Spørgsmål om mangelfuld rådgivning om at indgå en fastkursaftale
| Sagsnummer: | 151/2022 |
| Dato: | 27-01-2023 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om mangelfuld rådgivning om at indgå en fastkursaftale |
| Indklagede: | Lån & Spar Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører spørgsmål om mangelfuld rådgivning om at indgå en fastkursaftale.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Lån & Spar Bank.
Klagerne ønskede at købe en ejendom til 3.995.000 kr. med overtagelse den 1. maj 2022 og drøftede i den forbindelse finansiering med banken. Klagerne havde indgået en aftale med et køberrådgivningsselskab, som skulle yde klagerne rådgivning i forbindelse med købet.
I en periode fra 27. oktober 2021 til 15. november 2021 foretog banken en række økonomiske beregninger. Beregningerne tog udgangspunkt i finansieringen af købet af ejendommen ved optagelse af et 30 års 1,5% fastforrentet obligationslån med afdrag.
Det fremgik blandt andet af disse beregninger, at:
”De viste beregninger er ikke et endeligt tilsagn om finansiering, men alene en beregning af de konsekvenser, det vil have for jeres økonomi.
Budgettet kan kun anvendes som vejledning, så længe der ikke er sket ændringer i det. Vi påtager os intet ansvar for rigtigheden af de oplysninger, I har givet os eller for de angivne forudsætninger, der ligger til grund for budgettet.”
Køberrådgivningsselskabet kontaktede den 8. december 2021 på klagernes vegne banken med henblik på at få et tilbud om finansiering af købet ved et 30 års variabelt forrentet F5 tilpasningslån med afdrag. Af dokumentet ”Anbefaling af lån” fremgik blandt andet:
”…
Tilpasningslån med afdrag
På baggrund af jeres oplysninger har vi vurderet, at følgende er væsentligt:
- At I får et lån med variabel rente, hvor renten typisk er lavere end på et tilsvarende lån med fast rente. Dette kan ændre sig over tid. I kender jeres rente indtil næste rentetilpasning.
- At I betaler afdrag på lånet og dermed løbende nedbringer jeres restgæld. Afhængigt af jeres økonomiske forhold i fremtiden kan det være muligt at aftale en periode på op til 10 år uden betaling af afdrag.
- At I kan indfri lånet til markedskurs med risiko for, at kursen er over 100. Eller I kan indfri lånet til kurs 100 ved refinansiering - med to måneders varsel.
Baseret på dette anbefaler vi jer et Tilpasningslån med afdrag.
Andre væsentlige forhold
Kunden er rådgivet omkring valg af lån af [person, P fra køberrådgivningsselskabet].
…”
Banken, køberrådgivningsselskabet og klagerne deltog den 10. december 2021 i et møde. Banken udarbejdede herefter samme dag et lånetilbud i overensstemmelse med klagernes anmodning. Af dokumentet ”Lånetilbud på 30-årigt variabelt forrentet kontantlån (Tilpasningslån F5) uden afdragsfrihed” fremgik blandt andet følgende:
”…
Ønsket lånebeløb kr. 3.114.751
A) Du skal i gennemsnit i de første 12 mdr. før skat betale kr./mdr. 11.109
B) For at oprette lånet tager Totalkredit og Lån & Spar Bank A/S kr. 15.719
C) Bidraget til realkreditinstitut udgør i alt de første 12 mdr. kr. 27.334
D) Med en kurs på 104,7849 plus låneoprettelse skal du i lånets løbetid samlet tilbagebetale kr. 3.599.363
E) Debitorrenten er på 0,0823 pct. Plus alle udgifter giver det en ÅOP på pct. 1,03
…
Dette lånetilbud gælder et 30-årigt variabelt forrentet kontantlån (Tilpasningslån), hvor renten fastsættes hvert 5. år. Rente, bidragssats og gebyrer kan variere.
…
Hvis du vælger at kurssikre dit lån i 30 dage hos Totalkredit, skal du derudover betale kr. -*
Du kan vælge at kurssikre dit lån, så du kender den præcise kurs på lånet. Prisen på kurssikring vil afhænge af, hvilket tidspunkt du vælger at kurssikre. Jo tættere du er på det tidspunkt, hvor du optager lånet, jo billigere er det at kurssikre. Beløbet er derfor pejlemærke på, hvad en kurssikring 30 dage frem i tiden vil koste dig.
- Gebyr for oprettelse af kurssikring kr. 500
- Kurssikring 30 dage frem vil koste dig kr. -*
* Kan ikke beregne værdi. Kontakt din rådgiver.
…”
Klagerne modtog dokumentet ”Aftale vedr. fast ejendom”, hvoraf det blandt andet fremgik:
”…
Underskrifter og øvrige betingelser
Jeg ønsker at Lån & Spar Bank A/S håndterer mit køb af ejendom beliggende [adresse], som jeg har aftalt i denne aftale.
Jeg:
- Er blevet oplyst om kurssikring og om mulighederne for at kurssikre tilbudte lån.
…”
Klagerne underskrev dokumenterne ”Anbefaling af lån”, ”Lånetilbud på 30-årigt variabelt forrentet kontantlån (Tilpasningslån F5) uden afdragsfrihed” og ”Aftale vedr. fast ejendom” den 13. december 2021.
Klagerne og banken afholdt et møde den 28. december 2021. Klagerne har anført, at de på opfordring af køberrådgivningsselskabet spurgte banken om kurssikring på mødet, men at de blev frarådet at kurssikre. Klagerne har endvidere oplyst, at de drøftede muligheden for kurssikring, men at banken svarede, at man ikke foretog kurssikring så tidligt i forløbet, og at man i stedet låste renten tættere på finansieringstidspunktet. Renten steg efter den 28. december 2021 fra 0,08% til 0,92%, hvilket gav dem en månedlig merudgift til finansieringen på ca. 2.700 kr. pr. måned.
Banken har anført, at den ikke kan bekræfte, at klagerne ved mødet den 28. december 2021 fremsatte ønske om kurssikring. Banken var opmærksom på, at klagerne havde egen ekstern køberrådgiver, som skulle rådgive klagerne om fordelene og ulemperne ved en kurssikring. Banken har herudover anført, at den altid anbefaler en fastkursaftale på lån med en fast rente, men at det var forskelligt om den gør det på et rentetilpasningslån. Banken kan ikke erindre, hvad der i øvrigt blev drøftet på mødet, men mener ikke, at den havde frarådet kurssikring.
I en e-mail til banken søndag den 6. februar 2022 anførte klagerne blandt andet:
”…
Vi vil forespørge [om] et hurtigt møde enten telefonisk, torsdag eftermiddag efter 16 eller fredag efter 14. Eller hvis nedenstående spørgsmål kan håndteres pr mail er dette også fint.
…
Desuden er vi lidt bekymrede over de kommende / varslede rentestigninger. Vi vil høre om i vil lave en ny beregning på vores økonomi med de nye priser og sende dem til os.
Desuden ville vi spørge ind til en god fremgangsmåde - er det muligt at rentefryse/kurssikre og hvad koster dette i så fald.
…”
Den 11. februar 2022 indgik parterne en fastkursaftale frem til 30. april 2022 til kurs 0,9290 %. Handelsomkostningerne for denne aftale var i alt 10.977,43 kr.
Parternes påstande
Den 20. april 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Lån & Spar Bank skal stille dem som om, at de havde låst renten den 28. december 2021.
Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken gav dem dårlig rådgivning, som er gået hårdt ud over deres privatøkonomi, og som kunne være undgået, da man kunne se rentestigningerne på lang afstand.
Banken har oplyst, at den på trods af adskillige møder ikke har taget referat fra nogle af møderne. De har underskrevet en masse standardformularer med indhold, som ikke er blevet gennemgået med dem. Herudover er deres rådgiver i banken blevet flyttet væk fra rådgiverfunktionen.
De har på intet tidspunkt modsat sig, at man skulle fastlåse renten på det lån, de havde besluttet sig for. Alligevel blev renten på dette lån ikke låst. De spurgte ind til fastlåsning af renten på et møde med banken den 28. december 2021, men blev rådet til ikke at gøre dette eller at gøre det på et senere tidspunkt, når de skulle drøfte finansieringen. Banken har oplyst, at den altid rådgiver låntagere om at fastlåse renten i situationer tilsvarende deres. Køberrådgivningsselskabet rådgav dem til at låse renten, og alligevel er renten ikke blevet låst.
Banken påstår, at den har rådgivet dem til at fastlåse renten, men på trods af dette står de nu i en situation, hvor kursen ikke er blevet låst, hvilket har medført en markant forøget udgift til deres nye bolig, alt sammen på grund af dårlig rådgivning fra deres bank.
Lån & Spar Bank har anført, at klagerne den 10. december 2021 ikke gav udtryk for, at de ønskede kurssikring af det tilbudte F5-lån.
Det har formodning for sig, at klagerne var opmærksomme på muligheden for at kurssikre, idet klagerne havde antaget ekstern køberrådgiver til at rådgive sig om finansieringen af ejerlejligheden.
Klagerne har senest den 13. december 2021 skriftligt bekræftet, at de var orienteret om muligheden for at kurssikre.
Banken kan ikke bekræfte, at klagerne ved mødet den 28. december 2021 fremsatte ønske om kurssikring. Banken var opmærksom på, at klagerne havde deres egen eksterne køberrådgiver, som skulle rådgive klagerne, herunder oplyse dem om fordele og ulemper ved en kurssikring.
Klagerne har på trods af bankens orientering om kurssikring og den eksterne rådgivning fravalgt kurssikring i løbet af december 2021.
Det er dokumenteret ved klagernes e-mail af 6. februar 2022, at klagerne ikke på et tidligere tidspunkt end 6. februar 2022 har fremsat et ønske om kurssikring. Efter denne e-mail indgik banken inden for rimelig tid en aftale med klagerne om kurssikring.
Klagerne har ikke dokumenteret, at banken skulle have begået ansvarspådragende handlinger eller undladelser, hvorfor der ikke foreligger et ansvarsgrundlag.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Lån & Spar Bank.
Klagerne ønskede at købe en ejendom til 3.995.000 kr. med overtagelse den 1. maj 2022 og drøftede i den forbindelse finansiering med banken. Klagerne havde indgået en aftale med et køberrådgivningsselskab om modtagelse af køberrådgivning i forbindelse med købet.
Køberrådgivningsselskabet kontaktede den 8. december 2021 på klagernes vegne banken med henblik på at få et tilbud om finansiering af købet ved et 30 års variabelt-forrentet F5 tilpasningslån med afdrag. Banken udarbejdede den 10. december 2021 i overensstemmelse hermed dokumenterne ”Lånetilbud på 30-årigt variabelt forrentet kontantlån (Tilpasningslån F5) uden afdragsfrihed” og ”Aftale vedr. fast ejendom”. Af disse dokumenter fremgik blandt andet, at klagerne kunne vælge at kurssikre deres lån mod betaling af et gebyr herfor, og at klagerne var blevet oplyst om kurssikring og om muligheden for at kurssikre tilbudte lån. Klagerne underskrev disse dokumenter den 13. december 2021.
Parterne afholdt et møde den 28. december 2021. Klagerne har anført, at de på dette møde spurgte banken om kurssikring, men at banken frarådede dette, da man med et F5-lån først skulle låse kursen tættere på finansieringstidspunktet. Banken har anført, at den ikke kan bekræfte, at klagerne havde fremsat et ønske om kurssikring.
Klagerne kontaktede banken søndag den 6. februar 2022 med henblik på indgåelse af en fastkursaftale. De tilkendegav i deres e-mail, at de var bekymrede over de kommende rentestigninger, hvorfor de anmodede banken om et møde den 10. eller 11. februar 2022, hvor de ønskede at drøfte, om det var muligt at kurssikre deres lån, og hvad dette ville koste. Den 11. februar 2022 indgik parterne en fastkursaftale. Klagerne har oplyst, at kursen fra den 28. december 2021 til 11. februar 2022 var steget, hvilket havde påført dem en merudgift på ca. 2.700 kr. om måneden.
Tre medlemmer – Henrik Waaben, Inge Kramer og Karin Duerlund – udtaler:
Det påhvilede Lån & Spar Bank at rådgive klagerne om muligheden for kurssikring i forbindelse med optagelsen af realkreditlånet. Der er modstridende forklaringer mellem parterne om indholdet af bankens rådgivning, navnlig om forløbet af mødet den 28. december 2021. Vi finder, at det kun vil være muligt at træffe afgørelse i sagen, efter at parterne har afgivet mundtlige forklaringer, samt efter at der er foretaget afhøring af relevante vidner. Dette vil kræve en bevisførelse, der ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene. Vi stemmer derfor for, at sagen skal afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen - udtaler
En boligkreditgiver skal give låntageren vejledning om den foreslåede boligkreditaftale samt om eventuelle accessoriske tjenesteydelser, såsom muligheden for at foretage kurssikring, så låntageren kan vurdere, om det foreslåede produkt passer til dennes behov og finansielle situation, jf. § 17 i den dagældende bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 om god skik for boligkredit.
Lån & Spar Bank har ikke fremlagt referater af møderne mellem parterne den 10. eller 28. december 2021 eller på anden måde dokumenteret, at klagerne på mødet blev rådgivet om muligheden for at foretage kurssikring, jf. § 17 i den dagældende bekendtgørelse nr. 752 af 23. april 2021 om god skik for boligkredit. Klagerne har anført, at de har underskrevet standarddokumenter, som ikke er blevet gennemgået med dem. Vi finder, at klagernes underskrift af 13. december 2021 på dokumenterne ”Lånetilbud på 30-årigt variabelt forrentet kontantlån (Tilpasningslån F5) uden afdragsfrihed” og ”Aftale vedr. fast ejendom” ikke dokumenterer, at klagerne den 10. december 2021 var blevet rådgivet om kurssikring.
Det påhviler herefter Lån & Spar Bank at godtgøre, at klagerne ikke ville have kurssikret lånet, hvis de havde modtaget fyldestgørende rådgivning om risikoen ved at undlade kurssikring. Vi finder, at banken ikke har godtgjort dette. Klagerne efterspurgte selv muligheden for at foretage kurssikring i deres e-mail af 6. februar 2022. Det må derfor lægges til grund, at de ville have kurssikret den 28. december 2021, hvis de havde modtaget fyldestgørende rådgivning om kurssikring.
Vi finder herefter, at Lån & Spar Bank skal stille klagerne som om, de havde kurssikret det pågældende lån den 28. december 2021.
Sagen afgøres efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.