Afgørelse

Spørgsmål om frigivelse af beløb til grundfond i fredet ejerlejlighedsejendom.

Indledning.

Denne klage vedrører klagernes krav om, at der fra et af dem deponeret beløb ved deres køb af en ejerlejlighed skal frigives et beløb til betaling af sælgers forpligtelse til indbetaling til en grundfond.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 13. december 2007 og af sælger 17. december 2007 købte klagerne en ejerlejlighed i en fredet ejendom med overtagelse 15. januar 2008. Af den kontante købesum på 4.750.000 kr. skulle 110.000 kr. deponeres hos den medvirkende mægler, mens 4.640.000 kr. på overtagelsesdagen skulle deponeres i sælgers pengeinstitut Jyske Bank. Af købsaftalen fremgår i øvrigt:

"Anvendelse af det deponerede beløb

Den der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 18.1.2 og 18.1.3 at foranledige betaling af følgende:

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkning, sendes kopi heraf til depositar, når det modtages fra ting­lysning."

Berigtigelsen af ejendomshandlen blev forestået af klagernes advokat.

På ejendommen er i august 2003 lyst en deklaration, hvorefter der ved ejendommens opdeling i ejerlejligheder skal oprettes en grundfond, til hvilken ejerne skal indbetale i forbindelse med indbetaling af fællesudgifter. Indbetalingen til grundfonden påbegyndes senest et år efter salget af den første lejlighed. Det beløb, som den enkelte ejerlejlighedsejer årligt skal bidrage med, fastsættes forholdsmæssigt på grundlag af lejlighedernes til enhver tid fastsatte ejendomsværdi.

Den 21. februar 2008 udstedte klagerne et ejerpantebrev på 43.000 kr. med pant i ejerlejligheden. Meddelelser ifølge retsplejelovens kapital 51 skulle tilgå ejerforeningen.

Af et brev af 22. februar 2008 fra Kulturarvsstyrelsen til klagernes advokat fremgår, at advokaten havde forespurgt, om styrelsen havde givet samtykke til at udskyde kontante indbetalinger til ejendommens grundfond, idet ejendommen endnu ikke var vurderet. Styrelsen oplyste, at styrelsen ikke havde godkendt en udskudt indbetaling til grundfonden, da formålet med indbetalingerne var at sikre en kontant opsparing til kommende istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.

Ved brev af 8. april 2008 meddelte klagernes advokat sælger, at den deponerede købesum med fradrag af 50.000 kr. var frigivet. Af de 50.000 kr. vedrørte 23.900 kr. et krav fra ejendommens administrator om en eventuel regulering af a conto indbetaling til ejerlejlighedsforeningens grundfond. Jyske Bank modtog kopi af brevet.

Af et brev af 28. april 2008 fra ejendommens administrator til klagerne fremgår, at grundfonden var etableret pr. 1. juli 2007, hvorfor indbetaling til fonden forfaldt med tilbagevirkende kraft. Klagerne blev anmodet om at indbetale 45.000 kr. med fradrag af 10.500 kr., der allerede var indbetalt. Det fremgik, at opkrævningen var sendt til klagerne, da det blev forudsat, at beløbet var betalt via refusionsopgørelsen. Såfremt beløbet ikke blev betalt, ville rykkerskrivelse til opfyldelse af inkassolovens krav blive fremsendt, hvorefter sagen umiddelbart efter ved fortsat manglende betaling ville blive indbragt for retten med henblik på foretagelse af udlæg i ejerlejligheden.

Ved brev af 6. maj 2008 rettede klagernes advokat henvendelse til ejendommens administrator vedrørende brevet af 28. april 2008. I brevet beregnede advokaten den månedlige indbetaling til grundfonden til 3.750 kr. svarende til, at sælger af ejerlejligheden for perioden 1. juli 2007 – 15. januar 2008 skulle betale 24.375 kr. Advokaten anerkendte, at klagerne skulle betale det resterende beløb på 20.625 kr.

Ved brev af samme dato anmodede klagernes advokat Jyske Bank om fra skødedeponeringskontoen at frigive 24.375 kr. svarende til sælgers andel af betalingen til grundfonden.

