Afgørelse

Indsigelse mod hæftelse for pant i fælles ejendom, der blev stiftet efter samlivsophævelse

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod hæftelse for pant i fælles ejendom, der blev stiftet efter samlivsophævelse.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes ægtefælle, M, ejede en landejendom, hvor de havde fælles bopæl. Jorden var bortforpagtet. M drev en skovbrugsvirksomhed på ejendommen.

Klageren har oplyst, at hun og M ophævede samlivet i midten af 2007.

Den 16. maj 2007 blev ejendommens værdi af en ejendomsmægler vurderet til 13 mio. kr. fordelt med 2,5 mio. kr. på stuehuset, 9,5 mio. kr. på jorden og 1 mio. kr. på driftsbygninger.

På baggrund af et møde med klageren og M den 23. oktober 2007 udarbejdede en ekstern rådgiver den 13. november 2007 en plan for klagerens overtagelse af ejendommen som eneejer efter frasalg af et jordareal. Af planen fremgår blandt andet et provenu til M på 3.427.608 kr.

Den 30. november 2007 underskrev M en aftale med Sparekassen Sjælland om en erhvervskredit med en kreditramme på 3,4 mio. kr. Kreditten skulle genforhandles i august 2008, "idet aftale skal være truffet senest den 15. september 2008". M underskrev endvidere som meddebitor et ejerpantebrev på 3,4 mio. kr. med pant i ejendommen og en pantsætningserklæring, hvorefter ejerpantebrevet blev håndpantsat til sikkerhed for hans (M’s) forpligtelser over for sparekassen.

Ejerpantebrevet på 3,4 mio. kr. havde prioritet efter et realkreditlån på 4.830.000 kr. og to ejerpantebreve på henholdsvis 100.000 kr. og 460.000 kr.

Den 12. december 2007 underskrev klageren ejerpantebrevet som meddebitor. Samtidig underskrev klageren pantsætningserklæringen og kreditkontrakten som pantsætter.

Den 13. december 2007 blev der hævet 2,2 mio. kr. på M’s erhvervskredit til deponering i forbindelse med, at M købte en fast ejendom.

Det fremgår, at klagerens engagement med et andet pengeinstitut blev overført til sparekassen. Sparekassen ydede klageren en erhvervskassekredit på 300.000 kr. Til sikkerhed fik sparekassen håndpant i ejerpantebrevene på henholdsvis 100.000 kr. og 460.000 kr.

Den 20. december 2007 blev klageren og M separeret.

Den 14. april 2008 underskrev klageren en bodelingsoverenskomst med skæringsdag den 31. december 2007, hvorefter klageren senest ved udgangen af 2008 skulle overtage M’s andel af ejendommen med udgangspunkt i en samlet handelsværdi på 13 mio. kr. før et eventuelt bortsalg af jord eller andet. M skulle udtage sin skovbrugsvirksomhed.

I sommeren 2008, hvor M endnu ikke havde underskrevet bodelingsoverenskomsten, henvendte klageren sig til en advokat. Ved telefax af 1. juli 2008 til sparekassen meddelte advokaten blandt andet, at der ikke med baggrund i ejerpantebrevene, herunder ejerpantebrevet på 3,4 mio. kr., kunne gives yderligere kredit til M. På daværende tidspunkt udgjorde gælden på M’s erhvervskredit 3.255.063,79 kr. Det fremgår af en kontoudskrift for kreditten, at der herefter alene blev tilskrevet renter, men ikke foretaget udbetalinger.

Den 23. februar 2009 blev bodelingsoverenskomsten underskrevet af M.

Ved bevilling af 27. februar 2009 blev klageren og M skilt.

Ifølge en kontooversigt pr. den 1. februar 2011 var M’s erhvervskredit overgået til inkasso med en gæld på cirka 3,6 mio. kr.

Den 21. juli 2011 indgav klageren en klage over sparekassen til Ankenævnet med indsigelser vedrørende pantsætningen af ejerpantebrevet på 3,4 mio. kr.

Med overtagelse den 1. oktober 2011 blev ejendommen af klageren og M solgt til tredjemand for en købesum på 10.150.000 kr. I den forbindelse blev der efter krav fra sparekassen og med henblik på at gennemføre salget betalt 3,4 mio. kr., jf. ejerpantebrevet, til nedbringelse af gælden på M’s erhvervskredit.

Ved stævning af 30. januar 2012 anlagde klageren retssag mod M om betaling af 907.516,50 kr. Beløbet fremkom som forskellen mellem det af klageren betalte indfrielsesbeløb på 3.400.000 kr. og halvdelen af overskuddet ved ejendomssalget (2.595.709,75 kr.), eller 804.290,50 kr. Hertil kom et beløb på 103.226 kr. vedrørende en erstatningssum. Herefter i alt 907.516,50 kr. (804.290,50 kr. + 103.226 kr.), dog med forbehold om forhøjelse.

