Efterstående pantebrev administreret af pengeinstitut. Betingelser for tinglysning af respektpåtegning.
| Sagsnummer: | 22/1994 |
| Dato: | 12-07-1994 |
| Ankenævn: | Niels Waage, Jørn Rytter Andersen, Peter Møgelvang-Hansen, Peter Stig Hansen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - rykning
|
| Ledetekst: | Efterstående pantebrev administreret af pengeinstitut. Betingelser for tinglysning af respektpåtegning. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klagerne rettede ved skrivelse af 10. august 1993 henvendelse til indklagede vedrørende et pantebrev med klagerne som debitorer, som indklagede administrerer på kreditors vegne. Af skrivelsen fremgik, at klagerne efter at have modtaget et lånetilbud fra Realkredit Danmark ønskede at omprioritere deres ejendom, hvorfor indklagede blev anmodet om at tilvejebringe rykningspåtegning på pantebrevet, der indeholder sædvanlig omprioriteringsklausul.
Ved skrivelse af 15. september 1993 accepterede indklagede på kreditors vegne rykningen under følgende forudsætninger:
"At vi modtager en kopi af en provenuberegning på et nyt lån samt indfrielsesopgørelser på de gamle lån.
At provenuet udelukkende anvendes til indfrielse af foranstående lån, såfremt der er overskydende provenu skal dette afdrages ekstraordinært på nærværende pantebrev.
At vi modtager et beløb på kr. 1.243,75 til dækning af ekspeditionsgebyr og tinglysningsafgift."
Klagerne overdrog herefter sagen til deres eget pengeinstitut, der forestod omprioriteringen.
Indklagede modtog den 20. oktober 1993 en opgørelse af lånesagen fra klagernes pengeinstitut. Indklagede beregnede nettoprovenuet til 19.870 kr., idet bl.a. differencerenter ikke blev fratrukket, jf. Finansrådets retningslinier af 2. september 1993, og anmodede ved skrivelse af 4. november 1993 klagernes pengeinstitut om betaling heraf som ekstraordinært bidrag.
Finansrådet har i skrivelse af 2. september 1993 bl.a. udtalt følgende vedrørende opgørelse af nettoprovenu ved omlægning af lån:
"I forbindelse med det øgede antal konverteringer af realkreditlån i fast ejendom er problemerne omkring forståelse af pantebrevsformularernes sædvanlige omprioriteringsklausul blevet aktualiseret.
Spørgsmålet har været behandlet i Finansrådets arbejdsgruppe vedrørende konvertering af realkreditlån samt i juridisk udvalg. Der er enighed om, at pantebrevskreditor efter den sædvanligt anvendte omprioriteringsklausul har pligt til at respektere et omlægningslån ydet af et realkreditinstitut forudsat, at omlægningslånet anvendes til indfrielse af foranstående lån samt til dækning af alle nødvendige og sædvanlige omkostninger. Nedenfor er nærmere specificeret, hvilke omkostninger, der kan dækkes ud af omlægningslånet.
...
Ved opgørelsen af nettoprovenuet kan der efter juridisk udvalgs opfattelse fratrækkes følgende gebyrer:
1) Kurtage 2) Stiftelsesprovision/nettoindskud 3) Lånesagsgebyr i kreditforening 4) Fastkursaftale/kursaftale 5) Stempel- og tinglysningsgebyrer 6) Ekspeditionsgebyr til de efterstående panthavere (300-500 kr.) Gebyr/provision for etablering af garantier Ekspeditionsomkostninger i pengeinstituttet
Det forudsættes, at gebyrerne ikke er af en størrelse, som vil blive anset for urimelige af domstolene.
Derimod vil der efter juridisk udvalgs opfattelse ikke kunne fratrækkes følgende omkostninger:
1) Differencerente 2) Rente af løbende termin (datorenter) 3) Overkurs på indfriede konvertible lån 4) Morarenter/terminsrestancer."
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende, at differencerenter fratrækkes det af indklagede beregnede nettoprovenu på 19.870 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Klagerne har anført, at de påbegyndte lånesagen på egen hånd og selv tog kontakt til indklagede med henblik på påførsel af rykningspåtegning på pantebrevet. Indklagede burde derfor i sin skrivelse af 15. september 1993 have opregnet alle forudsætninger for rykning. Først den 4. november 1993, hvor lånesagen var ekspederet, meddelte indklagede, at rykningen ikke omfattede differencerenter.
Indklagede har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen vedrører en tvist mellem klagerne og pantebrevskreditor, hvorfor Ankenævnet ikke har kompetence til at behandle klagen.
Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at man overfor klagerne på kreditors vegne accepterede at rykke for nyt lån mod betaling af provenuet til afskrivning på pantebrevet. Opgørelsen af nettoprovenuet blev foretaget i overensstemmelse med Finansrådet retningslinier af 2. september 1993, hvorefter bl.a. differencerenter ikke skal fratrækkes.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagerne gør gældende, at indklagede ved i skrivelsen af 4. november 1993 at have forlangt et nettoprovenu på 19.870 kr. udbetalt som betingelse for, at kreditor ville rykke for det nye lån, har skærpet de betingelser for rykning, der var anført i skrivelsen af 15. september 1993, idet differencerenten ikke var nævnt i sidstnævnte skrivelse.
Klagen vedrører således indklagedes opgørelse af nettoprovenuet, der i forbindelse med en omprioritering skal betales til kreditor. Da indklagede - og ikke den private panthaver - har foretaget beregningen, og da indklagede i det konkrete tilfælde må anses som repræsentant for kreditor, tages afvisningspåstanden ikke til følge.
Da indklagede i skrivelsen af 15. september 1993 alene har stillet krav om, at "provenuet" skulle anvendes til indfrielse af foranstående lån eller kreditors pantebrev, men ikke nærmere har beskrevet, hvorledes provenuberegningen er foretaget, og da den provenuberegning, der er omhandlet i skrivelsen af 4. november 1993 findes at følge almindeligt anerkendte retningslinier, jvf. Finansrådets skrivelse af 2. september 1993, ses der ikke at være grundlag for at give klagerne medhold i klagen, hvorfor
Den indgivne klage tages ikke til følge.