Ved e-mail af 4. juni 2008 besvarede Jyske Bank advokatens henvendelse og anførte, at man havde drøftet frigivelsen af beløbet med sælger, der ikke var enig heri. Samme dag meddelte klagernes advokat banken, at hvis det omhandlede beløb ikke blev betalt til ejerforeningen, kunne det gøres gældende mod klagerne, som hæftede, og som havde stillet sikkerhed over for ejerforeningen. Advokaten henviste til købsaftalens bestemmelse om at anvende det deponerede til indfrielse af restancer.

Af en e-mail af 18. juni 2008 til klagernes advokat fra sælger fremgår, at sælgers mellemværende med ejerforeningen vedrørende grundfonden ikke var afklaret, idet beregningsgrundlaget ikke var fastlagt. Spørgsmålet skulle behandles på en gyldig indkaldt generalforsamling. Sælger gav tilsagn om, at der fortsat kunne tilbageholdes 24.375 kr. af de deponerede midler i Jyske Bank, indtil spørgsmålet om grundfonden var afklaret.

En yderligere korrespondance parterne imellem førte ikke til frigivelse af beløbet.

Parternes påstande.

Klagerne har den 17. oktober 2008 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, atJyske Bank tilpligtes af det deponerede beløb at frigive 24.375 kr. til ejerforeningen til indbetaling til grundfonden.

Jyske Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at sælgeren af ejerlejligheden skylder 24.375 kr. til ejerforeningen vedrørende ejerforeningens krav på indbetaling til en grundfond. Det følger af købsaftalens bestemmelse om, hvilke betalinger den berigtigende advokat kan foretage fra deponeringskontoen, at advokaten kan betale restancer.

Sælger blev ved e-mail af 12. juni 2008 anmodet om at indbetale restancebeløbet direkte til grundfonden, hvilket ikke skete.

Såfremt det omhandlede beløb ikke indbetales til ejerforeningen, kan det gøres gældende mod dem, da de hæfter for beløbet via sikkerhedsstillelsen over for ejerforeningen.

Bankens afvisningspåstand bør ikke tages til følge, da klagen vedrører et privat kundeforhold og angår bankens afslag på udbetaling af et beløb fra en konto i banken.

Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at det ligger uden for Ankenævnets kompetence at træffe afgørelse i en tvist, det består mellem køber og sælger af en fast ejendom, ligesom klagerne ikke er kunder i banken.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at klagerne skal rette betalingskravet mod sælger, idet det ligger uden for bankens beføjelser, som depositar at skulle træffe afgørelse i en tvist mellem klagerne, sælgeren og grundfonden.

Kravet er ikke lyst pantstiftende, og sælger har gjort indsigelse mod kravets størrelse.

Banken henviser endvidere til, at det på Dansk Ejendomsmæglerforeningens hjemmeside er anført, at hvis der kommer efterregninger eller tilbagebetalinger fra afsluttet regnskabsår i en ejerforening, vedrører sådanne alene sælger.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klagerne har som købere af en ejerlejlighed deponeret et beløb i sælgers bank, Jyske Bank. Uanset at klagerne ikke kan anses for at være egentlige kunder i Jyske Bank, finder Ankenævnet ikke grundlag for at tage Jyske Banks afvisningspåstand til følge, idet der mellem banken og klagerne er tvist om berettigelsen af klagernes anmodning om udbetaling af et beløb fra det deponerede beløb.

Ankenævnet finder, at der består tvivl om, hvorvidt klagerne over for ejerforeningen hæfter for bidrag til foreningens grundfond vedrørende perioden forud for deres overtagelse af ejerlejligheden den 15. januar 2008, idet dette kun vil være tilfældet, hvis disse bidrag anses for først at være forfaldet efter overtagelsesdagen, eller hvis det af klagerne til ejerforeningen håndpantsatte ejerpantebrev antages også at give ejerforeningen sikkerhed for krav mod sælgeren.

Under disse omstændigheder finder Ankenævnet ikke grundlag for at pålægge Jyske Bank mod sælgerens protest fra deponeringskontoen at betale beløbet på 24.375 kr. til ejerforeningens grundfond. Det bemærkes i denne forbindelse, at sælgeren har erklæret sig indforstået med, at beløbet forbliver deponeret, indtil mellemværendet mellem ejerforeningen og sælgeren vedrørende dennes forpligtelse til indbetaling til grundfonden er afklaret.

Som følge heraf