Spørgsmål om erstatningsansvar for tab som følge af opsigelse af eksisterende lån og udskydelse af hjemtagelse af nyt lån. Spørgsmål om administrationsselskab måtte anses som fuldmægtig for klageren, en andelsboligforening.
| Sagsnummer: | 414 /1995 |
| Dato: | 29-08-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Peter Møgelvang-Hansen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Fuldmagt - gyldighed
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatningsansvar for tab som følge af opsigelse af eksisterende lån og udskydelse af hjemtagelse af nyt lån. Spørgsmål om administrationsselskab måtte anses som fuldmægtig for klageren, en andelsboligforening. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klageren under denne sag er en andelsboligforening. Foreningens ejendomsadministrationsselskab indhentede i efteråret 1993 et lånetilbud i Nykredit på et 30-årigt kontantlån på 550.000 kr. baseret på 6% obligationer til indfrielse af et eksisterende lån i samme realkreditinstitut og to lån i Realkredit Danmark. Administrationsselskabet fremsendte den 22. november 1993 lånetilbudet samt "budget for 1994 som det vil se ud efter omprioriteringen" til foreningen.
Den 24. februar 1994 afholdt foreningen generalforsamling. Ifølge referatet blev bestyrelsen bemyndiget til at "underskrive samtlige dokumenter i forbindelse med omprioritering, herunder hjemtagelse af nyt lån stort kr. 550.000,00 i Nykredit".
Bestyrelsen underskrev pantebrevet, og den 25. marts 1994 fremsendte administrationsselskabet lånetilbudet og pantebrevet til indklagedes Store Torv afdeling, Århus, hvor klageren var kunde, med anmodning om tinglysning og hjemtagelse af lånet. Skrivelsen var endvidere vedlagt kopi af seneste terminskvitteringer, vedtægter, generalforsamlingsprotokollater samt skøde.
Indklagede har oplyst, at afdelingen ultimo april 1994 telefonisk kontaktede administrationsselskabet. Det blev aftalt, at de eksisterende lån skulle opsiges, og at hjemtagelse af omprioriteringslånet skulle afvente et forventet højere kursniveau.
Omkring 1. oktober 1994 kontaktede afdelingen på ny administrationsselskabet vedrørende hjemtagelse af omprioriteringslånet, idet et af de eksisterende lån var opsagt til indfrielse pr. 1. oktober 1994.
Omprioriteringen blev gennemført den 14. oktober 1994. Omprioriteringslånet blev udbetalt på basis af 6% obligationer og under forudsætning af fremsendelse af udbetalingsanmodning med underskrifter af andelsboligforeningens bestyrelse til Nykredit, hvorfor afdelingen rettede henvendelse til foreningen med henblik på indhentelse heraf.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning, således at foreningen stilles som om, omprioriteringen ikke havde fundet sted, eller som om omprioriteringen og dermed hjemtagelsen af det nye lån havde fundet sted straks efter lånesagens fremsendelse.
Indklagede har påstået frifindelse.
Indklagede har under klagesagen betalt 908,90 kr. til klageren, hvilket beløb udgør differencerenter, der blev opkrævet i forbindelse med indfrielse af et af lånene i Realkredit Danmark.
Klageren har anført, at man efter underskrivelsen af pantebrevet og sagens fremsendelse til indklagede regnede med, at omprioriteringen ville blive ekspederet hurtigst muligt. Man var derfor uforstående overfor indklagedes henvendelse i oktober 1994, hvoraf det fremgik, at omprioriteringslånet ikke var hjemtaget. På grund af kursfaldet i perioden marts til oktober 1994 blev det besluttet at undlade at gennemføre omprioriteringen. Foreningen måtte herefter konstatere, at man var tvunget hertil, idet de eksisterende lån var opsagt. Indklagede har pådraget sig erstatningsansvar ved at undlade at ekspedere lånesagen umiddelbart efter modtagelsen, at opsige de eksisterende lån uden foreningens samtykke, at undlade at orientere om muligheden for kurssikring og at hjemtage lånet uden at rådgive om muligheden for og fordelene ved at hjemtage på basis af en obligationstype, der lå tæt på markedsrenten på hjemtagelsestidspunktet. Administrator har oplyst, at han telefonisk blev orienteret om opsigelserne af de eksisterende lån og udskydelsen af hjemtagelsen af det nye lån, men at han ikke indgik aftale, og at det i øvrigt ligger uden for en administrators kompetenceområde at træffe sådanne beslutninger, hvilket indklagede burde være bekendt med.
Indklagede har anført, at administrationsselskabet løbende varetog alle klagerens anliggender med indklagede. Dette forhold, sammenholdt med at afdelingen modtog lånesagen fra administrator uden angivelse af, at klageren skulle kontaktes, bevirkede, at administrator over for afdelingen fremstod som befuldmægtiget til at forestå omprioriteringen. Der blev derfor truffet aftale om omprioriteringens forløb med administrator, som bl.a. er registreret ejendomsmægler og derfor har et indgående kendskab til omprioriteringssager. Såfremt administrator ikke mente at kunne afgøre, hvorledes omprioriteringssagen skulle gennemføres, burde administrator enten have meddelt indklagede dette eller have kontaktet klageren.
Ankenævnets bemærkninger:
Det lægges til grund, at indklagede efter modtagelsen af de fra administrationsselskabet fremsendte dokumenter rettede henvendelse til selskabet, som var indforstået med, at de eksisterende lån i klagerens ejendom blev opsagt med henblik på at spare udgiften til differencerenter, og at hjemtagelse af det nye lån skulle afvente en forventet gunstig udvikling i obligationskurserne.
Beslutningen om omprioritering af klagerens faste ejendom var blevet truffet på en generalforsamling, og udskrift af generalforsamlingsprotokollatet var af administrationsselskabet blevet sendt til indklagede sammen med sagens øvrige dokumenter, herunder realkreditpantebrev underskrevet af klagerens bestyrelse. Generalforsamlingsprotokollatet omtaler ikke, hvilke beføjelser klageren måtte have tillagt administrationsselskabet i forbindelse med ekspeditionen af omprioriteringssagen, og spørgsmålet, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren ved ikke at have drøftet de nævnte forhold direkte med klageren, men alene med administrationsselskabet, må derfor besvares efter almindelige fuldmagtssynspunkter.
Ankenævnet finder, at administrationsselskabet over for indklagede har indtaget en stilling, som medfører fuldmagt til at træffe bestemmelse om spørgsmål, som der naturligt har skullet tages stilling til i forbindelse med den praktiske gennemførelse af den af klageren trufne beslutning, jf. herved aftalelovens § 10, stk. 2, og at spørgsmålene om tidspunktet for opsigelse af eksisterende lån og om kurssikring af det nye lån falder inden for dette område.
Selvom det kan bebrejdes indklagede, at dokumenterne til brug for hjemtagelse af omprioriteringslånet ikke straks blev udarbejdet, således at hjemtagelse kunne finde sted, når beslutning herom blev truffet, finder Ankenævnet under hensyn til ovenstående ikke grundlag for at pålægge indklagede at yde erstatning.
Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag at pålægge indklagede ansvar for manglende rådgivning vedrørende valg af obligationsserie i forbindelse med hjemtagelsen i oktober 1994.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.