Indsigelse mod manglende bevilling af lån, afdragsfrihed og omlægning af realkreditlån og boliglån mv. Krav om erstatning begrundet i indsigelse om at banken i 2021 og 2022 stillede klagerne lånemulighed i udsigt, men senere afviste dette på grund af bankens tab ved M’s virksomheds konkurs i 2008.
| Sagsnummer: | 317 /2023 |
| Dato: | 06-02-2024 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Jonas Thestrup Nielsen, Karin Sønderbæk, Tina Thygesen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Udlån - låneanmodning Udlån - omlægning |
| Ledetekst: | Indsigelse mod manglende bevilling af lån, afdragsfrihed og omlægning af realkreditlån og boliglån mv. Krav om erstatning begrundet i indsigelse om at banken i 2021 og 2022 stillede klagerne lånemulighed i udsigt, men senere afviste dette på grund af bankens tab ved M’s virksomheds konkurs i 2008. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod manglende bevilling af lån, afdragsfrihed og omlægning af realkreditlån og boliglån mv. Krav om erstatning begrundet i indsigelse om at banken i 2021 og 2022 stillede klagerne lånemulighed i udsigt, men senere afviste dette på grund af bankens tab ved M’s virksomheds konkurs i 2008.
Sagens omstændigheder
Klagerne H og M var kunder i Jyske Bank, hvor de havde et privat og et erhvervsmæssigt engagement.
I 2008 gik M’s virksomhed konkurs. Klagerne har oplyst, at banken i den forbindelse fik et tab på 200.000 kr., og at de efter aftale tilbagebetalte 50.000 kr. og overholdt alle afdrag.
Klagerne havde et realkreditlån hos Totalkredit. Lånet blev formidlet via banken, da banken samarbejdede med Totalkredit. Dette samarbejde er efterfølgende ophørt. Klagerne havde endvidere et boliglån (prioritetslån) hos banken.
Banken har oplyst, at klagerne i 2014 kontaktede banken for at få et billån mod indfrielse af et erhvervslån. Banken afslog dette og oplyste, at banken ikke havde mulighed for at udvide engagementet med klagerne. Klagerne har oplyst, at de optog et billån gennem Jyske Finans i 2018.
I 2018 og 2019 spurgte klagerne til omlægning af et Totalkreditlån. Banken henviste klagerne til Totalkredit og oplyste, at banken og Totalkredit ikke længere havde et samarbejde.
I marts 2020 spurgte klagerne banken, om der var mulighed for afdragsfrihed på boliglånet (prioritetslånet) samt en forhøjelse af dette til 1.200.000 kr. Klagerne trak efterfølgende anmodningen om låneforhøjelse tilbage, da ”fremtiden jo ser lidt usikker ud”. Banken afslog den 8. april 2020 afdragsfrihed, da klagerne havde for stor gæld.
I april 2021 henvendte klagerne sig til banken for at få omlagt/forhøjet Totalkreditlånet. Banken henviste klagerne til at kontakte Totalkredit. I april og juni 2021 spurgte klagerne, om der var mulighed for afdragsfrihed på boliglånet (prioritetslånet) samt en forhøjelse af dette fra 980.000 kr. til 1.200.000 kr. til brug for en igangværende renovering af klagernes ejendom og til brug for indfrielse af klagernes lån på 100.000 kr. i pengeinstituttet P1. Banken oplyste i juli 2021 klagerne om, at da boliglånet var et prioritetslån, som ikke længere blev udbudt, kunne dette lån ikke ændres. Et nyt lån forudsatte en vurdering, som først kunne ske, når renoveringen var færdig. I en besked til klagerne af 9. juli 2021 anførte banken yderligere:
”… han [vurderingsmanden] vil have at I bliver færdige med jeres renovering før han kan komme med en vurdering og mener vi skal lave en anden belåning. Det betyder jo i skal se om i kan finde pengene et andet sted, og så ved jeg slet ikke om den vurdering bagefter så vi kunne lave noget for jer?
Jeg synes måske det er en stor risiko i løber?
Uden en vurdering kan jeg ikke gøre så meget. Tænker du skal gøre alvor af at prøve en anden bank? Mere fordi historikken hænger over jeg her i Jyske Bank. …”
Klagerne har oplyst, at de i 2021-2022 lånte penge af pengeinstituttet P1 til renovering af facaden på deres ejendom.
I juni 2022 kontaktede klagerne igen banken, da den udvendige renovering af ejendommen var ved at være færdig. Klagerne ønskede at forhøje boliglånet med ca. 250.000 kr. som et nyt boliglån. Banken meddelte den 22. juni 2022, at den gerne ville se på, hvilke muligheder klagerne havde for omlægning af lån og anmodede klagerne om at indsende økonomiske oplysninger. Banken har oplyst, at klagernes ejendom blev vurderet af banken den 15. juli 2022, og at klagerne fik afslag på låneforhøjelse.
Klagerne ønskede herefter at klage til bankens klageansvarlige. Klagerne oplyste den 14. september 2022, at de havde fået en vurdering af ejendommen fra et andet selskab på 4.300.000 kr. mod bankens vurdering på 3.200.000 kr. Klagerne spurgte den 27. og 30. september 2022, om de kunne udskyde afdrag på boliglånet til den 1. november 2022. Klagerne oplyste endvidere, at de havde været i kontakt med to andre banker. Banken meddelte, at den ikke havde mulighed for at ændre ydelsen på klagernes lån, og at en låneomlægning ikke ville give mening, da ydelsen ville blive højere end klagernes eksisterende ydelse.
Klagerne klagede herefter til banken den 17. oktober 2022 og anførte:
”… Vi henvender os i 2021 til vores rådgiver for at få lagt vores boliglån om, samt forhøjet beløbet. Vurdering til den lave side for området, vi indsender budgetter, pensionsoplysninger, skatteoplysninger mm, ingen fortæller os at vi ikke kan lægge om når vi har en konkurs bag os i 2006. Vi får besked på at selv finde finansiering af istandsættelsen, og henvende os igen for en ny vurdering. Vi henvender os i 2022 og får igen vurderet huset langt under hvad der er rimeligt (Totalkredit vurderer huset kr 1.100.000 højere) indsender igen alle oplysninger. Igen et afslag og besked om at pga konkursen i 2006 vil vi aldrig kunne låne penge i Jyske Bank igen.
Havde vi i 2021 fået besked på at vi ikke kunne forhøje vores lån, havde vi skiftet bank der og lagt lån om til meget lave renter. Vi ønsker derfor at jyske bank dækker vores tab, i det Jyske Bank hele tiden har været klar over at vi ikke kunne forhøje vores lån, men bare holdt os hen.”
Den 7. november 2022 svarede banken:
”… Vi har nu set på jeres sag, og vi må give jer ret i, at det ser ud til, I ikke er blevet tydeligt orienteret om, at det ligger uden for rammerne af Jyske Banks kreditpolitik at yde lån til kunder, hvis historik omfatter et økonomisk tab for banken.
Vi må også give jer ret i, at bankens rådgivere ikke burde have bedt jer om at indlevere oplysninger om økonomi mm. og ej heller iværksætte vurdering af jeres ejendom, da dette kunne give jer indtryk af, at det ville være muligt at udvide eller ændre finansieringen.
Dette er meget beklageligt.
Vi må imidlertid holde fast i, at banken ikke er forpligtet til at yde lån, og at I under hele forløbet har været frit stillet i forhold til at skifte bank og dermed også få adgang til at lægge jeres realkreditlån i Totalkredit om, hvis dette var jeres ønske. Dette er I også blevet opfordret til af rådgivere i flere omgange.
Vi må desuden afvise, at de vurderinger, der er foretaget af jeres ejendom af Jyske Bank, skulle være påvirket af jeres forhold. …”
I november 2022 skiftede klagerne bank til pengeinstituttet P2.
Klagerne har fremlagt skærmprint vedrørende
- en overførsel af 8. december 2022 på ca. 334.000 kr. til indfrielse af lån hos P1.
- en sms af 29. juni 2023 til dem, hvori en vurdering pr. 13. september 2022 på 4.300.000 kr. fra en ejendomsmægler er omtalt.
- betalingsoplysninger for andet kvartal 2023 vedrørende to rentetilpasningslån på henholdsvis 1.530.000 kr. og 250.000 kr. til en rente på for tiden henholdsvis 3,6556 % og 3,6613 % om året samt et 5 % obligationslån på 1.341.000 kr.
Parternes påstande
Den 24. maj 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal betale en kompensation på 983.424 kr.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken holdt dem hen vedrørende muligheden for at låne gennem banken. Som følge heraf er de blevet påført et tab på 983.424 kr., som banken skal erstatte dem.
Banken henviste gentagne gange til, at den ikke samarbejdede med Totalkredit mere, men tilbød at undersøge muligheden for omlægning ad to omgange i 2021 og 2022. I 2021 kontaktede de banken i forbindelse med renovering af deres ejendom. De indsendte budget, lønsedler m.v., og Jyske Banks vurderingsmand var ude for at vurdere deres ejendom. Vurderingsmanden mente dog ikke, at ejendommen kunne vurderes, da facaden var meget medtaget. Jyske Bank gav dem herefter to muligheder, enten at de selv finansierede renoveringen og derefter igen fik ejendommen vurderet af banken, eller at de skiftede bank. På intet tidspunkt nævnte banken, at de aldrig kunne låne penge af banken igen. Da rådgiveren kom med dette forslag, så de ingen grund til at skifte bank, da de vidste, at ejendommen havde en væsentlig friværdi, hvilket blev bekræftet af Totalkredits vurdering af 13. september 2022. I 2021-22 lånte de penge til renovering af facaden igennem P1, og facaden blev renoveret, så ejendommen fremstod flot.
I juni 2022 kontaktede de igen banken med henblik på omlægning af lån samt forhøjelse af lån. De skyldte på dette tidspunkt 2.400.000 kr. i ejendommen samt 350.000 kr. til P1. De indsendte igen budget, lønsedler, pensionsoplysninger m.v. Vurderingsmanden fra Jyske Bank kom igen med en vurdering af ejendommen på 3.200.000 kr. 80 % af dette svarede til den gæld, de havde. De kontaktede Jyske Bank, da de var aldeles undrende over denne vurdering, idet et 100 m2 mindre hus uden søudsigt i området netop var blevet solgt for 4.100.000 kr. De kontaktede herefter en anden bank og fik en kreditforeningsvurdering på 4.300.000 kr., hvilket svarede til de priser, der blev solgt huse for i området. Forskellen i vurderingerne var på 1.100.000 kr. svarende til 25 % af ejendommens værdi.
Først på dette tidspunkt oplyste Jyske Bank dem om, at de aldrig igen kunne låne penge i banken på grund af konkursen. De var rystede over, at de ikke tidligere var blevet oplyst om dette og klagede til banken.
At Jyske Bank ad to omgange valgte at lade dem blive i troen på, at de kunne blive i banken, samtidig med at renterne steg og steg, står til at koste dem 983.424 kr. i dyrere belåning over de næste ti år. Banken er ansvarlig herfor. Da de var i dialog med Jyske Bank, var renten én procent. Havde banken oplyst, at den aldrig ville låne dem penge, havde de skiftet bank. Der er tale om særdeles dårlig rådgivning. De endte med et lån til 5 % i rente, som følge af at banken i mailen af 9. juli 2021 opstillede som mulighed, at de selv fandt finansiering og derefter fik ny vurdering.
Banken har modsagt sig selv i sagen. At rådgiver ville se, om der var ændringer i forhold til økonomi, modsiges af bankens svar på deres klage af 7. november 2022, hvor banken skrev, at det ligger uden for rammerne af Jyske Banks kreditpolitik at yde lån til kunder, hvis historik omfatter et økonomisk tab for banken, og at banken måtte give dem ret i, at bankens rådgivere ikke burde have bedt dem om at indlevere oplysninger om økonomi og ej heller iværksætte vurdering af ejendommen, da dette kunne give dem indtryk af, at det ville være muligt at udvide eller ændre finansieringen.
I november 2022 skiftede de til anden bank. Desværre var renterne steget voldsomt i perioden, hvor Jyske Bank havde holdt dem hen og ikke fortalt dem, hvordan landet lå, når man har påført banken gæld. Jyske Bank har svigtet dem som kunder gennem de to år, hvor de gik i troen på, at de kunne forblive kunder i banken, hvis de blot satte ejendommen i stand. Deres aftalte gæld til banken var afviklet til tiden, og ingen i banken nævnte i 16 år, at de aldrig ville kunne låne penge igen.
Det er kun delvist korrekt, at de fik afslag fra to andre banker. Den ene bank gav afslag på baggrund af, at de ikke ønskede at omlægge hele deres lån, og den anden stoppede de selv dialogen med, idet de var i seriøs dialog med pengeinstituttet P2, hvortil de skiftede i november 2022. De har efter bankskifte et rådighedsbeløb på 28.000 kr. om måneden.
Jyske Bank har anført, at banken ikke har pligt til at tilbyde klagerne lån. Långivning sker i henhold til bankens kredit- og udlånspolitik, som fastlægges af banken. Banken havde i øvrigt ikke lovet klagerne et lån, men ville alene se på mulighederne herfor.
Klagernes rådgiver i banken gav ikke straks klagerne afslag, da rådgiveren ville se, om der var ændringer i klagernes økonomi og/eller andre forhold, som kunne medføre, at banken gerne ville yde lån til klagerne. Dette var blandt andet også årsagen til, at banken brugte ressourcer på at sende en vurderingsmand ud for at vurdere ejendommen. Dette ville ikke give mening, hvis banken under ingen omstændigheder ville yde lån til klagerne.
Værdiansættelse af ejendomme er et internt anliggende og sker ud fra det individuelle instituts kredit- og udlånspolitik. Der er ikke fejl i bankens værdiansættelse af ejendommen, som skete ud fra bankens udlåns- og kreditpolitik.
Klagerne blev flere gange henvist til Totalkredit med henblik på at afsøge mulighederne for at omlægge deres Totalkreditlån. Klagerne har således i flere år vidst, at de skulle kontakte Totalkredit vedrørende dette lån. Klagerne oplyste i 2021, at de ikke ønskede at omlægge lånet hos Totalkredit, da dette krævede bankskifte. Dette var klagernes eget valg.
Klagerne blev også flere gange henvist til at afsøge mulighederne for at optage lån hos andre pengeinstitutter for så vidt angår omlægning af boliglånet, som klagerne ønskede at forhøje. Klagerne valgte selv at optage lån hos P1 og accepterede dermed også selv vilkårene for lånet, herunder renten.
Den omstændighed, at klagerne anmodede om henstand med betalingen på prioritetslånet, samt at klagerne af to andre pengeinstitutter fik afslag på optagelse af lån, støtter bankens vurdering af, at klagernes økonomi ikke var stærk nok til at servicere yderligere lån.
Hvis klagerne ønskede et 1 % fastforrentet obligationslån, skulle klagerne have afsøgt mulighederne for at optage dette lån hos andre institutter, mens lånet stadig blev udbudt, og kursen på lånet var god. Kurserne ændrer sig løbende. Det kan ikke komme banken til skade, at 1 %-lånet ikke længere var i udbud/kursen var dårlig på det tidspunkt, klagerne valgte at optage et nyt lån hos Totalkredit. Havde banken f.eks. sagt OK til, at klagerne kunne optage lån hos banken ultimo 2022, hvor klagerne måske var nået tilpas langt med renoveringen (sommeren 2022 var klagerne ikke nået langt nok), ville klagerne alligevel ikke kunne have optaget det omtalte 1 % lån. Som banken forstår det, har klagerne blandt andet optaget et 5 % fastforrentet lån hos Totalkredit ultimo 2022, da dette lån angiveligt var det, som passede bedst til klagerne af de lån, som blev udbudt på det tidspunkt.
Klagerne har ikke lidt et tab og har ej heller dokumenteret et sådant, hvorfor banken ikke har pådraget sig erstatningsansvar.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne H og M var kunder i Jyske Bank. I 2008 gik M’s virksomhed konkurs. Klagerne har oplyst, at banken i den forbindelse fik et tab på 200.000 kr., og at de efter aftale tilbagebetalte 50.000 kr. og overholdt alle afdrag.
I 2018 og 2019 spurgte klagerne banken om muligheden for omlægning af deres realkreditlån hos Totalkredit. Banken henviste klagerne til at kontakte Totalkredit og oplyste, at banken og Totalkredit ikke længere havde et samarbejde.
I 2021 spurgte klagerne igen banken om muligheden for omlægning af Totalkreditlånet. Banken henviste klagerne til at kontakte Totalkredit. Klagerne spurgte endvidere om mulighed for afdragsfrihed på deres boliglån (prioritetslån) hos banken samt en forhøjelse af dette fra 980.000 kr. til 1.200.000 kr. til brug for en igangværende renovering af deres ejendom og til brug for indfrielse af deres lån på 100.000 kr. i pengeinstituttet P1. Banken oplyste, at prioritetslån ikke længere blev udbudt, at klagernes prioritetslån derfor ikke kunne ændres, og at et nyt lån forudsatte en vurdering, som først kunne foretages, når renoveringen var færdig. I juni 2022 kontaktede klagerne igen banken, da den udvendige renovering af ejendommen var ved at være færdig. Klagerne ønskede en forhøjelse af boliglånet med ca. 250.000 kr. Banken meddelte, at den gerne ville se på, hvilke muligheder klagerne havde for omlægning af lån. Banken har oplyst, at klagernes ejendom blev vurderet af banken den 15. juli 2022, og at klagerne fik afslag på låneforhøjelse.
Ankenævnet bemærker, at det beror på et pengeinstituts egen afgørelse, om det vil imødekomme en ansøgning om lån, forhøjelse eller omlægning af lån, herunder bevilling af afdragsfrihed. Banken var således berettiget til at afslå klagernes anmodninger om forhøjelse og omlægning af lån, herunder bevilling af afdragsfrihed, etablering af nye lån eller anden udvidelse af engagementet med klagerne.
Ankenævnet finder, at et pengeinstituts/realkreditinstituts værdiansættelse er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Dette udgangspunkt finder Ankenævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag. Ankenævnet finder således ikke grundlag for at efterprøve den i sagen omtalte vurdering, der blev indhentet af Jyske Bank.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med klagernes henvendelser i 2021 og 2022 om finansiering mv. Ankenævnet bemærker herved, at banken ikke havde givet klagerne tilsagn om finansiering, og at det stod klagerne frit at afsøge lånemulighederne hos andre penge- og realkreditinstitutter i forbindelse med renoveringen af deres ejendom.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.