Fortolkning af rentereguleringsbestemmelse for BoligPrioritet lån.
| Sagsnummer: | 308/2008 |
| Dato: | 23-12-2008 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Peter Stig Hansen, Carsten Holdum, Rut Jørgensen, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Rente - udlån
Udlån - rente |
| Ledetekst: | Fortolkning af rentereguleringsbestemmelse for BoligPrioritet lån. |
| Indklagede: | Eik Bank Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod Eik Banks forhøjelse af rentesatsen på klagerens BoligPrioritet lån.
Sagens omstændigheder.
Ved brev af 29. juni 2005 tilbød SkandiaBanken, nu Eik Bank, klageren et 30-årigt BoligPrioritet lån på 1.836.800 kr. med afdragsfrihed i 10 år og med sikkerhed ved pant i klagerens faste ejendom. Renten var variabel pt. 2,80 % p.a. De årlige omkostninger i procent (ÅOP) var 2,9 %. Til lånet blev der knyttet en indlånskonto, der til enhver tid ville blive "forrentet med samme rente som lånet". I øvrigt fremgår bl.a.:
"Almindelige forretningsbetingelser
SkandiaBankens almindelige vilkår for udlåns- og indlånskonti og SkandiaBankens Almindelige bestemmelser for lån og kreditter gælder for ovennævnte konti med de ændringer og tilføjelser, som fremgår af pantebrevet og af det nedenfor anførte.
Udlånskonto
For udlånskontoen gælder de bestemmelser, der er fastsat i pantebrevet, herunder bestemmelserne i pantebrevsformular A og ændringerne hertil under "Særlige bestemmelser", samt det nedenfor anførte."
Af pantebrevet for lånet, som klageren underskrev den 30. juni 2005, fremgår bl.a.:
"Lånet forrentes med en variabel rente som foreløbig er fastsat til 2,80 % p.a.
…
Særlige bestemmelser:
Fastsættelse af rente
Renten er variabel og fastsættes på basis af den af Danmarks Nationalbank offentliggjorte rente på indskudsbeviser med et tillæg på 0,65 %. Renten reguleres, når der er ændringer i renten på indskudsbeviser.
Rentetillægget kan ændres af SkandiaBanken i henhold til Almindelige bestemmelser for lån og kreditter."
Nationalbankens rente på indskudsbeviser var på tidspunktet for lånets etablering 2,15 %.
Af bankens "Vilkår for BoligPrioritet" gældende fra den 16. oktober 2005 fremgår bl.a.:
"For BoligPrioritet gælder vilkårene i lånedokumenterne, som kort er opsummeret her. Derudover gælder SkandiaBankens "Almindelige Forretningsbetingelser" og Almindelige bestemmelser for lån og kreditter" i det omfang, andet ikke er særligt aftalt i lånedokumenterne.
…
2. Fastsættelse af rente
Renten på BoligPrioritet fastsættes udfra renten på Danmarks Nationalbanks indskudsbeviser + et variabelt tillæg på 0,65%. Ydelsen på BoligPrioritet er kendt frem til næste gang, Danmarks Nationalbank ændrer renten for indskudsbeviser."
Den 7. april 2008, hvor Nationalbankens rente på indskudsbeviser var 4,25 %, varslede Eik Bank følgende ændring af lånevilkårene:
"Vi skriver til dig for at informere dig om, at renten på din BoligPrioritet pr. 30. april 2008 hæves med 0,45%, således at din nye rentesats bliver 5,35%.
Baggrunden for ændringen er den internationale finansielle uro, der nu i længere tid har betydet højere finansieringsomkostninger for de danske banker. Eik Bank har derfor, i lighed med de fleste andre banker, valgt at hæve udlånsrentesatserne.
Se din nye ydelse i Netbank
For at bibeholde lånets løbetid har vi forhøjet din ydelse, som du kan se i Netbank efter den 10. maj 2008."
Brevet indeholdt et tilbud om at konvertere lånet til et lån i BRFkredit, som Eik Bank havde indgået en samarbejdsaftale med.
Ved e-mail af 8. maj 2008 til banken gjorde klageren indsigelse mod forhøjelsen af rentetillægget og anmodede om at få tilsendt bankens Almindelige bestemmelser for lån og kreditter. Klageren fremhævede, at renten hidtil havde fulgt Nationalbankens rente på indskudsbeviser, og at Danske Bank ikke havde forhøjet renten på sit boligprioritet produkt.
Ved e-mail af 9. maj 2008 oplyste banken, at forhøjelsen af rentetillægget skete i henhold til punkt 2 i Vilkår for lån og kreditter og punkt 6 i Almindelige forretningsbetingelser.
Af "Vilkår for lån og kreditter" fremgår bl.a.:
"2. Rentevilkår
Renten for de enkelte indlåns- og udlånskonti er variabel, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt.
At renten er variabel betyder, at Eik Bank kan ændre de variable rentesatser med følgende varsel:
Uden varsel:
Hvis en ændring er til fordel for kunden.
Renten kan på indlån nedsættes og på udlån forhøjes, hvis:
1. | penge- eller kreditpolitiske ændringer i ind- og udland påvirker det almindelige renteniveau af betydning for Eik Bank, eller |
2. | anden udvikling i det almindelige renteniveau, herunder bl.a. på penge- og obligationsmarkedet, er af betydning for Eik Bank. |
Med seks ugers varsel:
Rente kan på indlån nedsættes og på udlån forhøjes, hvis:
1. | markedsmæssige forhold begrunder en ændring for én eller flere kontotyper, eller |
2. | de forhold, som individuelt blev lagt til grund ved fastsættelse af kundens rentevilkår ændrer sig. Og hvis de nye forhold har haft en vis væsentlig betydning for fastsættelsen af de individuelle rentevilkår for den pågældende kunde, eller |
3. | Eik Bank uden sammenhæng med udviklingen i det almindelige renteniveau ændrer sin generelle rente- og prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde, herunder bl.a. indtjeningsmæssige eller for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af Eik Banks ressourcer eller kapacitet." |
Tilsvarende vilkår fremgår af punkt 6 i "Almindelige forretningsbetingelser for Eik Bank". I tidligere klagesager i Ankenævnet vedrørende BoligPrioritet i Eik Bank, f.eks. sag nr. 163/2008, er det fremgået, at tilsvarende rentereguleringsbestemmelser også var anført i SkandiaBankens "Almindelige forretningsbetingelser og Almindelige forretningsbestemmelser for Lån og kreditter".
Ved brev af 16. maj 2008 varslede Eik Bank følgende ændring af lånevilkårene:
"Vi skriver til dig for at informere dig om, at vi pr. 30. maj 2008 hæver renten/rentetillægget/administrationsbidraget på din boligfinansiering i Eik Bank. Satsen hæves med 0,25 %, således at din nye rentesats bliver 5,60 % p.a. Samtidig hæver vi renten med på den eventuelt tilhørende indlånskonto med 0,25 %.
Eik Bank hæver udlånsrenten på grund af de fortsatte højere finansieringsomkostninger for finanssektoren og dermed også for Eik Bank.
Ændring af ydelsen på dit lån
• | Har Du et afdragsfrit lån, så vil din rentebetaling stige fra næste termin. |
• | Afdrager du på dit lån, fastholdes den nuværende ydelse indtil næste gang Nationalbanken ændrer indskudsbevisrenten. På det tidspunkt ændres ydelsen, så lånets restløbetid fastholdes." |
Samme dag, den 16. maj 2008, blev Nationalbankens rente på indskudsbeviser forhøjet med 0,1 procentpoint til 4,35 %.
Ved e-mail af 21. maj 2008 gjorde klageren indsigelse mod forhøjelsen af rentetillægget med nu i alt 0,7 procentpoint (0,45 + 0,25). Klageren skrev bl.a.:
"Jeg modtager til meget stor overraskelse endnu et brev fra Eik Bank i lørdags med orientering om, at renten bliver hævet med yderligere 0,25 % pr. 30. maj - dette mindre end måned efter i har forhøjet tillægget med 0,45 %. Og nu går jeg ud fra, at der dukker endnu et brev op med en forhøjelse på 0,1 % som følge af at nationalbanken har ændret renten. Sidstnævnte stigning på 0,1 % har jeg dog fuld forståelse for."
Ved e-mail af 23. maj 2008 til klageren svarede banken bl.a.:
"At vi hæver renten igen indenfor en måned skyldes, at der stadig er stigende renter i markedet. Vi hæver ikke renten i forbindelse med, at Nationalbanken sætter renten op med 0,1 %, idet vi mener den er inkluderet i den rentestigning vi varslede samme dag."
Den 4. juli 2008 hævede Nationalbanken renten på indskudsbeviser med 0,25 % til 4,60 %.
Den 9. juli 2008 modtog klageren via netbank besked om at renten på BoligPrioritet lån pr. den 31. juli 2008 ville stige med 0,35 procentpoint, svarende til den aktuelle stigning i Nationalbankens rente på indskudsbeviser på 0,25 procentpoint og stigningen pr. den 16. maj 2008 på 0,1 procentpoint.
Finanstilsynet har i en afgørelse af 15. september 2008 taget stilling til spørgsmål om markedsføring, renteændringer og opsigelse af boliglån hos Eik Bank.
Finanstilsynet har herunder vedrørende markedsføring af BoligPrioritet bl.a. påtalt,
"at EikBank via udsagnet: "Renten på BoligPrioritet fastsættes ud fra renten på Danmarks Nationalbanks indskudsbeviser + et variabelt tillæg på 1,10%. Ydelsen på BoligPrioritet er kendt frem til næste gang, Danmarks Nationalbank ændrer renten for indskudsbeviser" har givet kunderne det umiddelbart fejlagtige indtryk, at lånets rente alene var afhængig af udviklingen i Nationalbankens rente for indskudsbeviser."
Finanstilsynet har endvidere vedrørende adgangen til at ændre renten på BoligPrioritet i medfør bekendtgørelse om god skik for finansiel virksomhed påbudt Eik Bank
"at fjerne følgende vilkår fra samtlige sine forretningsbetingelser: "Markedsmæssige forhold begrunder en ændring for en eller flere kontotyper". Alternativt kan vilkåret præciseres eller eksemplificeres, så det angiver de forhold, der kan udløse en ændring.
Finanstilsynet lægger i overensstemmelse med Eik Banks forklaring til grund, at banken ikke i forbindelse med de klager, som tilsynet har modtaget har anvendt denne bestemmelse som grundlag for at hæve renten."
Klageren har under sagen fremlagt en udskrift af 13. oktober 2008 fra www.epn.dk vedrørende renteforhøjelser i Danske Bank. Heraf fremgår bl.a.:
"Kunder til Danske Prioritet og Danske Prioritets Plus bliver ikke påvirket. Det skyldes, at disse lån er bundet til indskudsbevisrenten, der automatisk justeres."
Parternes påstande.
Den 21. august 2008 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Eik Bank skal frafalde de rentestigninger på BoligPrioritet, der ikke er relateret til forhøjelser af Nationalbankens rente på indskudsbeviser.
Eik Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter.
Klageren har anført, at Eik Bank uberettiget har forhøjet rentetillægget på hendes boligprioritetslån. Da hun optog lånet, blev hun via bankens salgsmateriale og mundtlige rådgivning informeret om, at renten alene kunne ændres, hvis Nationalbanken hævede eller sænkede renten på indskudsbeviser. Hun blev ikke informeret om, at det af pantebrevet fremgår, at banken forbeholder sig ret til at ændre rentetillægget i henhold til almindelige forretningsbetingelser.
Ved låneoptagelsen blev hun vildledt af banken, idet risikoen var væsentligt højere, end banken oplyste. Der er tale om et uigennemskueligt lån med meget høj risiko, idet renten ud over at følge Nationalbankens rente også kan ændres efter bankens for godt befindende. Hvis hun var blevet informeret herom, ville hun i stedet have optaget et almindeligt realkreditlån eller optaget boligprioritetslån i et andet pengeinstitut.
Bankens begrundelse for forhøjelserne af rentetillægget er uholdbar. Andre pengeinstitutter, herunder Danske Bank og Jyske Bank, har ikke ændret rentetillægget på deres tilsvarende boligprioritetslån. Eik Bank er tilsyneladende det eneste pengeinstitut, som har forhøjet rentetillægget som følge af den finansielle krise og deraf følgende finansieringsomkostninger. Det forekommer hende, at banken har udnyttet den finansielle uro til at forhøje rentetillægget for kunder i den tidligere SkandiaBanken.
De aktuelle forhøjelser er store, navnlig set i forhold til størrelsen af hendes lån og har stor betydning for hendes privatøkonomi.
I juli 2008 blev rentesatsen forhøjet med 0,1 procentpoint på baggrund af stigningen i Nationalbankens rente på indskudsbeviser pr. den 16. maj 2008, selv om banken ved e-mail af 23. maj 2008 havde oplyst, at denne stigning var indeholdt i den stigning, som banken varslede samme dag.
Boligprioritetsproduktet var på optagelsestidspunktet i 2005 generelt kendetegnet ved udelukkende at være bundet til Nationalbankens rente. Eik Banks boligprioritet adskiller sig således væsentligt fra boligprioriteter i andre banker, idet rentetillægget er variabelt. Banken burde udtrykkeligt have gjort opmærksom på denne væsentlige forskel.
Tilbuddet fra BRFkredit var ikke så attraktivt, som banken giver udtryk for, og er i øvrigt sagen uvedkommende.
Hvis rentetillægget kun er forhøjet på boligprioritetslån optaget i det tidligere SkandiaBanken, er forhøjelserne ikke sagligt begrundet.
Eik Bank Danmark har anført, det fremgår af lånetilbuddets første side, at der er tale om et lån med variabel rente på 2,80 % p.a. Bestemmelserne om, hvordan renten reguleres er anført i pantebrevet, hvoraf det tydeligt fremgår, at renten kan ændres enten som følge af en ændring af Nationalbankens rente på indskudsbeviser eller som følge af en ændring af rentetillægget.
Ved optagelse af et boligprioritetslån oprettes der både en indlåns- og en udlånskonto. Renten på begge konti er den samme. Der er således tale om et bankprodukt med en særdeles fordelagtig rente og et produkt i konkurrence med kreditforeningslån. Andre banker har lignende produkter.
Ved valget af et lavt forrentet boliglån må klageren have været klar over, at risikoen ved lånet var den variable rente, som netop ville blive reguleret af udviklingen på det finansielle marked i modsætning til fastforrentede realkreditlån. Ingen har kunnet forudse den langvarige uro på de finansielle markeder og den finansielle sektors heraf stigende finansieringsomkostninger, som var baggrunden for de stigninger i rentetillægget, som klagen vedrører.
Banken har markedsført og solgt produktet på, at der var tale om et billigt lån - ikke hvordan renten reguleres. Trods renteforhøjelserne er boligprioritet stadig konkurrencedygtigt på markedet, hvilket understreges af, at klageren har valgt at bibeholde sit lån på trods af det fordelagtige tilbud, klageren modtog om at flytte lånet til BRFkredit.
De fremlagte "Vilkår for boligprioritet", der har ligget på bankens hjemmeside, er en kort opsummering, hvilket også fremgår klart. Formuleringen om, at "ydelsen på boligprioritet er kendt frem til næste gang, Danmarks Nationalbank ændrer renten for indskudsbeviser" har givet anledning til misforståelser hos enkelte kunder, hvorfor man har valgt at fjerne teksten fra hjemmesiden. Endvidere har man besluttet at tilbyde uændret ydelse, indtil indskudsbevisrenten ændres, til de kunder, der ønsker dette.
Det anførte i e-mailen af 23. maj 2008 om, at stigningen i Nationalbankens indskudsbevisrente på 0,10 procentpoint den 16. maj 2008 var inkluderet i den rentestigning, der blev varslet samme dag, var alene udtryk for, at man ville afvente den videre udvikling i Nationalbankens rente. Der var ikke tale om, at rentetillægget blev nedsat. Rentestigningen blev gennemført i juli 2008. Klageren blev således tilgodeset 0,10 procent rente i perioden maj - juli 2008.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Tre medlemmer - John Mosegaard, Peter Stig Hansen og Ole Simonsen - udtaler:
Af pantebrevets særlige bestemmelser fremgår tydeligt, at lånets samlede rente ikke alene reguleres i takt med ændringer i Nationalbankens rente på indlånsbeviser, men også kan ændres ved, at administrationsbidraget og rentetillægget, som ved lånets optagelse var på henholdsvis 0,50 % og 0,15 %, ændres i henhold til bankens almindelige bestemmelser for lån og kreditter. Klagerens anbringende om, at administrationsbidraget og rentetillægget ikke kan ændres, kan derfor ikke tages til følge. Det bemærkes, at det efter det oplyste må lægges til grund, at forhøjelserne i april og maj 2008 vedrørte rentetillægget på oprindelig 0,15 %. Det kan ikke føre til andet resultat, at vilkårene vedrørende renteændring ikke har været præcist beskrevet i bankens kortfattede produktbeskrivelser.
Vi finder ikke grundlag for at tilsidesætte de forhøjelser af rentetillægget med henholdsvis 0,45 procentpoint og 0,25 procentpoint, som Eik Bank gennemførte i april og maj 2008, og som efter det oplyste skyldtes stigning i pengemarkedsrenten.
Vi finder i øvrigt ikke, at Finanstilsynets afgørelse af 15. september 2008 har betydning for denne afgørelse, allerede fordi rentetillægget ikke er sket på grundlag af den bestemmelse i bankens almindelige vilkår for lån og kreditter om ændring af renten begrundet i "markedsmæssige forhold", som Finanstilsynet pålægger banken at fjerne eller ændre.
Vi stemmer herefter for ikke at tage klagen til følge.
To medlemmer - Carsten Holdum og Rut Jørgensen - udtaler:
Vi finder ikke, at der er indgået en klar og tydelig aftale om, at banken kan hæve renten udover ændringer i Nationalbankens rentesats for indskudsbeviser og ej heller at renten kan ændres på andre tidspunkter, end når Nationalbanken ændrer rente. Der lægges vægt på, at låneaftalen (pantebrevet) ikke indeholder nogen direkte beskrivelse herom. Det forhold, at låneaftalen henviser til bankens almindelige forretningsbetingelser, og at disse indeholder regler for, at banklån generelt har variabel rente, findes ikke at føre til andet resultat. Der lægges vægt på, at disse vilkår er uklart formuleret og direkte i uoverensstemmelse med markedsføringen af produktet, ligesom Eik Bank har fået en påtale af Finanstilsynet den 15. september 2008 med krav om at disse vilkår ændres. Samlet findes banken at være nærmest til at bære risikoen ved, at produktets rentebestemmelser er beskrevet forskelligartet i bankens dokumenter.
Vi stemmer herefter for at tage klagen til følge.
Samtlige medlemmer udtaler:
Forhøjelsen på 0,25 procentpoint, der blev varslet den 16. maj 2008, vedrørte alene rentetillægget. Ankenævnet finder derfor, at banken ved varslingen i juli 2008 - på trods af den noget uheldige udtalelse i bankens e-mail af 23. maj 2008 - var berettiget til at forhøje rentesatsen på BoligPrioritet lån med 0,35 procentpoint svarende til den aktuelle stigning i Nationalbankens rente på indskudsbeviser på 0,25 procentpoint og stigningen pr. den 16. maj 2008 på 0,1 procentpoint.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge heraf
Klagen tages ikke til følge.