Afgørelse

Værdiansættelse. Bidragssats.

21212180
Værdiansættelse. Bidragssats.
Det indklagede realkreditinstitut udarbejdede i juli 2012 et lånetilbud til klageren til erstatning af et indestående lån. Af aftalegrundlaget fremgik det, bidragssatsen kunne ændres. I oktober 2012 varslede instituttet ny priser og prisstruktur fra 1. januar 2013. Instituttet fremsendte i oktober 2012 et nyt tilbud til klageren, hvori der ligeledes var taget forbehold for bidragsændringer. Lånetilbuddet var vedlagt et bilag, der beskrev instituttets nye prisstruktur pr. 1. januar 2013. Klageren ønskede yderligere belåning, og i november 2012 foretog instituttet derfor en besigtigelse og værdiansættelse af ejendommen. Efterfølgende spurgte klageren, om den bidragssats, der var fastsat i den nye lån efter omlægningen, var rigtig i forhold til behæftelsen af huset, hvilket instituttet i december 2012 bekræftede.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at instituttet skulle fastsætte en højere værdi på klagerens ejendom med den deraf følgende regulering af bidragssatsen. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet henviste til, at et realkreditinstituts værdiansættelse er en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Der var i nærværende sag ikke omstændigheder, der kunne føre til et andet resultat, og Nævnet fandt således ikke grundlag for at pålægge instituttet at foretage en revurdering af klagerens ejendom. Nævnet bemærkede i den forbindelse, at et realkreditinstitut og en låntager ikke har modstridende interesser i en korrekt vurdering af den ejendom, hvori der tages pant. En lav vurdering vil ganske vist føre til øgede bidragsbetalinger for realkreditinstituttet, men vil samtidig have den negative effekt, at der i tilfælde af prisfald hurtigere aktualiseres et behov for supplerende sikkerhedsstillelse, hvilket er forbundet med ikke ubetydelige udgifter for instituttet. Nævnet fandt endvidere ikke grundlag for at pålægge instituttet at fremlægge en beregning af, hvorledes bidragssatserne for klagerens lån var fremkommet. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.


K E N D E L S E

afsagt den 18. juni 2013




JOURNAL NR.: 2012-01-12-180-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Værdiansættelse. Bidragssats.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 23. maj 2013


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Per F. Møller
Morten B. Pedersen
Jes Zander Brinch
Per Englyst



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejer en ejendom, hvori der indestod to rentetilpasningslån på oprindelig 1.700.000 kr. og 520.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut.

Den 27. juli 2012 udarbejdede indklagede et lånetilbud på et 3 pct. obligationslån på 1.332.000 kr. Lånetilbuddet forudsatte indfrielse af lånet på 1.700.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår endvidere følgende:

”Lånetilbud
Oplysninger om nyt lån

Hovedstol 1.332.000 kr.
Kursværdi 1.321.677 kr.
Obligationskurs 99,225
Låntype Obligationslån
Løbetid1 19 år med 4 ydelser pr. år.
1. års ydelse incl. bidrag før og efter skat2 101.087 kr./86.315 kr.
Bidragssats3 pr. termin 0,16875 % af lånerestgælden, dog min. p.t. 225 kr.
Årlige omkostninger (ÅOP) 3,9%
Effektiv rente efter skat 2,87%
Obligationsrente, papirnavn og fondskode 3% …

1 Lånet er baseret på 20-årige obligationer
2 Den anvendte skattesats er 31,63%
3 Hvis ejendommen skal vurderes, er bidragssatsen foreløbigt anslået. Bidragssatsen fastsættes efter vurderingen. Den fastsatte bidragssats og minimumsbidrag kan forhøjes, ligesom beregningsprincipperne kan ændres …”

Lånetilbuddet var vedlagt et udkast til pantebrevet, hvoraf følgende fremgår:

”… Øvrige betalingsvilkår: Lånet tilbagebetales med terminsydelser, som består af rente og afdrag. Renten beregnes af restgælden. Desuden betales bidrag, der forfalder samtidigt med terminsydelsen og vedrører samme periode som denne.

Den anførte bidragssats og det anførte minimumsbidrag samt beregningsprincipperne for bidrag kan ændres efter beslutning af …(indklagedes)… bestyrelse i henhold til bestemmelserne i ”Regulativ for …(indklagedes)… udlån og obligationer …”

Pantebrevet var oprettet på Justitsministeriets Almindelige Betingelser B, som i punkt 1 indeholder følgende bestemmelse:

”Debitor er personlig ansvarlig for opfyldelse af forpligtelserne efter dette pantebrev og underkastet de til enhver tid for realkreditinstituttet gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne, herunder eventuelle bestemmelser om solidarisk ansvar.”

Lånetilbuddet var endvidere vedlagt indklagedes Långuide for privatkunder af 1. oktober 2012, hvoraf følgende fremgår:

”Priser
Udover afdrag og rente kan …(indklagede)… opkræve bidrag, rentetillæg, kursskæring, morarente samt andet vederlag.

De satser, der gælder på tidspunktet for udarbejdelse af et lånetilbud, vil fremgå af Pantsætnings- og Låneaftalen eller …(indklagedes)… prisoversigt.

Satserne - herunder minimumsbidrag og metode for beregning af bidragssats - kan ændres for både grupper af lån og individuelle lån efter følgende principper:

Hvis ændringen omfatter grupper af lån og er til låntagers ugunst, skal ændringerne varsles mindst 1 måned før den første periode, ændringen skal gælde for - for lån uden oplysning om tilhørende obligationer kan ændring efter a) dog ske uden varsel - og være begrundet i et eller flere af følgende forhold:

a) Penge eller kreditpolitiske ændringer i Ind- eller udland, der påvirker …(indklagedes)… adgang til penge- eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for …(indklagede)….
b) Markedsmæssige eller forretningsmæssige grunde - dette kan fx være for at imødegå øgede omkostninger på grund af tab eller hensættelser, skatter og afgifter, for at opretholde eller styrke kapitalgrundlaget samt øgede krav til kapitalberedskabet og/eller lov- eller myndighedskrav eller - for lån uden oplysning om tilhørende obligationer - hvis prisfastsættelsen af kapitalfremskaffelsen er behæftet med ekstraordinær usikkerhed, fordi penge- eller obligationsmarkederne - ikke kun i få bankdage - i væsentlig grad fungerer unormalt.
c) …(Indklagede)… ønsker at ændre sin generelle prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde, fx indtjeningsmæssige årsager eller for at udnytte sine ressourcer eller kapacitet på en mere hensigtsmæssig måde.

Hvis ændringen er individuel, skal en ændring til ugunst for låntager varsles mindst 3 måneder før ændringen skal gælde og være begrundet i et eller flere af følgende forhold:

a) Låntager har eller har haft misligholdt sine forpligtelser efter aftalen.
b) Der er sket ændringer i de individuelle forhold vedrørende låntager og/eller ejendommen, der blev lagt til grund ved fastsættelsen af låntagers vilkår, fx låntagers eller kautionistens økonomi, låntagers ejer- eller ledelsesforhold, pantets værdifasthed, pantets omsættelighed eller engagementets omfang, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt…”

Den 8. oktober 2012 fremsendte indklagede følgende brev til klageren om nye priser:


”Nye priser på realkreditlån til privatkunder.

Skærpede krav fra myndigheder, investorer og ratingbureauer betyder, at realkreditlån er blevet dyrere for realkreditinstitutterne at udbyde. Derfor indfører …(indklagede)… fra 1. januar 2013 en ny prisstruktur, hvor prisen fastsættes ud fra det enkelte låns risiko og kapitalomkostninger. Det betyder, at der fremover vil være en tættere sammenhæng mellem prisen på lånet og den risiko og de omkostninger, der er forbundet med lånet for …(indklagede)…

Du har tidligere modtaget et lånetilbud fra os bevilget den 27/7-2012. Når lånet kommer til udbetaling, vil det være omfattet af de nye priser.

For lån udbetalt i december 2012 vil den del af terminsbetalingen, der vedrører december måned være beregnet efter de nye satser.

Den nye prisstruktur betyder, at der for lån med fast rente og afdrag betales et lavere bidrag end for afdragsfrie lån samt lån med variabel rente.

…(Indklagede)… varsler samtidig, at kursskæring ved rentetilpasning fremover kan være på op til 0,20 kurspoint. Den konkrete sats fastsættes inden opsigelsesfristen til den kommende rentetilpasning. Kursskæring er et fradrag i kursen. Det betyder, at jo længere rentetilpasningsperiode, desto mindre betydning har kursfradraget for renten.

Hvis du vil vide mere om vores priser, henviser vi til …(indklagedes hjemmeside)…, hvor bidragssatserne fremgår.

Efter prisjusteringerne er …(indklagedes)… priser på nuværende tidspunkt på niveau med den lave ende af markedet …”

Indklagede fremsendte den 19. oktober 2012 et nyt lånetilbud til klageren, idet kurserne efter det oplyste havde ændret sig så meget, at der ville fremkomme et underskud ved låneomlægningen, hvis lånetilbuddet af 27. juni 2012 blev anvendt. Lånetilbuddet af 19. oktober 2012 omhandlede et 3 pct. lån på 1.348.000 kr. og var baseret på en samtidig indgået fastkursaftale. Af pantsætnings- og låneaftalen, der blev underskrevet af klageren den 22. oktober 2012, og af de ligeledes fremsendte bilag fremgår blandt andet følgende:

”… Bidrag
Sammen med terminsydelsen betales et bidrag. Størrelsen fastsættes af …(indklagede)… Bidragssatsen, minimumsbidraget og det princip, bidraget beregnes efter, kan ændres, jf. …(indklagedes)… almindelige forretningsbetingelser…”

Af bilaget ”Betingelser og beregninger”, som var vedlagt, fremgår blandt andet følgende:

”…(Indklagede)… indfører pr. 1. januar 2013 en ny prisstruktur. De i lånetilbuddet oplyste tal tager ikke højde for de nye priser, som automatisk vil træde i kraft for det tilbudte lån den 1. januar 2013. For lån udbetalt i december 2012 vil den del af terminsbetalinger, der vedrører december dog være beregnet efter de nye satser. På …(indklagedes hjemmeside)… kan du under ”Aktuelt” på forsiden læse mere om den nye prisstruktur og se oversigten over de nye bidragssatser.
Når lånet er udbetalt, kan du på Mine Lån på …(indklagedes hjemmeside)… se, hvad bidraget på lånet er i kroner.

Samtidigt med denne oplysning om bidragsforhøjelser oplyser …(indklagede)…, at der ved rentetilpasninger beregnes en kursskæring på op til 0,2 kurspoint …”

Som sagen er oplyst, ønskede klageren i november 2012 yderligere belåning, hvorfor indklagede i samarbejde med det med indklagede koncernforbundne pengeinstitut den 7. november udarbejdede en aftale om en ”Boligkredit Konto” med en hovedstol på 212.000 kr. Aftalen bestod efter sin ordlyd af dels en aftale med indklagede om optagelse af et realkreditlån, dels af en aftale med det koncernforbundne pengeinstitut om oprettelse af en indlånskonto. I lånemodellen modsvares indlånsrenten på bankkontoen af renten på realkreditlånet, ligesom der ikke betales bidrag. Aftalen blev underskrevet af klageren og dennes ægtefælle den 12. november 2012. Af bilaget, Betingelser og beregninger, til aftalen fremgår blandt andet følgende:

”1. Betingelser for lånets udbetaling

… Der skal foretages en besigtigelse af ejendommen og endelig værdiansættelse. Ved nogle ejendomme kræves besigtigelse og værdiansættelse af både …(indklagedes)… lokale rådgiver og en vurderingschef. Disse besigtigelser og værdiansættelser kan medføre, at lånetilbuddet eller eventuelt tilsagn om afdragsfrihed ændres eller bortfalder.

Dette tilbud om lån er en del af en samlet tilbudspakke fra …(indklagede)…. Pantebrevene i relation til de ønskede lån skal tinglyses samtidigt for at sikre korrekt prioritetsstilling…

2. Andre vigtige oplysninger …

…(Indklagede)… indfører pr. 1. januar 2013 en ny prisstruktur. De i lånetilbuddet oplyste tal tager ikke højde for de nye priser, som automatisk vil træde i kraft for det tilbudte lån den 1. januar 2013. For lån udbetalt i december 2012, vel den del af terminsbetalingen, der vedrører december dog være beregnet efter de nye satser. På …(indklagedes hjemmeside)… kan du under ”Aktuelt” på forsiden læse mere om den nye prisstruktur og se oversigten over de nye bidragssatser.

Når lånet er udbetalt, kan du på Mine Lån på …(indklagedes hjemmeside)… se, hvad bidraget på lånet er i kroner.

Samtidig med denne oplysning om bidragsforhøjelser oplyser …(indklagede)…, at der ved rentetilpasninger beregnes en kursskæring på op til 0,2 kurspoint…”

Efter henvendelse fra klageren fremsendte indklagede efter det oplyste den 24. november 2012 følgende redegørelse til klageren:

”… I har spurgt om følgende:

”Tvivl om værdien på jeres bolig”.

Jeg kan se i vores system, at vi pr. den 20.11. 2012 har været ude og lave en besigtigelse af jeres ejendom. Og den fastsatte værdi ved denne besigtigelse vil indgå i beregningen af den værdi, vi har registreret i vores system.

Fastsættelsen af bidragssats
Bidraget fastsættes på baggrund af en række kriterier. Et centralt element er, hvor stor risiko der er forbundet med lånet. Dette har bl.a. betydning for, hvor stort kapitalberedskab …(indklagede)… skal have som følge af lånet.

Fastsættelsen sker som et samspil mellem produkttype, afdragsfrihed og en vurdering af lånenes sikkerhed. Da rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed medfører en større risiko og større omkostninger for …(indklagede)…, har det nødvendiggjort en større prisstigning på disse typer af lån. Principperne i den nye prisstruktur gælder for både eksisterende lån og nye lån.

Endvidere kan oplyses, at …(indklagede) anvender et vægtet gennemsnit ved beregning af bidraget …

På vores hjemmeside … kan du se mere om vores bidragssatser, og herunder en række spørgsmål/svar, der giver oplysning om vores nye prisstruktur.

Afslutningsvis kan vi oplyse, at bidragssatserne har været uændrede gennem flere år, men at det desværre nu er nødvendigt at regulere dem. Årsagen er bl.a. at myndigheder, investorer samt ratingbureauer har skærpet kravene til …(indklagedes)… indtjenings- og kapitalforhold. For at imødekomme disse krav har vi i lighed med øvrige realkreditinstitutter valgt at gennemføre en prisforhøjelse …”

I sagen er fremlagt en udskrift fra indklagedes sagssystem, hvor der den 26. november 2012 er registreret denne e-mail fra klageren:

”Til …(indklagede)…
Jeg har tidligere rettet henvendelse til jer mhp. vores bidragsbetaling og har fået et standardbrev, som forklarer, hvordan bidraget bliver fastsat. Jeg har dog ikke fået besvaret mit spørgsmål, som drejer sig om, at vi jo netop har omlagt (pr. 1/1-2013) til obligationslån. I den forbindelse har vi fået vurderet vores hus og vil derfor gerne vide, om den bidragssats, der er fastsat i det nye lån, er rigtig i forhold til belåningen af vores hus …”

Den 11. december 2012 besvarede indklagede klagerens e-mail og af svaret fremgår blandt andet følgende:

”… Tak for jeres mail. Vi beklager den lange ekspeditionstid.

Vi har beregnet jeres nye bidragssats, og den bliver som følgende for jeres nye lån.

Jeres rentetilpasningslån med en hovedstol på 520.000 kr. vil jeres fremtidige bidrag blive 0,425% p.a. og i de kvartaler I benytter afdragsfrihed, vil der være et tillæg på 0,025% p.a.

Jeres obligationslån (udbetales den 01.01.2013) hovedstol på 1.348.000 kr. vil jeres fremtidige bidrag blive 0,82342% p.a.

Bidragene tager udgangspunkt i den aktuelle [vurdering], vi har foretaget på jeres ejendom den 20.11.2012 …”

Klageren indbragte efterfølgende sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at fastsætte en højere værdi på klagerens ejendom med den deraf følgende regulering af bidragssatsen.

Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at hun har fået vurderet sit hus med henblik på omlægning af lån. Huset er vurderet urealistisk lavt. Klageren har rettet henvendelse til indklagede, som ikke ønsker at drøfte vurderingen yderligere og henviser hende til Realkreditankenævnet.

Klageren præciserer, at klagen udelukkende drejer sig om den vurdering af hendes hus, som indklagede har foretaget med henblik på fastsættelse af bidragssats på hendes lån, som er urealistisk lav. Det vil sige, at klageren gør indsigelser mod påstanden om, at ”Indklagede har vurderet klagerens ejendom ved besigtigelse, og at klageren ikke kan anfægte denne vurdering og dermed heller ikke det fastsatte bidrag”.

Ifølge indklagede har instituttet vurderet klagerens hus til 2.600.000 kr., hvilket ligger til grund for den p.t. fastsatte bidragssats. Klageren vil gerne vide, hvorledes denne beregning er foretaget.

Ifølge et andet realkreditinstituts boligberegner er klagerens boligværdi anslået til 3.369.000 kr., hvilket er betydeligt mere end indklagedes vurdering og mere realistisk. Klageren mener derfor, at det må være et beløb, som ligger i dette leje, som bør ligge til grund for beregningen af bidragssatsen (og friværdien). Klageren ønsker derfor at se, hvorledes beregningen på baggrund heraf vil se ud.

Klageren har ligeledes haft kontakt til en lokal ejendomsmægler samt øvrige husejere i området, og der er ingen tvivl om, at indklagedes husvurdering er ekstremt lav. Klageren kan ligeledes se på Trustpilot, at der er flere klager over de meget lave husvurderinger fra indklagede. Klagerens påstand er derfor, at indklagede bevidst vurderer hendes hus meget lavt med henblik på at øge bidragssatsen.

Desuden ønsker klageren ikke, at det skal se ud, som om at hun har en uforholdsmæssig høj belåning af sin ejendom, hvilket ikke er tilfældet.

Klageren ser frem til at modtage relevante beregninger fra indklagede med henblik på en afklaring af den præcise bidragssats.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at klageren den 27. juli 2012 modtog et lånetilbud på omlægning af hendes lån i ejendommen. Tilbuddet bestod af et fastforrentet obligationslån stort 1.332.000 kr. På daværende tidspunkt var der i ejendommen et rentetilpasningslån stort 1.700.000 kr. og et rentetilpasningslån stort 520.000 kr. Sidstnævnte lån skulle ikke indfries ved optagelsen af det nye lån.

Af tilbuddet fremgår det på side 2, note 3, at ”Bidragssats og minimumsbidraget kan forhøjes, ligesom beregningsprincipperne kan ændres.”

Indklagede henviser endvidere til pantebrevet, som ligeledes indeholder forbehold for bidragsændringer samt Almindelige betingelser B, punkt 1, som fastslår, at debitor er underkastet de til enhver tid for realkreditinstituttet gældende vedtægter og bestemmelser fastsat i medfør af vedtægterne. Der er fastsat sådanne bestemmelser i indklagedes regulativ for udlån og obligationer (Udlånsregulativet). Dette regulativ er fastsat i medfør af indklagedes vedtægter. Det følger af regulativet, at medmindre andet udtrykkeligt er aftalt, kan bidragssatsen eller bidragsberegningsmetoden ændres af forretningsmæssige eller markedsmæssige grunde, herunder for at imødegå øgede omkostninger, for eksempel tab eller skatter og afgifter, eller for at opretholde eller styrke kapitalgrundlaget.

Det fremgår endvidere af lånetilbuddet, at bidragssatsen var foreløbigt ansat, hvis ejendommen skulle vurderes. Klagerens ejendom skulle vurderes i forbindelse med långivningen, idet klageren senere ville optage et tillægslån.

Den 8. oktober 2012 sendte indklagede et brev til klageren vedrørende generelle bidragsforhøjelser. Der blev i brevet gjort opmærksom på, at klagerens åbentstående lånetilbud ville være omfattet af bidragsforhøjelsen.

Den 18. oktober 2012 ringede klageren til indklagede for at klarlægge de nærmere detaljer om låneudbetalingen. Ved denne samtale fik klageren udarbejdet et nyt lånetilbud, idet kurserne havde rykket sig så meget, at der ville fremkomme et underskud, hvis tilbuddet af den 27. juni 2012 blev anvendt.

Det fremgik af det nye lånetilbud, at bidragssatsen udgjorde 0,16875 pct. pr. termin, og at denne var foreløbigt ansat, hvis ejendommen skulle vurderes. Denne bidragssats svarer til en årlig bidragssats på 0,67 pct. Det fremgik endvidere af det nye lånetilbud, at størrelsen af bidraget ville blive fastsat af indklagede, og at bidragssatsen, minimumsbidraget og beregningsprincipper for fastsættelse af bidraget kunne ændres i henhold til indklagedes almindelige forretningsbetingelser. Indklagedes almindelige forretningsbetingelser findes i indklagedes Långuide af den 1. oktober 2012, der blev udsendt sammen med lånetilbuddet. Det fremgår blandt andet af disse almindelige betingelser, at indklagede kan opkræve et bidrag, og at dette bidrag kan ændres som følge af penge- eller kreditpolitiske ændringer, der påvirker indklagedes adgang til penge- eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for indklagede eller som følge af markedsmæssige eller forretningsmæssige grunde eller som følge af, at indklagede ønsker at ændre sin generelle prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde.

I bilaget til det nye lånetilbud var der endvidere redegjort for den nye prisstruktur pr. 1. januar 2013, ligesom det fremgik, at der ikke var taget højde for de nye priser i lånetilbuddet, men at disse ville kunne ses på indklagedes hjemmeside efter låneudbetalingen.

Tilsvarende tekst fremgår af bilaget til lånetilbuddet af den 7. november 2012 vedrørende boligkreditten på 212.000 kr., jf. nedenfor.

Klageren lavede ved den telefoniske henvendelse den 18. oktober 2012 en fastkursaftale på obligationslånet. Lånet skulle udbetales den 28. december 2012. Kunderådgiveren hos indklagede sendte efter telefonsamtalen en mail til klageren indeholdende et resume af samtalen. Resumeet indeholdt blandt andet lånetilbuddet og oplysninger om fastkursaftalen. Klageren besvarede denne mail den 25. oktober 2012.

Den 22. oktober 2012 underskrev klageren lånetilbuddet af den 19. oktober 2012 og returnerede det til indklagede. På dette tidspunkt var klageren klar over, at der ville komme en bidragsforhøjelse på lånet, dels hvis ejendommen skulle vurderes, dels som varslet i skrivelse af den 8. oktober 2012.

Den 25. oktober ringede klageren til indklagede for at gøre opmærksom på, at værdien af hendes ejendom efter hendes opfattelse ikke kunne begrunde en bidragsforhøjelse.

Klageren viste sig efterfølgende at have behov for en tillægsbelåning. Indklagede udarbejdede på denne baggrund et variabelt forrentet kontantlån på 212.000 kr. som tillægsbelåning i ejendommen. Der skulle ikke betales bidrag på dette lån. I stedet skulle der på dette lån betales rente på en tilhørende konto i det koncernforbundne pengeinstitut, hvorpå provenuet fra realkreditlånet skulle indsættes. Nærværende sag drejer sig kun om bidragssatsen på obligationslånet på 1.348.000 kr.

Den 7. november 2012 fremsendte indklagede tilbuddet på det variabelt forrentede lån til klageren. Klageren underskrev og returnerede lånetilbuddet om boligkredit den 12. november 2012. I bilaget findes den nævnte tekst om bidragsforhøjelse.

Den 20. november 2012 vurderede indklagede ejendommen med henblik på at fastlægge, om værdien tillod, at klageren optog det nævnte tillægslån på 212.000 kr.

Ved brev af den 24. november 2012 besvarede indklagede klagerens telefoniske henvendelse af den 25. oktober 2012. Indklagede redegjorde i brevet for, at værdien på ejendommen blot var en af de faktorer, der blev lagt vægt på ved fastsættelsen af bidraget.

Den 26. november 2012 skrev klageren en mail til indklagede og udbad sig en forklaring på, om den bidragssats, der var fastsat for obligationslånet, var i overensstemmelse med værdien af ejendommen.

Ved brev af den 11. december 2012 besvarede indklagede klagerens mail, herunder redegjorde indklagede for de fremtidige bidragssatser på de enkelte lån.

ANBRINGENDER:
Det gøres til støtte for frifindelsespåstanden gældende, at fastsættelsen af bidraget er i overensstemmelse med aftalegrundlaget mellem parterne.

Det fremgår således af begge realkreditlånetilbuddene, at bidraget var foreløbigt anslået, hvis ejendommen skulle vurderes.

Der var både i Långuiden og i lånetilbuddet af 7. november 2012 vedrørende boligkreditten gjort opmærksom på, at der for åbentstående tilbud ville blive foretaget bidragsforhøjelse.

Der er desuden i aftalegrundlaget i øvrigt hjemmel til, at indklagede kan hæve bidragssatsen.

Den 25. oktober 2012 anmodede klageren om en tillægsbelåning, hvilket betød, at ejendommen skulle vurderes. Ved vurderingen blev der fastsat en værdi, der blandt andre faktorer betingede fastsættelsen af klagerens bidrag. Vurderingen er et internt redskab, indklagede bruger til blandt andet at fastsætte bidraget. Klageren kan ikke med rette anfægte indklagedes vurdering af klagerens ejendom.

Hvorvidt andre har vurderet ejendommen til en højere værdi, er sagen uvedkommende. Det afgørende er, at klageren var klar over, at hendes ejendom skulle vurderes, før bidragssatsen kunne fastsættes. Klageren burde derfor have afventet denne endelige bidragssats, før klageren anmodede om at få lånene udbetalt, hvis bidragets størrelse var af afgørende betydning for klageren. Desuden har klageren været klar over, at der på åbentstående tilbud ville komme bidragsforhøjelser, idet indklagede allerede ved skrivelse af den 8. oktober 2012 informerede klageren om, at der ville komme bidragsforhøjelse på det åbentstående tilbud. Alligevel valgte klageren at få udbetalt lånene henholdsvis ultimo november 2012 og den 28. december 2012. Klageren valgte altså at få obligationslånet udbetalt, efter at klageren havde fået svar på, hvad bidragssatsen endeligt ville blive fastsat til. Klageren kan derfor ikke efter låneudbetalingen anfægte bidragsforhøjelsen.

For så vidt angår størrelsen af bidragsforhøjelsen, gøres det gældende, at indklagede kan foretage såvel en vurdering af ejendommen som en generel vurdering af behovet for bidragsforhøjelse afhængig af blandt andet indklagedes omkostningsniveau, kreditrisiko samt lovkrav til finansielle virksomheders kapitaldækning og indtjening. Indklagede har således foretaget en faktisk vurdering, og denne har betydet en ændring i den generelle kreditpolitik, herunder ændrede bidragssatser.

Der henvises i det hele til indklagedes brev af 24. november 2012 til klageren, hvori der er redegjort for, hvilke faktorer der indgår ved fastsættelsen af bidraget. Den konkrete beregning er alene til intern brug. Ved beregningen er der som nævnt i bilaget anvendt et vægtet gennemsnit af bidraget for de indestående lån i ejendommen. Det fastsatte bidrag samt principperne for denne fastsættelse er i harmoni med øvrige realkreditinstitutters praksis, og satserne ligger også i alt væsentligt på niveau med markedets satser.

Det gøres således samlet gældende,

at bidragsforhøjelsen er i overensstemmelse med aftalegrundlaget mellem parterne, hvorfor indklagede ikke kan tilpligtes at ændre forhøjelsen,

at klageren har været klar over, at klagerens ejendom skulle vurderes, før bidragssatsen kunne fastsættes, hvorfor klageren burde have afventet den endelige bidragssats, før klageren anmodede om at få lånene udbetalt, i fald klageren ville sikre sin økonomiske stilling,

at indklagede har vurderet klagerens ejendom ved besigtigelse, og at klageren ikke kan anfægte denne vurdering og dermed heller ikke det fastsatte bidrag,

at klageren har været klar over, at der på det åbentstående tilbud ville komme bidragsforhøjelser, hvorfor klageren ikke efter låneudbetaling kan anfægte bidragsforhøjelsen,

at indklagede som kreditgiver er berettiget til at vurdere, hvilken størrelse bidragsforhøjelsen skal andrage under hensyn til blandt andet indklagedes omkostningsniveau, kreditrisiko, herunder risikoen for øgede tab og lovkrav til finansielle virksomheders kapitalgrundlag og indtjening, hvorfor indklagede heller ikke af denne grund kan tilpligtes at ændre sin bidragsforhøjelse, og

at bidragsstørrelsen herefter ikke kan anses for urimelig, hvorfor indklagede ikke kan tilpligtes at reducere sit bidrag.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Af indklagedes prisoversigt gældende for privatkunder pr. 1. december 2012 fremgår blandt andet følgende:

”Bidragssatser for nye lån

Bidragssatser for lån med variabel rente
Bidragssatser p.a. Med afdrag Uden afdrag
Låneinterval 0-40% 0,425% 0,450
Låneinterval 40-60% 0,900% 1,050%
Låneinterval >60% 1,450% 1,850%
Låneinterval 0-80% 0,800% 0,950%

Bidragssatser for lån med fast rente
Bidragssatser p.a. Med afdrag Uden afdrag
Låneinterval 0-40% 0,325% 0,400%
Låneinterval 40-60% 0,800% 0,850%
Låneinterval >60% 1,150% 1,550%
Låneinterval 0-80% 0,650% 0,800%

Bidragssatsen for nye lån afhænger af lånets sikkerhedsmæssige placering. Bidragssatsen vægtes ved at fordele lånets kontantværdi i forhold til ejendommens værdi i belåningsintervaller…”


ANKENÆVNET BEMÆRKNINGER:

Et realkreditinstituts værdiansættelse er en udlåns- og kreditpolitisk vurdering, som Nævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Der er i nærværende sag ikke omstændigheder, der kan føre til et andet resultat, og Nævnet finder således ikke grundlag for at pålægge indklagede at foretage en revurdering af klagerens ejendom. Nævnet bemærker i den forbindelse, at et realkreditinstitut og en låntager ikke har modstridende interesser i en korrekt vurdering af den ejendom, hvori der tages pant. En lav vurdering vil ganske vist føre til øgede bidragsbetalinger for realkreditinstituttet, men vil samtidig have den negative effekt, at der i tilfælde af prisfald hurtigere aktualiseres et behov for supplerende sikkerhedsstillelse, hvilket er forbundet med ikke ubetydelige udgifter for indklagede.

Nævnet finder endvidere ikke grundlag for at pålægge indklagede at fremlægge en beregning af, hvorledes bidragssatserne for klagerens lån er fremkommet.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef