Spørgsmål om kurssikring m.v.
| Sagsnummer: | 638/1994 |
| Dato: | 04-05-1995 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Niels Busk, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Allan Pedersen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
|
| Ledetekst: | Spørgsmål om kurssikring m.v. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved slutseddel af 7. februar 1994 solgte klagerne deres ejendom for 1 mio. kr. Købesummen skulle berigtiges ved optagelse af et 30-årigt kontantlån på 800.000 kr. og en kontant udbetaling på 200.000 kr. Indklagedes Triangel afdeling skulle forestå hjemtagelse af ejerskiftelånet. Slutsedlen indeholdt en reguleringsklausul, hvorefter der skulle ske regulering af købesummen i tilfælde af, at den effektuerede obligationsrestgæld på kontantlånet afveg fra den i slutsedlen anslåede. Endvidere fremgik, at klagerne var gjort bekendt med "mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet."
Den ved salget medvirkende ejendomsmægler indhentede lånetilbud hos Nykredit. Lånetilbudet udstedtes af Nykredit den 14. februar 1994 og blev af mægleren fremsendt til indklagedes Triangel afdeling ved skrivelse af 21. februar 1994. I skrivelsen anmodedes afdelingen om at forestå ejerskiftelånets hjemtagelse samt "tage kontakt med sælger og i samråd med denne eventuelt foretage kurssikring." Kopi af skrivelsen blev sendt til klagerne.
Ved skrivelse af 28. februar 1994 anmodede afdelingen klagerne om at kontakte afdelingen. Klagerne rettede henvendelse den 3. marts 1994, og møde afholdtes den følgende dag. På mødet forsøgte indklagede at beregne størrelsen af reduktionen i købesummen som følge af kursfaldet på kontantlånets obligationer i perioden efter slutsedlens underskrift. Afdelingen så sig ikke i stand hertil, men anslog reduktionen til 40.000 kr. Samtidig blev klagerne opfordret til at kontakte ejendomsmægleren med henblik på en præcis beregning. Ved mødet valgte klagerne at undlade en kurssikring af ejerskiftelånet.
Den 11. marts 1994 afholdtes igen møde i afdelingen, hvor klagerne underskrev ejerskiftelån, omprioriteringskontrakt m.v. Kurssikring af ejerskiftelånet drøftedes påny, og klagerne meddelte igen, at de ikke ønskede dette.
På mødet forelagde klagerne en slutseddel af 7. marts 1994, ved hvilken de havde købt en ny ejendom. Købesummen skulle her berigtiges bl.a. ved optagelse af et ejerskiftelån på 955.000 kr. Slutsedlen indeholdt en reguleringsklausul, hvorefter der skulle ske regulering af købesummen, såfremt de årlige prioritetsydelser blev forøget med mere end 2.000 kr., dog mindst 3%, som følge af kursfald på ejerskiftelånets underliggende obligationer. Ifølge slutsedlen kunne sælgeren indgå kurssikringsaftale. Indholdet af reguleringsbestemmelsen og sælgers kurssikringsmulighed drøftedes. Indklagedes medarbejder var klagerne behjælpelig med at formulere et brev til sælger dateret 14. marts 1994, i hvilket det bl.a. hedder:
".........
Kurssikring
Som aftalt har vi som købere et ønske om, at I som sælgere ikke kurssikrer før omkring den 5. april 1994. Opstår der herved et eventuelt kurstab, hvorved de årlige prioritetsydelser efter ejerskiftelånets endelige berigtigelse forøges med mere end 3% af den i købsaftalens pkt. 14 anførte prioritetsydelse, foretages der ikke reguleringer i.h.t. købsaftalens pkt. 11."
Afdelingen kontaktede den 14. marts 1994 klagernes egen ejendomsmægler vedrørende forståelsen af reguleringsklausulen. Mægleren oplyste, at med det dagældende kursniveau på 88, ville reguleringen være i størrelsesorden 25.000 kr.; afdelingen orienterede telefonisk klagerne herom, og klagerne meddelte, at de fortsat ønskede at afvente kursudviklingen.
På mødet den 11. marts 1994 var det endvidere aftalt, at ejerskiftelånet i klagernes nye ejendom skulle optages i Unikredit frem for Realkredit Danmark. Den 18. marts 1994 fremsendte Unikredit lånetilbud til ejendomsmægleren vedrørende denne handel. Mægleren blev anmodet om at videresende materialet til sælgers pengeinstitut, som skulle forestå lånets hjemtagelse. Indklagede har oplyst, at mægleren i stedet fremsendte materialet direkte til sælger selv, da denne ønskede at forestå ekspeditionerne ved lånets hjemtagelse.
Ved skrivelse af 14. april 1994 meddelte Unikredit indklagedes afdeling, at man var anmodet om udbetaling af ejerskiftelånet, hvilket dog ikke kunne ske, før Unikredit havde modtaget gældsovertagelseserklæring underskrevet af klagerne. Afdelingen rettede telefonisk henvendelse til sælgeren herom. Klagerne har oplyst, at den omhandlede gældsovertagelseserklæring viste sig at ligge hos dem.
Den 9. maj 1994 blev indklagedes afdeling af klagernes advokat anmodet om at hjemtage ejerskiftelånet vedrørende klagernes solgte ejendom, ligesom advokaten oplyste, at der med sælger af klagernes nye ejendom var indgået aftale om at udskyde hjemtagelsen af lånet i Unikredit.
Den 11. maj 1994 anmodede klagerne afdelingen om, at ejerskiftelånet vedrørende den købte ejendom blev hjemtaget på basis af 8% obligationer, ligesom klagerne anmodede om kurssikring, hvilket skete til kurs 95,80.
Den 16. maj 1994 modtog afdelingen provenu fra Nykredit fra ejerskiftelånet i den solgte ejendom; ejerskiftelånet var afregnet til kurs 82,15, hvilket medførte en reduktion af købesummen på 70.641,49 kr. Beregningen fremgår af en skrivelse af 19. maj 1994 fra den medvirkende ejendomsmægler.
Den 19. maj 1994 afholdtes møde i indklagedes afdeling med klagerne, som underskrev gældsbrev vedrørende et boliglån, som indklagede ydede til brug for indfrielse af sælgerpantebrevet i klagernes nye ejendom.
Af en skrivelse af 23. juni 1994 fra klagernes advokat til klagerne fremgår, at denne har beregnet tabet som følge af, at de påtog sig kursrisikoen vedrørende ejerskiftelånet i den nye ejendom, til 37.603,29 kr.
Klagerne har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning med 75.689,60 kr. vedrørende klagernes solgte ejendom og 36.000 kr. vedrørende den købte ejendom.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klagerne har anført, at indklagede først en uge efter at have modtaget underretning fra deres ejendomsmægler om salget af deres hidtidige bolig skrev til dem herom, uanset at ejendomsmæglerens henvendelse indeholdt en opfordring til indklagede om at kontakte dem og i samråd eventuelt foretage kurssikring. Der gik yderligere 4 dage, før de i afdelingen fik besked om det katastrofale kursfald, der var sket et par dage forinden. Indklagede burde på et langt tidligere tidspunkt have kontaktet dem, i hvert fald telefonisk og forelagt dem problemstillingen vedrørende kurssikring. Ved mødet den 4. marts 1994 beregnedes reduktionen i købesummen til 40.000 kr., hvilket fik dem til at udskyde hjemtagelsen af lånet. 40.000 kr. var et større tab, end de var parate til at acceptere; imidlertid var tabet på dette tidspunkt under halvdelen, og et sådant tab ville de have været indstillet på, ikke mindst hvis indklagede havde gjort opmærksom på, at renten og kurserne historisk set var fordelagtige. Med hensyn til deres nye ejendom traf de beslutningen om at påtage sig kursrisikoen på ejerskiftelånet på baggrund af indklagedes rådgivning, der gik ud på, at obligationerne ville stige efter den 5. april begrundet i en forventning om store genkøb efter udtrækninger pr. 1. april. Senere opstod der problemer vedrørende fastlåsning af kursen som følge af, at Unikredit ikke havde modtaget gældsovertagelseserklæring. De blev på et tidspunkt kontaktet af sælger og efter at have gennemlæst alle papirer, fandt de erklæringen. De troede, at erklæringen var hos Unikredit. Indklagede overbeviste dem om, at det var fordelagtigt at indfri det forudsatte sælgerpantebrev i den købte ejendom og erstatte dette af et boliglån. Også denne transaktion medførte tab for dem.
Indklagede har anført, at klagerne ikke ved optagelsen af boliglånet hos indklagede har lidt tab. Indklagede er uden skyld i de tab, klagerne har pådraget sig i forbindelse med ejendomshandlerne. Indklagede forudsatte, at klagerne af deres ejendomsmægler var blevet orienteret om kurssikringsmuligheden, og klagerne har ved deres underskrift på slutsedlen erklæret at have modtaget rådgivning fra mægleren herom. Klagerne rettede ikke henvendelse i perioden fra slutsedlens underskrift den 7. februar 1994 og frem til 3. marts 1994, uanset at obligationskurserne i denne periode faldt fra omkring 91 til 87, og uanset at de den 22. februar 1994 af mægleren blev orienteret om, at lånetilbudet var sendt til indklagede. Indklagedes ekspeditionstid på 5 hverdage i forbindelse med orienteringen om lånetilbudsmodtagelsen må anses for rimelig og på daværende tidspunkt sædvanlig inden for pengeinstitutsektoren. Havde indklagede orienteret klagerne på et tidligere tidspunkt om lånetilbudets modtagelse, må det antages, at dette ikke havde ændret klagernes situation, idet de næppe havde reageret hurtigere, end de faktisk gjorde. På mødet den 4. marts 1994 tilkendegav indklagede klart, at det skønnede provenutab på 40.000 kr. var baseret på indklagedes fortolkning af reguleringsklausulen, men at klagerne burde søge bistand hos mægleren herom. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at man ikke kunne foretage en nøjagtig beregning, da klausulen er uklar. I øvrigt må indklagedes beregning anses for korrekt. Indklagede oplyste om indklagedes forventninger til kursudviklingen på obligationsmarkedet, men man har ikke garanteret klagerne fremtidige kursstigninger. Klagerne valgte selv at påtage sig kursrisikoen vedrørende begge ejerskiftelån, og de er derfor selv skyld i de tab, der opstod efter den 4. marts 1994.
Ankenævnets bemærkninger:
Det forhold, at der fra den 22. februar 1994, da indklagede fra ejendomsmægleren modtog materialet vedrørende salget af klagernes ejendom, gik seks dage, før indklagede skrev til klagerne herom, findes ikke at kunne anses for en ansvarspådragende forsinkelse fra indklagedes side. I øvrigt kunne klagerne, der havde modtaget kopi af ejendomsmæglerens skrivelse af 21. februar 1994, selv have kontaktet indklagede på et tidligere tidspunkt.
På mødet den 4. marts 1994 anslog indklagedes medarbejder, at det kursfald, som havde fundet sted indtil dette tidspunkt, i henhold til slutsedlens reguleringsklausul ville betyde, at købesummen skulle reduceres med ca. 40.000 kr. Ankenævnet finder det ikke sandsynliggjort, at denne oplysning var bestemmende for klagernes beslutning om at undlade at kurssikre ejerskiftelånet. Hertil kommer, at oplysningen blev afgivet med forbehold, og at det ikke er godtgjort, at den var forkert. De udtalelser vedrørende forventningerne til den fremtidige kursudvikling, som indklagedes medarbejder fremsatte, kan heller ikke pådrage indklagede erstatningsansvar. Det bemærkes herved, at klagerne måtte indse, at disse forventninger kunne vise sig ikke at holde stik, og at de derfor selv måtte træffe den endelige beslutning og bære risikoen herfor.
Af samme grund kan indklagede ikke gøres ansvarlig for, at klagerne ved fremsendelsen af skrivelsen af 14. marts 1994 til sælgeren af den ejendom, klagerne havde købt, traf beslutning om at give afkald på den sikkerhed, som lå i slutsedlens reguleringsklausul vedrørende ejerskiftelånets ydelse, og herved overtog risikoen for tab ved en negativ kursudvikling.
Det må efter det oplyste lægges til grund, at indklagede var uden skyld i den forsinkelse med hjemtagelsen af ejerskiftelånet i den købte ejendom, som opstod som følge af, at gældsovertagelseserklæringen i første omgang ikke var blevet fremsendt til Unikredit.
Det er endelig ikke godtgjort, at indklagede har begået fejl, eller at klagerne har lidt tab, i forbindelse med klagernes beslutning om at optage et boliglån hos indklagede til indfrielse af sælgerpantebrevet i den købte ejendom.
Som følge heraf
Den indgivne klage tages ikke til følge.