Krav i forbindelse med afslag på udskiftning af tredjemandspant til anden ejendom tilhørende pantsætter i forbindelse med salg af den pantsatte ejendom.
| Sagsnummer: | 242/2017 |
| Dato: | 26-06-2018 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Jesper Claus Christensen, Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål
Tredjemandspant - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav i forbindelse med afslag på udskiftning af tredjemandspant til anden ejendom tilhørende pantsætter i forbindelse med salg af den pantsatte ejendom. |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav i forbindelse med afslag på udskiftning af tredjemandspant til anden ejendom tilhørende pantsætter i forbindelse med salg af den pantsatte ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren M og hans ægtefælle, H, er forældre til klageren D. I februar 2013 optog D et lån på 700.000 kr. i Sydbank. Den månedlige ydelse udgjorde 8.000 kr. Til sikkerhed for lånet stillede M og H et ejerpantebrev på 300.000 kr. i deres ejendom, E1.
I foråret 2017 besluttede H og M at sælge E1. De ønskede i den forbindelse at flytte pantet fra E1 til deres anden ejendom, E2. I e-mail af 15. maj 2017 til banken anførte M:
”Henvendte mig i sidste uge vedr ejerpant der skal flyttes fra [E1] til [E2]. Der blev lovet at jeg ville blive kontaktet i sidste uge hvilket ikke er sket. Håber det lykkes denne gang.”
M har oplyst, at han drøftede udskiftningen af pantet i telefonsamtaler med en rådgiver i banken, R, og at banken indhentede en vurdering, der viste, at der var rigeligt med friværdi i E2. M har oplyst, at han og H underskrev købsaftale om salg af E1 den 26. maj 2017.
I en e-mail af 8. juni 2017 anmodede R M og H om at indsende legitimation til ”brug for oprettelse af det nye ejerpantebrev” i E2. I en e-mail af 9. juni 2017 bekræftede R modtagelsen af legitimationen og meddelte, at han var ”ved at oprette det nye ejerpantebrev, desværre kan jeg ikke lave ejerpantebrevet mindre end 300.000 kr.” I en e-mail af 13. juni 2017 anførte M:
”Vi har nu fået skødet på [E1] til underskrift.
Hvordan går det med pantebrevet
Husk at køber af [E1] skal bruge det gamle pantebrev”
R svarede i en e-mail onsdag den 14. juni 2017:
”Jeg har noteret at køber vil genbruge det eksisterende ejerpantebrev.
Du har det senest fredag i denne uge. (elektronisk underskrift i E-boks)”
Den 16. juni 2017 underskrev M og H skøde vedrørende salget af E1. Klagerne har anført, at banken ved filialchef F den 16. juni 2017 kl. 14.36 telefonisk meddelte, at banken ikke ønskede at flytte pantet, og at banken stillede krav om indfrielse af pantet med betaling af 300.000 kr. til nedbringelse af D’s lån. Klagerne har endvidere anført, at F oplyste, at den månedlige ydelse på D’s restlån på 381.000 kr. herefter ville blive ca. 4.500 kr., men at F i en telefonopringning kort herefter meddelte, at D skulle betale en månedlig ydelse på 7.000 kr. på restlånet. Banken har anført, at F oplyste, at hun ville undersøge muligheden for en nedsættelse af ydelsen til 4.500 kr. i bankens kreditafdeling, men at hun ikke kunne love dette. Klagerne har bestridt dette.
Den 18. juni 2017 indgav klagerne klage til banken.
Efterfølgende tilbød banken, at ydelsen kunne nedsættes til 7.000 kr. pr. måned.
Den 6. juli 2017 indfriede M og H pantet ved betaling af 300.000 kr., der blev anvendt til nedbringelse af D’s lån. Den 7. juli 2017 tilbød banken, at pantet kunne overflyttes til E2.
Den 12. juli 2017 afviste banken klagen og anførte bl.a.:
”… At banken foretog en vurdering, hvor vi ikke ønskede at acceptere udskiftningen af pantet, men at banken i stedet ønskede en nedbringelse af engagementet med provenuet af salget af ejendommen, banken havde pant i, medfører ikke, at banken er erstatningsansvarlig overfor jer. Heller ikke selvom banken efter yderligere overvejelser og fornyet vurdering af sagen, besluttede konkret at give jer tilbud om at acceptere jeres anmodning. Jeg kan forstå, at I ikke længere ønsker, at pantet udskiftes til pant i en anden ejendom.
Ændringer i et med banken indgået låneforhold, herunder af bestemmelserne om afvikling, afdragets størrelse med videre, kræver bankens accept. Banken accepterede, at afdraget blev nedsat med kr. 1000 pr. måned. Debitor har ikke krav på, at et afdrag nedsættes til et beløb, som debitor ønsker og finder rimeligt. …”
Den 12. juli 2017 spurgte M, hvorfor banken havde sendt et nyt pantebrev i E2, når pantet var indfriet ved betaling af 300.000 kr. Den 13. juli 2017 svarede R, at ”Det er selvfølgelig en fejl, beklager.”
Den 18. juli 2017 indgav klagerne klage til Ankenævnet.
Den 9. august 2017 indfriede D lånet og overflyttede sit engagement til et andet pengeinstitut.
Parternes påstande
Klagerne har nedlagt påstand om, at Sydbank skal betale en erstatning til dem.
Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de fra starten havde gjort banken klart, at de ønskede at overflytte pantet til E2. E-mailkorrespondancen med banken og M’s telefonsamtaler med R i maj og i starten af juni indikerede på intet tidspunkt, at banken ikke ville flytte pantet. M spurgte, om pantebrevet kunne blive mindre end 300.000 kr., da der var afdraget en del på D’s lån, såvel ordinært som ekstraordinært. R’s svar viste, at R må have været i kontakt med bankens kreditafdeling. R meddelte samtidig, at han var ved at oprette pantebrevet, og at han havde modtaget legitimation. Salget af E1 fortsatte derfor. I e-mail af 14. juni 2017 gav banken dem skriftligt tilsagn om flytning af pantet. Af e-mailen fremgik, at køber af E1 skulle bruge det gamle pantebrev, og at M og H ville have det nye pantebrev til elektronisk underskrift senest den 16. juni 2017. M og H underskrev derfor skødet. Det var en klar forudsætning for salget, at pantet kunne flyttes. M og H ville ikke have solgt E1, hvis de havde haft den viden, som de har i dag. Den 16. juni 2017 faldt ”bomben”, da F meddelte, at banken alligevel ikke ville flytte pantet, og at R ikke havde ”tjekket med baglandet”. Banken burde langt tidligere have meddelt, hvis banken ikke ønskede at flytte pantet.
Banken foreslog, at den månedlige ydelse på D’s restlån på 381.000 kr. kunne nedsættes til 4.500 kr., men trak efterfølgende forslaget tilbage. Banken tog ikke forbehold for, at bankens kreditafdeling skulle godkende ydelsesnedsættelsen. D, som skulle finansiere de 300.000 kr., havde ingen mulighed for at opfylde bankens urealistiske krav om en månedlig ydelse på 7.000 kr.
Der var en stor friværdi i E2. Flytning af pantet fra E1 til E2 burde derfor ikke gøre den store forskel.
Det gav ikke mening, at banken tilbød at flytte pantet efter, at pantet var indfriet.
De har lidt et betydeligt tab som følge af bankens uprofessionelle behandling, både i forbindelse med salget af E1 og til omkostninger til D’s flytning af sit engagement til et andet pengeinstitut. Flytningen var begrundet i, at D ikke længere havde tillid til banken.
Sydbank har anført, at salget af E1 alene var M’s og H’s beslutning. Banken var ikke involveret i eller tog initiativ til beslutningen om salg. Det var ikke en forudsætning for gennemførelse af ejendomshandlen, at banken skulle acceptere en flytning af bankens sikkerhed i ejerpantebrevet fra E1 til E2.
Klagerne havde ikke krav på, at banken som panthaver accepterede udskiftning af pantet. Banken handlede ikke ansvarspådragende over for D, M eller H. Banken undersøgte, om den ville imødekomme anmodningen om udskiftning af pantet til E2. Banken meddelte, at anmodningen ikke kunne imødekommes og stillede krav om nedbringelse af D’s lån med 300.000 kr. Mailen fra R af 14. juni 2017 angik alene underskrift af ejerpantebrevet, som køberen af E1 skulle overtage. R bekræftede således at have noteret, at køberen ønskede at genbruge det eksisterende pantebrev, der var tinglyst i E1. Banken tilbød alligevel den 7. juli 2017, at pantet blev stillet i E2. Klagerne ønskede ikke at benytte sig af dette tilbud, uanset at det stadig var en mulighed.
Banken var ikke forpligtet til at ændre aftalte lånevilkår, uanset en ekstraordinær nedbringelse af lånet. F og M drøftede telefonisk mulighed for ydelsesnedsættelse, men banken oplyste samtidig, at ændringer i engagementet med D skulle bevilges centralt i banken, og at der ikke straks kunne gives tilsagn om ændringer i lånevilkårene. Banken fremsatte således ikke et tilbud om ydelsesnedsættelse som anført af klagerne. Banken tilbød efterfølgende, at den månedlige ydelse kunne nedsættes med 1.000 kr.
D, M eller H har ikke lidt et tab. Der ydes ikke erstatning for bristede forventninger.
Ankenævnets bemærkninger
I 2013 optog klageren D et lån på 700.000 kr. i Sydbank. Klageren M og hans ægtefælle, H, der er forældre til D, stillede et ejerpantebrev på 300.000 kr. i deres ejendom, E1, til sikkerhed for lånet. Da H og M i foråret 2017 ønskede at sælge E1, ønskede de at udskifte pantet til en anden ejendom tilhørende dem.
Klagerne havde ikke krav på udskiftning af pantet til M og H’s anden ejendom. Ankenævnet finder ikke, at klagerne har dokumenteret, at banken havde givet dem tilsagn om udskiftning pantet.
Ankenævnet finder, at banken i e-mailkorrespondance fra juni 2017 burde have informeret om, at endeligt tilsagn om udskiftning af pantet endnu ikke var meddelt. Ankenævnet finder imidlertid ikke, at bankens undladelse heraf udgør et tilstrækkeligt grundlag for at statuere, at der var indgået en bindende aftale om udskiftning af pantet. Ankenævnet finder endvidere, at det må lægges til grund, at e-mailkorrespondancen fra juni 2017 ikke var bestemmende for H og M’s salg af E1. Ankenævnet bemærker herved, at M og H underskrev købsaftale vedrørende E1 den 26. maj 2017, og at det må lægges til grund, at de herved indgik en forpligtende aftale om salget af E1.
Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at banken skal pålægges at betale et beløb til klagerne.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse