Spørgsmål om ansvar for kurstab som følge af ekspeditionstid ved fremskaffelse af tilbud på realkreditlån.
| Sagsnummer: | 88 /2000 |
| Dato: | 15-09-2000 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft, Peter Stig Hansen, Jette Kammer Jensen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om ansvar for kurstab som følge af ekspeditionstid ved fremskaffelse af tilbud på realkreditlån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
Indledning.
Denne klage vedrører spørgsmålet, om klagerne kan gøre krav gældende mod indklagede som følge af, at klagerne led et kurstab ved optagelse af et realkreditlån til brug for finansiering af køb af en fast ejendom.
Sagens omstændigheder.
I forbindelse med køb af en bestemt fast ejendom kontaktede klagerne ultimo april 1999 indklagedes Odense afdeling med henblik på, at indklagede via Totalkredit skulle fremkomme med et lånetilbud på et realkreditlån.
Efter at indklagede havde modtaget oplysninger om ejendommen, meddelte indklagedes medarbejder FK den 11. maj 1999 klagerne, at han ikke kunne forestille sig nogen problemer med finansieringen af ejendomskøbet.
Den 13. maj 1999 underskrev klagerne købsaftale vedrørende den omhandlede ejendom. Købesummen var kontant 1,3 mio. kr. med overtagelse 1. august 1999. Af købsaftalen fremgår bl.a.:
"6. Sælger oplyser om ........
Lejeforhold/lejeindtægt ...................
2. lejekontrakter fremvist. Kr. 44.400,00.
.............
18. Dokumenter
Aftalegrundlaget omfatter
..............
Herudover har køber modtaget kopi af:
.............
2 lejekontrakter"
Den 14. maj 1999 modtog indklagede kopi af købsaftalen.
Indklagede har anført, at man efter primo juni 1999 havde modtaget nødvendige papirer vedrørende ejendommen - herunder oplysninger om forsikringsforhold - anmodede Totalkredits vurderingsmand om at besigtige ejendommen.
Den 28. juni 1999 modtog indklagede oplysning om, at Totalkredit ikke kunne fremkomme med et lånetilbud som følge af, at en del af ejendommen var erhvervsmæssigt udlejet. Af vurderingsmandens skrivelse til indklagede herom fremgår:
"Efter at have modtaget kopi af de i købsaftalen nævnte 2 stk. lejekontrakter, har jeg her til formiddag kontaktet [PW] - markedsansvarlig for bl.a. Fyn - for at høre Totalkredits holdning til udlejning af en del af udhusbygningerne, da dette ikke står klart beskrevet i TK-forretningsgangen.
Han udtaler - efter at have kontaktet TK's kreditafdeling - at man ikke kan acceptere decideret erhvervsmæssig udlejning, hvorfor nærværende lånesag ikke kan gennemføres med belåning i Totalkredit.
Det er spec. det forhold, at der er udlejet ca. 300 kvm til et murermesterfirma, der medfører afslag i Totalkredit, da man ville have set igennem fingre med udlejningen til opbevaringen af landbrugsmaskiner (selv om dette heller ikke hører til praksis!)."
Klagerne har anført, at de mandag den 5. juli 1999 rettede telefonisk henvendelse til indklagede med forespørgsel om status vedrørende Totalkreditbelåningen. FK var gået på ferie den 2. s.m., og af FK's stedfortræder blev de informeret om Totalkredits afslag.
Efter aftale med klagerne ansøgte indklagede herefter Realkredit Danmark om et lånetilbud.
I forbindelse med overtagelsen af ejendommen ønskede klagerne at foretage en ombygning. Klagerne ønskede værdien af den påtænkte ombygning medtaget ved beregningen af et realkreditlån.
Den 15. juli 1999 tilbød Realkredit Danmark et 30-årigt 6% obligationslån på 1.103.000 kr. Lånetilbudet tog udgangspunkt i ejerskifteværdien på 1,3 mio. kr. og havde som forudsætning, at de påtænkte ombygningsarbejder blev udført, hvorfor der skulle tilbageholdes 200.000 kr., indtil ombygningen var fuldført og godkendt.
Klagerne afslog Realkredit Danmarks lånetilbud med henvisning til, at det ene af de to lejemål var opsagt. Det aftaltes herefter på ny at indhente lånetilbud fra Totalkredit.
Den 23. juli 1999 rettede klagerne gennem den ved handelen medvirkende ejendomsmægler (den ene klagers far) henvendelse til Nykredit med anmodning om et lånetilbud. Nykredit havde i forvejen lån i ejendommen.
Den 29. juli 1999 tilbød Nykredit et 30-årigt 6% obligationslån på 1.109.000 kr.
Den 29. juli 1999 blev klagerne af indklagede orienteret om, at Totalkredit kunne belåne ejendommen ud fra en værdi på 1,4 mio. kr.
På et møde den 2. august 1999 med deltagelse af indklagedes medarbejder FK besluttede klagerne sig for at hjemtage det af Nykredit tilbudte lån. Den 5. s.m. afregnede indklagede klagernes salg af 1.109.000 obligationer i Nykredit til kurs 90,225.
Klagerne har anført, at FK på mødet den 2. august 1999 oplyste, at en kurssikring af Nykreditlånet i ca. 7 dage ville koste ét kurspoint. De har efterfølgende erfaret, at det på dette tidspunkt kun kostede 0,1 kurspoint. Indklagede har anført, at der ved fastsættelsen af kursfradraget bl.a. skulle tages hensyn til den tid, der ville medgå ved tinglysning af pantebrevet, hvortil kom, at Nykredit skulle have udbetalingsdokumenter i hænde 5-8 dage før kurskontraktforfaldsdatoen.
Ved skrivelse af 8. august 1999 rettede klagerne henvendelse til indklagede og anførte, at de som følge af den sene belåning af ejendommen havde lidt et kurstab på ca. 75.000 kr. Indklagede afviste kravet.
Efterfølgende rettede klagerne henvendelse til advokat.
Parternes påstande.
Klagerne har den 29. februar 2000 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 75.000 kr. med tillæg af rente fra den 1. august 1999. Herudover skal indklagede godtgøre sagsomkostninger.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at indklagede, allerede inden de underskrev købsaftalen, var bekendt med, at der var to lejemål på ejendommen. Således fremgik det af et privatbudget, som indklagede modtog ultimo april 1999, at de havde lejeindtægter. De forespurgte endvidere FK umiddelbart inden underskrift af købsaftalen, om denne skulle have kopi af lejeaftalerne, hvilket FK ikke fandt behov for.
Herudover modtog indklagede kopi af købsaftalen, hvor det udtrykkeligt fremgår, at der var to lejemål på ejendommen.
Indklagede måtte som repræsenterende Totalkredit være bekendt med, at Totalkredit ikke ville yde lån i en situation som den foreliggende. Indklagede kunne derfor straks have afvist at forsøge at indhente et lånetilbud fra Totalkredit.
Hvis der forudsættes en sædvanlig ekspeditionstid for at indhente et lånetilbud på 8-10 dage, må det antages, at der ville have kunnet foreligge et tilbud fra Nykredit inden den 20. maj 1999. På dette tidspunkt var obligationskursen 97,80. Med fradrag af kursskæring og omkostninger ved fastkursaftale, ville de have kunnet opnå en kurssikring til kurs 97. Det realiserede lån blev hjemtaget til kurs 90,225, hvorfor de har lidt et tab på 75.000 kr.
I hele forløbet var det deres hensigt at kurssikre, så snart et lånetilbud forelå. Det var en af de væsentlige årsager til, at de siden slutningen af april 1999 havde anmodet indklagede om at sørge for at fremskaffe skriftlig lånetilbud fra Totalkredit. Det var åbenlyst, at der så snart, det var muligt, skulle kurssikres, idet kursniveauet i hele perioden havde en faldende tendens.
På mødet den 2. august 1999 fremkom indklagedes medarbejder med fejlagtige oplysninger om omkostningerne ved en kurssikring, idet FK oplyste, at disse ville udgøre 1 kurspoint. På grundlag heraf besluttede de sig på dette tidspunkt for at undlade at kurssikre, men i stedet søge lånet hjemtaget hurtigst muligt. I perioden indtil lånets hjemtagelse faldt kursniveauet med ca. 2 point.
Som følge af indklagedes mangelfulde og langsommelige sagsbehandling, forelå der først ultimo juli 1999 et lånetilbud.
