Kurssikring af omprioriterings- og tillægslån.
| Sagsnummer: | 304 /1995 |
| Dato: | 22-04-1996 |
| Ankenævn: | Peter Blok, Peter Stig Hansen, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - kurssikring
|
| Ledetekst: | Kurssikring af omprioriterings- og tillægslån. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Medhold klager
På baggrund af en vurdering af klagerens og dennes ægtefælles ejendom den 17. februar 1994 tilbød Totalkredit ved lånetilbud af 11. marts 1994 et 30 årigt kontantlån på 780.000 kr. Lånet skulle anvendes til omlægning af et eksisterende lån samt til finansiering af en ombygning af ejendommen, som forventedes færdig 1. maj 1994. Ifølge lånetilbudet ville hjemtagelse af lånet på basis af 6 % obligationer til den aktuelle kurs, 88,30, medføre en obligationsgæld på 883.352,21 kr. og en årlig bruttoydelse på ca. 68.000 kr.
Lånetilbudet blev medio marts 1994 - ifølge indklagede inden for 8-10 dage efter fremkomsten - drøftet med indklagedes Hårby afdeling, som skulle forestå hjemtagelsen af lånet. Ifølge klageren meddelte indklagede, at det ikke var muligt at kurssikre, idet der var tale om omprioritering i forbindelse med ombygning. Ifølge indklagede blev kurssikring ikke drøftet, idet klageren på daværende tidspunkt forventede, at renten ville falde, hvilket var i overensstemmelse med de generelle forventninger til renteudviklingen.
Ombygningen blev tilendebragt i juni/juli 1994.
Lånet blev hjemtaget den 20. juli 1994 på basis af 6 % obligationer til kurs 78,05, hvorved obligationsgælden blev på 999.359,39 kr. og den årlige bruttoydelse ca. 77.000 kr.
I efteråret 1994 blev lånet omlagt til et kontantlån baseret på 10 % obligationer med en obligationsgæld på 790.322,58 kr. og en årlig bruttoydelse på ca. 86.000 kr.
Indklagede har i forbindelse med lånehjemtagelsen i juli 1994 dækket klagerens meromkostninger som følge af for sen opsigelse af det eksisterende lån og har tilbudt at refundere ekspeditionsomkostningerne på 7.050 kr. Indklagede undlod at beregne sig gebyr for omlægningen i efteråret 1994.
Klageren har den 6. juni 1995 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at yde "en rimelig kompensation for den årlige merbruttohusleje på kr. 18.065 eller i alt netto efter skat over 30 år kr. 287.918."
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Det er under klagesagen oplyst, at lånet den 15. januar 1996 er blevet omlagt til et kontantlån på basis af 7 % obligationer med en obligationsgæld på 888.035,13 kr. og en årlig bruttoydelse på ca. 76.000 kr.
Klageren har anført, at afdelingens bestyrer under drøftelser i efteråret 1993 oplyste, at han ved at omprioritere og optage tillægslån dels kunne finansiere ombygningen af ejendommen, dels kunne opnå en reduktion af ydelsen. Lånetilbudet af 11. marts 1994 var en forbedring i forhold til det forudsatte. På denne baggrund og på baggrund af erfaringer fra 1985, hvor huset blev bygget, ønskede han at fastfryse ydelsen enten ved hjemtagelse af forhåndslån eller ved kurssikring. Indklagedes medarbejder oplyste, at lånet først kunne hjemtages, når byggeriet var færdigmeldt, og at det ikke kunne kurssikres. Da ombygningen var færdig, blev det på grund af den stedfundne rentestigning aftalt, at lånet skulle hjemtages på basis af 9 % obligationer. Baggrunden var en forventning om et kommende fald i renten. Alligevel hjemtog indklagede lånet på grundlag af 6% obligationer. Derfor gennemførtes en ny låneomlægning i efteråret 1994. I forbindelse hermed undlod indklagede at oplyse ham om de økonomiske konsekvenser, såfremt et rentefald udeblev. Indklagedes mangelfulde og forkerte rådgivning medførte en årlig merydelse på 18.065 kr. (brutto), hvilket svarer til 287.918 kr. over 30 år efter skat. I forbindelse med låneomlægningen i januar 1996, som han selv tog initiativ til, er det lykkedes at reducere de årlige ydelser og dermed tabet.
Indklagede har anført, at forudsætningen for konverteringen var, at omlægningen samt tillægsbelåningen ville betyde uændret nettoydelse for klageren. Ved udbetalingen af lånet på basis af 6 % obligationer i juli 1994 blev dette opfyldt. Omlægningen til et kontantlån baseret på 10 % obligationer skete på klagerens foranledning og medførte en merudgift på 1.821,65 pr. år. Ved modtagelsen af lånetilbudet af 11. marts 1994 kom kurssikring ikke på tale, idet klageren forventede, at renten ville falde, hvilket var overensstemmende med de generelle forventninger til renteudviklingen. Klagerens situation blev forværret ved, at ombygningen ikke som forventet var tilendebragt pr. 1. maj 1994. I forbindelse med omlægningen i efteråret 1994 blev lånetilbud baseret på henholdsvis 9 % og 10 % obligationer gennemgået med klageren og sammenholdt med belåningen på basis af 6 % obligationer. Ved omlægningen i januar 1996 opnåede klageren en belåning, der ligger tæt op ad lånetilbudet af 11. marts 1994.
Ankenævnets bemærkninger:
Det må lægges til grund, at indklagede på det møde, som blev afholdt efter modtagelsen af lånetilbudet af 11. marts 1994, enten fejlagtigt udtalte, at kurssikring ikke var mulig, eller helt undlod at rejse spørgsmålet om kurssikring. Ankenævnet finder derfor, at der under alle omstændigheder er begået en fejl af indklagede, som må medføre, at indklagede er erstatningsansvarlig for det tab, som klageren led ved, at kurssikring ikke fandt sted. I mangel af nærmere oplysninger lægges det til grund, at mødet fandt sted den 18. marts 1994, og Ankenævnet finder, at der ved erstatningsopgørelsen skønsmæssigt kan tages udgangspunkt i kursen ved kurssikring denne dag til afvikling den 20. juli 1994, dvs. den dag, da lånet faktisk blev hjemtaget. De senere gennemførte låneomlægninger findes under de foreliggende omstændigheder ikke at kunne tages i betragtning ved erstatningsopgørelsen.
I overensstemmelse med Ankenævnets praksis bør erstatningen herefter beregnes som kursværdien pr. 20. juli 1994 af forskellen mellem obligationsgælden ved hjemtagelsen denne dag og obligationsgælden ved kurssikring den 18. marts 1994 til afvikling pr. 20. juli 1994. Klageren kan ikke ud over denne erstatning gøre krav på tilbagebetaling af indklagedes gebyr. Erstatningsbeløbet bør forrentes fra klagens indbringelse for Ankenævnet.
Som følge heraf
Indklagede bør inden 4 uger til klageren betale en erstatning beregnet som foran anført med tillæg af rente efter renteloven fra den 6. juni 1995. Klagegebyret tilbagebetales klageren.