Spørgsmål om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af lån ved et byggeri, indgåelse af akkordaftale, afvisning af forslag til alternativ finansiering og betaling af forkert restbeløb på indfrielsestidspunktet
| Sagsnummer: | 581/2021 |
| Dato: | 31-05-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Inge Kramer, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Jørn Ravn. |
| Klageemne: |
Akkord - indgåelse
Erstatning - Erstatning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af lån ved et byggeri, indgåelse af akkordaftale, afvisning af forslag til alternativ finansiering og betaling af forkert restbeløb på indfrielsestidspunktet |
| Indklagede: | Sparekassen Sjælland-Fyn |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om erstatning som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af lån ved et byggeri, indgåelse af akkordaftale, afvisning af forslag til alternativ finansiering og betaling af forkert restbeløb på indfrielsestidspunktet.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Sparekassen Faaborg (nu Sparekassen Sjælland-Fyn).
Klagerne flyttede i 2007 og ejede på tidspunktet for flytning fortsat deres oprindelige ejendom og en byggegrund, ejendom H og byggegrund B. I 2008 optog de et forhåndslån i Totalkredit på 3.280.000 kr., der skulle anvendes til finansiering af opførelsen af en ejendom, ejendom P.
Den 30. august 2009 blev der oprettet et gældsbrev (-117) til sparekassen på 3.500.000 kr. vedrørende finansiering af byggeriet af ejendom P. Lånet havde en løbetid på 30 år og en månedlig ydelse på 23.700 kr.
Den 15. april 2011 tinglystes et ejerpantebrev på 750.000 kr. i M’s forældres ejendom, ejendom D, der blev pantsat til sikkerhed for klagernes gæld i sparekassen.
Den 13. maj 2011 blev Totalkreditlånet forhøjet til 3.473.000 kr. Lånet havde en variabel rente og var afdragsfrit i 10 år.
Da ejendom H og byggegrund B blev solgt, anvendtes provenuet fra salget til at nedbringe restgælden på boliglånet (-117) til 3.381.000 kr.
Den 16. august 2013 indgik parterne et frivilligt forlig. I det frivillige forlig blev klagernes gæld på boliglånet (-117) opdelt i to lån. Et privatlån med afvikling og et restegagement uden afvikling. Privatlånet udgjorde i alt 2.231.000 kr. og skulle afvikles med 25.000 kr. pr. måned fra den 1. september 2013 med en rente på 6,25% p.a., svarende til en løbetid på 10 år. Restengagementet udgjorde i alt 1.149.633,21 kr. var rentenulstillet og henstod uden afvikling, indtil privatlånet var afviklet i sin helhed og provenuet fra salget af ejendom D var indgået, hvorefter der ville blive udstedt en saldokvittering på restgælden på restengagementet
Det fremgik af det frivillige forlig, at der til sikkerhed for privatlånet på 2.231.000 kr. var følgende sikkerheder:
”…
PFA kundegruppeliv aftale nr. -305 kr. 924.000,00 stillet af [klager M]
PFA kundegruppeliv aftale nr. -332 kr. 1.848.000,00 stillet af [klager M]
PFA kundegruppeliv aftale nr. -209 kr. 924,000,00 stillet af [klager H]
PFA kundegruppeliv aftale nr. -279 kr. 924,000,00 stillet af [klager H]
Ejerpantebrev kr. 2.000.000,00 med pant i [ejendom P]
Ejerpantebrev kr. 250.000,00 i Citroen, Grand C4, Picasso reg. nr. -622, årgang 2007
Ejerpantebrev kr. 150.000,00 i Citroen, 1,0 Prestige reg. nr. -380, årgang 2007
…”
Til sikkerhed for restengagementet lå et ejerpantebrev på 750.000 kr. med pant i ejendom D.
Fra februar 2014 blev privatlånet afviklet med 26.000 kr. om måneden.
Klagerne har oplyst, at sparekassen fra 2019 rådgav dem til at sætte deres hus til salg eller at finde et andet pengeinstitut, da de ikke havde råd til at betale afdragene for begge lån, når de fra 2021 skulle afdrage på både Totalkredit- og privatlånet.
Den 19. maj 2020 blev der oprettet et nyt gældsbrev (-432) vedrørende privatlånet, hvor klagerne erkendte at skylde sparekassen 896.385,43 kr. Lånet skulle tilbagebetales med en fast ydelse på 26.000 kr. hver måned første gang den 1. september 2020 og i alt 34 gange. Lånet havde en variabel rente på 7,5% p.a., hvilket svarede til en debitorrente på 7,7136% p.a. Til sikkerhed for dette lån blev der oprettet en pantsætningserklæring, hvor klagerne fortsat gav pant i ejendom P for 2.000.000 kr. og i et køretøj. Klagerne underskrev gældsbrevet den 29. maj 2020.
I perioden fra den 8. juli til 10. august 2021 drøftede klagerne og sparekassen forskellige muligheder for både at afvikle gælden til sparekassen og Totalkredit, når afdragsfriheden på Totalkreditlånet udløb i slutningen af 2022, men uden at der blev fundet en løsning herpå. Sparekassen meddelte blandt andet klagerne, at klagerne burde sælge ejendom P eller søge finansiering et andet sted end i sparekassen.
Den 13. august 2021 gjorde klagerne indsigelse over for sparekassen mod sparekassens behandling af sagen, idet der fortsat ikke var fundet en mulighed for en alternativ finansiering af klagernes engagement.
Den 28. september 2021 meddelte sparekassen, at den havde undersøgt og vurderet muligheden for at opnå afdragsfrihed på klagernes Totalkreditlån, men at dette efter en kreditmæssig vurdering ikke var muligt, da det ville kræve, at sparekassen øgede garantistillelsen for Totalkreditlånet.
Klagerne har oplyst, at de grundet dette var nødsaget til at kontakte en pantebrevsudlåner, hvor de optog et nyt lån med en løbetid på 15 år. Låneomkostningerne hertil udgjorde 41.625 kr. og den samlede boliglånsydelse til Totalkredit var herefter 24.000 kr. om måneden.
Sparekassen har oplyst, at klagerne i oktober 2021 indfriede lån -432 med 507.900 kr., hvorefter den frigav ejerpantebrevet på 2.000.000 kr. i ejendom P.
Den 19. december 2021 indbragte klagerne sagen for Ankenævnet.
Sparessen har den 18. oktober 2022 fremlagt en udskrift af kontobevægelserne for konto (-432) for perioden 4. september 2013 til 22. oktober 2022, hvoraf afviklingen af klagernes lån fremgår.
Parternes påstande
Klagerne har nedlagt påstand om, at Sparekassen Sjælland-Fyn skal betale dem en erstatning på i alt 104.525 kr.
Sparekassen Sjælland-Fyn har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at de siden 2009 har overholdt samtlige forpligtelser, herunder betaling af lån til boligen på 30.000 kr. om måneden.
Sparekassen bør ifalde et rådgiveransvar, da den ikke iagttog kravene for god bankskik i forbindelse med deres byggeri. Til sikkerhed for Totalkreditlånet tog sparekassen pant i M’s forældres ejendom i form af et ejerpantebrev på 750.000 kr., som blev tinglyst den 15. april 2011. Tinglysningen skete på M’s faders dødsleje og udgjorde tredjemandspant for gammel gæld. Pant som ifølge konkursloven er omstødelig ved konkurs.
Den 13. maj 2011 blev Totalkreditlånet forhøjet til 3.473.000 kr. Lånet havde en variabel rente og var afdragsfrit i ti år, hvorfor ejendom P’s værdi på dette tidspunkt var 4.350.000 kr. Herudover havde de et boliglån på 3.381.000 kr., hvorfor den samlede belåning i ejendommen var 157%. De var derfor insolvente. Sparekassen var i ond tro, da den tog pantet som sikkerhed den 15. april 2011, da den burde have vidst, at det stillede pant ville blive effektueret i 2021, når afdragsfriheden på Totalkreditlånet udløb.
Sparekassen erkendte dette rådgiveransvar, da sparekassen den 16. august 2013 uopfordret og uden misligholdelse fra deres side tilbød dem et frivilligt forlig. Sparekassen udførte også mangelfuld rådgivning i forbindelse med dette forlig. Privatlånet i forliget burde have haft en løbetid på otte år, eller også burde Totalkreditlånet være forlænget med to års afdragsfrihed, idet der ellers ikke var samhørighed mellem lånene. Sparekassen burde have vidst, at der lå og ventede en ”tidsindstillet, boligøkonomisk bombe”, når de skulle påbegynde afviklingen af Totalkreditlånet, samtidig med at de løbende afviklede privatlånet. Denne mangelfulde rådgivning kunne have endt i en tvangsauktion med betydelige tab for dem.
Sparekassen har nævnt, at en stor del af gælden på i alt 399.633,21 kr. af en samlet gæld på 3.380.633,21 kr. svarende til 11,82% blev akkorderet ved det frivillige forlig. Sparekassen har dog taget sig godt betalt for dette i form af en fuldgod sikkerhed, herunder blandt andet tredjemandspant for gammel gæld for 750.000 kr.
Fra 2019 startede sparekassen en hetz mod dem, da de enten skulle sætte deres hus til salg, idet de ikke havde råd til at bo i huset, når afdragene på Totalkreditlånet startede i 2021, eller finde et andet pengeinstitut. Sparekassens dårlige rådgivning satte dem i en dårlig position, så de var nødsaget til at søge finansiering hos en pantebrevsudlåner på det grå lånemarked, hvilket påførte dem betaling af låneomkostninger på i alt 41.625 kr.
Privatlånet i sparekassen blev indfriet med 507.900 kr. Sparekassen hævede i strid med aftalen renten og ydelsen på lånet. Ydelsen blev allerede efter seks måneder sat op til 26.000 kr. pr. måned, og sparekassen forhøjede herefter renten med over 50 % i en periode med faldende rente. Dette medførte, at restgælden på indfrielsestidspunktet var 445.000 kr. i stedet for 507.900 kr., som de betalte. Sparekassen skal derfor betale differencen på 62.900 kr.
Sparekassen udviste manglende imødekommenhed i forhold til at finde en mindelig løsning taget dens erkendte og graverende fejl i betragtning. Sparekassens ”gode råd” var at sætte ejendom P til salg, skifte pengeinstitut, og indbetale 750.000 kr. på restengagementet i henhold til det frivillige forlig mod at få frigivet pantet på 750.000 kr. i ejendom D eller indfri lån -432 via et andet pengeinstitut eller finansieringsselskab, da sparekassen i så fald ville frigive ejerpantebrevet på 2.000.000 kr. i ejendom P.
Salget af ejendom P ville have efterladt dem med en stor gæld uden aktiver. Skift af pengeinstitut var umuligt, da ingen pengeinstitutter ville overtage deres engagement, idet de i henhold til sparekassens egen vurdering ikke var kreditværdige.
Indbetaling af 750.000 kr. for at få frigivet pantet i ejendom D var alene en lavpraktisk formalitet, da den ikke hjalp dem på nogen måde, idet restengagementet ikke var en byrde for dem. Indfrielsen af lån -432 var ikke et reelt løsningsforslag, der løste deres likviditetsproblemer. Løsningsforslagene opfattedes som om, at sparekassen gjorde alt for, at det ikke skulle lykkes for dem at opfylde betingelserne for akkord, idet sparekassens løsningsforslag kun gik på lånet uden afvikling, som ikke påvirkede likviditeten, skifte af pengeinstitut eller salg af huset. De foreslåede løsninger var derfor urealistiske og afhjalp ikke det faktiske problem.
Sparekassen Sjælland-Fyn har anført, at den ikke er enig i klagernes betragtninger om indgåelse af akkordaftalen. Indgåelsen af akkordaftalen i 2013 var sparekassens forsøg på at hjælpe klagerne, og aftalen blev tiltrådt af klagerne.
Der var behov for akkordaftalen, da det viste sig, at klagernes lån til sparekassen blev væsentligt større end først antaget. Dette skyldtes blandt andet, at klagernes ejendom H blev solgt med et væsentligt mindre provenu end forventet. Herudover foretog klagerne nogle tilvalg i nybyggeriet af ejendom P, som var væsentligt dyrere end først antaget. Ved indgåelsen af akkordaftalen ville en stor del af klagernes gæld blive akkorderet, såfremt aftalen blev overholdt, da en del af klagernes gæld blev rentenulstillet.
Sparekassen forsøgte at finde en løsning med klagerne om afvikling af gælden til sparekassen, inden afdragsfriheden på Totalkreditlånet udløb. Det var ud fra en forretningsmæssig og kreditmæssig vurdering ikke muligt for sparekassen at imødekomme klagernes forskellige løsningsforslag.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Sparekassen Faaborg (nu Sparekassen Sjælland-Fyn).
Klagerne flyttede i 2007, og ejede på tidspunktet for flytningen fortsat deres oprindelige hus og en byggegrund, ejendom H og byggegrund B. I 2008 optog de i forbindelse med opførelse af en ejendom, ejendom P, et forhåndslån i Totalkredit på 3.280.000 kr., der havde variabel rente og 10 års afdragsfrihed.
Den 30. august 2009 blev der oprettet et gældsbrev (-117) til sparekassen på 3.500.000 kr. vedrørende finansieringen af byggeriet af ejendom P. Lånet havde en løbetid på 30 år og en månedlig ydelse på 23.700 kr.
Den 15. april 2011 tinglystes et ejerpantebrev på 750.000 kr. i M’s forældres ejendom, ejendom D, der blev pantsat til sikkerhed for klagernes gæld i sparekassen.
Den 13. maj 2011 blev Totalkreditlånet forhøjet til 3.473.000 kr.
Da ejendom H og byggegrunden B blev solgt, anvendtes provenuet fra salget til at nedbringe restgælden på boliglånet til 3.381.000 kr.
Den 16. august 2013 indgik sparekassen et frivilligt forlig med klagerne. I det frivillige forlig blev klagernes gæld til sparekassen opdelt i to lån. Et privatlån med afvikling og et restegagement uden afvikling. Privatlånet udgjorde i alt 2.231.000 kr. og skulle afvikles med 25.000 kr. pr. måned fra den 1. september 2013 med en rente på 6,25 % p.a., svarende til en løbetid på 10 år. Restengagementet udgjorde i alt 1.149.633,21 kr., var rentenulstillet og henstod uden afvikling, indtil privatlånet var afvikle i sin helhed.
Til sikkerhed for privatlånet lå blandt andet en række af klagernes livsforsikringer i PFA, et ejerpantebrev på 2.000.000 kr. med pant i ejendom P og pant i to biler.
Til sikkerhed for restengagementet lå et ejerpantebrev på 750.000 kr. med pant i ejendom D, der var ejet af M’s forældre.
Det fremgik af det frivillige forlig, at når ejendom D blev solgt, skulle det indgående provenu indsættes på det rentenulstillede restengagement. Når privatlånet var afviklet, og provenuet fra salget af ejendom D var indgået, ville der blive udstedt en saldokvittering på restgælden på det rentenulstillede restengagement.
Fra februar 2014 blev privatlånet afviklet med 26.000 kr. om måneden.
Klagerne blev fra 2019 rådgivet af sparekassen om, at de skulle sætte deres hus til salg, eller at de alternativt skulle finde et andet pengeinstitut, da de ikke havde råd til at betale afdragene på både privatlånet og Totalkreditlånet, når afdragsfriheden på Totalkreditlånet ophørte i 2021.
Klagerne og sparekassen forsøgte herefter at finde en løsning, hvilket ikke var muligt. Klagerne har anført, at de derfor var nødsaget til at søge finansiering hos en pantebrevsudlåner. I den forbindelse har klagerne oplyst, at de har afholdt låneomkostninger på i alt 41.625 kr.
Klagerne indfriede lånet i sparekassen med 507.900 kr. Klagerne har oplyst, at idet sparekassen løbende hævede renten og ydelsen på privatlånet, og idet sparekassen allerede efter seks måneder forhøjede ydelsen til 26.000 kr. pr. måned, så burde restgælden på indfrielsestidspunktet have været 445.000 kr., hvorfor sparekassen skal tilbagebetale differencen på 62.900 kr.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at der foreligger omstændigheder, der medfører, at parternes frivillige forlig af 16. august 2013 kan tilsidesættes som ugyldigt.
Det beror herefter på sparekassens egen forretnings- og kreditmæssige afgørelse, om den ønsker at imødekomme klagernes forslag til ændring af aftalen i det frivillige forlig. Dette har sparekassen i henhold til oplysningerne i sagen ikke ønsket. Ankenævnet finder ikke, at sparekassen herved har pådraget sig et erstatningsansvar i forbindelse med, at klagerne har set sig nødsaget til at søge anden finansiering ved en pantebrevslåner.
Afdragsforløbet på restgælden på privatlånet fremgik af en udskrift af kontobevægelserne på konto (-432) for perioden 4. september 2013 til 22. oktober 2021, som sparekassen har fremlagt. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at lånets restgæld ved indfrielsen i oktober 2021 var opgjort forkert. Ankenævnet finder derfor ikke, at klagerne er berettiget til erstatning som følge heraf.
Det bemærkes, at Ankenævnet ikke påtager sig at foretage en revisionsmæssig gennemgang af opgørelsen af privatlånets restgæld.
Klagerne får herefter ikke medhold i sagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold.