Indsigelse mod frigivelse af deponereret købesum til genopførelse af hus. Krav om tilbageføring af frigivelserne til deponeringskontoen.
| Sagsnummer: | 233/2022 |
| Dato: | 30-03-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Tina Thygesen og Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Deponering - frigivelse
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod frigivelse af deponereret købesum til genopførelse af hus. Krav om tilbageføring af frigivelserne til deponeringskontoen. |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod frigivelse af deponereret købesum til genopførelse af hus. Krav om tilbageføring af frigivelserne til deponeringskontoen.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Sydbank. Klageren H havde sin lønkonto/NemKonto i daværende Alm. Brand Bank indtil den i 2020 blev opkøbt af Sydbank. Først i forbindelse med opkøbet fik klageren H NemKonto i Sydbank.
Ved klagernes skift af pengeinstitut til Sydbank i 2017 gav de hinanden forespørgsels- og dispositionsfuldmagt i banken. Af fuldmagterne fremgik blandt andet:
”…
Forespørge
- Ved henvendelse i Sydbank
På alle nuværende og fremtidige konti og depoter, ejet af fuldmagtsgiver og fuldmagtshaver i fællesskab.
Disponere alene
- Ved henvendelse i Sydbank
På alle nuværende og fremtidige konti og depoter, ejet af fuldmagtsgiver og fuldmagtshaver i fællesskab.
…”
I 2018 nedbrændte klagernes hus, og de fik tilkendt en forsikringssum af deres forsikringsselskab.
Ved entrepriseaftale af 29. april 2019 indgik klagerne aftale med et byggefirma om genopførelse af huset til en fast pris på 3.370.000 kr. Klagerne var angivet som bygherre og deres forsikringsselskab som pengeinstitut. Af aftalen fremgik blandt andet:
”…
2. AFTALEGRUNDLAG
a. Denne kontrakt
b. AB-Forbruger
…
5. BETALING
a. X Betaling ved aflevering. Pengene deponeres på oplyst deponeringskonto før aflevering af huset. Beløbet skal stå på kontoen minimum 5 hverdage før afleveringsforretningen. Allonger vil blive faktureret særskilt efter bygherre og entreprenørens underskrift.
…
6. SIKKERHEDSSTILLELSE
Forbrugeren skal stille sikkerhed for sine forpligtelser, garantien/sikkerheden skal stilles før sagen igangsættes. Garantien/sikkerhedsstillelse skal være [byggefirmaet] i hænde senest 10 hverdage efter kontrakten underskrives.
Forbrugeren stiller sikkerhed med kr.: 3.370.000,-
…
8. AFLEVERING OG 1-ÅRS EFTERSYN
Der afholdes afleveringsforretning x ja nej
Hvis ja, indkalder entreprenøren med 5 arbejdsdages varsel til afleveringsforretning, senest 10 arbejdsdage efter arbejdet er færdigt.
…”
Vedlagt entrepriseaftalen var AB-Forbruger revideret udgave juli 2017, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
07 NÆRMERE VEDR. AB-FORBRUGER
…
AB-Forbruger, § 25 – betaling og ret til tilbageholdelse af betaling: Det præciseres, at AB-Forbruger, § 25 ikke er gældende, Parterne fastlægger i kontrakten betalingsbetingelserne.
…”
Ved e-mail af 14. juni 2019 bad byggefirmaet banken oprette en deponeringskonto til ”[sagsnummer + klagernes navne]” i byggefirmaet. Byggefirmaet oplyste, at det var en forsikringssag, og at klagerne ønskede at deponere 300.000 kr. med det samme.
Banken oprettede en deponeringskonto -605 med byggefirmaet som kontoejer og med henvisning til byggefirmaets sagsnummer og klagernes navne. Kontoen blev oprettet med spærring, så byggefirmaet ikke kunne disponere over indeståendet.
Ved transporterklæring af 19. juni 2019 gav klagerne byggefirmaet transport i forsikringssummen til sikkerhed for byggeriet. Transporterklæringen blev noteret af en taksator i forsikringsselskabet, som med håndskrift påførte følgende tekst:
”…
Beløb udbetales i takt med arb. udføres. Rådgiver [rådgiver R] skal godkende fakturaer ved udført arb. inden [forsikringsselskabet] udbetaler.
…”
Under byggeriet omlagde klagerne et realkreditlån i det endnu ikke genopførte hus.
Ved e-mails af 7. oktober 2019 og 6. december 2019 skrev banken til klageren M for at følge op på byggeprojektet og økonomien.
Ved brev af 17. juni 2020 skrev byggefirmaet til blandet andet til klagerne:
”…
Ang.: Afslutning af byggeriet
…
Vi vedlægger vores fakturaer til jer. I bedes indsætte kr. 3.229.678,00 i Sydbank, [by] på deponeringskonto -605. For god ordens skyld kan vi oplyse, at pengene skal være indsat på deponeringskontoen 5 dage før vi overdrager nøglerne til jer.
Deponeringskontoen i Sydbank vil blive frigivet til [byggefirmaet], når I har underskrevet afleveringsprotokollen, som sker samtidig med, at I modtager nøglerne af os.
…”
På forespørgsel fra banken sendte klageren M ved e-mail af 23. juni 2020 et byggebudget til banken til brug for færdigmelding af byggeriet over for realkreditinstituttet. I samme e-mail bad han banken overføre 82.340 kr. til byggefirmaet med henvisning til byggefirmaets brev af 17. juni 2020, som han vedhæftede til e-mailen. De 82.340 kr. udgjorde ekstra tilkøb. Klageren H var ikke CC- eller BCC-modtager på e-mailen.
Ved e-mail af 28. juli 2020 meddelte klageren M banken, at han og klageren H kunne overtage huset om et par dage, men at de forinden skulle deponere 75.000 kr. til konto -605, hvorefter de ikke havde flere omkostninger til huset. Klageren H var ikke CC- eller BCC-modtager på e-mailen.
Klagerne har oplyst, at en voldgiftssag mod byggefirmaet havde medført, at hele murværket på huset skulle pilles ned og bygges op på ny.
Den 29. juli 2020 sendte byggefirmaet en indkaldelse til klageren M til ”Delaflevering. Foreløbig” den 30. juli 2020.
Den 30. juli 2020 blev der afholdt delaflevering, hvor klagerne fik udleveret nøglerne til huset. Af delafleveringsrapport af 31. juli 2020 fremgår, at begge klagere, rådgiver R og en projektleder fra byggefirmaet deltog ved delafleveringen. Det fremgår desuden, at mangler ved byggeriet blev anført i byggefirmaets system, at de ikke blev betragtet for væsentlige ift. ibrugtagning af huset, og at klagerne overtog ansvaret for huset. Det fremgår desuden:
”…
|
Huset er delvist afleveret. Udvendige murerarbejder mangler, afventer afklaring på voldgiftssag |
Ja [x] Nej |
|
Bemærkninger: Beløb på deponeringskonto frigives ved underskrift |
|
|
Det er aftalt, at 650.000,- tilbageholdes på deponeringskontoen indtil alle fejl og mangler er afhjulpet. Dagbod fra oprindelig aflevering 25. feb. 2020 til dato kr. 600,00 pr. arbejdsdag stilles i bero fra afleveringsdato. …” |
|
Med håndskrift var der under afsnittet om dagbod anført følgende tekst:
”…
Opstartes igen 17/8 hvor murerarbejder udv. burde være afsluttet.
…”
Klageren M underskrev delafleveringsrapporten som bygherre. Klagerne har oplyst, at klageren M underskrev den 30. og ikke den 31. juli 2020, at klageren H ikke var til stede ved delafleveringen og at der kun var tale om en foreløbig delaflevering og ikke en endelig afleveringsforretning. Klagerne har desuden oplyst, at de aldrig modtog byggefirmaets opgørelse over de mangler, der blev konstateret den 30. juli 2020.
Ved e-mail af 31. juli 2020 skrev klageren M til banken, at han og klageren H havde fået nøglerne til huset, og at det kunne færdigmeldes over for realkreditinstituttet. Han skrev også, at forsikringsselskabet havde betalt forsikringssummen, og at han ville eftersende transporterklæringen. Klageren H var ikke CC- eller BCC-modtager på e-mailen.
Banken svarede samme dag, at da klagerne havde omlagt deres realkreditlån i et ufærdigt hus, ville realkreditinstituttet ikke frigive pengene fra låneomlægningen, før klagerne havde anvendt forsikringssummen til opførelsen af det nye hus.
Klageren M svarede blandt andet, at forsikringsselskabet var i gang med at betale.
Ved endnu en e-mail samme dag eftersendte klageren M som lovet transporterklæringen til banken.
Den 3. august 2020 overførte forsikringsselskabet 3.072.338 kr. til konto -605. Af et kontoudtog fremgår, at overførslen skete med teksten ”afr fra [forsikringsselskab]”. Banken har oplyst, at forsikringsselskabet ikke gav særlig instruks til banken i forbindelse med overførslen til konto -605.
Ved e-mail af samme dag fremsendte byggefirmaet kopi af delafleveringsrapporten til banken og anmodede den om at frigive deponeringen.
Banken frigav herefter 2.802.340 kr., hvorefter saldoen på konto -605 udgjorde 650.000 kr.
Ved e-mail af 3. november 2020 anmodede byggefirmaet banken om yderligere frigivelse af 91.383,80 kr. fra konto -605. Vedhæftet e-mailen sendte byggefirmaet en e-mailkorrespondance mellem byggefirmaet og klageren M, hvor klageren M accepterede frigivelse af 91.383,80 kr. til brug for betaling af en faktura fra rådgiver R. Klageren H var ikke CC- eller BCC-modtager på e-mailkorrespondancen.
Banken frigav 91.383,80 kr. samme dag, hvorefter saldoen på konto -605 udgjorde 558.616,20 kr.
Klagerne har oplyst, at de løbende spurgte ind til saldoen på konto -605, men at banken ikke ville oplyse det.
Af en kontoudskrift fra konto -605 fremgår blandt andet:
|
Dato |
Tekst |
Beløb – kr. |
Saldo – kr. |
|
21-06-2021 |
Negativ Indlånsrente |
-1.054,45 |
556.735,30 |
|
22-03-2021 |
Negativ Indlånsrente |
-826,45 |
557.789,75 |
|
03-11-2020 |
Til [kontonr.] Erhvervskonto |
-91.383,80 |
558.616,20 |
|
03-08-2020 |
Ehr.konto |
-2.802.340,00 |
650.000,00 |
|
03-08-2020 |
afr. fra [forsikringsselskab] |
3.072.338,00 |
3.452.340,00 |
|
28-07-2020 |
restdep. [adresse] |
75.000,00 |
380.002,00 |
|
23-06-2020 |
Debitornr. [nr.] |
82.340,00 |
305.002,00 |
|
14-06-2019 |
Fra [klageren M] |
222.662,00 |
222.662,00 |
Ved e-mail af 15. december 2020 skrev byggefirmaet til klageren M med klageren H som CC-modtager, at murerne ville være færdige den følgende dag, og at færdigmontage af tagrender og nedløb samt udvendige fuger omkring vinduer og døre var under planlægning. Fysisk fremmøde ved en aflevering kunne først blive i det nye år.
Ved e-mail af 21. juni 2021 anmodede taksatoren hos forsikringsselskabet banken oplyse saldoen på konto -605 samt eventuelt en oversigt over det afregnede inklusiv godkendelser. Taksatoren oplyste, at byggeriet var ved at ”løbe af sporet.” Klageren H var ikke CC- eller BCC-modtager.
Ved e-mail af 22. juni 2021 oplyste banken til klageren M, at forsikringsselskabet havde anmodet om oplysning om saldoen på konto -605. Banken spurgte klageren M, om banken måtte oplyste dette, da kontoen var deponeret i klagernes favør.
Ved e-mail af 23. juni 2021 svarede banken taksatoren, at indeståendet udgjorde 556.735,30 kr.
Ved e-mail af samme dag skrev klageren M følgende til banken:
”…
Der skulle gerne stå 650.000 kr. – 91.383,80 = 558.616,20
Der er altså hævet et par tusinder for meget.
…”
I december 2021 gav klageren H fuldmagt til klageren M til at tilgå hendes konti gennem net- og mobilbanken.
Klagerne har oplyst, at deres advokat stoppede byggefirmaets færdiggørelse af huset i 2021 og indledte en isoleret bevisoptagelse igennem Voldgiftsnævnet.
Ved e-mail af 14. marts 2022 til banken, byggefirmaet og byggefirmaets advokat med klageren H som BCC-modtager oplistede klageren M nogle opfordringer i relation til byggesagen. Banken har oplyst, at den under en telefonsamtale med klagerne oplyste, at den ikke var en del af tvisten, men at det var mellem dem og byggefirmaet.
Banken har oplyst, at huset blev endelig vurderet af en ejendomsmægler den 4. maj 2022 til brug for færdigmelding over for klagernes realkreditinstitut. Vurderingen blev bestilt den 23. juni 2020, men den kunne ikke gennemføres tidligere på grund af manglende færdiggørelse af huset udvendigt.
Ved e-mail af 2. juni 2022 skrev klageren M endnu en e-mail til banken, byggefirmaet og advokaten og med klageren H som BCC-modtager, hvori han fastholdt de opfordringer, der blev sendt til byggefirmaet i e-mail af 14. marts 2022. Han skrev også:
”…
Jeg anmoder om, at Sydbank nu undersøger om Sydbank har fået de rigtige tilladelser, inden Sydbank har ladet [byggefirmaet] hæve fra depot kontoen. Jeg ved fra rådgiver [rådgiver R], at han ikke har givet tilladelse til, at [byggefirmaet] kunne tømme depot kontoen. (den er næsten tømt).
…”
Banken behandlede henvendelsen som en klage af bankens klageansvarlige.
Klagerne har fremlagt en e-mail af 2. juni 2022 fra rådgiver R til klageren M. Rådgiveren skriver heri, at:
”…
Der er i Juli 2020 ved mange mails sikret at de beløb der overføres fra [forsikringsselskab] til deponeringskontoen er det rigtige.
Der er ikke efterfølgende frigivet beløb fra deponeringskontoen, idet det ved afleveringsgennemgangen blev aftalt at alle mangler skulle udbedres før betaling kunne finde sted.
Der kan iht dokumentationen kun udbetales fra deponeringskontoen ved attestation fra rådgiveren.
…”
Banken har anført, at rådgiver R’s e-mail udgør en vidneforklaring, der ikke kan ske for Ankenævnet.
Ved brev af 7. juni 2022 sendt til klagerne i netbank afviste banken at have handlet ansvarspådragende i forbindelse med frigivelserne fra konto -605.
Klageren M ringede samme dag til banken. Banken har oplyst, at klageren M her for første gang gjorde gældende, at frigivelserne fra deponeringskonto -605 ikke var sket med rette grundet klageren H’s manglende underskrift på delafleveringsrapporten.
Ved brev af 15. juni 2022 behandlede banken klagesagen som en fællesklage og fastholdt afvisningen af klagen i sin helhed.
Klagerne har oplyst, at de har anlagt en retssag mod byggefirmaet om kvaliteten af byggeriet. Klagerne har blandt andet fremlagt skønserklæring af 20. december 2021, hvor sagens parter havde godkendt skønstemaet, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
8. Den overordnede ramme for syn og skøn
Skønsindstævnte har påtaget sig at opføre et hus. Det har været forsinket. Det er udsat og der er sket delaflevering, så familien kan bebo huset, men huset er behæftet med forhold, som bygherre kritiserer.
…”
Klagerne har oplyst, at de ikke har indbragt en klagesag over forsikringsselskabet.
Parternes påstande
Den 15. juni 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal tilbageføre 2.893.723,80 kr. til depotkonto -605.
Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken handlede ansvarspådragende ved ikke at kontrollere, om der forelå de nødvendige tilladelser, førend den frigav penge fra konto -605. Banken skal derfor føre pengene tilbage på konto -605.
Det fremgår af brev af 17. juni 2020, der må anses for den nyeste aftale, at de begge skulle underskrive inden frigivelse. Det var byggefirmaet, der formulerede betingelsen for frigivelsen, som derfor må fortolkes efter aftalelovens § 38b.
I transporterklæringen tog forsikringsselskabet forbehold for, at rådgiver R skulle godkende beløb inden udbetaling. Ikke udbetaling til konto -605, men til byggefirmaet. Overførsel til en deponeringskonto er ikke det samme som at udbetale pengene.
Der skete kun delaflevering af huset den 30. juli 2020. Delafleveringsrapporten var ukomplet, da de konstaterede mangler ikke blev angivet, og da klageren H ikke underskrev. Manglerne blev ikke anset for væsentlige ift. ibrugtagning, men de var dyre og væsentlige i sig selv og årsag til, at banken ikke kunne få huset færdigmeldt over for realkreditinstituttet. De modtog aldrig den komplette mangelliste fra byggefirmaet. Hvis det havde været en afleveringsforretning, skulle samtlige mangler være fremgået af afleveringsrapporten, jf. AB-Forbruger § 38, stk. 3. Byggefirmaet indkaldte desuden til delafleveringen dagen før. Fristerne for indkaldelse til endelig aflevering i AB-Forbruger § 38, stk. 5, blev således ikke overholdt. Det fremgår af delafleveringsrapporten, at dagbod startede igen, hvilket netop var fordi, der kun var tale om en delaflevering. Dagbøder kan ikke fortsætte efter aflevering. AB-Forbruger § 25 var fraveget af byggefirmaet og fandt derfor ikke anvendelse. AB-Forbruger § 37 finder heller ikke anvendelse, da der kun skete delaflevering.
I retssagen mod byggefirmaet har byggefirmaet godkendt et skønstema, hvoraf det netop fremgår, at der kun er sket delaflevering.
Brev af 17. juni 2020 og transporterklæringen blev sendt til banken. De sendte transporterklæringen til banken igen den 31. juli 2020 for at gøre opmærksom på forbeholdet. Alligevel frigav banken pengene uden klageren H’s og rådgiver R’s underskrift på delafleveringsrapporten eller via anden skriftlig meddelelse. At de overtog nøglerne og bor i huset har ikke betydning for, at banken frigav pengene på et mangelfuldt grundlag. De fik nøglerne den 30. juli 2020 uden samtidig at betale, og forsikringsselskabet overførte først til konto -605 den 3. august 2020. Der var altså tale om et kreditkøb, da der beviseligt ikke skete betaling og nøgleoverdragelse samtidig.
Forsikringsselskabet afregnede overfor dem som forsikringstagere og skrev derfor, at forsikringssummen var afregnet (”afr”) ift. dem. Det understøttes også af, at beløbet ifølge deres bankrådgiver var deponeret i deres favør. Forsikringsselskabet gav ikke tilladelse til, at banken kunne frigive til byggefirmaet.
Byggefirmaets e-mail af 15. december 2020 angik endelig aflevering og ikke færdiggørelse af manglerne fra delafleveringen. Manglerne omtalt i e-mailen angik voldgiftssagen omkring nedrivning af murværket, der lå forud for delafleveringen. Der blev aldrig afholdt afleveringsforretning, da byggesagen blev stoppet og sagen optaget til isoleret bevisoptagelse ved Voldgiftsnævnet.
At de kan råde over hinandens konti, medfører ikke at den ene med virkning for begge kunne godkende frigivelse af beløb fra konto -605. Klageren H gav aldrig klageren M fuldmagt til at kunne underskrive på hendes vegne. Alle aftaler om byggeriet blev underskrevet af begge. På tidspunktet for delafleveringen havde klageren M ikke fuldmagt til at disponere over klageren H’s NemKonto i tidligere Alm. Brand Bank.
Klageren M underskrev kun afleveringsrapporten, fordi han vidste, at rådgiver R skulle gennemgå huset og underskrive, før der kunne ske frigivelse. Klageren H var på arbejde på tidspunktet for delafleveringen, hvilket vidner kan bekræfte. Hendes navn var understreget på afleveringsrapporten, nok fordi hun ikke var til stede. De modtog aldrig referatet/rapporten, og de kunne derfor ikke notere, at hun ikke var til stede.
Banken fulgte byggeriet og sendte vurderingsfolk ud for at vurdere værdi og færdiggørelsesgrad, jf. bl.a. e-mails af 7. oktober og 6. december 2019. Banken vidste, at der var syn og skøn, at huset var ufærdigt, og at der var mange problemer. Forsikringsselskabet skrev også i e-mail af 21. juni 2021, at det var ved at løbe af sporet. Alligevel kontrollerede banken ikke, om den havde udbetalt beløb uretmæssigt.
Rådgiver R blev fortrængt fra byggepladsen, og fra den 11. november 2020 havde de derfor ikke kontakt med ham, da han først kunne besigtige det færdige hus.
De kunne ikke klage tidligere, da banken ikke ville oplyse saldoen på konto -605, ligesom den heller ikke gav dem eller rådgiver R meddelelser ved frigivelserne fra konto -605. Byggefirmaet gav dem heller ikke disse informationer. Som forbrugere var det derfor ikke nemt at kontrollere udbetalinger fra kontoen. Da klageren M endelig fik oplyst saldoen, troede han, at frigivelserne var godkendt af rådgiver R, og at der derfor var penge nok til at færdiggøre huset. Først i foråret 2022 blev han opmærksom på, at rådgiver R ikke havde godkendt frigivelserne. Derefter reagerede han straks ved at gøre indsigelse mod frigivelserne. De har ikke udvist passivitet.
Sydbank har blandt andet anført, at frigivelserne fra konto -605 skete i overensstemmelse med de for banken fremlagte aftaler mellem klagerne og byggefirmaet. Banken har ikke handlet ansvarspådragende, ligesom klagerne ikke har dokumenteret et økonomisk tab, som vil kunne kræves erstattet af banken. Banken er hverken forpligtet eller berettiget til at tilbageføre frigivelserne.
Banken er ikke en del af retssagen mellem klagerne og byggefirmaet. Der er derfor ikke et konkret økonomisk mellemværende mellem klagerne og banken ift. frigivelserne på konto -605. Ankenævnets stillingtagen til sagen vil forudsætte i det mindste indirekte stillingtagen til tvisten mellem klagerne og byggefirmaet, hvilket bør behandles i retssagen.
Frigivelserne skete i overensstemmelse med de aftalte deponeringsvilkår mellem klagerne og byggefirmaet og efter afleveringen af huset den 30. juli 2020. De aftalte deponeringsvilkår fremgår af det samlede aftalegrundlag mellem klagerne og byggefirmaet og ikke kun af brevet af 17. juni 2020. Af entrepriseaftalens pkt. 5 fremgår, at der skal ske betaling ved aflevering, og af brev af 17. juni 2020 fremgår, at frigivelse af betaling til byggefirmaet og nøgleoverdragelse sker samtidig. Forudsætningen for nøgleoverdragelse den 30. juli 2020 var dermed, at der samtidig skete betaling ved delvis frigivelse af de deponerede midler på konto -605. Det er et sædvanligt vilkår ved nybyg, jf. AB-Forbruger § 25, stk. 1, jf. § 37, stk. 1, og i overensstemmelse med den obligationsretlige samtidighedsgrundsætning. AB-Forbruger § 25 fandt ikke anvendelse, men der er reelt ikke forskel på § 25 og entrepriseaftalens pkt. 5. Det samlede aftalegrundlag efterlader ikke tvivl om deponeringsvilkår og betalingstidspunkt, og aftalelovens § 38b finder derfor ikke anvendelse.
Efter AB-Forbruger § 37, stk. 1, betragtes arbejdet som afleveret, når entreprenøren har meddelt, at arbejdet er udført og afleveringsforretningen er afholdt. Arbejdet blev meddelt udført i brev af 17. juni 2020 og afleveringsforretningen blev afholdt den 30. juli 2020. Ved e-mail af 31. juli 2020 bekræftede klageren M, at huset var overtaget, og at forsikringsselskabet var ved at betale købesummen. Byggefirmaets e-mail af 15. december 2020 angår manglerne konstateret ved afleveringsforretningen.
Banken frigav 2.802.340 kr. den 3. august 2020 på baggrund af afleveringsrapporten. Det fremgik heraf, at klagerne og rådgiver R var til stede, og at det blev aftalt, at der skulle ske delvis frigivelse af købesummen på konto -605 mod nøgleoverdragelse. Klageren M underskrev som ”bygherre”, hvorved han indgik en aftale med byggefirmaet om delvis frigivelse, ligesom han skabte en legitimation for byggefirmaet, som kunne anvendes over for banken til frigivelse af købesummen. Banken var derfor berettiget til at frigive beløbet. Klagerne fik nøglerne og bor i huset.
Det er ikke dokumenteret, at klageren H ikke var til stede ved afleveringen. Yderligere dokumentation for det modsatte vil forudsætte bevisførelse i form af vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet. Efter AB-Forbruger § 39 kan afleveringsforretningen gennemføres uden en parts medvirken. Selv hvis det således antages, at klageren H ikke var til stede, da betragtes byggeriet som afleveret, jf. §§ 37 og 39.
Efter forespørgsels- og dispositionsfuldmagterne kunne den ene af klagerne i forhold til banken disponere med bindende virkning for begge. Klageren H’s fuldmagt til klageren M fra december 2021 understøtter, at han over for banken kunne disponere på hendes vegne. Klageren M havde derudover i stort omfang korrespondancen med byggefirmaet og banken med klageren H som BCC- og CC-modtager. Klageren M har i vidt omfang repræsenteret dem begge i forhold til banken, hvorfor de er bundet af hans dispositioner i relation til frigivelserne, herunder underskrift på afleveringsrapporten og aftale om frigivelse til brug for betaling af faktura fra rådgiver R.
Banken skulle ikke indhente rådgiver R’s godkendelse inden frigivelse. De håndskrevne bemærkninger på transporterklæringen er banken uvedkommende. Det fremgår udtrykkeligt heraf, at forsikringsselskabet ville udbetale ved udført arbejde og efter rådgiver R’s godkendelse af fakturaer. Ved forsikringsselskabets udbetaling til konto -605 den 3. august 2020, måtte det lægges til grund, at forsikringsselskabet fulgte sine egne betingelser for udbetalingen. Banken modtog ikke instruks fra forsikringsselskabet eller klagerne om, at der ikke måtte ske frigivelse. Klagernes e-mail af 31. juli 2021 med transporterklæringen indeholdt heller ikke en instruks eller oplysning af formålet med fremsendelsen. I teksten på overførslen fra forsikringsselskabet må ”afr” betyder afregning.
Banken var også berettiget til at frigive de 91.383,80 kr., da det også skete i overensstemmelse med aftalen mellem klagerne og byggefirmaet.
Banken fulgte ikke byggeriet og var ikke til stede under byggeriet eller ved afleveringen. Den fulgte byggeriets status ift. færdigmelding til brug for det i huset tinglyste realkreditlån.
Konto -605 var ejet af byggefirmaet, og banken var ikke forpligtet til at oplyse saldoen til klagerne. Banken sendte derfor heller ikke kontoudtog for kontoen til klagerne, ligesom den ikke var synlig på deres netbank. Klagerne var dog bekendt med frigivelserne fra kontoen og dermed også til saldoen, eftersom frigivelserne skete efter aftale mellem klagerne og byggefirmaet. Det bekræftes også af klageren M’s e-mail af 23. juni 2021, hvor han skrev, at der (kun) var hævet et par tusinder for meget.
Klagerne burde have gjort indsigelse over for banken snarest muligt efter afleveringsforretningen, hvis de mente, at frigivelsen fra konto -605 var uberettiget. Klagerne gjorde først indsigelse næsten to år efter, og først den 7. juni 2022 gjorde de gældende, at indsigelsen blandt andet også skyldtes, at klageren H ikke havde underskrevet afleveringsrapporten. Klagerne har udvist en sådan passivitet, at indsigelserne mod frigivelserne er bortfaldet. Taksatorens e-mail af 21. juni 2021 og klageren M’s e-mail af 23. juni 2021 var ikke indsigelser mod frigivelserne, og taksator kunne ikke gøre indsigelse på klagernes vegne.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne var kunder i Sydbank.
I 2018 nedbrændte klagernes hus, og de fik i den forbindelse tilkendt en forsikringssum fra deres forsikringsselskab.
Klagerne indgik aftale med et byggefirma om genopførelse af huset, og til deponering af købesummen oprettede byggefirmaet en deponeringskonto -605 i banken.
Den 30. juli 2020 skete der delaflevering af huset, i hvilken forbindelse klagerne fik udleveret nøglerne til huset, og klageren M underskrev en delafleveringsrapport. Det fremgår af rapporten, at begge klagere og rådgiver R deltog, og at deponeringskontoen frigives, idet 650.000 kr. tilbageholdes indtil alle fejl og mangler er afhjulpet.
På baggrund af rapporten frigav banken 2.802.340 kr. til byggefirmaet den 3. august 2020, og den 3. november 2020 frigav banken på grundlag af e-mail med klageren M’s accept yderligere 91.383,80 kr.
Det fremgik af entrepriseaftalens pkt. 5, at der skulle ske betaling ved aflevering. I brev af 17. juni 2020 præciserede byggefirmaet over for klagerne, at deponeringskonto -605 ville blive frigivet til byggefirmaet ved underskrift på afleveringsrapporten og ved samtidig nøgleoverdragelse.
Ankenævnet finder, at klageren M på sine og klageren H’s vegne ved at underskrive delafleveringsrapporten og ved at modtage nøglerne til huset accepterede, at banken kunne frigive hovedparten af deponeringen på konto -605, hvilket herefter skete.
Ankenævnet finder, at banken på baggrund af delafleveringsrapporten berettiget kunne lægge til grund, at betingelserne for frigivelse var opfyldt, og at der med tilbageholdelse af 650.000 kr. på konto -605 var taget højde for afhjælpning af fejl og mangler.
Ankenævnet finder også, at banken var berettiget til at frigive 91.383,80 kr. på baggrund af den for banken forelagte e-mailkorrespondance mellem klageren M og byggefirmaet.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.