Spørgsmål om akkord med pengeinstitut efter salg af ejendom på tvangsauktion omfattede gæld til realkreditinstitut
| Sagsnummer: | 117/2017 |
| Dato: | 01-02-2018 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Michael Reved, Kjeld Gosvig-Jensen, Troels Hauer Holmberg og Poul Erik Jensen |
| Klageemne: |
Akkord - fortolkning af aftale
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om akkord med pengeinstitut efter salg af ejendom på tvangsauktion omfattede gæld til realkreditinstitut |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører, om en akkordaftale mellem klageren og Jyske Bank, der blev indgået efter, at klagerens faste ejendom var solgt på tvangsauktion, omfattede gæld til et realkreditinstitut.
Sagens omstændigheder
I 2008 købte klageren og en tredjemand, T, en fast ejendom. Klageren har oplyst, at købesummen udgjorde 2.535.000 kr. Banken har oplyst, at købet blev finansieret med en boligkredit i banken på 615.000 kr. og et realkreditlån på 2.071.000 kr. i et realkreditinstitut, R.
I november 2009 blev ejendommen solgt på tvangsauktion for et bud på 890.000 kr.
Banken har oplyst, at den indfriede en garanti på 506.000 kr., som banken havde stillet over for R i forbindelse med etableringen af realkreditlånet, og derved indtrådte i R’s krav mod klageren for 506.000 kr.
I et brev af 27. april 2011 til klageren anførte R blandt andet:
”…
Vores tab, som du ifølge [R’s] lånevilkår hæfter personligt for, udgør 940.128 kr. Beløbet svarer til den del af vores krav opgjort pr. auktionsdagen, der forblev udækket ved auktionen efter fradrag af den supplerende sikkerhedsstillelse fra Jyske Bank på 506.000 kr.
Hertil vil der blive tillagt rente på pt 8,05% pr. år fra 19. april 2011.
Vi gør opmærksom på, at Jyske Bank med baggrund i betaling af den supplerende sikkerhedsstillelse er indtrådt i [R’s] krav mod dig for 506.000 kr. Jyske Bank kan derfor kræve dette beløb betalt af dig.
Beløbet på 940.128 kr. skal du indbetale til [R] – eventuelt gennem en afviklingsaftale.
…”
Klageren har anført, at hun aldrig har modtaget brevet.
Ved et brev af 8. april 2015 sendte banken et tilbud til klageren om frivilligt forlig ”på gældssaneringslignende vilkår”. Den 14. april 2015 underskrev klageren forliget, der indebar, at hun skulle betale 573 kr. om måneden i fem år, svarende til i alt 34.380 kr., hvorefter banken ville give saldokvittering for ”Gæld til Jyske Bank” på i alt 1.335.489,10 kr., der blev opgjort således:
|
”Jeg erkender at skylde Jyske Bank forfalden hovedskyld for: |
|
||
|
Boligkredit lån nr. -101 |
|
|
|
|
[R]garanti lån -369 |
kr. |
1.121.644,75 |
|
|
+ rente til den 8. april 2015 |
kr. |
213.844,35 |
|
|
I alt |
kr. |
1.335.489,10 |
” |
Banken har oplyst, at beløbet på 1.121.644,75 kr. svarede til garantibeløbet på 506.000 kr. med tillæg af restgælden på klagerens boligkredit, som udgjorde 615.644,75 kr.
Den 26. maj 2016 indfriede klageren restgælden i henhold til forliget og banken sendte en saldokvittering herfor til klageren.
Ved brev af 20. marts 2017 sendte et inkassobureau en opkrævning til klageren vedrørende gæld til R, der blev opgjort til 907.323,03 kr., svarende til en hovedstol på 940.127,57 kr. med tillæg af renter, 2.695,46 kr., og med fradrag af 35.500 kr., der var betalt.
Klageren gjorde indsigelse over for både R og Jyske Bank.
Den 20. juni 2017 sendte inkassobureauet en ny opkrævning til klageren, hvor R’s tilgodehavende med udgangspunkt i en hovedstol på 415.293,94 kr. og med tillæg af tre års renter, 7,05 % om året, nu blev opgjort til 503.850,54 kr. Vedrørende opgørelsen af kravet anførte inkassobureauet blandt andet:
”…
Sidste krone på auktionen 2.226.587,88 – Budsum kr. 890.000,00. Garanti stillet af Jyske Bank kr. 506.000,00. Den personlige fordring er således 830.587,88 som nu er delt mellem dig og meddebitor. Hovedstolen i denne sag er 415.293,94 med en rente på 7,05 %.
…”
Den 13. april 2017 indgav klageren en klage over Jyske Bank til Ankenævnet.
Klageren har afslået et tilbud fra banken om at blive stillet som om det frivillige forlig ikke var indgået.
Parternes påstande
Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at Jyske Bank skal holde hende skadesløs for R’s krav mod hende.
Jyske Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken som følge af dårlig, mangelfuld og misvisende rådgivning bør holde hende skadesløs for kravet fra R.
Omkring 2010/11 blev hun kontaktet telefonisk af bankens inkassoafdeling, der oplyste, at banken ud over bankens eget krav mod hende var indtrådt i R’s krav, og at det var banken, hun løbende skulle have kontakt med i forhold til mulig afvikling af den samlede gæld. Da hun var på barsel, var enlig forsørger og senere havde perioder med arbejdsløshed, havde hun ikke mulighed for at afdrage på gælden. Hun havde telefonisk kontakt med den samme medarbejder, M, i bankens inkassoafdeling cirka hver sjette måned. Ved hver samtale gjorde hun opmærksom på, at hun ville søge gældssanering, så snart hun kunne opfylde kriterierne for dette.
Baggrunden for forliget var, at hun under en samtale i begyndelse af april 2015 igen oplyste, at hun ville søge gældssanering, og at det nu var muligt, da hun havde et fast fuldtidsarbejde. M oplyste, at hun bare kunne søge gældssanering hos ham. Det var det samme som ved retten, og nemmere for hende. Hun spurgte M direkte ”om det så dækkede HELE min gæld vedr. [ejendommen]?” Hvortil M svarede, at ”ja, det dækkede det hele”.
Skatteoplysningerne om hendes gæld vedrørende ejendommen stemte overens med det beløb, som hun fik gældssanering for hos banken. Da hun i 2016 indfriede forliget, blev gælden slettet i hendes skatteoplysninger.
Hun var i god tro om, at al gæld vedrørende ejendommen var omfattet af forliget. Ellers ville hun i stedet have søgt gældssanering ved retten, hvilket var hendes oprindelige hensigt.
Hun kunne berettiget tro, at både boliglånet og realkreditlånet, der begge var optaget via banken, også kunne indfries via banken.
I forligsaftalen var der anført et stort beløb ud for R’s navn, og der var anført ordet lån. Gælden blev ikke specificeret.
Hun modtog hverken brevet af 27. april 2011 eller andre henvendelser fra R.
Hun stolede på, at det var sandt, da banken fortalte, at en gældssanering/frivilligt forlig hos dem var det samme som en gældssanering ved retten, og at hun efter indfrielsen af forliget ikke længere skyldte noget i forbindelse med ejendommen, hvilket blev understøttet af hendes skatteoplysninger.
Hverken bankens eller R’s opgørelser stemmer. Ud over auktionssummen 890.000 betalte køberen af ejendommen restancer til R på 147.335 kr. Gældssanering/frivilligt forlig via banken dækkede 1.335.489 kr. inklusive renter, og R opkrævede en hovedstol på 940.128 kr. inklusive renter. Disse beløb til banken og R udgør i alt 3.312.952 kr., svarende til 777.952 kr. mere end købesummen for ejendommen, som udgjorde 2.535.000 kr.
Hun er endvidere ikke klar over, om meddebitor (T) måtte have afdraget eller indgået af aftaler i denne sag. Hun har ikke haft kontakt med T siden 2009. Der er imidlertid tilsyneladende betalt 35.500 kr. til R.
Banken bør stå ved sit løfte om en gældssanering for hele hendes gæld vedrørende ejendommen og må alene stå til ansvar for et eventuelt mellemværende med R.
Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der er en dyb og grundlæggende uenighed om de mundtlige drøftelse mellem klageren og banken, og at en stillingtagen til sagen derfor forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan foregå inden for Ankenævnets rammer. Sagen bør derfor afvises i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Til støtte for frifindelsespåstanden har Jyske Bank anført, at banken ikke har lovet klageren mere eller en anden retsstilling end det, som klageren har opnået.
Banken har kun lovet klageren saldokvittering for den gæld til banken, der var omfattet af det frivillige forlig. Aftalen var en frivillig akkord med banken og banken alene, hvilket klageren burde vide eller indse, blandt andet fordi det fremgik udtrykkeligt af aftalen. Gælden skulle have været anført med et væsentligt højere beløb i aftalen, hvis aftalen også skulle omfatte gælden til R. Det bestrides, at banken skulle have oplyst, at ordningen omfattede alle klagerens gældsposter vedrørende ejendommen. Banken var kun indtrådt i den del af gælden, som banken havde garanteret for, og banken har ikke oplyst andet.
Det frivillige forlig var en akkordordning baseret på gældssaneringslignende vilkår i form af afvikling over fem år af et beløb, der kunne rummes inden for klagerens økonomi, men var ikke en generel gældssanering. Det bestrides, at banken skulle have oplyst, at et frivilligt forlig med banken på gældssaneringslignende vilkår var det samme som en indenretlig gældssanering.
Banken havde ikke mulighed for at lave en generel gældssanering, hvilket klageren heller ikke havde grund til at tro. Tværtimod var klageren tilsyneladende bekendt med, at meddebitor (T) havde indgået aftaler, altså mere end én afviklingsaftale. Endvidere måtte banken gå ud fra, at klageren kendte sine gældsforpligtelser.
Det frivillige forlig indebar, at klageren fik en stor eftergivelse af sin gæld til banken vedrørende ejendommen. Banken har ikke og havde ikke mulighed for at eftergive andre kreditorers tilgodehavender hos klageren.
Opgørelsen i det frivillige forlig omfattede korrekt restgælden på boligkreditten, som udgjorde 615.644,75 kr., og garantibeløbet på 506.000 kr., i alt 1.121.644,75 kr., med tillæg af renter i tre år. Klageren må henvises til R, hvis hun har indsigelser mod kravet, som R har gjort gældende.
Klageren er ikke blevet påført et tab, og der er ikke årsagssammenhæng eller adækvans mellem bankens handlinger og det af klageren påståede tab.
Ankenævnets bemærkninger
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.
Klageren købte i 2008 sammen med en tredjemand en fast ejendom, som i 2009 blev solgt på tvangsauktion. Der bestod efter det oplyste herefter en restgæld på cirka 615.000 kr. på et boliglån i Jyske Bank og en restgæld på cirka 1.335.000 kr. på et realkreditlån til et realkreditinstitut. Banken indfriede i henhold til en garanti over for realkreditinstituttet 506.000 kr. af realkreditgælden og indtrådte derved i realkreditinstituttets krav mod klageren for beløbet.
Den 14. april 2015 underskrev klageren et frivilligt forlig med banken om en akkordering af klagerens boliggæld på gældssaneringslignende vilkår. Det fremgår af forligsteksten, at klageren erkendte at skylde Jyske Bank et beløb vedrørende to nærmere angivne kontonumre på i alt. 1.121.644,75 kr. plus renter.
I 2016 indfriede klageren forliget og fik en saldokvittering herfor fra banken. I 2017 rejste realkreditinstituttet et krav mod klageren. Kravet blev endeligt opgjort til cirka 415.000 kr., svarende til halvdelen af 1.335.000 kr. minus 506.000 kr., med tillæg af renter.
Klageren gjorde indsigelse over for både realkreditinstituttet og Jyske Bank.
Hovedskylden var ikke specificeret i forligsaftalen, men det fremgik, at forliget kun omfattede gælden til banken, herunder det beløb som banken havde indfriet over for realkreditinstituttet i henhold til en garanti. Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at forligsaftalen med banken ikke omfattede en eventuel restgæld til realkreditinstituttet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.