Afgørelse

Spørgsmål om lånebevilling til køb af én ejendom kunne overføres til køb af en anden ejendom. Opgørelse af tab som følge af hjemtagelse af et forkert realkreditlån. Afvisning af klage vedrørende et selskab.

Sagsnummer:	417/2018
Dato:	27-02-2020
Ankenævn:	Bo Østergaard, Anita Nedergaard, George Wenning, Ida Marie Moesby, Anna Marie Ringive.
Klageemne:	Afvisning - erhvervsforhold § 2, stk. 3 og 4 Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Udlån - stiftelse
Ledetekst:	Spørgsmål om lånebevilling til køb af én ejendom kunne overføres til køb af en anden ejendom. Opgørelse af tab som følge af hjemtagelse af et forkert realkreditlån. Afvisning af klage vedrørende et selskab.
Indklagede:	Handelsbanken
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
	Pengeinstitutter

---

Indledning

Denne sag vedrører spørgsmål, om lånebevilling til køb af én ejendom kunne overføres til køb af en anden ejendom, opgørelse af tab som følge af hjemtagelse af et forkert realkreditlån og afvisning af klage vedrørende et selskab.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H ejer et hus, hvor de har bopæl. Den 7. november 2016 sendte klagernes daværende pengeinstitut, P, to beregninger vedrørende realkreditlån i Totalkredit. Lånene var et 30-årigt 2,5 % obligationslån på 1.963.000 kr. med pant i huset og med afdragsfrihed de første ti år samt et 30-årigt 2,5 % obligationslån på 1.926.000 kr. med pant i H’s forældres rækkehus og med afdragsfrihed de første ti år. Klagerne overvejede at overtage rækkehuset med henblik på at udleje det til (sviger)forældrene, der var pensionister.

I begyndelsen af 2017 blev klagernes privatengagement og M’s erhvervsengagement hos P overført til Handelsbanken.

Banken har oplyst, at M var indehaver af enkeltmandsvirksomheden BM, og at M desuden ejede 50 % af ejerandelene i et anpartsselskab, BA, samt 50 % af ejerandelene i et anpartsselskab, F. Selskabet F’s formål var køb og salg af fast ejendom. De resterende ejerandele i F var ejet af personen C og et anpartsselskab, CI. Selskabet CI var ejet af personen CAC. M var direktør i F. C var direktør i F og CI.

Banken ydede klagerne et prioritetslån på 1 mio. kr. til variabel rente på for tiden 1,72 % årligt og med pant i huset. Huset var i forvejen behæftet med et realkreditlån i Totalkredit på cirka 2,5 mio. kr. Banken har oplyst, at Totalkreditlånet oprindeligt blev formidlet af et nu ophørt pengeinstitut og senere overført til P. Banken overtog modregningsforpligtelsen i forbindelse med engagementsoverførslen fra P.

I forbindelse med underskrivelsen af låneaftalen underskrev klagerne den 22. januar 2017 et ”God skik rådgivningsskema”, ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”. Heraf fremgik blandt andet, at klagerne havde betydelig erfaring med at optage lån, og at et obligationslån med fast rente og mulighed for afdragsfrihed kunne udgøre et alternativ til det valgte lån.

Banken gav endvidere klagerne tilsagn om at finansiere rækkehuset.

F ønskede på en tvangsauktion den 30. maj 2017 at købe et bestemt sommerhus med henblik på at istandsætte og videresælge det. Banken gav ved en e-mail samme dag til M og C tilsagn om at finansiere købet under forudsætning af blandt en budsum på højst 1,5 mio. kr., en egenbetaling på 35 % og ”Tilfredsstillende samlet økonomi for selskabsdeltagere og deres selskaber, herunder cashflow som kan dække istandsættelser, forbedringer samt drift af ejendommene.” F overtog sommerhuset for et bud på 1.490.000 kr.

Den 20. november 2017 sendte M en e-mail til banken. M anførte blandt andet:

”…

Jeg forstår at der er opstået problemer om fortolkningen af vore aftaler hvilket jeg ikke forstår når jeg ser vort notat fra vort seneste møde, hvor jeg deltog.

De bør kunne se af mine konti hos Dem, at det går ganske godt og tilfredsstillende hos mig i min nye forretning, med stort betalt varelager og godt og tilfredsstillende besøg på værkstedet. Det bør også fremgå af mine konti, at der ingen likviditetsproblemer er eller har været. Der er således absolut ingen ændringer der umiddelbart retfærdiggør nye regnskaber i utide, Jeg har orienteret Dem om at regnskaber alene udarbejdes årligt. Af notaterne har jeg noteret at banken accepterede dette.

For at sikre mig at mine øvrige investeringer fastholdes, ønsker jeg personligt at overtage ejendommen [sommerhuset], og beder Dem foranledige størst muligt prioritetslån etableret i denne. Jeg henviser til vore aftaler om, at jeg ubetinget er kreditgodkendt hos Dem for erhvervelse af en ejendom i denne prisklasse.

Jeg tillader mig at gå ud fra, at banken vedstår denne aftale, uagtet den manglende skriftlige accept, jeg en del gange har anmodet om. …

…”

Ved e-mail til M samme dag, den 20. november 2017, svarede banken blandt andet:

”…

Du er kreditgodkendt til overtagelse af dine [sviger]forældres ejendom [rækkehuset] med henblik på udlejning til dem. Den skriftlige accept, som du referer[er] til er udeblevet, er udelukkende vedrørende deres ejendom. Vi har ikke på noget tidspunkt drøftet finansiering af [sommerhuset] i privatregi, men udelukkende i [F]. I forhold til vores drøftelse om køb af [sommerhuset] i [F], angav vi forudsætninger for vores tilsagn. Blandt andet en budsum på max tkr. 1500 samt egenbetaling på 35 % heraf. Det vil sige tilsagnet gik på 65 % belåning af budsum. Derudover var forudsætningen tilfredsstillende samlet økonomi for selskabsdeltagere og deres selskaber, herunder cashflow som kan dække istandsættelser, forbedringer samt drift af ejendommene. Til vurdering af dette har jeg behov for, at modtage aktuelle økonomiske oplysninger. Herunder eksempelvis periodebalancer, ejendomsoversigter, årsopgørelser (privat), lønsedler osv. Jeg ser det ikke som at I "kommer med hatten i hånden" af den årsag. Behovet for modtagelsen er udelukkende med begrundet I, at vi ønsker et aktuelt billede af vores kunders økonomi når vi udlåner kapital. I vil i selskabet ikke indlevere økonomiske oplysninger, og har givet mere end tkr. 1500. Af den årsag kan vi ikke finansiere [sommerhuset] i [F]. Dette bedes du viderebringe til C.

Såfremt du ønsker, at finansiere [sommerhuset] i privatregi, vil vi gerne vurdere dette. Til vurdering af dette har jeg behov for følgende økonomiske oplysninger:

…”

Den 30. november 2017 var der frist for betaling af en restbudsum på 919.500 kr. vedrørende F’s køb af sommerhuset. Beløbet blev ikke betalt.

Den 21. december 2017 underskrev C på vegne F en købsaftale/transportskøde, hvorved sommerhuset for en købesum på 1.541.700 kr. blev overdraget til M med virkning fra den 1. januar 2018.

Den 22. januar 2018 overførte banken 919.500 kr. til advokaten for en panthaver i sommerhuset på betingelse af, at M fik anmærkningsfri adkomst til sommerhuset. Panthaveren anså sig ikke for forpligtet til at respektere betingelsen, og advokaten tilbageførte derfor beløbet.

Den 30. januar 2018 begærede panthaveren misligholdelsesauktion over sommerhuset. Ifølge en opgørelse pr. den 6. februar 2018 fra panthaverens advokat kunne misligholdelsesauktionen afværges ved betaling af 995.887,91 kr., der fremkom således:

 

Restbudsum til panthaver	919.500,00 kr.
Renter 10% fra 30. maj 2017 til 6. februar 2018	73.087,91 kr.
Påløbne omkostninger i forbindelse med misligholdelse af tvangs­auktionsvilkårene, herunder be­gæ­ring om misligholdelsesauktion	3.300,00 kr.
I alt	995.887,91 kr.

Totalkredit udstedte den 11. februar 2018 et lånetilbud til klagerne vedrørende et 30-årigt 2% obligationslån på 982.000 kr. med pant i sommerhuset. Banken har under sagen fremlagt pantebrevet og ”God skik rådgivningsskema” og oplyst, at disse dokumenter blev underskrevet elektronisk af klagerne henholdsvis den 13. og 14. februar 2018.

Misligholdelsesauktionen blev herefter afværget.

Den 23. maj 2018 sendte banken en e-mail til M. Banken anførte blandt andet:

”…

I har d. 11.02.2018 tiltrådt Totalkreditlån på kr. 982.000 (2 % med afdrag over 30 år).

Ved ekspedition af lånets udbetaling er det meget beklageligt blevet fejlbehandlet. Fejlen beror på, at der er udbetalt et Totalkreditlån på kr. 954.000,00 (2,5 % med afdrag over 30 år) i stedet for det aftalte.

Det er vigtigt for mig og skrive, at I vil blive økonomisk stillet på samme måde, som hvis lånet var udbetalt og ekspederet korrekt som aftalt. I vil derfor ikke have meromkostning ved korrektionen, da en eventuel meromkostning betales af banken.

…”

Den 6. juni 2018 sendte banken en beregning til klagerne, der viste, at fejlen havde medført et tab på 5.562 kr., og banken godtgjorde klagerne dette beløb. Klagerne oplyste, at de ikke forstod bankens beregninger og anmodede om mere materiale. Banken sendte det ønskede materiale til klagerne via netbank.

M henvendte sig til en tredjemand, T, som beregnede, at banken skulle betale yderligere 6.675,35 kr. T anmodede klagerne om 2.000 kr. for sin gennemgang/beregning. Banken foreslog et møde om beregningerne. I september 2018 oplyste M, at dette ”mindre problem” var medtaget i et udkast til stævning, som var sendt til bankens direktion.

Den 18. september 2018 anlagde F og M v/C en retssag mod banken med et krav på        534.875,58 kr.

Den 27. november 2018 blev F og M v/C af retten pålagt at lade sagen udføre af en advokat, jf. retsplejelovens § 259, stk. 2.  

Den 21. december 2018 indgav klagerne en klage over Handelsbanken til Ankenævnet med påstand om, at banken skulle betale 529.440,10 kr.

Den 1. februar 2019 informerede banken om, at der verserede en retssag om de samme forhold, som var anført i klagen. På den baggrund anmodede Ankenævnets sekretariat ved brev af 4. februar 2019 til klagerne om en henvisning fra retten, jf. retsplejelovens § 361. Klagerne lod ikke høre fra sig, og sekretariatet afsluttede derfor sagen og returnerede klagegebyret til klagerne den 4. marts 2019. 

Den 20. marts 2019, hvor der ikke længere verserede en retssag mellem parterne indgav klagerne v/C klagen på ny.

Ved klagesvar af 21. juni 2019 påstod banken principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Ved et brev af 25. juni 2019 til klagerne afviste Ankenævnets sekretariat den del af klagen, der vedrørte klagernes anpartsselskaber.

Klagerne har herefter opgjort deres endelige krav mod banken således:

 

Gebyrer	1.500,00 kr.
Stempelrefusion	11.100,00 kr.
Optagelsesomkostninger	6.000,00 kr.
Formuetab	476.411,00 kr.
Tab af fortjeneste	481.889,00 kr.
Stempel	10.960,00 kr.
Rente	11.493,75 kr.
Misligholdelsesauktion	3.300,00 kr.
Fejl i afregning	6.675,35 kr.
Gennemgang	2.000,00 kr.
I alt	1.011.329,10 kr.

Beløbet på 1.011.329,10 kr. svarer til det oprindelige krav på 529.440,10 kr. ved indgivelsen af klagen den 30. december 2018 med tillæg af ”Tab af fortjeneste” 481.889,00 kr. (529.440,10 kr. + 481.889,00 kr. = 1.011.329,10 kr.)

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Handelsbanken skal betale 1.011.329,10 kr.

Handelsbanken har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at det var en forudsætning for engagementsoverførslen, at banken kreditgodkendte dem svarende til de to realkreditlån på i alt knap 4 mio. kr., som de havde fået tilbudt via P, og at vilkårene for finansieringen via banken ikke var ringere end hos P, herunder for så vidt angik renter, omkostninger og indfrielse.

Vedrørende huset besluttede de at starte med at optage et lån på 1 mio. kr. Bankens rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen var mangelfuld. Banken opfyldte ikke sine forpligtelser i henhold til god skik reglerne. Banken tilbød alene sit eget produkt og vilkårene var ringere end på lånet via P. Blandt andet var stiftelsesomkostningerne 1.500 kr. højere, og indfrielsesvilkårene var ringere. Banken fremlagte ikke sammenligningstilbud eller anden tilsvarende dokumentation for sammenligning. Låneaftalen blev ikke gennemgået i alle dens enkeltheder over for H, der underskrev aftalen ni dage senere end M.

Banken bør uden omkostninger for klagerne ændre prioritetslånet i huset svarende til det tilbudte via P og godskrive dem meromkostningerne på 1.500 kr.

Banken brød sit løfte til F om at finansiere sommerhuset. M besluttede derfor at overtage det personligt. Da banken havde kreditgodkendt dem i hvert fald op til knap 4 mio. kr., hvoraf de kun havde udnyttet 1 mio. kr., var det uberettiget, at banken ikke straks etablerede den fornødne finansiering, men i stedet stillede yderligere betingelser. Banken krævede en hel del oplysninger til trods for, at banken i forbindelse med engagementsoverførslen havde bekræftet, at der i perioden mellem regnskabsaflæggelserne ikke ville blive stillet yderligere krav, såfremt der ikke indtrådte væsentlige ændringer i deres økonomi. Banken havde fuldt overblik over deres økonomi, og var blandt andet vidende om, at de havde likvid kapital på 1,2 mio. kr.

Banken udnyttede risikoen for misligholdelsesauktion til at presse dem. De blev blandt andet presset til at optage lånet med afdrag, selvom de ønskede afdragsfrihed.

Banken bør godtgøre 11.100 kr. vedrørende stempel på lånet, 6.000 kr. vedrørende stiftelsesomkostninger på lånet, 476.411 kr. vedrørende F’s tab på sommerhuset og 10.960 kr. til stempel på skødet.

Det beror på banken, at panthaveren indgav begæring om misligholdelsesauktion. Banken formåede først den 6. februar 2018 at bringe forholdet i orden, således at misligholdelsesauktion kunne tilbagekaldes. Banken bør derfor godtgøre pantekreditors opkrævning af ekstra rente i perioden 21. december 2017 - 6. februar 2018, svarende til 11.493,75 kr. og omkostningen til pantekreditor på 3.300 kr.

Banken vurderede sommerhuset til et for lille beløb. En ejendomsmægler, som banken selv benyttede, vurderede ejendommen til 2,5 mio. Banken burde have ydet et prioritetslån på 75 % heraf, svarende til 1.875.000 kr., i stedet for de tilbudte 925.000 kr., som de så sig nødsaget til at acceptere.

Bankens nedvurdering af sommerhuset medførte et tab på mindst 476.411 kr. af deres kontant investerede kapital i F. Endvidere har de mistet muligheden for en fortjeneste på 481.889 kr., svarende til differencen mellem anlægsværdien af sommerhuset, som udgjorde 2.018.111 kr., og handelsværdien ifølge ejendomsmægleren på 2,5 mio. kr.

Banken sendte en uoverskuelig opgørelse af tabet som følge af, at banken hjemtog et forkert realkreditlån. Banken har ikke kommenteret på T’s opgørelse, der viser at tabet overstiger bankens opgørelse med 6.675,35 kr. Banken bør godtgøre dette beløb samt omkostningen til T på 2.000 kr.

Banken bør etablere den tilbudte lånefinansiering af rækkehuset, således at klagerne straks kan overtage ejendommen. De har under klagesagen endnu engang opfordret banken til at etablere den aftalte finansiering af rækkehuset, hvilket banken end ikke har kommenteret. Banken er derfor er erstatningsansvarlig for ethvert tab der måtte opstå i forbindelse med deres forestående overtagelse af rækkehuset, herunder eventuelle meromkostninger, hvis finansiering ikke kan opnås svarende til bankens tilbud.

Sagen er af privatretlig karakter og bør ikke afvises af Ankenævnet.

Handelsbanken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at størstedelen af klagen og det påståede tab, relaterer sig til selskabet F, og at klagen derfor bør afvises som erhvervsmæssig. Sommerhuset blev overdraget fra F til klagerne. Det af klagerne opgjorte tab er selskabets påståede tab ved denne overdragelse. Efter sekretariatets afvisning har klagerne ændret det, der i første omgang var opgjort som selskabets tab, til nu at være klagernes formuetab. Klagerne har desuden udvidet sagens genstand med et beløb i samme størrelsesorden som klagernes tab af fortjeneste uden nærmere at redegøre herfor.

Sagen bør endvidere afvises, fordi en fyldestgørende oplysning af sagen i sin helhed vil kræve bevisførelse i form af parts- og vidneforklaring, som ikke kan afgives over for Ankenævnet.

Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at den i enhver henseende ved håndteringen af engagementet har handlet i overensstemmelse med gældende regler, herunder god skik for finansielle virksomheder og god skik for boligkredit.

Klagerne har ikke lidt noget tab. Ingen af de i klagen opgjorte tab kan danne grundlag for, at banken er erstatningsansvarlig over for klagerne eller F.

Der er ikke grundlag for, at banken skal ændre prioritetslånet i klagernes hus til de vilkår, der var gældende for et lånetilbud via klagernes tidligere pengeinstitut, P.

Der er ikke grundlag for, at banken er eller skulle blive erstatningsansvarlig for eventuelle tab i relation klagernes eventuelle køb og fremtidige finansiering af rækkehuset.

Vedrørende selskabet F’s køb af sommerhuset blev finansieringen aldrig indstillet til bevilling, fordi F ikke ønskede at indlevere det materiale, som banken anmodede om og havde betinget sig i sit tilsagn til F.

Klagerne kunne ikke anvende bankens kredittilsagn vedrørende rækkehuset til finansiering af sommerhuset. Banken forholder sig altid individuelt til hver enkelt ejendom, og foretager ejendomsvurdering og individuel kreditvurdering med udgangspunkt heri. Klagernes køb af sommerhuset blev efterfølgende bevilget.

Sommerhuset skulle finansieres ved optagelse af Totalkredit realkreditlån. Banken har kompenseret klagerne for, at banken ved en fejl kom til at effektuere et forkert lån.

Banken fastholder opgørelsen af tabet til 5.562 kr., som allerede er godtgjort klagerne i forbindelse med korrektionen af det fejlagtige udbetalte lån. Banken afholder fortsat gerne et møde med klagerne med henblik på forklaring og gennemgang af beregningen.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder ikke, at det kan lægges til grund, at Handelsbanken i forbindelse med oprettelsen af prioritetslånet på 1 mio. kr. i klagernes hus ydede mangelfuld rådgivning til klagerne eller lovede dem andre vilkår end dem, der fremgik af låneaftalen. Klagerne får derfor ikke medhold i påstanden om, at banken skal godskrive dem omkostninger på 1.500 kr. og ændre prioritetslånet svarende til et lånetilbud, som klagerne fik via deres tidligere pengeinstitut.

Ankenævnet finder ikke, at banken begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med at klageren M søgte og fik finansiering af sit køb af et sommerhus fra selskabet F, som han var medejer af. Det beroede på bankens egen beslutning, om og i givet fald i hvilket omfang den ønskede at imødekomme låneansøgningen. Dette gælder uanset, at klagerne ikke havde udnyttet et tilsagn fra banken om at finansiere deres eventuelle køb af klageren H’s forældres rækkehus.

Banken hjemtog et forkert lån i sommerhuset. Banken omlagde til det korrekte lån og beregnede klagernes tab som følge af fejlen til 5.562 kr., som den godtgjorde klagerne. Ankenævnet finder ikke, at bankens beregning kan tilsidesættes. Klagerne får derfor ikke medhold i deres påstand om, at banken skal betale yderligere 6.675,35 kr. samt omkostninger på 2.000 kr. for bistand med sagen.

Ankenævnet finder ikke, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar over for klagerne vedrørende finansiering af deres eventuelle køb af rækkehus.

Ankenævnet finder, at de øvrige klagepunkter vedrører erhvervsforhold, som ikke er omfattet af Ankenævnets kompetence og derfor må afvises. Dette gælder, selv om klagerne gør gældende, at de som indehavere af selskaberne har lidt et personligt tab ved indklagedes dispositioner. Ankenævnet afviser derfor denne del af klagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 2 og 3.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen for så vidt angår klagepunkterne vedrørende prioritetslånet på 1 mio. kr. i klagernes hus, finansiering af klagernes eventuelle køb af rækkehus, finansieringen af M’s køb af sommerhus eller bankens hjemtagelse af et forkert realkreditlån.

Ankenævnet kan ikke behandle klagen for så vidt angår de øvrige klagepunkter.