henvendelse til Bolig Direkte på telefon …

Lånets kontrolkode er: …

Gældsovertagelse eller indfrielse skal være på plads inden den 03.03.2014.

Terminsopkrævning efter nedbringelse af lånet vedlægges. Opmærksomheden henledes på, at den nye hovedstol først kan ses på opkrævningen for næste termin.”

Med henvisning til indklagedes brev af 24. oktober 2013 anmodede klageren den 28. oktober 2013 pr. e-mail om gældsovertagelse af det i ejendommen indestående lån.

Indklagede fremsendte den 25. november 2013 følgende e-mail til klageren:

”Umiddelbart ville jeg anbefale jer at søge om gældsovertagelse i stedet, idet I kommer til at betale over kr. 200.000 for at indfrie lånet i utide.

Såfremt vi skal godkende jer til gældsovertagelse, må I meget gerne fremsende følgende dokumenter til os:

-Seneste 3 lønsedler
-Årsopgørelse fra SKAT 2012
-Budget med jeres fasteudgifter (vedhæftet er et skabelon i kan anvende)
-Opgørelser på evt. gæld (banklån, realkreditlån mv.)
-Kontooversigt med indestående/gæld
-Pensionsinfo (kan hentes på www.pensionsinfo.dk – det skal være den korte version på 12-13 sider)
-Vedhæftet informationsskema

Såfremt I har spørgsmål, er I velkommen til at kontakte mig.”

Den 3. december 2013 fremsendte indklagedes juridiske afdeling denne mail til klageren:

”Med jeres bud på auktionen taber …(koncernen)… ca. 70.000 kr. på engagementet med din søn. Derfor kan der ikke bevilges gældsovertagelse på det eksisterende lån.

Budsummen forventes derfor betalt kontant mod udstedelse af sædvanlig samtykkeerklæring.”

Som reaktion herpå sendt klageren samme dag en e-mail til indklagede:

”Tak for dit svar af 3. december 2013.

Den 28. oktober søgte vi om gældsovertagelse, men har endnu ikke fået et svar.

Hvis vi overtager de nuværende forpligtelser i ejendommen vil …(indklagede)… ikke lide tab.

Jeg anmoder derfor om gældsovertagelse af indestående lån i ejendommen …, så denne sag kan få en hurtig og enkel afslutning.”

Efterfølgende fremsendte klageren endnu et brev til indklagede:

”Finansiering af ejerlejlighed …
Undertegnede, …(klageren og hans hustru)…, købte ejerlejlighed …, på tvangsauktion den 30.09.2013 med et bud på 1.710.000 kr. De efterfølgende forhandlinger med …(indklagede)… har været præget af forskellige medarbejdere, der tilsyneladende ikke kender hinandens udspil, og besvarer vores henvendelser telefonisk.

…(Rådgiver 1)… 24. september.
Allerede på dette tidspunkt havde vi flere forskellige telefoniske udmeldinger fra …(indklagede)…, og i en lang snak med …(rådgiver 1)… bekræftede han 3 gange i telefonsamtalen, at hvis vi indbetalte 1.710.000 kr. til …(indklagede)… var der ikke yderligere krav på os.

Samme dag sendte jeg en mail til …(rådgiver 1)…, hvori jeg bl.a. skriver:
”Du sagde, at hvis vi indbetaler 1.710.000 kr., svarende til vores bud på tvangsauktionen, har …(indklagede)… ikke yderligere krav på os.
Hvilken konto skal pengene sendes til?”

Dagen efter, 25. september 2013, svarer …(rådgiver 1)…:

”Jeg sender din besked videre til mine kolleger som behandler tvangsauktionen. Så vil de tage over på sagen og oplyse dig det videre forløb mv.”

…(Rådgiver 1)… benægter ikke i sin svarmail, at vi har aftalt et beløb på 1.710.000 kr., svarende til buddet på tvangsauktionen.

Der foreligger således en mundtlig aftale om et beløb på 1.710.000 kr., dette bekræftes af …(rådgiver 1)… i mail af 25. september 2013, og det er denne situation, vi skal forholde os til. Det er normal forretningsgang, at realkreditinstitutterne bånder telefonsamtaler, og det skulle derfor ikke være vanskeligt at verificere den mundtlige aftale.

…(Rådgiver 2)…, 25. september 2013.
Den 25. september blev vi godkendt til overtagelse af den nuværende gæld i ejendommen, dog med det forbehold, at vi på grund af nært slægtskab skal indfri hele gælden og sagens omkostninger, i alt ca. 2.050.000 kr., ifølge senere telefonsamtale.

Jeg har i tidligere skrivelse spurgt, og spørger igen: Med hvilken juridisk begrundelse kræver …(indklagede)… indfrielse af hele gælden og sagens omkostninger på grund af nært slægtskab?

Dommeren nævnte allerede på første tvangsauktion, at der var tale om nært beslægtede, …(klagerens hustru)… bemærkede, at det var sagen uvedkommende, hvortil dommeren bekræftede, at det var sagen uvedkommende. Her skulle …(indklagedes)… repræsentant have meldt ind, at der i så fald var specielle regler, men det skete ikke, heller ikke på 2. tvangsauktion.

I øvrigt var det ikke vores planer at erhverve lejligheden, den blev som bekendt solgt på første tvangsauktion for 1.600.000 kr. Samme dag modtog vi et varsel fra de nye ejere om huslejeforhøjelse til 9.300 kr. pr. måned, og på den baggrund besluttede vi at byde på anden tvangsauktion.

Skrivelse fra …(indklagede)… 24. oktober 2013.
Ifølge denne skrivelse skal vi rette henvendelse til …(det koncernforbundne pengeinstitut)… hvis vi ønsker gældsovertagelse, og der følger en vejledning med.

…(Indklagede)… [har] altså ikke noget imod at vi får gældsovertagelse.

…(Bankrådgiver)…, 28. oktober 2013
Den 28. oktober anmoder jeg i mail … om gældsovertagelse, et par dage efter bliver vi ringet op af …(bankrådgiver)…, der lovede at sende et skriftligt udspil.

Vi har endnu ikke modtaget noget.

…(Rådgiver 3)… 26. oktober 2013.
…(Rådgiver 3)… anbefaler at søge om gældsovertagelse og beder om diverse dokumenter til lånegodkendelse – disse dokumenter er sendt til …(rådgiver 1)… den 28. august 2013!

Altså endnu et udspil fra …(indklagede)…, hvor vi ikke på forhånd udelukkes fra gældsovertagelse.

…(Indklagedes advokat)…, 3. december 2013
…(Advokaten)… vil ikke anerkende den mundtlige aftale af 24. september om indbetaling af 1.710.000 kr., selv om …(rådgiver 1)… i efterfølgende mail ikke protesterer mod mit referat af telefonsamtalen.

På grund af nært slægtskab og udsigt til tab på vores søn kan der ikke bevilges gældsovertagelse, og …(bankkoncernen)… vil tabe ca. 70.000 kr. på engagementet med …(klagerens søn)…

…(Koncernens)… tab
Ved 2. tvangsauktion var gælden i lejligheden på ca. 1.756.000 kr., med et bud på 1.710.000 kr. lider koncernen et tab.

Vi har flere gange ansøgt om at overtage det nuværende lån i lejligheden, det er billigere for os, og koncernen lider i så fald ikke tab.

Det nuværende lån skal genforhandles om ca. 4 år, til den tid vil vi indfri lånet via … (klagerens pengeinstitut)…

Glemmer …(indklagede)…, at …(klagerens søns)… tidligere hustru, er kautionist for det nuværende lån, og at koncernen dermed ikke vil lide et tab?”

Indklagede fremsendte den 29. januar 2014 et indfrielsestilbud til klagerens pengeinstitut, hvori indfrielsesbeløbet var opgjort som følger:

”…
Specifikation af obligationer
ISIN- Nominel Nominelt
Kode Serie Årgang rente % beløb
_____________ _____ _____________ _____________ ______________________________
… 10 S 2018 4,00 1.628.602,45
… 10 T 2018 2,00 26.217,94

Specifikation af kontanter
Beløb i DKK
__________________________________________________________________ ___________
Opsamlet refinansieringsbeløb 1.149,49
Rentegodtgørelse i 31 dage (01.01.2014-31.01.2014) -5.577,32
Bidrag i 11 dage (21.01.2014-31.01.2014) -515,56
Terminsydelse for januar 2014 5.775,81
Gebyr for indfrielsestilbud den 09.01.2014, lån 005 200,00
Indfrielsesgebyr 750,00

Kontantbeløb i alt 1.782,42

…”
Klagerens pengeinstitut opkøbte den 29. januar 2014 obligationerne til indfrielse af lånet til indklagede. Opkøbet skete til kurs 112,1 for et nominelt beløb på 1.628.602,45 kr. og til kurs 104,34 for et nominelt beløb på 26.217,94 kr., svarende til en samlet kursværdi på 1.853.019,15 kr.

Indklagede fremsendte den 4. februar 2014 kvittering til klagerens pengeinstitut for indfrielsen.

Den 10. juni 2014 fremsendte klageren følgende brev til indklagede:

”Med udgangspunkt i nedenstående dialog mellem …(indklagede/det koncernforbundne pengeinstitut)… og …(klageren og hans hustru)…, vil jeg hermed klage over salgsforløbet omkring gældsovertagelse af ejendommen …, erhvervet på tvangsauktion 03.09.2013. Sagsforløbet blev gentagne gange startet forfra, selvom der på et tidligt tidspunkt blev givet en betinget gældsovertagelse til …(klageren og hans hustru)…, betingelser som man ikke kunne få oplyst hvordan man kunne indfri selvom man indvilgede i betingelser og havde mulighed for at opfylde dem.

Sagen er som sådan ikke endelig afsluttet idet …(klageren og hans hustru)… endnu ikke har fået svar på deres sidste forespørgsel omkring hvordan de kan imødekomme …(indklagedes)… krav.

Som følge af frister for finansiering af købet har …(klageren og hans hustru)… været nødsaget til at indfri lån til …(indklagede)… og optaget nyt lån gennem …(klagerens pengeinstitut)…, hvilket har medført ekstraudgifter for kr. 152.000,- et beløb som man hermed ønsker erstattet af …(indklagede)…, på grund af deres skriftlige tilsagn om gældsovertagelse, herefter manglende reaktion, ubegrundet afslag og endeligt manglende reaktion på imødekommende af indsigelser fra …(indklagedes)… side.

…”

Indklagede afviste den 17. juni 2014 at være erstatningsansvarlig:

”Jeg har modtaget din henvendelse af 10. juni 2014, hvor du gør krav på erstatning på 152.000 kr.

Jeg har på ny gennemgået sagen og kan se, at I den 25. september 2013 fik tilbudt gældsovertagelse af lånet i …(indklagede)… mod en nedbringelse af lånet til en kursværdi på 1.405.000 kr. Det krævede på daværende tidspunkt, at I skulle indbetale minimum 517.500 kr.

Efterfølgende har I flere gange været i kontakt med forskellige medarbejdere i …(indklagede)… og drøftet gældsovertagelse, og vi beklager, at medarbejderne har bedt jer indsende oplysninger og ikke blot har henvist til bevillingen fra 25. september 2013. Det fremgår dog heller ikke af korrespondancen mellem dig og de forskellige medarbejdere, at du har gjort opmærksom på den bevilling af gældsovertagelse, som allerede forelå, og som var betinget af jeres nedbringelse af lånet til en kursværdi på 1.405.000 kr.

Da vi således har bevilget gældsovertagelse, som var betinget af en væsentlig nedbringelse af lånet, og som I ikke har ønsket at gøre brug af, og da det i øvrigt er op til …(indklagede)… at vurdere, om der kan ske gældsovertagelse og på hvilke vilkår, må vi afvise, at …(indklagede)… skulle være erstatningsansvarlig overfor jer i forbindelse med jeres manglende gældsovertagelse af lånet i den overtagne ejendom.”

Klageren indbragte efterfølgende en sag for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at yde ham en erstatning på 151.934 kr. som kompensation for brudt, skriftligt løfte om gældsovertagelse.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser følgende om sagsforløbet:

Finansiering af ejerlejlighed.
Klageren og hans hustru købte ejerlejligheden på tvangsauktion den 3. september 2013 for et bud på 1.710.000 kr. De havde en advokat som rådgiver.

Lejligheden var finansieret med et flexlån til indklagede med en obligationshovedstol på 1.676.22,40 kr. og en kursværdi på 1.760.000 kr.

De efterfølgende forhandlinger med indklagede var præget af forskellige medarbejdere, der tilsyneladende ikke kendte hinandens udspil og generelt besvarede deres skriftlige henvendelser telefonisk. Herunder fremkom følgende:

Den 25. september 2013: Indklagede fremsendte tilbud om gældsovertagelse med angivelse af, at de kunne godkendes til overtagelse af en kursværdi på 1.405.000 kr. Tilbuddet af 25. september 2013 rummer en del uklarheder, jf. nedenfor, der ikke er imødegået af indklagede. At klageren forsøgte at få nærmere indsigt i tilbuddet skal opfattes som god vilje og ikke udlægges som et forsøg på at forhandle tilbuddet.

Den 24. oktober 2013: Information om, hvem en eventuel anmodning om gældsovertagelse skulle sendes til.

Den 26. oktober 2013: Anbefaling af ansøgning om gældsovertagelse frem for indfrielse.

Den 28. oktober 2013: Klageren accepterer tilbuddet uden forbehold ved indsendelse af gældsovertagelsesanmodning.

Den 30. oktober 2013: Løfte fra det koncernforbundne pengeinstitut om fremsendelse af et skriftligt udspil, men intet skete.

Den 25. november 2013: En medarbejder hos indklagede foreslår uopfordret klageren at søge om gældsoverdragelse samt sende oplysninger om økonomiske forhold – økonomiske oplysninger, der var indsendt allerede i september måned, hvor indklagede havde foretaget en kreditvurdering.

Den 3. december 2013: Afvisning af gældsovertagelse som følge af tab for koncernen og med begrundelse i nært slægtskab. Dette forhold var indklagede bekendt før tvangsauktionen. Alligevel har indklagede efter tvangsauktionen foretaget en kreditvurdering af klageren, indklagede har givet et tilbud om gældsovertagelse, og der har i den følgende sagsbehandling ikke været anmærkninger fra indklagedes side. Dette viser, at store dele af indklagedes medarbejderstab ikke er bekendt med de interne regler om långivning. Indklagede tilbagekalder herved tilbuddet af 25. september 2013 med begrundelser, der har været indklagede bekendt, da tilbuddet af 25. september 2013 blev afgivet.

Den 3. december 2014: Klagerens tilkendegivelse af, at deres overtagelse af lånene ikke vil føre til tab.

Den 4. december 2013: Gentagelse af ovennævnte synspunkt.

Den 29. januar 2014: Indfrielse af lånet.

Den 10. juni 2014: Klagerens fremsættelse af erstatningskrav og indklagedes afvisning af samme.

Øvrige kommentarer til sagsforløbet:
Der er bragt citater af betydning for en hurtig indføring i sagen. På et tidligt tidspunkt meddelte en medarbejder i indklagede, at budsummen på 1.710.000 kr. skulle betales kontant, hvilket naturligvis medførte en del forviklinger, hvilket fremgår af nogle af bilagene.

Der forelå et tilbud om gældsovertagelse, flere medarbejdere arbejdede ud fra dette, og det er derfor uforståeligt, at indklagede senere ikke ville bevilge gældsovertagelse med henvisning til interne regler om nært beslægtede – regler, som de øvrige medarbejdere åbenbart ikke kendte.

Som en sidste udvej ansøgte de om at gældsovertage den fulde gæld på 1.760.000 kr., hvorved indklagede ikke ville lide tab, og det trods alt ville være mere fordelagtigt for dem. Denne anmodning har indklagede ikke besvaret.

I svarskrivelse på erstatningskravet bekræfter indklagede, at han og hans hustru fik et tilbud om gældsovertagelse, samt at gældsovertagelsen var betinget af en væsentlig nedbringelse af lånet. Ved indfrielsen har de optaget et lån på 1.500.000 kr. via deres pengeinstitut samt betalt 390.000 kr. kontant, så det var ikke umuligt for dem at opfylde betingelserne. Det anføres også, at de ikke har ønsket at gøre brug af tilbuddet. I alt 3 gange har de skriftligt ansøgt om gældsovertagelse, og afslaget af 3. december 2013 bekræfter, at deres ansøgninger har været behandlet i indklagede, så klageren er meget uforstående over for denne påstand.

Lånet i lejligheden skulle refinansieres i 2018, og budsummen på 1.710.000 kunne så indfries med 1.710.000 kr. kontant. Ved tvangssalg kan realkreditbelåningsgraden være 100 pct., altså 1.710.000 kr. og ikke 80 pct. som i tilbuddet om gældsovertagelse. Selv om de har ansøgt indklagede om gældsovertagelse af den fulde gæld på 1.760.000 kr., vil indklagede beregne tabet ud fra buddet på 1.710.000 kr.

Indklagede har brudt et skriftligt tilbud om gældsoverdragelse, og efter 3 måneders forhandling krævede indklagede lånet indfriet. Dette har påført klageren en merudgift på 151.934 kr.

Til indklagede udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Ad Lånet i ejendommen forfalder ved debitorskifte.
Det oprindelige pantebrev på 2.539.000 kr., der er oprettet i 2008, er ikke nævnt i tvangsauktionssalgsopstillingen, og pantebrevet eller dets betingelser har ikke været nævnt i forbindelse med forhandlingerne om gældsovertagelse eller som grund til manglende accept af gældsovertagelse.

Ad Klageren har ikke gjort brug af den bevilgede gældsovertagelse.

Som nævnt ovenfor rettede klageren henvendelse til det koncernforbundne pengeinstitut den 28. oktober 2013 og anmodede om gældsovertagelse. Denne anmodning blev fulgt op ca. 30. oktober 2013 med telefonisk henvendelse, hvor en medarbejder i pengeinstituttet lovede at sende et skriftlig udspil, men intet skete.

Klageren har dermed 2 gange forsøgt at gøre brug af den bevilgede gældsovertagelse.

I de videre forhandlinger tilbød klageren at overtage hele lånet på 1.760.000 kr., hvorved indklagede ikke ville lide tab. Dette har indklagede aldrig svaret på.

Indklagede afslog gældsovertagelse begrundet i nært slægtskab og tab. Disse begrundelser var som nævnt kendt af indklagede ved fremsendelsen af tilbuddet om gældsovertagelse.

Ad Gældsovertagelse var betinget af en væsentlig nedbringelse af lånet.

Klageren har ikke anfægtet vilkårene nævnt i den betingede gældsovertagelsesbevilling.

Konklusion
Indklagede har givet et skriftligt tilbud om gældsoverdragelse, klageren har 2 gange anmodet om gældsovertagelse på de givne vilkår, indklagede har ikke besvaret disse anmodninger, men har afslået gældsoverdragelse med begrundelser, der var indklagede kendt ved fremsættelsen af tilbuddet om gældsoverdragelse. Indklagede har derved påført klageren et direkte tab ved indfrielsen på 151.934 kr., hvilket kræves erstattet.

De tal og beregninger, som fremgår af den betingede bevilling af gældsovertagelse, var for nogles vedkommende fejlagtige eller upræcise. Derfor rettede klageren ca. en måned efter fremsendelsen af tilbuddet telefonisk henvendelse til indklagede i et forsøg på at få en uddybning af tilbuddet, dog uden held.

Indklagede betegner i udtalelsen disse kontakter som et forsøg på at forhandle andre vilkår. Dette var på ingen måde tilfældet, og hvis indklagede, som andre institutter, optog telefonsamtaler, ville det kunne eftervises.

Klageren accepterer 28. oktober 2013 tilbuddet, som imidlertid den 3. december 2013, dvs. efter klagerens accept, blev tilbagekaldt af indklagede blandt andet med begrundelsen nært slægtskab. Dette blev nævnt af dommerne allerede på første tvangsauktion og var således indklagede bekendt ved fremsendelsen af tilbud om overtagelse af lån.

At klageren ikke benyttede sig af det fremsendte tilbud skyldes således, at klageren efter indklagedes tilbagekaldelse af tilbuddet var tvunget til en anden løsning.





INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at den daværende ejer af den omhandlede ejerlejlighed i 2008 optog et lån på 2.539.000 kr. hos indklagede.

Pantebrevet var oprettet på Justitsministeriets almindelige pantebrevsbestemmelser B, som i pkt. 9 f indeholder bestemmelser om, at pantegælden kan forlanges indfriet i tilfælde af ejerskifte.

I august 2009 solgte den daværende ejer ejerlejligheden til klagerens søn.

Som betingelse for gældsovertagelsen til klagerens søn krævede indklagede bl.a., at lånet blev nedbragt til 80% af indklagedes vurdering af lejligheden. Det resterende realkreditlån på 1.760.000 kr. blev gældsovertaget af klagerens søn.

Herefter opstod der problemer med betalingen, og ejerlejligheden blev begæret på tvangsauktion.

Den 3. september 2013 købte klageren og hans hustru ejerlejligheden på tvangsauktion.

Den 24. september 2013 kontaktede klageren indklagede for at høre om muligheden for gældsovertagelse.

Dagen efter, den 25. september 2013, sendte indklagede tilbud om gældsovertagelse af lånet mod nedbringelse af lånet til en kursværdi på 1.405.000 kr., hvilket på daværende tidspunkt krævede indbetaling af minimum 517.500 kr.

Efterfølgende drøftede klageren gældsovertagelse med forskellige medarbejdere i indklagede. Klageren fik dog aldrig lovning på gældsovertagelse på andre vilkår end dem, der var nævnt i brevet af 25. september 2013.

Da klageren ikke gjorde brug af den bevilgede gældsovertagelse, anmodede indklagede om indfrielse af lånet.

Den 10. juni 2014 indsendte klageren en klage over sagsforløbet til indklagedes klageinstans.

Klagen blev besvaret ved brev af 17. juni 2014.

Herefter indbragte klager sagen for Realkreditankenævnet.

-0-

Der var ikke tale om forhandlinger mellem klageren og indklagede vedrørende gældsovertagelse. Klageren anmodede om gældsovertagelse, og så oplyste indklagede i brev af 25. september 2013 om, på hvilke vilkår dette kunne ske.

Klageren har aldrig accepteret det fremsendte tilbud om gældsovertagelse af 25. september 2013. Klagerens gentagne henvendelser til indklagede var ikke et udtryk for, at han ønskede en afklaring af det fremsendte tilbud om gældsovertagelse. Derimod rettede klageren flere gange henvendelse til forskellige af indklagedes medarbejdere med anmodning om at overtage lånet på andre vilkår end beskrevet i brevet af 25. september 2013, hvilket blev afslået af indklagede. Dette fremgår af klagerens egen sagsfremstilling, hvor klageren også gentagne gange anvender udtrykket ”forhandlinger”.

ANBRINGENDER:

Til støtte for påstanden gøres gældende:

at lånet i ejendommen forfalder ved debitorskifte, jf. pantebrevet,

at indklagede således ikke var forpligtet til at bevilge gældsovertagelse af hele lånet,

at indklagede har bevilget gældsovertagelse, som var betinget af en væsentlig nedbringelse af lånet,

at klageren ikke har gjort brug af den bevilgede gældsovertagelse, og

at indklagede således ikke er erstatningsansvarlig over for klageren.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Indledningsvis bemærker Nævnet, at det havde været hensigtsmæssigt, om gældsovertagelsesekspeditionen havde været varetaget af (færre) medarbejdere, der havde kendskab til hele forløbet og de forudgående tiltag over for klageren.

Som sagen er oplyst, finder Nævnet imidlertid, at indklagede ikke er forpligtet af den betingede gældsovertagelse af 25. september 2013, idet klageren ikke accepterede den. Nævnet bemærker i den forbindelse, at indklagedes brev af 3. december 2013 til klageren må forstås som en afvisning af klagerens gældsovertagelse af lånet i sin helhed, det vil sige uden nedbringelse til en kursværdi af 1.405.000 kr.

Indklagede har derfor været berettiget til at afvise gældsovertagelse og kræve lånet indfriet som sket med det indfrielsesbeløb, der modsvarer budsummen.


Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen