Indsigelse mod betaling af garantiprovision i forbindelse med optagelse af et realkreditlån til køb af et såkaldt nøglefærdigt rækkehus.
| Sagsnummer: | 244/2017 |
| Dato: | 02-03-2018 |
| Ankenævn: | Eva Hammerum, Anita Nedergaard, Kristian Ingemann Petersen, Morten Bruun Pedersen og Lani Bannach |
| Klageemne: |
Garanti - provision
|
| Ledetekst: | Indsigelse mod betaling af garantiprovision i forbindelse med optagelse af et realkreditlån til køb af et såkaldt nøglefærdigt rækkehus. |
| Indklagede: | Sparekassen Kronjylland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod betaling af garantiprovision i forbindelse med optagelse af et realkreditlån til køb af et såkaldt nøglefærdigt rækkehus.
Sagens omstændigheder
I november 2015 blev klageren kunde i Sparekassen Kronjylland, som samtidig gav klageren tilsagn om finansiering af et rækkehus, som hun købte ved købsaftale af 5. december 2015. Der var tale om et såkaldt nøglefærdigt rækkehus, som skulle opføres i første halvår af 2016. Overtagelsesdagen var den 1. juli 2016. Ejendommen blev foreløbigt værdisat til skønsmæssigt 2.425.000 kr., hvilket beløb udgjorde den aftalte købesum.
Den 15. december 2015 underskrev klageren en regaranti for en garanti på 2.400.000 kr., som sparekassen stillede over for sælger, og som på overtagelsesdagen den 1. juli 2016 skulle erstattes af en deponering. Af regarantien fremgik blandt andet, at klageren som garantirekvirent ”betaler den til enhver tid af Sparekassen Kronjylland fastsatte garantiprovision p.t. 0,00000% p.a.” Provisionen og stiftelsesomkostninger ”må debiteres kontonummer [-065].”
Sparekassen udstedte en afregning på 1.600 kr. til klageren vedrørende Garanti for restkøbesum ved ejendomshandel. Beløbet blev samme dag, den 15. december 2015, hævet på konto -065.
Den 1. juni 2016 udstedte Totalkredit et lånetilbud vedrørende et 30-årigt rentetilpasningslån på 1.940.000 kr. med rentetilpasning hvert femte år (F5). Af lånetilbuddet fremgik blandt andet:
”…
- Forhåndslånsgaranti er stillet af formidlende pengeinstitut
…
Dokumentationsliste
- Tilbuddet er afgivet til nybyggeri
- Lånet er tilbudt som forhåndslån
…
Garanti for forhåndslån kan frigives, når
…
- Byggeriet er færdigmeldt og endelig vurderet af vurderingsansvarlig uden krav om ekstraordinær nedbringelse, som følge af nedsat værdi
- …
- Værdien af ejendommen er godkendt til endeligt lån
...”
Den 9. juni 2016 underskrev klageren en aftale med sparekassen ”om rådgivning, finansiering og ekspedition i forbindelse med kundens køb af ejendommen: […]” Overskriften på aftalen var ”Aftale vedr. fast ejendom Køb af fast ejendom”. Af aftalen fremgik blandt andet:
”…
Lån og udbetaling
Sparekassen Kronjylland hjemtager følgende lån. …
[Totalkreditlånet på 1.940.000 kr.]
Udbetalingen
Lånet/lånene hjemtages den 29-06-2016. Hvis pantebrevet/pantebrevene ikke er tinglyst anmærkningsfrit stiller Sparekassen Kronjylland garanti(er) for tinglysning
…
Regaranti og indeståelse
Kunden holder Sparekassen Kronjylland skadesløs for mulige følger af garantier i forbindelse med kundens køb af ejendommen og fremskaffelsen af finansieringen. Ethvert beløb med renter og omkostninger, som Sparekassen Kronjylland kræver som følge af garantierne, kan Sparekassen Kronjylland hæve på provenukonto nummer [-065].
…
|
Sparekassen Kronjyllands håndteringsgebyr |
7.000,00 |
|
Tingbog pr. stk. 150 kr. |
150,00 |
|
Elektronisk tinglysning pr. stk. 300 kr. |
300,00 |
|
Garanti Forhåndslån |
1.600,00 |
|
Evt. rabat |
1.000,00 |
|
I alt |
8.050,00 |
Der beregnes en variabel garantiprovision af garantiernes hovedstol med p.t. 2% p.a. fra etablering og indtil ophør i forbindelse med køb af ejendommen og fremskaffelse af finansieringen.
Garantiprovisionen beregnes kvartalsvis forud.
…”
Den 29. juni 2016 blev Totalkreditlånet udbetalt og provenuet blev indsat på konto -065. Samme dag blev der på kontoen hævet et ”Afregningsbeløb” på 1.600 kr. samt 215,56 kr. vedrørende garantiprovision for 29.-30. juni 2016 og 9.700 kr. vedrørende garantiprovision for 1. juli-30. september 2016.
Pr. den 1. november 2016 flyttede klageren ind i rækkehuset.
I marts 2017 blev huset besigtiget og endeligt færdigmeldt.
På baggrund af en indsigelse fra klageren refunderede sparekassen garantiprovision for perioden 1. november 2016 - 1. maj 2017 samt 1.000 kr. af gebyret til sparekassen på 7.000 kr.
Sparekassen afslog at refundere garantiprovision for perioden 1. juli - 1. november 2016, som klageren opgjorde til i alt 12.933,33 kr.
Parternes påstande
Den 20. juli 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Kronjylland skal betale 12.933,33 kr.
Sparekassen Kronjylland har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at forhåndslånsgarantien var unødvendig, og at sparekassen derfor bør refundere garantiprovisionen.
Sparekassen ekspederede fejlagtigt realkreditlånet som et forhåndslån med forhåndslånsgaranti, selvom der var tale om et nøglefærdigt hus.
Hun var ikke bygherre men køber af et nøglefærdigt hus. Uden forhåndslånsgaranti skulle realkreditinstituttet vurdere ejendommen, ligesom ved alle andre hushandler, før udbetaling af lånet kunne finde sted.
Sparekassen burde have draget omsorg for, at ejendommen blev vurderet omkring overtagelsesdagen. Sparekassen var hendes eneste rådgiver vedrørende realkreditbelåningen, og det var derfor sparekassen, der havde ansvaret for sagens ekspedition, herunder kontakten til realkreditinstituttet.
Realkreditinstituttet frigav faktisk forhåndslånsgarantien før der forelå endelig BBR-meddelelse, og der fremgik ikke en betingelse om færdigmelding over for kommunen i aftalegrundlaget.
Da hun underskrev dokumenterne opfattede hun det deri anførte om forhåndslån og forhåndslånsgaranti som en formalitet, der var begrundet i, at lånetilbuddet blev udstedt før byggeriet var færdigt og færdigmeldt.
Det er urimeligt, at hun er blevet pålagt garantiprovision, da der faktisk stod et færdigt hus pr. overtagelsesdagen, hvor lånet blev udbetalt.
Netop fordi ejendommen ikke blev besigtiget omkring overtagelsesdagen den 1. juli 2016, har sparekassen ikke grundlag for sin antagelse om, at værdien af ejendommen ikke var til stede på daværende tidspunkt, og at byggeriet ikke kunne færdigmeldes. Hvis ejendommen var blevet vurderet, og vurderingen havde vist, at værdien ikke var tilstede, ville hun have haft mulighed for at reagere ud fra dette.
Sparekassen fulgte ikke op på sagen, og hun blev på intet tidspunkt anmodet om dokumenter eller lignende. Hun var heller ikke klar over, at der blev hævet garantiprovision på en konto i sparekassen, som hun ikke var opmærksom på.
Da byggeriet var et rækkehus, udgjorde haveanlæg ikke en væsentlig del af den samlede værdi. På overtagelsestidspunktet var der etableret terrasse. Senere blev der plantet en lille hæk.
Ifølge købsaftalen skulle fællesarealer og vejbelægning først færdiggøres, når alle byggeetaper var færdiggjorte. Hun blev ikke informeret om, at dette kunne påvirke en færdigmelding og endelig vurdering.
Efter overtagelsesdagen ventede hun nogle måneder med at flytte ind på grund af mangler, som primært bestod i, at indvendigt malerarbejde skulle gøres om. Da hun har egen virksomhed og arbejder hjemmefra, var det praktisk at vente med at flytte. Manglerne var beskedne i relation til værdiansættelsen af ejendommen. Det var ikke en betingelse for lånet, at hun var flyttet ind i huset.
Hun har tidligere været ansat i et realkreditinstitut, hvor hun primært var beskæftiget med landbrug og inkasso. Hun havde ikke kendskab til nybyggeri til private.
Sparekassen Kronjylland har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en bevisførelse vil kræve, at der afgives parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, og at sagen derfor bør afvises.
Til støtte for frifindelsespåstanden har sparekassen anført, at den har ekspederet klagerens handel i overensstemmelse med indgåede aftaler.
Klageren har underskrevet de indgåede aftaler omkring forhåndslån samt beregning af provision.
Hvis et lån i forbindelse med nybyggeri skal udbetales som ejerskiftelån forudsætter det, at byggeriet er færdigmeldt og at der foreligger BBR-ejermeddelelse. I nærværende sag forelå der hverken BBR-ejermeddelelse eller færdigmelding over for kommunen på overtagelsesdagen, og lånet blev derfor hjemtaget som forhåndslån. Der foreligger stadig ikke en endelig BBR-meddelelse.
På grund af mangler udskød klageren sin indflytning til den 1. november 2016, og klageren modtog dagbøder frem til denne dato. Klageren kunne derfor tidligst opnå færdigmelding pr. den 1. november 2016 og sparekassen har pr. denne dato pr. kulance frafaldet garantiprovision og frafaldet et gebyr på 1.000 kr.
Klageren ønskede at få sikkerhed for lånebetingelserne før overtagelse af ejendommen.
Klageren har gennem hele forløbet været repræsenteret af egen juridisk rådgiver.
Klageren har på baggrund af et tidligere ansættelsesforhold erfaring inden for realkreditområdet.
Ankenævnets bemærkninger
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises.
I december 2015 købte klageren et såkaldt nøglefærdigt rækkehus, som skulle opføres i første halvår af 2016. I den forbindelse udstedte Sparekassen Kronjylland en garanti for restkøbesummen, som udgjorde 2,4 mio. kr. Garantien skulle pr. overtagelsesdagen, som var den 1. juli 2016, erstattes af en kontant deponering.
Til delvis finansiering af restkøbesummen udstedte Totalkredit den 1. juni 2016 et lånetilbud på 1.940.000 kr. Lånet blev hjemtaget den 29. juni 2016 i henhold til en aftale af 9. juni 2016 mellem klageren og sparekassen om rådgivning, finansiering og ekspedition i forbindelse med klagerens køb af rækkehuset. Af aftalen fremgik blandt andet et gebyr til sparekassen på 7.000 kr. samt en udgift på 1.600 kr. til ”Garanti Forhåndslån” og oplysning om ”variabel garantiprovision af garantiernes hovedstol med p.t. 2% p.a. fra etablering og indtil ophør i forbindelse med køb af ejendommen og fremskaffelse af finansieringen”.
Ved lånehjemtagelsen den 29. juni 2016 stillede sparekassen en forhåndslånsgaranti over for Totalkredit. Rækkehuset blev besigtiget i marts 2017 og forhåndslånsgarantien blev frigivet pr. den 1. maj 2017. Sparekassen opkrævede løbende garantiprovision hos klageren i garantiperioden. Før klageren klagede til Ankenævnet refunderede sparekassen garantiprovision for perioden 1. november 2016 -1. maj 2017 og 1.000 kr. af gebyret på 7.000 kr.
Tre medlemmer – Eva Hammerum, Anita Nedergaard og Kristian Ingemann Petersen – udtaler:
Det lægges til grund, at sparekassen over for Totalkredit var forpligtet til at stille den omhandlede forhåndslånsgaranti. Garantiens vilkår fremgik af rådgivningsaftalen af 9. juni 2016, herunder en garantiprovision på 2% af garantiens hovedstol. Af lånetilbuddet fremgik, at garantien for forhåndslån kunne frigives, når byggeriet var færdigmeldt og endeligt værdiansat, hvilket i sagen skete i marts 2017. Vi finder, at klageren som udgangspunkt var forpligtet til at betale garantiprovision frem til dette tidspunkt.
Sparekassen har refunderet garantiprovision for perioden 1. november 2016 -1. maj 2017. Vi finder ikke, at det kan pålægges sparekassen at refundere yderligere.
Vi stemmer derfor for, at klageren ikke får medhold i klagen.
To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Lani Bannach – udtaler:
Det lægges til grund, at sparekassen over for Totalkredit var forpligtet til at stille den omhandlede forhåndslånsgaranti.
Vi finder det ikke godtgjort, at sparekassen på fyldestgørende måde informerede klageren om forhåndslånsgarantien, og herunder om hvilke betingelser der skulle opfyldes for, at garantien blev frigivet.
Vi finder, at sparekassen havde særlig anledning til at informere klageren herom, fordi lånet ikke blev hjemtaget i forbindelse med, at klageren i december 2015 indgik købsaftalen, men i tilknytning til overtagelsesdagen den 1. juli 2016. Vi finder således, at klageren ikke indså eller burde have indset, at hun hæftede for garantiprovision efter overtagelsesdagen.
Sparekassen har refunderet garantiprovision for perioden 1. november 2016 -1. maj 2017. Vi finder, at sparekassen som påstået af klageren yderligere bør refundere garantiprovisionen på 12.933,33 kr., der blev opkrævet for perioden 1. juli - 1. november 2016.
Vi stemmer herefter for, at klageren får medhold i klagen.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.