De finder endvidere, at indklagede bør dække deres udgifter til advokat.
Indklagede har anført, at indklagedes medarbejders udtalelse medio maj 1999 om, at denne ikke kunne forestille sig problemer med finansieringen af ejendomskøbet, sigtede til, at klagerne kreditmæssigt kunne godkendes som købere, men også, at belåningen af ejendommen var betinget af Totalkredits besigtigelse og godkendelse af ejendommen.
Først efter at indklagede primo juni 1999 havde modtaget alle tilstrækkelige papirer vedrørende ejendommen, herunder klagernes ombygningsplaner, blev ejendommen besigtiget. Det lå herefter klart, at Totalkredit som følge af udlejning af nogle bygninger ikke kunne fremkomme med et lånetilbud.
Det medgives, at ekspeditionstiden for indhentelse af lånetilbudet var lang, men dette skyldes bl.a. manglende dokumenter samt den erhvervsmæssige udlejning.
Med hensyn til mødet den 2. august 1999 og indklagedes medarbejders oplysninger på mødet om udgiften ved kurssikring har indklagede anført, at klagerne fik kursfradraget oplyst. Kursfradraget kan svinge en del i turbulent marked.
Det har ikke været entydigt gennem sagsforløbet, at klagerne ønskede at kurssikre, når et lånetilbud forelå, hvilket klagerne jo endte med heller ikke at gøre.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Den 14. maj 1999 modtog indklagede kopi af købsaftalen vedrørende klagernes køb af den omhandlede ejendom. Af købsaftalen fremgik, at der forelå to lejekontrakter vedrørende ejendommen. I hvert fald på dette tidspunkt var indklagede bekendt med, at ejendommen var delvist udlejet.
Ankenævnet finder, at indklagede begik en fejl ved at undlade at orientere klagerne om, at Totalkredit muligt ikke ville fremkomme med lånetilbud allerede som følge af, at ejendommen var delvist udlejet. Ankenævnet finder det mest sandsynligt, at klagerne i denne situation ville have undladt at søge lånetilbud indhentet fra Totalkredit, men i stedet straks havde anmodet om, at lånetilbud blev indhentet gennem et andet realkreditinstitut.
Det må antages, at lånetilbud herefter ville være søgt indhentet gennem Realkredit Danmark, og at et sådant ville kunne have foreligget 10 ekspeditionsdage efter den 14. maj 1999, nemlig den 31. maj 1999.
Idet det lægges til grund, at klagerne ville have kurssikret, når dette kunne ske, findes klagernes tab som følge af indklagedes fejl herefter at kunne beregnes som differencen mellem den kurs, der kunne være opnået ved kurssikring af et 30-årigt 6% obligationslån fra Realkredit Danmark den 31. maj 1999 med afvikling pr. 30. juli 1999, og den faktisk opnåede kurs på Nykreditlånet på 90,225. Størrelsen af Realkredit Danmark lånet beregnes som 80% af 1,3 mio. kr. og på grundlag af gennemsnitskursen for den relevante obligationsserie den 31. maj 1999.
Ankenævnet finder dog, at indklagede ikke bør bære kursrisikoen for perioden efter den 16. juli 1999 og frem til den 2. august 1999, idet klagerne valgte ikke at gøre brug af lånetilbuddet fra Realkredit Danmark. Det provenutab, som er en følge af kursfaldet i denne periode, skal derfor fragå ved beregningen af den erstatning, der tilkommer klagerne. Erstatningen forrentes som nedenfor bestemt.
Ankenævnet bemærker i øvrigt, at indklagede pådrog sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med drøftelserne den 2. august 1999 om, hvorvidt der på dette tidspunkt burde ske kurssikring, idet det lægges til grund, at indklagedes medarbejder oplyste, at kurssikring ville koste ét kurspoint, af hvilken grund klagerne valgte at undlade kurssikring. Af denne grund er der ved erstatningsberegningen taget udgangspunkt i den faktisk opnåede kurs på Nykreditlånet.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klagerne udgift til advokatbistand.
Som følge af det anførte
Indklagede skal inden 4 uger betale klagerne en erstatning som foran beregnet med rente efter renteloven fra den 29. februar 2000. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.