Parternes påstande

Ankenævnet har forstået klagerens endelige påstand således, at Sparekassen Sjælland skal betale 907.516,50 kr.

Sparekassen Sjælland har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassen forlangte, at hun underskrev pantsætningserklæringen vedrørende M’s engagement. Beløbet på 3,4 mio. kr. udgjorde M’s andel af friværdien i ejendommen, jf. opgørelsen af 13. november 2007. Ifølge sparekassen kunne ejerpantebrevet ikke lyses på ejendommen, medmindre hun som medejer underskrev som pantsætter.

Hun underskrev bodelingsoverenskomsten den 14. april 2008 på baggrund af en aftale om, at hun skulle udtage ejendommen, mens M skulle udtage sin virksomhed. Da M efter cirka ét år underskrev bodelingsoverenskomsten, var forudsætningerne for aftalen for længst bristet.

Det har formodningen imod sig, at hun midt i skilsmissen skulle have accepteret at pantsætte ejendommen, som hun skulle udtage, til sikkerhed for finansieringen af M’s køb af en anden ejendom. Tinglysningen af ejerpantebrevet burde i hvert fald have været begrænset til M’s andel.

Hun har alene betalt alle udgifter på ejendommen. På grund af udviklingen i ejendomsmarkedet var det ikke muligt at frasælge jordarealer. Hendes økonomiske formåen dalede, og hun blev nødsaget til at sælge ejendommen.

Bankens rådgivning var dårlig og i strid med de etiske regler for pengeinstitutter. Sparekassen burde have informeret om, at hun ved underskriften på pantsætningserklæringen påtog sig at hæfte for M’s gæld. Sparekassen burde have holdt sig til M og den ejendom som M købte via kreditten. Det har aldrig været hensigten, at hun skulle hæfte for sparekassens kredit til M. Kreditten burde være indfriet den 15. september 2008, jf. kreditkontrakten.

Sparekassen bør holde hende skadesløs for tabet 907.516,50 kr., som hun har lidt ved, at hun af hendes del af provenuet ved salget af ejendommen har måttet indfri M’s gæld. Sparekassen, der oprindeligt har lånt beløbet til M, må bære risikoen for M’s betalingsevne.

Sparekassen Sjælland har anført, at klageren ved underskriften på ejerpantebrevet, kreditkontrakten og pantsætningserklæringen var fuldt ud vidende om kredittens og ejerpantebrevets størrelse på 3,4 mio. kr. Sparekassen forklarede betydningen af pantsætningen for klageren i forbindelse med underskrivelsen.

Klageren accepterede at hæfte med ejerpantebrevet, der blev tinglyst på hele ejendommen. Sparekassen var berettiget til at kræve ejerpantebrevet indfriet i forbindelse med ejendomssalget.

Der er ikke grundlag for at antage, at pantet kun skulle vedrøre halvdelen af ejendommen.

Det bestrides, at sparekassen har ydet dårlig rådgivning eller rådgivning i strid med gældende etiske regler.

Det i forhold til ejerpantebrevet underliggende gældsforhold, var forfaldent til betaling og udgjorde pr. den 23. september 2011 4.113.557,58 kr. inkl. renter.

Ankenævnets bemærkninger

Da Sparekassen Sjælland i 2007 bevilgede klagerens daværende ægtefælle, M, en erhvervskredit på 3,4 mio. kr. var samlivet mellem klageren og M ophævet. Parret havde drøftet en plan for bodelingen, der blandt andet indebar, at klageren skulle overtage deres fælles faste ejendom som eneejer.

Klageren underskrev som meddebitor et ejerpantebrev på 3,4 mio. med pant i ejendommen. Klageren underskrev endvidere dokumenter, hvorved ejerpantebrevet blev pantsat til sikkerhed for en erhvervskredit til M på 3,4 mio. kr. Beløbet svarende til det provenu som M forventedes at få i forbindelse med bodelingen.

Klageren og M er uenige om, hvorvidt ejendommen blev overtaget af klageren for 13. mio. kr., eller om den fortsat var ejet i fællesskab, da den blev solgt til tredjemand i 2011. Parterne er derfor også uenige om, hvorvidt M’s provenu (boslod) udgør ca. 3,4 mio. kr. eller et mindre beløb, som følge af at den opnåede salgspris var ca. 2,8 mio. kr. lavere end vurderingen.

Ankenævnet finder, at klageren ikke har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at sparekassen i forbindelse med ejendomssalget pr. den 1. oktober 2011 var afskåret fra at søge sig fyldestgjort i ejerpantebrevet for sit forfaldne tilgodehavende hos M i henhold til erhvervskreditten. Det bemærkes herved, at klageren i forhold til sparekassen er nærmest til at bære risikoen for, at bodelingen ikke forløb som forventet, herunder som følge af en negativ udvikling i ejendomsmarkedet.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.